BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

VŨ THỊ BÍCH THỦY

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI - TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Tiến Cường

Hà Nội - Năm 2018

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới TS. Nguyễn Tiến Cường,
người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận
văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
phòng Đào tạo của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, những
người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý
báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường; cảm ơn Lãnh đạo
Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, các
phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã, phường của thành phố Yên Bái đã tạo
điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp,
các bạn học viên…, những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện
giúp đỡ trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018
Tác giả

Vũ Thị Bích Thủy


iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Thông tin luận văn ........................................................................................... vi

2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 41
2.3.1. Phương pháp điều thu thập thông tin, tài liệu ....................................... 41
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 44
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái .................... 44
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 47
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 51
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ............. 52
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 52
3.2.2. Hiện trạng và biến động SDĐ của thành phố Yên Bái ......................... 57
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Yên Bái ..................................................................................................... 61
3.3. Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai và phát triển
quỹ đất thành phố Yên Bái .............................................................................. 63
3.3.1. Khái quát về mô hình tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng
ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ............................................ 63
3.3.2. Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát
triển quỹ đất thành phố Yên Bái ..................................................................... 67


v
3.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoạt động của Văn
phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ................................. 94
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng ĐKĐĐ
và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái......................................................... 98
3.4.1. Giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động .... 98
3.4.2. Giải pháp về nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ............................. 100
3.4.3. Giải pháp về chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ................................... 101
3.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................ 102

Các chữ viết tắt

Nghĩa của các từ viết tắt

1

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

2

DLĐĐ

Dữ liệu đất đai

3

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

4

GCN

Giấy chứng nhận

5


TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

11

UBND

Ủy ban nhân dân


viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng SDĐ năm 2017 thành phố Yên Bái .............................. 58
Bảng 3.2. Biến động SDĐ năm 2016 – 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái ....60
Bảng 3.3. Tổng các loại bản đồ địa chính tại thành phố Yên Bái................... 68
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính tại thành phố Yên Bái ..... 69
Bảng 3.5. Kết quả công tác cấp GCN lần đầu tại TP.Yên Bái năm 2013-2014 ..70
Bảng 3.6. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp tại TP. Yên Bái năm
2015-2017........................................................................................................ 71
Bảng 3.7. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất
nông nghiệp tại thành phố Yên Bái ................................................................. 72
Bảng 3.8. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất lâm nghiệp tại thành phố Yên Bái
đến ngày 31/12/2017 ....................................................................................... 73
Bảng 3.9. Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở đô thị đến tại TP.Yên Bái đến hết
ngày 31/12/2017 .............................................................................................. 75
Bảng 3.10. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất
ở đô thị tại thành phố Yên Bái ........................................................................ 76
Bảng 3.11. Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở nông thôn tại thành phố Yên Bái
tính đến hết ngày 31/12/2017 .......................................................................... 77

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia và là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là sản
phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là kết quả của quá trình phong hoá
hàng triệu năm của trái đất và nó có vai trò rất lớn tới đời sống sinh hoạt của
con người cũng như trong quá trình sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội.
Trong tiềm thức của người dân Việt Nam, đất đai đã trở thành yếu tố đầu tiên
và quan trọng nhất trong quá trình tồn tại và phát triển.
Việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải
chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt
vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách
tốt nhất. Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ
bản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều
cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan
trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học


2
kỹ thuật của tỉnh Yên Bái - một tỉnh nằm ở phía Tây Bắc của Tổ quốc, cách

- Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái cũng như Văn
phòng Đăng ký đất đai ở các địa bàn khác có điều kiện tương đồng.


4
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ
PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
1.1.1. Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ.
a. Đăng ký đất đai
Về mặt khái niệm, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan
Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
SDĐ. Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì “Đăng ký
Nhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên
quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa
chính”, trong đó chỉ rõ ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước,
chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có
quyền tổ chức ĐKĐĐ; dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; trách nhiệm của
Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [9], [10].
Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào HSĐC”, đồng thời tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ
“ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng
ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất
đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau” [4].



6
để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và
hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá,
đấu thầu hoặc rao giá.
Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành
thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích
chính của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung
về đất đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn
nhất từ tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý,
phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của
việc vận hành phát triển quỹ đất.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua 2 hình thức
chủ yếu là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất
thu hồi; hoặc hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa
thuận (nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy
định của pháp luật.
c. Văn phòng ĐKĐĐ
Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai 2013 thì Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công
trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ
sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Văn
phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có
tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt
động theo quy định của pháp luật.
Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn
liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở
DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định
cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;



8
diện của tổ chức liên chính phủ;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch;
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà
đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp
luật về đầu tư [4].
e. Các trường hợp ĐKĐĐ
Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [4]:
- ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để
quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài
sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
+ Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;



10
biến động đất đai thì người SDĐ được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào GCN đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang SDĐ được
tạm thời SDĐ cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của
Chính phủ.
- Việc ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào Sổ địa chính.
g. Người chịu trách nhiệm ĐKĐĐ
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật
quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người
SDĐ, được quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 [4], bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc SDĐ của tổ chức mình.
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc SDĐ nông nghiệp
vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường,
thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây
dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa,
giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa
và công trình công cộng khác của địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,
buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận
cử ra đối với việc SDĐ đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở
tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc SDĐ của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình.