i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

DƯƠNG THỊ KIM HIÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI
ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Đại học Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi

em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 15 tháng 05 năm 2018
Sinh viên
Dương Thị Kim Hiên


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn Thị xã
Phổ Yên, năm 2016 ...........................................................................34
Bảng 4.2: Dân số trung bình phân theo giới tính và theo thành thị, nông
thôn....................................................................................................38
Bảng 4.3: Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên, năm 2016 ...43
Bảng 4.4. Tình hình biến động đất đai của thị xã Phổ Yên Giai đoạn
2014 – 2016.......................................................................................48
Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả giao đất trên địa bàn .....................................50
Bảng 4.6: Kết quả giao đất theo đối tượng sử dụng trên địa bàn thị xã
Phổ Yên giai đoạn 2014 – 2016 ........................................................52
Bảng 4.7: Kết quả giao đất theo mục đích sử dụng của thị xã Phổ Yên
giai đoạn 2014 – 2016 .......................................................................54
Bảng 4.8: Kết quả cho thuê đất theo mục đích sử dụng trên địa bàn thị
xã Phổ Yên giai đoạn 2014 – 2016 ...................................................55
Bảng 4.9: Kết quả cho thuê đất theo thời gian trên địa bàn thị xã Phổ
Yên giai đoạn 2014 – 2016 ...............................................................57
Bảng 4.10: Kết quả thu hồi đất theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn
thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 - 2016 ..............................................58
Bảng 4.11: Kết quả thu hồi đất theo đơn vị hành chính của thị xã Phổ
Yên giai đoạn 2014 – 2016 ...............................................................60
Bảng 4.12: Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá


BTC

: Bộ tài chính

CMĐ

: Chuyển mục đích

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

KCN

: Khu công nghiệp

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

NTTS

: Nuôi trồng thủy sản

QĐ



v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .........................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..............................................................2
1.3. Ý nghĩa khoa học của đề tài ...................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ......................................................................3
2.1.1. Các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai .....................3
2.1.2. Cơ sở lí luận của đề tài ........................................................................4
2.1.3. Cơ sở khoa học ....................................................................................5
2.1.4. Căn cứ pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi
đất ........................................................................................................5
2.2. Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về công tác
giao đất, cho thuê đất thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng
đất ........................................................................................................7
2.2.1. Khái niệm và một số quy định trong việc giao đất và cho thuê
đất ........................................................................................................8
2.2.2. Khái niệm và một số quy định trong việc thu hồi đất .......................16
2.2.3. Khái niệm và một số quy định trong việc chuyển mục đích sử dụng
đất ......................................................................................................19
2.3. Sơ lược tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,chuyển mục

xã Phổ Yên ........................................................................................42
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Phổ Yên năm 2016......................42
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai thị xã Phổ Yên .........................................45
4.2.3. Sự biến động đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Phổ Yên..............47
4.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển
mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 2016 ...................................................................................................50
4.3.1. Đánh giá công tác giao đất ................................................................50


vii
4.3.2. Đánh giá công tác cho thuê đất .........................................................55
4.3.3. Đánh giá công tác thu hồi đất............................................................58
4.3.4. Thực trạng quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Phổ Yên, giai đoạn 2014 – 2016 ......................................61
4.4. Đánh giá những khó khăn và đề xuất một số giải pháp đối với
công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
và thu hồi đất của thị xã Phổ Yên .....................................................64
4.4.1. Thuận lợi ...........................................................................................64
4.4.2. Khó khăn ...........................................................................................65
4.3.3. Đánh giá công tác thu hồi đất................................................................
Phần 5. KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN ....................................................67
5.1. Kết luận ................................................................................................67
5.2. Đề nghị .................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................69


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục
đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2014 - 2016
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nắm bắt được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Phổ Yên
- Tìm hiểu và nắm được công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa
bàn thị xã Phổ Yên
- Đánh giá một cách chính xác công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên từ khi thực
hiện Luật đất đai 2013.
- Đề xuất hướng giải quyết để khắc phục mặt yếu kém phù hợp với điều
kiện của địa phương, phát huy những mặt đã đạt được để công tác giao đất, cho
thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất đất đạt hiệu quả cao nhất.
1.3. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản
thân củng cố kiến thức đã học, đồng thời là cơ hội cho bản thân tiếp cận với
tình hình chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp tại địaphương.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của

quá trình chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp trong thời kỳ công nghiệp
hoá - hiện đại hoá. Từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp với
điều kiện thực tế của địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình sử dụng
đất đạt hiệu quả hơn nữa trong thời gian tới.


3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài

14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
trong quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai (Luật Đất đai, 2013) [12].
Như vậy, Luật đất đai 2013 ra đời hoàn thiện hơn Luật đất đai 2003:
bỏ nội dung quản lý và phát triển quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản; thêm 3 nội dung: Phổ biến giáo dục pháp luật đất đai; xây dựng
hệ thống thông tin đất đai; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
thu hồi đất.
2.1.2. Cơ sở lí luận của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu của toàn dân, do
nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, để thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu của mình đối với đất đai, Nhà nước quản lí đất đai theo quy hoạch và
pháp luật. Nhà nước người chủ sở hữu nhưng không trực tiếp sử dụng mà
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng để khai thác các
thuộc tính có lợi từ đất. Như vậy, các đối tượng trực tiếp sử dụng đất muốn
có đất để sử dụng phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đã sử
dụng đất trước khi có quy định của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất.Vì
thế “Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đấtvà chuyển mục đích sử dụng đất” là
những nội dung quan trọng trong công tác quản lí Nhà nước về đất đai.
- Luật Đất đai 1987 nội dung này được quy định là “giao đất, thu
hồi đất”
- Luật Đất đai 1993 quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận
có giá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các
hình thức khác nhau, nội dung này được bổ sung thêm ý “cho thuê đất”


5
thành “giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất”; đến lần sửa đổi, bổ sung 2001
bổ sung thêm ý “chuyển mục đích sử dụng đất”

Phủ quy định về tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 20114 của
Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; 6
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về bồi
thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước do Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành;
- Thông tư số 02/2015/TT/-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 của
bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết một số điều của nghị định
số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP;
- Thông Tư Liên Tịch Số 14/2015/TTLT-BTNMT- BTP của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường, Bộ Tư Pháp ban hành quy định việc tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất;
- Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04/03/2013 của Chính Phủ quy
định chức năng nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường;
- Quyết định số 1851/QĐ-TTg ngày 14/10/2013 V/v bổ sung đối


7
tượng giảm tiền thuê đất trong năm 2013 và năm 2014 đối với tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân mà phải điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách trước
ngày Nghị định số 121/2010/NĐ-CP.
2.1.4.2. Các văn bản pháp luật của tỉnh Thái Nguyên và thị xã Phổ Yên

2.2.1.1. Khái niệm giao đất, cho thuê đất
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất
để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất (Luật Đất đai, 2013) [12].
2.2.1.2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất (Luật Đất đai, 2013) [12].
2.2.1.3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
a) Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất
để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê;
b) Cho thuê đất đối với:
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.


9

10
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử
dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này
(Luật Đất đai, 2013) [12].
“Trong khi Luật đất đai 2003 quy định 7 trường hợp được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, như vậy so với Luật đất đai
2003 thì đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
cũng bị thu hẹp lại. Cụ thể 3 trường hợp không được Nhà nước giao đất
không thu tiền nữa.
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực
nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản;
- Đơn vị vũ trang nhân dân được nhà nước giao đất để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản hoặc kết hợp với nhiệm
vụ quốc phòng an ninh;
- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở
hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản.
Tuy nhiên Luật đất đai 2013 quy định thêm trường hợp “tổ chức sự
nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự
nghiệp” được nhà nước giao đất không thu tiền”(Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2015) [11].
 Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;




12
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất
cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây
dựng trụ sở làm việc (Luật Đất đai, 2013) [12].
Luật đất đai 2013 ra đời hoàn thiện hơn luật đất đai 2003, thiết lập sự
bình đẳng trong thuê đất giữa người dùng đất có yếu tố nước ngoài và
người dùng trong nước được lựa chọn cả 2 hình thức thuê đất trả tiền một
lần và thuê đất trả tiền hằng năm.
 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm trong trường
hợp sau đây:
Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm

căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất
của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân


14
tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự
án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở
(Luật Đất đai, 2013) [12]
2.2.1.6. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất
* Hồ sơ xin giao đất ở làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân không
thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Tờ trình của UBND cấp xã trình UBND cấp huyện về giao đất ở
của hộ gia đình, cá nhân kèm theo danh sách các hộ gia đình đủ điều kiện
giao đất ở, ý kiến của hội đồng giao đất cấp xã;
+ Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng;
+ Trích lục bản đồ địa chính và trích đo địa chính khu đất, bản đồ địa
chính có tỉ lệ 1/500 đối với đất ở đô thị, 1/1000 đối với đất ở nông thôn
(Thông tư 30, 2014) [5].
* Hồ sơ cho hộ gia đình cá nhân thuê đất
+ Đơn xin thuê đất của hộ gia đình, cá nhân;
+ Phương án sản xuất kinh doanh kèm theo tổng mặt bằng bố trí
công trình phục vụ sản xuất kinh doanh;
+ Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng;
+ Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp xã đề nghị Ủy ban nhân dân cấp
huyện phê duyệt;
+ Trích lục bản đồ địa chính và hoặc trích đo địa chính khu đất, bản
đồ địa chính có tỷ lệ 1/500 đối với đất ở đô thị 1/1000 đối với đất ở nông
thôn (Thông tư 30, 2014) [5].
2.2.1.7. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất được quy định tại điều 68

d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ
quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao
đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở


16
dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính (Nghị định 43, 2014) [7].
2.2.2. Khái niệm và một số quy định trong việc thu hồi đất
2.2.2.1. Khái niệm thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại
đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Luật Đất đai,
2013) [12].
2.2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường
hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản
2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường,
thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các
trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam (Luật Đất đai, 2013) [12].
2.2.2.3. Các trường hợp thu hồi đất
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

c) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của cá nhân người sử dụng
đất chết mà không có người thừa kế có trách nhiệm gửi Giấy chứng tử đến
Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất thu hồi.
d) Hàng năm, cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức rà soát và có
thông báo về những trường hợp không được gia hạn sử dụng đất đối với
trường hợp sử dụng đất có thời hạn;