MỤC LỤC
A. ĐẶT VẤN ĐỀ......................................................................................... 2
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ...........................................................................2
I. Sơ lược về hợp đồng thế chấp tài sản.....................................................................2
1.Định nghĩa thế chấp tài sản..................................................................................2
2. Chủ thể của thế chấp tài sản................................................................................2
3. Đối tượng của thế chấp........................................................................................3
4. Nội dung của thế chấp tài sản.............................................................................4
5. Xử lí tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp.................................................6
II. Đánh giá quy định của BLDS 2005 về tài sản thế chấp hình thành trong tương
lai..................................................................................................................................6
1. TS thế chấp hình thành TTL là một loại tài sản mang tính đặc
thù................................................................................................................................6
2. Thế chấp TS hình thành TTL –chế định mang tính bước ngoặt..........................8
3. Chế định TS thế chấp TTL trong BLDS tồn tại nhiều bất cập trên thực
tế.................................................................................................................................11
3.1. Về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai.....................................11
3.2. Xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai........................................12
3.3. Thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai......................................13
III. NHẬN XÉT CHUNG..........................................................................17
1. Tống kết...............................................................................................................17
2. Kinh nghiệm, tiền lệ giải quyết các vướng mắc nêu trên....................................19
3. Giải pháp chung..................................................................................................20
C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ............................................................................21

1


A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Chế định tài sản hình thành trong tương lai (TS hình thành TTL) là một bước
tiến lớn trong khoa học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao

chấp khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Điều 320 khoản 1 của BLDS năm 2005 quy định nguyên tắc chung về điều kiện
đặt ra đối với tài sản bảo đảm như sau: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”.
Tương tự như vậy, Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 106 quy định: người sử dụng
đất được thực hiện quyền thế chấp khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật
Nhà ở năm 2005 tại Điều 91 quy định: Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là
phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Như vậy, nguyên tắc chung để
một tài sản có thể sử dụng vào giao dịch bảo đảm là tài sản phải hiện hữu, phải thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp và phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử
dụng.
Theo khoản 1 Điều 174 BLDS 2005 thì bất động sản bao gồm: đất đai, nhà, công
trình xấy dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản mà pháp luật quy định là
bất động sản. Những tài sản này có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử
dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, các bên có
thỏa thuận để dùng toàn bộ hoặc một phần bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ. Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp, thì các vật
phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Khi đối tượng là một tài sản bảo
hiểm, thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Hoa lợi, lợi tức và các
quyền thuộc từ bất động sản thế chấp chỉ thuộc về tài sản thế chấp khi các bên có
thỏa thuận hoặc trong những trường hợp do pháp luật quy định.
- Đối với đối tượng là động sản
Đối với những bất động sản có đăng kí quyền sở hữu, người có nghĩa vụ có thế
dùng một bất động sản để thế chấp nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau nếu tài sản có
3


giá trị lớn hơn tổng các giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Mặc dù trong BLDS


- Bên thế chấp giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, được hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp (trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản
thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất
hoặc giảm sút giá trị). Bên thế chấp phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và phải
áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản. Bên thế
chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Tuy nhiên, theo quy định
tại khoản 3 và 4 của Điều 349 BLDS 2005 thì bên thế chấp có quyền bán tài sản thế
chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản
xuất kinh doanh nhưng số tiền thu được hoặc là tài sản hình thành từ số tiền thu
được sẽ trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán. Ngoài ra, bên thế
chấp cũng được bán, tặng cho, trao đổi tìa sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp
đồng ý.
Bên nhận thế chấp có quyền:
- Yêu cầu bên thế chấp chuyển giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản, nếu có
thỏa thuận.
- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba phải bảo quản tốt tài sản thế chấp và
khắc phục thiệt hại khi tài sản hư hỏng.
- Yêu cầu xử lí tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế
chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; phải trả lại giấy tờ về tài
sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp.
Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
- Nếu có thỏa thuận mà bên nhận thế chấp giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu
tài sản, thi phải mang giấy tờ đó khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước đăng kí thế chấp.
5. Xử lí tài sản thế chấp và chấm dứt việc thế chấp
Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ, thì tài sản thế chấp được xử lí để thực hiện nghĩa vụ.
Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương pháp
bán đấu giá. Tuy nhiên, nếu đã có thỏa thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực hiên

a. Điều kiện chung.

6


- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp
đồng cầm cố, thế chấp, bên được phép giao dịch (tức là ào sản mà pháp luật cho
phép hoặc không cấm mua, bán, tặng bảo đảm pahỉ cam kết về việc tài sản này
không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình)
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua
bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
- Về nguyên tắc thì vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoăc
thuộc quyền sử dụng, quản lý và xác định được giá trị, số lượng tài sản của bên bảo
đảm .
- Được cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.
b. Điều kiện đối với tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai.
Ngoài đặc điểm chung nêu trên còn có một số đặc điểm sau: xuất phát từ đặc thù
một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.
Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng TS hình thành TTL thì khi bên
bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm
có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy
định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo
đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý.
Nếu tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: Tuỳ từng
trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp
đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất.
Đối với tài sản được hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa: Ngoài các

tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên
bảo đảm có quyền nhận”. Nhận thấy, khái niệm TS hình thành TTL này chỉ được sử
dụng trong một số lĩnh vực nhất định liên quan tới giao dịch bảo đảm.
Quan điểm nêu trên một lần nữa được khẳng định tại Nghị định số 178/1999/NĐCP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Khoản 5, Điều 2, Nghị định nói trên trong phần "Giải thích từ ngữ" đã cho rằng
8


"Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng
tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản
vay đó đối với tổ chức tín dụng". Như vậy, trong giai đoạn kể trên, khái niệm "tài sản
hình thành trong tương lai" thường được hiểu là phải gắn liền với yêu cầu "từ vốn
vay", có thể thấy phạm vi áp dụng còn khá bó hẹp.
Khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" dần hoàn thiện. Điểm đáng lưu ý
đầu tiên của quá trình hoàn thiện khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai"
chính là nội dung điều luật quy định về "tài sản" được đưa ra tại Bộ luật Dân 2005
(BLDS), theo đó “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”
[Điều 163, BLDS 2005]. Rõ ràng, cụm từ "vật có thực" được khẳng định tại Điều
172, Bộ luật Dân sự 1995 đã không còn nữa. Khái niệm "tài sản hình thành trong
tương lai" được đề cập tới trong Mục 5, Chương XVII, Phần thứ ba, BLDS 2005 quy
định về "Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự". BLDS 2005 đã có quy định cụ thể về
tài sản hình thành trong tương lai.
Tại thời điểm đang xét, người chủ của TS hình thành TTL chưa hoàn toàn xác lập
quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần người ấy sẽ xác lập
được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật dành cho họ khả năng hưởng
dụng một số quyền trong phạm vi nhất định. Thực ra vấn đề quyền sở hữu đối với
TSHTTTL là một chế định mở trong giao dịch dân sự nên nó mang tính đặc thù và
tính đặc thù này phản ánh ở 2 góc độ: đối tượng của sở hữu và tính chất của quyền
năng, cụ thể:
- Về đối tượng của quan hệ sở hữu: tại thời điểm đang xét (hiện tại) tài sản chưa

các chủ thể tham gia giao dịch cảm thấy khó khăn mà còn làm cho cả cơ quan thẩm
quyền bối rối. Một khi pháp luật còn chưa theo kịp thực tiễn xã hội thì việc áp dụng
những quy định ấy không tránh khỏi những bất cập, vướng mắc đặc biệt là trong lĩnh
vực nhạy cảm như bất động sản.
3. Chế định tài sản thế chấp hình thành trong tương lai trong BLDS tồn tại
nhiều bất cập trên thực tế.
3.1. Về việc xác định tài sản hình thành trong tương lai.
Phân tích qua việc thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận sở
hữu là thế chấp TS hình thành TTL. Hiện nay, có hai quan điểm đối với việc thế
10


chấp căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu. Quan điểm của BLDS thì việc
thế chấp căn hộ đang xây hoặc đã hoàn thành nhưng chưa được thuộc sở hữu của
bên bảo đảm là việc thế chấp căn hộ. Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày
04/10/2007 của Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, khi đề cập đến vấn đề
"đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp tài sản bảo đảm là nhà chung cư
chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" lại cho rằng đối tượng của hợp
đồng thế chấp lúc này không phải là căn hộ chung cư mà là "quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng mua nhà ở". Vậy ở đây, nên nhìn nhận đối tượng của hợp đồng thế chấp
trong trường hợp này là vật (Căn hộ chung cư) hay là quyền (Quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng)?
Dựa vào quy định tại Điều 320 của BLDS năm 2005 để nhìn nhận thì trong thực
tế có những dạng "tài sản hình thành trong tương lai" chính như sau:
(1) tài sản chưa hình thành, chưa hiện hữu và bên bảo đảm cũng chưa sở hữu tài
sản tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng trong tương lai chắc chắn sẽ thuộc sở hữu
của bên bảo đảm,
(2) tài sản đã hiện hữu nhưng bên bảo đảm mới sỡ hữu một phần hoặc chưa sở
hữu tài sản đã hiện hữu đó nhưng chắc chắn sẽ sở hữu tài sản trong tương lai.
Tại mục II.8 Thông tư số 07 cũng có quy định: hợp đồng cầm cố, thế chấp, bảo

thế chấp thì xử lí theo phương thức đó, trường hợp không thỏa thuận thì được bán
đấu giá theo quy định của pháp luật. Rõ ràng, chỉ xử lí được tài sản thế chấp khi nó
đã hình thành, khi ấy, trong trường hợp này, ngân hàng không thể đem tài sản thế
chấp ra xử lí theo quy định của pháp luật. Lúc này, ngân hàng chỉ còn cách khỏi kiện
anh A ra tòa yêu cầu anh A trả nợ thôi. Mà điều này, thì chẳng khác nào “cầm dao
đằng lưỡi”, ngân hàng sẽ phải chịu thiệt thòi. Bởi lẽ, nếu anh A có nhiều khoản nợ
thì theo thứ tự ưu tiên trả nợ ngân hàng sẽ không được ưu tiên do tài sản thế chấp
chưa hình thành. Và như vậy, người chịu thiệt thòi là bên nhận thế chấp TS hình
thành TTL. Đã đến lúc, pháp luật nên có những quy định riêng về việc xử lí loại tài
sản đặc thù này để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
3.3. Thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai.
 Về giao kết hợp đồng bảo đảm

12


Điều 343 của BLDS năm 2005 quy định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập
thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong
trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng,
chứng thực hoặc đăng ký”. Điều 343 nêu trên hiện tại đang được hiểu là việc thế
chấp tài sản (gồm cả TS hình thành TTL) phải được công chứng, chứng thực và việc
công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng thế chấp có
hiệu lực pháp luật. Cách hiểu đó cũng đã được khẳng định lại trong Luật Nhà ở năm
2005, bằng chứng là Điều 93 khoản 3 của Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Hợp
đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban
nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã
đối với nhà ở tại nông thôn”. Khái niệm “Hợp đồng về nhà ở” nêu trên bao gồm cả
mua bán, tặng cho, thế chấp...v.v.
Việc thế chấp TS hình thành TTL là giao dịch hoàn toàn hợp pháp trên cơ sở của
các Điều 320, Điều 342 BLDS và Điều 4 Nghị định 163, nhưng khi thế chấp nhà ở

lai.
 Trong việc đăng kí giao dịch đảm bảo.
Như đã phân tích ở trên, nhiều trường hợp thế chấp TS hình thành TTL là nhà ở,
quyền sử dụng đất không thể công chứng được. Khi hợp đồng thế chấp đã không
công chứng được, thì cũng đồng nghĩa với việc không đăng ký được giao dịch thế
chấp.
Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 trong đó ghi: “Đối tượng của hợp đồng,
giao dịch là có thật”. Điều này, dẫn đến các hợp đồng thế chấp bất động sản hình
thành trong tương lai không đáp ứng được điều kiện đối tượng nêu trên khiến cho
nhiều tổ chức công chứng đã từ chối công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
hình thành trong tương lai.
Hiện nay, nhiều ngân hàng đã giao kết hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng các căn
hộ, nhà liền kề, biệt thự mà các chủ đầu tư dự án đã bán cho bên thế chấp. Hầu như
các hợp đồng này không đăng ký giao dịch bảo đảm được tại văn phòng đăng ký đất
và nhà. Lý do là theo quy định chung, tài sản thế chấp phải có giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở năm 2005
(Điều 91 khoản 1 a) và Luật Đất đai năm 2003 (Điều 62 và Điều 106 khoản 1 a) đã
14


ghi nhận. Trong khi đó, chưa có quy định riêng áp dụng cho TS hình thành TTL là
loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng. Do không đăng ký giao dịch bảo đảm
được nên tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các ngân hàng. Bởi vì, toàn bộ quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất của cả dự án có thể đã được chủ đầu tư thế chấp vay
vốn hay đã bị ràng buộc bởi một giao dịch nào đó. Nếu các nhà căn hộ, nhà liền kề,
biệt thự dự án đã thế chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm được thì không thể
biết được tài sản đã thế chấp trước đó hay chưa.
Như vậy, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hợp pháp, nhưng việc
công chứng và đăng ký đều không thực hiện được, thì hợp đồng thế chấp sẽ cầm
chắc hậu quả vô hiệu. Nếu như hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu, thì cũng bằng

được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”. Như vậy, pháp luật cho
phép các nhà đầu tư khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền thế chấp căn
nhà đó tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Ngược lại, đối với chủ đầu tư dự án thì lại
không có quyền năng này. Đây là một quy định hợp lí, phù hợp với thực tiễn. Tuy
nhiên lại có thực trạng: chủ đẩu tư dự án lại được quyền thế chấp tài sản gắn liền với
đất (chung cư, khu nhà ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đầu để xin vay vốn
theo các Điều 110, Điều 111 Luật đất đai 2003. Điều này, đồng nghĩa với việc, với
cùng một loại tài sản mà lại được đem đi thế chấp hai lần bởi hai chủ thể khác nhau.
Theo đó, việc thế chấp sau cầm chắc hậu quả vô hiệu. Và như vậy, bản thân việc
ngân hàng nhận thế chấp các TS hình thành TTL là các căn hộ chung cư, khu nhà ở
làm bảo đảm cũng rất rủi ro.
 Việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ dân sự.
Khoản 1, Điều 324 và khoản 1, Điều 5 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã cho
phép một bất động sản được thế chấp “để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa
vụ” (không có quy định ngoại lệ “trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật
có quy định khác” như điều kiện về giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ
được bảo đảm). Nhưng Điều 114 (Điều kiện thế chấp nhà ở) của Luật Nhà ở lại quy
định một tài sản là nhà ở “chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”.
Như vậy, nếu mang một căn nhà đi thế chấp cho 2,3 công ty để bảo đảm nghĩa vụ
thực hiện nhiều hợp đồng kinh doanh, thương mại, thì hoàn toàn đúng với quy định
16


của Bộ luật Dân sự, nhưng đối chiếu với Luật Nhà ở thì lại có đến 2 điểm trái luật là:
Chỉ được thế chấp tại một nơi và nơi đó chỉ có thể là tổ chức tín dụng. Như vậy, TS
hình thành TTL là nhà ở cũng không thể dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ
dân sự được, điều mà BLDS không cấm.
III. NHẬN XÉT CHUNG.
1. Tống kết.

bên mua.
+ Trường hợp bên thế chấp mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá trình
hình thành. Quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ
thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán tiền
mua.
- Cho phép đăng ký giao dịch bảo đảm đối với TS hình thành TTL chưa có giấy
chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho việc xác
lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai.
- Bổ sung thêm quy định, việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp
TS hình thành TTL phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản.
- Bổ sung quy định về việc bán, xử lý TS hình thành TTL.
2. Kinh nghiệm, tiền lệ giải quyết các vướng mắc nêu trên.
Việc thế chấp TS hình thành TTL đã được thực hiện từ khi có Nghị định
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm và Nghị định
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay. Tại Nghị định 178 nêu trên,
TS hình thành TTL có một tên gọi khác là tài sản hình thành từ vốn vay. Tên gọi này
hàm chứa nội dung là mục đích vay vốn chỉ để phục vụ cho việc hình thành tài sản
và đây là một điểm khác biệt so với quy định tại BLDS năm 2005. Nghị định 165 và
Nghị định 178 đã được thực hiện từ năm 1999 cho đến khi có Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 quy
định: TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch
bảo đảm, không tính tới tài sản đã hiện hữu. Qua một quá trình kiểm nghiệm trong
thực tiễn cho thấy chế định về tài sản hình thành từ vốn vay tại Nghị định 165 và
Nghị định 178 là đúng đắn và đã đi vào cuộc sống. Điều này có những nguyên nhân
như sau:
18


Một là, nghị định này đáp ứng được nguyên tắc đặt ra đối với giao dịch bảo đảm
là việc xử lý tài sản thế chấp phải đảm bảo thu hồi được nợ. Nghị định 178 đã đặt ra

- Giao dịch bảo đảm về TS hình thành TTL là loại giao dịch có điều kiện. Điều
kiện đặt ra là quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đối với toàn bộ tài sản thì
giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực pháp luật.
- Chế định phải phân biệt ra nhiều trường hợp khác nhau:
+ Trường hợp bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản đã hiện hữu đầy
đủ, hợp đồng mua tài sản đã được thanh lý, nhà đã bàn giao nhưng chưa có giấy
chứng nhận sở hữu. Trong trường hợp này, đã có cơ sở khẳng định quyền sở hữu của
bên mua.
+ Trường hợp bên thế chấp mới nộp một phần tiền và tài sản đang trong quá trình
hình thành. Quyền sở hữu của bên thế chấp được xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ
thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản trong tương lai và tiến độ thanh toán tiền
mua.
- Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL không nhất thiết phải có
giấy chứng nhận sở hữu đối với tài sản mà chỉ cần có các giấy tờ làm căn cứ cho
việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp trong tương lai.
- Nếu TSHTTTL liên quan đến nhà thì giao dịch bảo đảm phải được đăng ký tại
cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản.
- Việc giải ngân của bên nhận thế chấp cho bên thế chấp TSHTTTL phải tuỳ
thuộc vào tiến độ hình thành tài sản.
- Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu đối với
tài sản, tức là tài sản hình thành từ vốn vay.
- Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu của bên thế
chấp đối với tài sản.
C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Từ phân tích nêu trên, có thể đi đến kết luận rằng TS hình thành TTL là một
loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ
thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Các quy định này phải
bao quát đủ các khâu từ việc xác định tài sản hình thành trong tương lai, giao kết
hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm cho đến xử lý tài sản. Các quy định đặt ra phải
20

10/2009, Trang 3-11;
21


13. www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com;
14. www.luatdaiviet.vn;
15. www.lawsoft.thuvienphapluat.vn

22