lời Mở đầu
Đất nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, bất động sản ở đô thị trở
nên có giá hơn, đặc biệt là thành phố Hà Nội. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị,
kinh tế, văn hóa, xã hội của cả nước nên các loại thị trường có tầm quan trọng rất cao
đối với nền kinh tế trong đó có thị trường Bất động sản, Thị trường Bất Động Sản tuy
còn rất mới song cũng đã thu hót được rất nhiều sự chú ý của Đảng và Nhà Nước
cũng như là của mọi người dân. Đảng ta trong văn kiện gần đây đã đề cập đến sự phát
triển thị trường này. Đại hội lần thứ VIII của Đảng đã chỉ rõ “ Cần phải tổ chức,
quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo sự
hướng dẫn và quản lý nhà nước, ban hành những qui định cụ thể về sở hữu và sử
dụng bất động sản, về quyền sử dụng đất, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà
nước ”.
Trong những năm qua cho thấy, hoạt động bước đầu của thị trường bất động
sản đã thu hót được một lượng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh doanh, góp phần
giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động, cải thiện một bước điều kiện về
nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp. Hoạt động ổn định của thị
trường bất động sản sẽ mang lại những lợi Ých to lớn cho sù phát triển kinh tế, xã
hội.
Công tác quản lý Nhà Nước về thị trường Bất động sản trên địa bàn thành phố
đã đạt được những kết nhất định, đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng
quy định của pháp luật thông qua thị trường này. Tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều bất
cập trong việc quản lý và phát triển thị trường Bất động sản.
Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN và
nhất là hiện nay, khi Việt Nam đang đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và từng
bước tiến gần vào cánh cửa WTO thì vấn đề huy động vốn, phát huy cao nhất yếu tố
nội lực càng trở nên cực kỳ quan trọng hơn bao giê hết. Để giải quyết các vấn đề về
việc huy động vốn, nâng cao hơn nữa hiệu quả sử dụng vốn thì điều kiện cần thiết là
phải nhanh chóng quản lý và điều tiết có hiệu quả thị trường bất động sản.
Là mét sinh viên được vinh dự thực tập tại Sở Tài Nguyên, Môi Trường và Nhà
Đất Hà Nội. Tại đây tôi đã phần nào hiểu được cơ cấu và hoạt động của thị trường
Bất động sản bao gồm
- Các công trình nhà như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà chung cư. Các
công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời
sống của nhân dân. Pháp lệnh nhà ở ( 1991) và sau đó Bộ luật dân sù ( 1995) qui định
quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia các quan hệ về nhà ở và nói rộng là bất động
sản. Chính phủ ban hành nghị định, quyết định, chỉ thị thông tư để xoá bỏ chế độ bao
cấp về nhà ở trước đây của nhà nước và chuyển sang thực hiện chính sách tạo điều
kiện trong lĩnh vực nhà ở cho toàn dân, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho những
người đang thuê ở.
- Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ,
kios . . . người đầu tư xây dựng công trình thương nghiệp hoặc để tự mình sử dụng
hoặc để cho thuê. Công trình loại này thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải
lùa chọn kỹ vì việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế - xã hội.
- Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, bến bãi. Trước đây đều
do chủ nhà máy (các doanh nghiệp công nghiệp nhà nước) đầu tư quản lý, nay bắt
đầu có nhiều chủ đầu tư xây dựng để cho thuê như nhà công nghiệp một tầng và
nhiều tầng và nhà kho tại một số khu công nghiệp tập chung.
- Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua ngựa, sân gôn, sân
bay, nhà ga, bến cảng . . . Đây là những công trình thuộc loại đầu tư dài hạn, lượng
giao dịch Ýt.
1.2. Đặc điểm của bất động sản: nhìn chung bất động sản có những đặc điểm chủ
yếu sau:
- Có vị trí cố định, không di chuyển được. Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến
việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để
giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vì
vậy người ta thường nhắc “ vị trí, vị trí, vị trí” tức là quan tâm đến địa điểm cụ thể,
đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng
như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản
- Tính lâu bền. Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có
thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm cho đến
chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán, thuế, luật sư . . .
1.3. Khái niệm về đất đai: Trong bản báo cáo của tổ chức lương thực thế giới
( FAO) về quản lý hành chính đất đai đã nói “ Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên
có giá trị nhất của con người và còn hơn thế nữa là phương tiện sinh sống mà thiếu nó
người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được.” Như vậy, đất đai là tài
sản quốc gia thuộc phạm trù quan trọng trong vấn đề bất động sản. Đất đai có hai
trạng thái đó là: Đất đai chưa khai phá và đất đai đã được khai phá. Đất chưa khai phá
thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng, còn đất khai phá là đất đô thị và
đất chuyên dùng. Trong những điều kiện nhất định thì đất chưa khai phá có thể
chuyển hoá thành đất đã khai phá.
Đất đai trong đô thị có hai trạng thái là:
- Đất đã có đủ điều kiện để xây dùng
- Đất phải trải qua khai phá mới có thể sử dụng được.
Hai loại đất này khác nhau về giá cả và chi phí tái khai phá. Nhà đầu tư lùa
chọn loại đất thứ nhất không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt bằng mà
còn xem xét khả năng rút gắn chu kỳ đầu tư, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng
kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó.
Nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, quốc hội ban hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất ( năm 1994 và sửa đổi năm 1999 ). Chính phủ qui định lệ
phí trước bạ ( nghị định 176/1999) và thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2. Thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm: Là nơi diễn ra trao đổi, giao dịch, buôn bán bất động sản.
Trong đó đối tượng tham gia là những người có đất, những người có nhu cầu mua đất
và những người kinh doanh đất. Thị trường này chịu sự quản, lý tác động của các cơ
quan nhà nước và các biến động về nhu cầu sử dụng đất của người dân và các tổ
chức.
Đối tượng tham gia:
- Người có đất ( tức là nhà nước ): là người có quyền sử dụng đất
-Người kinh doanh bất động sản: là người thông qua quá trình kinh doanh bất
để nhà thầu kiêm kinh doanh bất động sản là muốn tìm công việc xây dùng cho đội
ngò công nhân viên đông đảo của mình, cho nên nhiều khi chấp nhận lợi nhuận Ýt
trong điều kiện rủi ro nhiều. Nếu gặp khó khăn trong kinh doanh bất động sản thì
hoạt động chủ yếu của nhà thầu là nhận thầu xây dựng cũng khó khăn theo vì các chủ
đầu tư không muốn giao việc cho nhà thầu đang điêu đứng về tài chính hoặc trên bờ
vực phá sản.
- Chuyên gia tư vấn các loại: Vì quá trình hoạt động, giao dịch và quản lý bất
động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua đều lúc này hay
lúc khác cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như : Kiến trúc sư, kỹ sư,
thiết kế, thi công, lắp đặt, kế toán, tài vụ chuyên viên kinh tế và giá cả . . ., chuyên gia
môi giới, luật sư.
- Người tiêu dùng: Mua cho mình dùng và mua để đầu tư kinh doanh. Khi cân
nhắc giá cả thì đối với loại thứ nhất, vấn đề quan trọng là sức mua, khả năng mua,
còn đối với loại thứ hai quan trọng nhất là có thể kiếm lãi bao nhiêu.
-Cơ cấu tài chính tiền tệ : Kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn, phải
dùa vào các cơ cấu tiến tệ. Tiền vốn trong quá trình đầu tư bất đống sản gồm hai loại:
Vốn ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt là “ vốn khai phát” và vốn dài hạn
để giúp người tiêu dùng mua nhà trả tiền góp trên cơ sở thế chấp bất động sản mà
mình mua. Khi ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản thì thường có bất động
sản để thế chấp nên rủi ro tương đối thấp. Vì vậy các ngân hàng thường cạnh tranh
nhau kịch liệt để cho vay, ví dụ nhiều ngân hàng Hông Kông khuyến mại bằng cách
biếu không phí bảo hiểm cháy nhà hoặc phí bảo hiểm tài sản gia đình khi cho vay
mua nhà, hay một số ngân hàng nước ta lập ra chợ địa ốc và cung cấp miễn phí dịch
vụ mua bán nhà miễn là thanh toán qua ngân hàng đó.
2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được của
bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị thì thị
trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất
khác nhau.
Thị trường bất động sản dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình
nó và những người cung cấp những thửa đất kiểm soát trực tiếp nó thông qua giá cả
của thửa đất đó. Bất động sản, bản thân nó không phải là một sản phẩn thuần nhất.
Hơn nữa, kiến thức hoàn hảo không thể đạt được trong thị trường bất động sản bởi vì
chi phí để có được những thông tin yêu cầu về mọi mặt của thửa đất khá cao không
thể mua được.
V trớ n nh ca bt ng sn thc s lm tng chi phớ thụng tin ca nhng
ngi tham gia th trng. Nhng ngi tham gia th trng khụng phi ch yờu cu
thụng tin v nhng yu t th trng trong vựng v trong nc m cũn yờu cu nhng
c im c chng a phng.
Bt ng sn cng cú giỏ cao thỡ th trng bt ng sn cng mng tha
tht ( ít ngi mua tỡm kim ti sn v ít ngi bỏn cung cp bt k thi gian
no). Vớ d, Th trng t vi giỏ trung bỡnh l 80000 ụla thỡ s hot ng mnh
hn so vi th trng ca nhng khu nh cú giỏ tr hng triu ụla.
2.6. Cnh tranh c quyn trong th trng bt ng sn
Trong quỏ trỡnh thit lp th trng hon ho, ngi tham gia phi thc hin
phõn tớch th trng mt cỏch bao quỏt thc hin quyt nh v bt ng sn. Phõn
tớch th trng khụng hon ho s giỳp nhn bit thc t thỏi i vi vic
m rng v d oỏn thỏi ca th trng nh th no trong nhng tỡnh hung khỏc
nhau. Cú rt nhiu ngi tin tng rng s tn ti ca nhng kiu nh th - gi l
kiu cnh tranh c quyn.
Chúng ta cú th xem xột cỏc kh nng v cỏc kiu th trng hỡnh di. Một
kiu cnh tranh hon ho, mt kiu khỏc l thun tuý c quyn trong ú ch cú mt
nh sn xut cú th lựa chn mc sn xut. Mc c lựa chn nhm cc i hoỏ li
ích mt ch no ú, a ra vic m rng nhu cu th trng i vi sn phm.
Th trng cnh tranh c quyn l hon ton phự hp m rng hot ng
th trng bt ng sn. Mi ti sn cú c quyn v trớ, t ti gn s thay th nhm
gi giỏ cnh tranh hp lý. Ngi mua s tr giỏ cao i vi vớ trớ tt hn. di thi
gian cn thit khi li ích vt quỏ mc gii hn trc khi ch s hu nhng bt
Độc quyền
Chuẩn bị kế
hoạch phát
triển
Thực hiện
nghiên cứu
thị tr ờng
Chuẩn bị kế hoạch
phát triển hoặc kế
hoạch kiến trúc ban
đầu
Thực hiện phân tích
tài chính
Quyết định :
Nếu Quyết
định phải
phát triển thì
chuẩn bị kế
hoạch khả
thi
Nhu cầu tiềm năng đối với khu nhà ở chung cư xuất phát từ hai nguồn: Hộ gia
đình mới và tự phát sinh. Bước đầu tiên trong việc định lượng nhu cầu hộ gia đình
mới cho thời kỳ tiếp theo phải có kế hoạch và sau đó phải dự báo dân số. Để biết
được số hộ gia đình và dự báo dân số cho thời kỳ tiếp theo chóng ta phân chia hợp lý
tỷ lệ người trong một hộ. Tỷ lệ này đã giảm đi ở Mỹ, từ hơn 4 người trong một hộ
vào cuối những năm 1970 đến nay còn lại khoảng 2,5 người trong một hộ. Tuy nhiên,
Tỷ lệ này mang lại sự ổn định thực sự trong vùng nghiên cứu trong khoảng thời gian
ngắn của thời kỳ dự báo thông thường.
Định lượng đáng tin cậy ở thời kỳ tiếp theo tỷ lệ số người trong một hộ gia
đình nên thực hiện đối với dữ liệu điều tra dân số mới nhất trong vùng ( Dữ liệu thứ
cấp ).
thời kỳ nghiên cứu.
Như vậy phân tích thị trường giữ vai trò quan trọng trong việc xác định khả thi
của dự án bất động sản. Sau khi kết quả nghiên cứu thị trường, đầu vào quan trọng
đối với phân tích tài chính được đưa ra như mức thuê, tỷ lệ nhàn dỗi và thời kỳ thu
hót. Với những đầu vào đó, tính toán tài chính được thực hiện để xác định hoặc là xây
dựng hoặc là đầu tư. Nghiên cứu thị trường cũng cung cấp thông tin để phát triển
những kế hoạch kiến trúc kết hợp với những dự án phát triển mới.
Nghiên cứu thị trường trả lới sáu câu hỏi làm cơ sở cho người ra quyết định.
+ Phải chăng có sự bắt buộc phát triển trong dự án này ?
+ Thị trường sẽ mở rộng trong thời kỳ tương lai như thế nào và tỷ lệ nào có thể
thu hót đối với vị trí này ?
+ Người ta có thể trả giá bao nhiêu ?
+ Kiểu phòng ở nào là nhu cầu ?
+ Nhà ở nên có kích thước như thế nào ?
+ Tiện nghi hoặc điều kiện đặc biệt nào cung cấp cho nhà ?
Nhiều quá trình phân tích thị trường liên quan đến những vấn đề về tương lai
của thị trường. Sau khi những vấn đề nghiên cứu thị trường được xác định, những bắt
buộc dự án khả thi được khảo sát và phạm vi thị trường được xác định. Nhiều công
việc bị hạn chế một phần bởi định lượng nhu cầu đối với dự án. Điều này yêu cầu
hiểu biết những công cụ như phân tích cơ sở kinh tế và kỹ thuật hữu Ých tham chiếu
dân số để định lượng nhu cầu. Việc phân tích cũng có thể phải cần đến cả hai loại dữ
liệu chính và thứ cấp.
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
HÀ NỘI
I. Đôi nét về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hà Nội
1. Khái quát về Hà Nội.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị văn hóa, xã hội chung của cả nước có tổng
diện tích đất tự nhiên là 92.097,45 ha với gần 3 triệu dân; trong đó đất đô thị là
9848,79 ha, chiếm 10,7% diện tích đất tự nhiên. Diện tích đất ở đô thị là 2871,9ha,
54’ đến 20
0
22’ vĩ độ Bắc. Từ 105
0
42’ đến 106
0
00’ kinh độ đông.
- Phía Bắc giáp Tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên.
- Phía Đông giáp Tỉnh Hưng Yên.
- Phía Nam giáp Tỉnh Hà Tây.
- Phía Tây giáp Tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phóc.
Với diện tích 927,40 km
2
, khoảng cách từ Bắc xuống Nam dài trên 50km và từ
Tây sang Đông gần 30 km, bao gồm 7 quận nội thành ( Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống
Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy và Thanh Xuân) có 102 Phường, diện tích là
82,78 km
2
, chiếm 9,14% diện tích toàn Thành phố và 5 Huyện ngoại thành ( Sóc Sơn,
Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm) có 118 xã và 8 thị trấn với diện tích là
844,61 km
2
chiếm 90,86% diện tích toàn Thành phố.
Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi miền đất nước bằng một hệ thống giao thông
thuận tiện. Về hàng không, có sân bay Quốc tế Nội Bài ( thuộc Huyện Sóc Sơn, cách
trung tâm Hà Nội khoảng 40 km), sân bay Gia Lâm (cách trung tâm Hà Nội khoảng 8
km). Hà Nội cũng là đầu mối giao thông đường sắt trong nước và có đường sắt liên
vận quốc tế sang Bắc Kinh (Trung Quốc) rồi đi các nước khác. Về đường bộ và
đường thuỷ, Hà Nội cũng là một đầu mối giao thông quan trọng trong cả nước.
Thủ đô Hà Nội là “Trung tâm đầu não về chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học
xu hướng giảm tương đối ở khu vực I và sự tăng tương đối ở khu vực II trong GDP.
Giá trị GDP của các khu vực qua các năm đều tăng tuyệt đối, tăng mạnh nhất ở
khu vực II, tiếp đến là khu vực III khu vực I tăng chậm nhất. Năm 2003 giá trị GDP
khu vực II tăng gấp 1,74 lần so với năm 2000 khu vực III tăng lên gấp 1,53 lần trong
khi đó khu vực I chỉ tăng gấp 1,26 lần. GDP nông nghiệp trên đầu người toàn Thành
phố năm 2003 mới đạt 470.200 VND/người, còn công nghiệp đạt tới 5.314.800
VND/người. Nền kinh tế của Hà Nội trong những năm qua phát triển theo chiều
hướng lấy kinh tế khu vực II làm chủ đạo, then chốt và khu vực III làm mòi nhọn đột
phá.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng Hà Nội là Thủ đô của cả nước, nằm ở trung
tâm khu vực miền bắc. Hà Nội có đầy đủ các điều kiện về địa lý tự nhiên, con người,
để phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội. Hà Nội ở vị trí trung tâm gặp gỡ của các trục
đường giao thông chính, là nơi trung chuyển hàng hoá đi mọi miền đất nước cũng
như mọi nơi trên thế giới. Khi các hoạt động văn hoá, kinh tế xã hội mạnh dẫn đến
những ảnh hưởng nhất định tới thị trường bất động sản. Khi kinh tế phát triển, con
người có nhiều điều kiện giao lưu buôn bán, đời sống được cải thiện, mức sống tăng
lên, nhiều người mong muốn cải thiện điều kiện ở. Hiện tượng buôn bán nhà đất ở
thành phố trở nên sôi nổi. Hoạt động của thị trường bất động sản bị ảnh hưởng mạnh
mẽ.
2.3. Sự ảnh hưởng của một số ngành kinh tế đến hoạt động của thị trường bất
động sản ở Hà Nội
2.3.1. Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp.
Hà Nội là trung tâm công nghiệp lớn thứ hai sau Thành phố Hồ Chí Minh. Giá
trị sản xuất của công nghiệp chiếm 6,6% giá trị sản xuất công nghiệp của cả nước với
các sản phẩm thuộc các ngành điện tử, dệt, da, may, giầy, thực phẩm cung cấp cho
nhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khẩu.
Công nghiệp giữ vai trò động lực và nòng cốt trong quá trình công nghiệp hoá
hiện đại hoá của Thành phố, sự phát triển của công nghiệp liên quan đến việc mở
rộng quy mô sản xuất, cũng có nghĩa là đất cho công nghiệp và cho cơ sở hạ tầng
phục vụ cho công nghiệp sẽ tăng lên. Phát triển công nghiệp trong điều kiện đất xây
vay để các doanh nghiệp đổi mới thiết bị, phát triển sản xuất, mở thêm 5 khu công
nghiệp vừa và nhỏ.
Công nghiệp của Hà Nội đang từng bước chuyển biến theo hướng đa dạng hoá
sản phẩm và tăng các sản phẩm có chất lượng cao. Đến nay đã có hơn 40 sản phẩm
công nghiệp được đưa ra tiêu thụ ở thị trường ngoài Thành phố; trong đó có 13 mặt
hàng thuộc công nghiệp chế tác là máy móc thiết bị, 9 mặt hàng dệt da may, 5 mặt
hàng thực phẩm, 4 mặt hàng sành sứ thuỷ tinh.
2.3.2. Giao thông vận tải
Trong những năm qua sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số và tốc độ đô thị
hoá đã làm tăng các loại phương tiện giao thông vận tải, đặc biệt các phương tiện cá
nhân trên đường phố Hà Nội . Điều đó đã tạo nên sức Ðp nặng nề đối với hệ thống
kết cấu hạ tầng của Hà Nội, đồng thời làm cho hệ thống kết cấu hạ tầng của Thủ đô
bộc lé rõ nhiều điểm yếu kém. Nhìn trên giác độ sử dụng đất thì yếu tố giao thông
ảnh hưởng nhiều nhất đến quỹ đất đô thị. Do thãi quen của dân cư thích sống dọc
theo các con đường giao thông, mở hàng quán để sinh sống nên khi xây dựng con
đường mới thì lập tức giá đất ở hai bên đường sẽ tăng vọt gây lên tình trạng bất ổn
định về thị trường bất động sản dọc theo các tuyến đường mới mở.
Mạng lưới giao thông Hà Nội bao gồm : Hệ thống đường bộ, đường sắt, đường
sông, đường không, tuy nhiên, hệ thống đường bộ là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến
việc sử dụng đất còng như đến thị trường buôn bán đất.
Trên địa bàn Hà Nội có 1.427 km đường bộ, bình quân mới chỉ đạt
1,55km/km
2
lãnh thổ. Mật độ đường bộ của khu vực nội thành đạt 2,74km/km2, cao
gần gấp hai lần của khu vực ngoại thành 1,43km/km
2
. Tuy nhiên, so với đồng bằng
sông Hồng thì mật độ đường bộ của ngoại thành cao hơn 21,2 % và gấp 4,5 lần bình
quân của cả nước.
Mật độ giao thông đường bộ Hà Nội.
2
gấp
11,16 lần ngoại thành, quận Hoàn Kiếm là 41.854 người/ km
2
gấp 54,57 lần huyện
Sóc Sơn. Mật độ dân số cao và chênh lệch lớn giữa các vùng sẽ gây áp lực rất lớn cho
việc phân bổ sử dụng đất đai và gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về bất
động sản.
Trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa nhanh, bình quân trong 3 năm
mỗi năm chuyển gần 850 ha đất nông nghiệp sang xây dựng đô thị, trong khi mức
bình quân đất nông nghiệp/người quá thấp (dưới 500 m
2
/người). Do vậy, vấn đề Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang mục đích xây dựng cũng gặp nhiều khó
khăn, nhất là phải giải quyết chính sách đền bù hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp,
đăc biệt làm tăng thêm tình trạng thiếu việc làm ở những vùng bị thu hồi đất. Chính
đây là một trong những nguyên nhân làm bất ổn định trong thị trường bất động sản.
Dân số tăng cùng với mật độ dân số cao ở đô thị, sự di dân tự do từ các tỉnh về
Hà Nội kiếm việc làm là một trong những nguyên nhân của việc lấn chiếm đất đai,
chuyển mục đích sử dụng, chuyển nhượng đất trái pháp luật, hủy hoại tài nguyên đất
đai trầm trọng hơn những địa phương khác trong cả nước, đăc biệt là những vùng ven
đô, vùng phát triển đô thị.
Sản xuất công nghiệp phát triển, dân số đông, kết cấu hạ tầng đô thị yếu kém là
nguyên nhân gây ra ô nhiễm môi trường nước, làm giảm hiệu quả sử dụng đất, tạo giá
đất tăng cao gây tình trạng bất ổn định trong thị trường bất động sản.
Những tệ nạn xã hội thường đi liền với đô thị kém phát triển cũng ảnh hưởng
đến thị trường bất động sản như nạn cờ bạc, rượu chè, mại dâm, nghiện hót có thể
dẫn đến tiêu cực trong việc cầm cố, nhượng bán đất bất hợp pháp, gây phức tạp trong
quản lý và trong hoạt động của thị trường.
Qua phân tích tình hình phát triển kinh tế-xã hội của thủ đô, chúng ta nhận thấy
sửa đổi các qui định về chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy quá trình
bán nhà ở của nhà nước tại các đô thị, mở rộng các hình thức kinh doanh bất động
sản; giải quyết dứt điểm những tranh chấp về sở hữu nhà còn tồn đọng; Từng bước
mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước
ngoài tham gia đầu tư; qui hoạch sử dụng đất đai, nhất là ở các đô thị, theo hướng
văn minh, hiện đại, công bố công khai qui hoạch để doanh nghiệp và nhân dân thực
hiện”.
Thực tế những năm đổi mới vừa qua cho thấy, hoạt động bước đầu của thị
trường bất động sản đã thu hót được một lượng vốn không nhỏ vào sản xuất, kinh
doanh, góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động, cải thiện một
bước điều kiện về nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp. Việc cung
cấp mặt bằng cho xây dựng nhà xưởng sản xuất, văn phòng, khách sạn . . . cho các
doanh nghiệp được đáp ứng một phần. Diện mạo đô thị và nông thôn được thay đổi
theo hướng hiện đại hoá.
Như vậy ta có thể thấy đất đai là cội nguồn của tất cả các hoạt động của con
người. Từ đất đai con người tạo ra lương thực và thực phẩm, tạo nên chỗ ở, chỗ làm
việc và tạo nên các khu vực vui chơi giải trí.
Trong bản báo cáo của tổ chức lương thực thế giới ( FAO) về quản lý hành
chính đất đai đã nói “ Đất đai là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con
người và còn hơn thế nữa là phương tiện sinh sống mà thiếu nó người ta không thể
tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được.”
Luật đất đai được quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 14/7/1993 đã ghi rõ “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng”
Tính riêng ở Hà Nội, Tổng quĩ đất tự nhiên trên địa bàn thành phố là
92.097,45ha. Cơ cấu sử dụng đất được phân chia theo 6 loại ( năm 2000) như sau:
Cơ cấu sử dụng đất ở Hà Nội năm 2004
Tổng diện tích tự nhiên: 92.097,45 ha
liệu thống kê chính thức ).
Tình hình phát triển nhà ở: Tổng số m
2
nhà được đầu tư xây dựng mới từ năm
1998 đến hết 1999 trên địa bàn thành phố Hà Nội là 755.702m
2
. Trong đó : Nhân dân
dự kiến đầu tư 539.949m2, các dự án phát triển nhà ở 215.753m
2
. Dù kiến từ năm
2000 đến năm 2010 thành phố Hà Nội sẽ xây dựng mới khoảng 4,5 triệu m
2
nhà ở.
Đất nước ta đang trong thời kỳ điều chỉnh mạnh cơ cấu kinh tế về công nghiệp,
nông nghiệp và thương mại dịch vụ theo công nghiệp hoá, hiện đại hoá, phấn đấu để
đến khoảng năm 2020 trở thành một nước công nghiệp. Nhu cầu tăng trưởng kinh tế
cao sẽ gây áp lực mạnh mẽ đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Điều
này sẽ dễ dẫn đến tình trạng rối loạn trong khai thác và quản lý thị trường, nhất là ở
những nơi “ đất chật, người đông” kinh tế trù phú có nhiều cơ hội tiếp nhận đầu tư,
Copyright: Tài liệu đại học ©