DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
QH

: Quy hoạch

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

NĐ-CP

: Nghị định chính phủ

TNMT

: Tài nguyên & Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

TX


MĐSDĐ

: Mục đích sử dụng đất


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Diện tích các loại đất huyện Cẩm Mỹ ................................................ 17
Bảng 2.2: Thống kê diện tích các xã ................................................................... 24
Bảng 2.3: Cơ cấu SDĐ của toàn huyện............................................................... 26
Bảng 2.4: Hiện trạng SDĐ nông nghiệp ............................................................. 27
Bảng 2.5: Hiện trạng SDĐ phi nông nghiệp ....................................................... 28
Bảng 2.6: Kết quả thực hiện KHSDĐ nông nghiệp kỳ trước ............................. 30
Bảng 2.7: Kết quả thực hiện KHSDĐ phi nông nghiệp kỳ trước ....................... 32
Bảng 3.1: Kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 ................................... 43
Bảng 3.2: KHSDĐ phi nông nghiệp 2018 .......................................................... 44
Bảng 3.3: Kế hoạch chuyển MĐSDĐ huyện Cẩm Mỹ năm 2018 ...................... 46
Bảng 3.4: Kế hoạch thu hồi đất năm 2018 của huyện Cẩm Mỹ ......................... 47
Bảng 3.5: Danh mục công trình, dự án thực hiện trong năm 2018 ..................... 48
Bảng 3.6: Diện tích chiếm đất của các công trình .............................................. 49

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian ....................... 7


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................. 1
2. Mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn .................................................................................. 1
2.1. Mục tiêu........................................................................................................................ 1
2.2. Nhiệm vụ ...................................................................................................................... 2

2.2.2. Quản lý đất đai theo địa giới hành chính ............................................................. 24
2.2.3. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính ....... 24
2.2.4. Công tác QH, KHSDĐ .......................................................................................... 25
2.2.5. Quản lý việc giao, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ ...................... 25
2.2.6. Đăng ký quyền SDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền SDĐ ........................................................................................................................ 25
2.2.7. Tình hình thống kê, kiểm kê đất đai ..................................................................... 26
2.2.8. Tình hình tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý SDĐ ...................................................................................................................... 26
2.3. Đánh giá thực trạng công tác QHSDĐ trên địa bàn huyện ................................... 26
2.3.1. Đánh giá hiện trạng SDĐ ...................................................................................... 26
2.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện KHSDĐ kỳ trước .................................................... 30
2.3.3. Phân tích những mặt đạt được và tồn tại trong phương án KH kỳ trước.......... 34
Tiểu kết chương 2: ............................................................................................................ 35
CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG KHSDĐ NĂM 2018 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
CẨM MỸ, TỈNH ĐỒNG NAI ..................................................................................... 36
3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội .................................................................. 36
3.1.1. Chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............................... 36
3.1.2. Chỉ tiêu phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ...................................... 36


3.1.3. Chỉ tiêu QH phát triển các ngành kinh tế ............................................................. 36
3.1.4. Chỉ tiêu dân số, lao động, việc làm và thu nhập.................................................. 37
3.1.5. Chỉ tiêu phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội............................................. 37
3.2. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất 2018 ..................................................................... 38
3.2.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch ............................................... 38
3.2.2. Khả năng đáp ứng về số lượng, chất lượng đất đai cho nhu cầu SDĐ ............. 43
3.2.3. Diện tích phân bổ cho các mục đích sử dụng ...................................................... 43
3.2.4. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng trong năm 2018 .............. 46
3.2.5. Diện tích các loại đất cần thu hồi trong năm 2018.............................................. 47

Huyện Cẩm Mỹ với vị trí vô cùng thuận lợi khi nằm gần các công trình
lớn của vùng, quốc gia dự kiến đầu tư như: sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc
TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Dầu Giây – Đà Lạt, đường sắt cao
tốc, huyện lộ 10...sẽ là điều kiện để huyện đẩy mạnh phát triển kinh tế theo
hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Vì thế, xây dựng KHSDĐ có ý nghĩa
then chốt khi phân bổ quỹ đất hiện có một cách tiết kiệm, hiệu quả đổng thời cụ
thể hóa QHSDĐ đến năm 2020 của huyện, góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của huyện, tạo cơ sở để huyện tranh thủ tối đa sự hỗ trợ từ bên
ngoài đồng thời nâng cao cơ sở vật chất tinh thần phục vụ cho cuộc sống người
dân.
Xuất phát từ những vấn để trên, được sự đồng ý của trường Đại học Tài
nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, tôi đã đi vào thực hiện nghiên
cứu đề tài: “Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện
cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai”.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ của luận văn
2.1. Mục tiêu
- Kiểm kê đánh giá thực trạng SDĐ để có kế hoạch và phương án sử dụng
thích hợp cho mỗi loại đất, theo từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương.

1


- Xây dựng phương án SDĐ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
trên nguyên tắc sử dụng đầy đủ, hiệu quả cao và lâu bền tài nguyên đất đai.
- Xác lập hệ thống các giải pháp về SDĐ phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, trong đó có tính toán đáp ứng nhu cầu SDĐ của các ngành kinh tế trên
địa bàn.
2.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về QH, KHSDĐ cấp huyện.
- Đánh giá, phân tích hiện trạng SDĐ, kết quả thực hiện KHSDĐ năm



- Phương pháp kế thừa: kế thừa các số liệu, tài liệu, bản đồ, các báo cáo
tổng hợp có liên quan đến nội dung lập QH, KH trên địa bàn huyện, các luận
văn xây dựng KHSDĐ của các năm trước.
- Phương pháp ứng dụng công nghệ số: sử dụng các phần mềm như GIS,
Mapinfo, Microstation để xây dựng hoàn thiện bản đồ KHSDĐ từ bản đồ hiện
trạng đã có.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của những người có chuyên
môn về đề tài nghiên cứu.
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
➢ Đối với sinh viên
- Trau dồi kiến thức về xây dựng phương án KHSDĐ, củng cố lại phần lý
thuyết đã học trên trường lớp, đồng thời bổ sung, cập nhật những biến động mới
nhất ngoài thực tế nhằm hoàn thiện vốn kiến thức đã học;
- Trau dồi và nâng cao khả năng thực hành với các phần mềm chuyên
dụng như MicroStation v8i, Map info, Arcgis;
- Làm quen với các công việc cụ thể trong xây dựng KHSDĐ như thu
thập số liệu, xử lý số liệu, dự báo nhu cầu SDĐ, xây dựng hệ thống bảng biểu,
xây dựng phương án KHSDĐ.
➢ Đối với địa phương
- Làm cơ sở để quản lý SDĐ theo pháp luật (giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất...).
- Nhằm đáp ứng nhu cầu SDĐ để phát triển các ngành, các mục đích dân
sinh và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện đến năm 2018;
- Đảm bảo sử dụng tài nguyên đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao trên
cơ sở đánh giá thực trạng và tiềm năng đất đai của huyện. Đồng thời cải tạo, bảo
vệ môi trường sinh thái nhằm phát triển và SDĐ bền vững.
6. Bố cục luận văn
Mở đầu;

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp
nguyên liệu cho các ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm
sứ...
Để hiểu rõ hơn về khái niệm đất đai cần phải phân biệt rõ các khái niệm
khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai:
- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh
tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định; về
mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và
bề sâu trong lòng đất. Đất đai thuộc phạm trù địa lý - kinh tế.
- Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một
không gian và thời gian xác định, lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên.
Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất ngày
càng gắn bó chặt chẽ với nhau, mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề
mặt đó theo thời gian và không gian nhất định và đất đai chính là kết quả của sự
gắn kết ấy. Như vậy đất đai là một phạm trù thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa
hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một
4


lãnh thổ nhất định. Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không
gian bên trên được sử dụng vào các mục đích trong các ngành nghề khác nhau
của nền kinh tế quốc dân.
Đất đai có thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội
- Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các đặc tính không gian như diện tích,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa
chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất. Đây là các đặc tính

cơ bản - SDĐ.
Mục đích SDĐ nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội
phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa
5


người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong
quá trình SDĐ đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số công năng nào đó
của đất đai bị yếu đi, vấn đề SDĐ càng trở nên quan trọng và mang tính toàn
cầu.
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia.
1.1.2. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất
và là không gian phát triển đô thị  đất đai là không gian phân bố các hoạt động
kinh tế - xã hội của con người. Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất
nhưng lại có tính tập trung, mà từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị trí
trung tâm với các cấp độ cao thấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm
giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã
hội trong không gian, cũng như sự mất mát thông tin và suy giảm giá trị sản
phẩm hàng hóa theo thời gian.
Các vị trí trung tâm phân bố tương đối với nhau trong không gian theo
nguyên tắc thị trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính hình
thành hệ thống vị trí trung tâm.
Trong thực tế hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc thị trường tạo ra
sự thuận lợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ, nhưng lại không
thuận tiện trong việc xây dựng hệ thống giao thông giữa các vị trí; hệ thống vị trí


Dân cư

2
Công nghiệp
Khu mua bán và
văn phòng

0

A

B
Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.1: Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Tuy nhiên theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser (Đại học Havard)
cho thấy trong thời kỳ hiện đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và
các phương tiện vận tải thì chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn,
chiếm một tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch
vụ, do vậy chi phí vận tải không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối
quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian.
Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo
Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng

người với người. QHSDĐ thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực
lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ xã hội, vì vậy nó luôn là
một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, QHSDĐ mang tính tự phát,
hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là phương tiện
mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để
mua, bán, phát canh thu tô...).
Ở nước ta hiện nay, QHSDĐ phục vụ nhu cầu của người SDĐ và quyền
lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi sản xuất ở nông thôn; nhằm sử
dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh
tế thị trường, QHSDĐ góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích
kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinh trong quá trình SDĐ, cũng như mâu thuẫn
giữa các lợi ích trên với nhau.
- Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của QHSDĐ biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: đối tượng của
QH là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu
cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
QHSDĐ đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như:
khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công
nghiệp, môi trường sinh thái...
8


Với đặc điểm này, QH có tính chất tổng hợp toàn bộ nhu cầu SDĐ; điều
hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối
phương hướng, phương thức phân bố SDĐ phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội
bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn
định.
- Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế

hội. Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái.
9


- Tính khả biến
Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và
tình hình kinh tế - xã hội thay đổi, các dự kiến của QHSDĐ không còn phù hợp.
Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện QH và điều chỉnh biện pháp thực hiện là
cần thiết.
Điều đó thể hiện tính khả biến của QH - QHSDĐ luôn là QH động, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “QH - thực hiện - QH lại hoặc chỉnh lý - tiếp
tục thực hiện…” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng
cao.
1.1.4. Nội dung QH, KHSDĐ cấp huyện
a) Định hướng SDĐ 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong QHSDĐ cấp tỉnh
và diện tích các loại đất theo nhu cầu SDĐ của cấp huyện và cấp xã;
c) Xác định các khu vực SDĐ theo chức năng sử dụng đến từngđơn vị
hành chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ QHSDĐ cấp huyện; đối với khu vực QH đất trồng lúa, khu
vực QH chuyển mục đích SDĐ quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1
Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính
cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện QHSDĐ.
1.1.5. Nguyên tắc lập QHSDĐ
- Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh;

hóa, liên hợp hóa và kỷ luật đa phía. Trong toàn bộ quá trình QH có sự tham gia
đầy đủ của các địa phương liên quan, các tổ chức ở cấp chính phủ, tổ chức nhà
nước, các cộng đồng và tổ chức nông gia... Ở nước này, Chính phủ có trách
nhiệm ngay từ đầu đối với những quan hệ ở tầm vĩ mô còn công chúng - người
có liên quan tới các hành vi lập QH giữ một vị trí quan trọng.
* Philipine: tồn tại ba cấp QH
- Cấp quốc gia: Hình thành những hướng dẫn chỉ đạo chung;
- Cấp vùng: Triển khai một khung chung cho QH cấp vùng;
- Cấp quận, huyện chịu trách nhiệm triển khai các đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và
các quan hệ giữa các cấp lập QH khác nhau, đồng thời cũng tạo điều kiện để các
chủ SDĐ tham gia. Ở Philipin nhấn mạnh vai trò luật pháp cả ở cấp quốc gia và
cấp vùng.
* Nam Phi: Đã thiết lập đồ án QH mặt bằng ở cấp quốc gia do Chính phủ
thiết kế với sự tham gia của Chính quyền các tỉnh. Đồ án QH cấp quốc gia này
được coi là căn cứ cho chính quyền cấp tỉnh soạn thảo các đồ án chi tiết hơn với
sự kết hợp của các đơn vị chính quyền cấp thấp hơn. Các đồ án QH tiếp theo
(cấp quận, huyện) được xây dựng với sự tham gia của các chủ SDĐ.
* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập QHSDĐ theo từng cấp khác nhau,
từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu của QHSDĐ đai trong
từng giai đoạn và các cấp QH được tiến hành như sau:
- QH phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan;
- QHSDĐ theo vùng;
- QH phát triển tổng hợp của huyện, thành phố;
11


- QH đô thị;
- QHSDĐ phi đô thị.
1.1.6.2. Công tác QHSDĐ ở Việt Nam

Đây là thời kỳ công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã có được cơ sở pháp
lý quan trọng. Song cùng với sự trầm lắng của công tác QH nói chung sau một
thời kỳ triển khai rầm rộ, công tác QHSDĐ cũng chưa được xúc tiến như luật đã
quy định. Nguyên nhân của vấn đề này là do nền kinh tế Việt Nam trong thời
gian này đang đứng trước nhiều khó khăn và thử thách lớn lao khi chuyển sang
cơ chế thị trường.
12


Tuy vậy, đây là thời kỳ công cuộc đổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc
cùng với việc giảm vai trò quản lý tập trung của hợp tác xã sản xuất nông
nghiệp, tăng quyền tự chủ cho nông dân và thưc thi các chính sách đổi mới khác.
Công tác QH cấp xã trong giai đoạn này nổi lên như một vấn đề cấp bách về
giao đất, cấp đất,… Đây là mốc đầu tiên trong việc triển khai QHSDĐ đai cấp
xã trên khắp các xã của cả nước. Tuy vậy còn nhiều hạn chế về nội dung và
phương pháp thực hiện.
* Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 1993
Sau đại hội Đảng lần thứ VII năm 1992, nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, QH tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết các
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế và hầu hết ở các bộ
ngành. Các công trình nghiên cứu trong giai đoạn này đều tính đến năm 2010.
Trong giai đoạn này, việc nghiên cứu, triển khai công tác QHSDĐ đai trên phạm
vi cả nước được các ngành, các cấp và mọi thành viên trong xã hội hưởng ứng.
Đặc biệt từ năm 1995, Chính phủ đã chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng
đất đai một cách chặt chẽ hơn, cụ thể hơn. Trong thời gian này, Tổng cục địa
chính (cũ) đã xây dựng báo cáo QH, KHSDĐ của cả nước đến năm 2010 để
chính phủ trình ra quốc hội khóa 9 kỳ họp thứ 10 và 11. Tại kỳ họp thứ 11, Quốc
hội đã thông qua KHSDĐ cả nước giai đoạn 1996-2000. Đây là lần đầu tiên, có
một báo cáo về QH, KHSDĐ tương đối đầy đủ các khía cạnh về chính trị, kinh
tế, xã hội, an ninh quốc phòng và môi trường đối với việc khai thác SDĐ cho

Công tác quản lý thực hiện QH còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế,
nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối
với các sở chuyên ngành như xây dựng, QH – kiến trúc và UBND các quận,
huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện QH.
Công tác lấy ý kiến của nhân dân về QH, KHSDĐ chưa thực sự được chú
trọng. Tình trạng QH “treo” còn phổ biến. Trên cả nước vẫn còn hàng ngàn dự
án “treo” chưa được thu hồi. Việc xử các dự án sau khi thu hồi cũng đang gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc. Sau khi chấm dứt pháp lý dự án, trả lại quyền lợi
hợp pháp cho người dân nhưng trên thực tế, do chủ đầu tư đền bù, giải phóng
mặt bằng không liền thửa, liền khoảnh nên cả người dân lẫn doanh nghiệp đều
khó để sử dụng phần đất của mình, chính quyền cũng khó điều chỉnh QH. Bên
cạnh đó, dù là hủy bỏ dự án nhưng QH không thay đổi nên người dân không
dám xây dựng kiên cố hay đầu tư sản xuất lâu dài vì lo nhà nước thực hiện QH
sẽ không được bồi thường do không có các chính sách đối với người dân sau khi
thu hồi dự án “treo” hoặc các QH chậm thực hiện.
1.2. Căn cứ pháp lý lập KHSDĐ
1.2.1. Các văn bản pháp luật của Trung ương
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014
quy định chi tiết thị hành một số điều Luật Đất đai;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02/06/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ;
- Thông tư 09/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
23/03/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu
hồi đất.
1.2.2. Các văn bản liên quan đến công tác lập KHSDĐ năm 2018 của địa
phương
- Công văn số 3221/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 05/08/2016 của Bộ Tài

CẨM MỸ, TỈNH ĐỒNG NAI
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Cẩm Mỹ
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý

Huyện Cẩm Mỹ nằm ở phía Đông Nam tỉnh Đồng Nai. Ranh giới
Huyện tiếp giáp với các đơn vị hành chính như sau:
- Phía Bắc giáp TX. Long Khánh và Xuân Lộc,
- Phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,
- Phía Đông giáp huyện Xuân Lộc và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu,
- Phía Tây giáp huyện Long Thành.
Diện tích tự nhiên toàn Huyện 46.445 ha, dân số năm 2017 khoảng 157
ngàn người, được chia thành 12 xã (Xuân Mỹ, Nhân Nghĩa, Sông Nhạn, Thừa
Đức, Xuân Quế, Xuân Đường, Sông Ray, Bảo Bình, Xuân Đông, Lâm San,
Xuân Bảo, Xuân Tây) và thị trấn Long Giao.
Trên địa bàn có Quốc lộ 56 chạy qua, nối kết huyện với TX. Long Khánh
và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trung tâm huyện nằm ở thị trấn Long Giao (ngã ba
giao giữa quốc lộ 56 và hương lộ 10), nên có lợi thế về không gian phát triển,
kết nối giao lưu kinh tế với các địa phương và tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Đặc biệt
khi sân bay quốc tế Long Thành được xây dựng và đi vào hoạt động thì tuyến
hương lộ 10 sẽ là trục giao thông chính để vận chuyển khách từ sân bay về các
tỉnh Nam Trung bộ và ngược lại, đồng thời sẽ tạo điều kiện cho các xã nằm trên
trục đường này như Thừa Đức, Xuân Đường, Long Giao có điều kiện thuận lợi
để đẩy mạnh phát triển dịch vụ.
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Có 3 dạng địa hình chính là: địa hình núi, đồi thoải lượn sóng và các dải
đất tương đối bằng ven sông.
- Địa hình núi: Phân bố rải rác thành các ngọn núi độc lập có độ dốc lớn
(núi Hàng Gòn và núi Cam Tiên ở thị trấn Long Giao), diện tích chiếm khoảng
2% tổng diện tích toàn huyện, không thích hợp với sản xuất nông nghiệp chỉ

Bảng 2.1. Diện tích các loại đất huyện Cẩm Mỹ
Tên đất
Ký hiệu
Việt Nam

FAO/UNESCO

AN

Đất đá bọt

Andosols

FR

Đất đỏ

LV
LP

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ (%)

729

1,57

Ferasols


1,81

46.445

100,00

Tổng diện tích tự nhiên

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai)
Toàn Huyện có 4 nhóm đất chính, đặc điểm của từng nhóm đất như sau:
17


- Nhóm đất đá bọt (AN-Andosols): Đất đá bọt núi lửa là loại đất tốt,
nhưng có diện tích nhỏ (729 ha), phân bố trong phạm vi hẹp thuộc các xã Xuân
Bảo, Bảo Bình,...
- Nhóm đất đỏ (Ferasols-FR): Đất đỏ có diện tích lớn (chiếm 47,58% tổng
diện tích). Phân bố hầu hết ở các xã phía Tây (Nhân Nghĩa, Long Giao, Xuân
Mỹ, Xuân Đường…). Hầu hết có tầng dày >100cm, độ phì cao. Trên các chân
đất này, hiện đang sản xuất cây công nghiệp dài ngày (cà phê, cao su, điều) và
cây ăn quả.
- Đất nâu thẫm (Luvisols - LV): Đất nâu thẫm có vai trò quan trọng trong
phát triển sản xuất nông nghiệp của huyện Cẩm Mỹ. Nhóm đất này có diện tích
lớn, chiếm 47,40% tổng diện tích toàn huyện. Phân bố tập trung ở các xã vùng
Sông Ray. Hiện là địa bàn sản xuất cây lương thực trọng điểm của huyện, với
các loại cây ngắn ngày cho năng suất cao như: bắp, đậu đỗ, mía, lúa nước. Yếu
tố hạn chế chính của nhóm đất này là kết von và một số diện tích có tầng đá
nông.
- Đất tầng mỏng (LP): Nhóm đất tầng mỏng chiếm tỉ lệ nhỏ trong tổng

Cẩm Mỹ là huyện nông nghiệp nên môi trường nhìn chung là khá tốt, tuy
nhiên cũng xuất hiện một số hiện tượng ô nhiễm môi trường cần được quan tâm
để ngăn chặn kịp thời các tác hại đến môi trường. Theo báo cáo đánh giá hiện
trạng môi trường và xây dựng kế hoạch bảo vệ môi trường huyện Cẩm Mỹ, thực
trạng môi trường ở Cẩm Mỹ như sau:
- Môi trường nước mặt: Nhìn chung còn tốt, cơ bản đạt quy chuẩn Việt
Nam QCVN 08:2008/BTNMT nhưng đã có dấu hiệu bị ô nhiễm cục bộ về chất
hữu cơ do chất thải sinh hoạt, công nghiệp và chăn nuôi.
- Chất lượng nước ngầm: Còn tương đối tốt, tuy nhiên có một số giếng chỉ
tiêu Coliform không đạt tiêu chuẩn nhưng mức độ không đáng kể. Ô nhiễm vi
sinh là do sử dụng các giếng chưa hợp vệ sinh (chưa được lát nền, chưa có che
chắn cẩn thận và khoảng cách giếng chưa hợp lý so với các chuồng trại, công
trình vệ sinh,…).
- Chất lượng không khí xung quanh huyện tương đối tốt, hầu hết các chỉ
tiêu đều đạt tiêu chuẩn cho phép, chỉ một số khu vực gần đường giao thông ô
nhiễm tiếng ồn cục bộ.
- Vấn đề ô nhiễm môi trường do hoạt động chăn nuôi là một trong những
vấn đề bức xúc và nổi cộm nhất về ô nhiễm môi trường, mặc dù một số cơ sở có
xây hầm biogas nhưng mùi hôi và nước thải vẫn còn gây ảnh hưởng rất lớn đến
người dân sống chung quanh. Huyện đã tiến hành QH vùng khuyến khích phát
triển chăn nuôi nhưng khâu tổ chức di dời các trang trại chăn nuôi trong và gần
các khu dân cư vào các vùng QH diễn ra còn chậm.
2.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
2.1.4.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Trong 9 tháng năm 2014, tình hình kinh tế của huyện chịu tác động và gặp
nhiều khó khăn, song với sự nỗ lực của cả hệ thống chính trị, các doanh nghiệp
và nhân dân trong huyện, tình hình sản xuất kinh doanh trên địa bàn đang có dấu
hiệu phục hồi. Tăng trưởng kinh tế tăng khá so với cùng kỳ, sản xuất nông, lâm
nghiệp, thủy sản phát triển khá tốt. Sản xuất công nghiệp có sự tăng trưởng, các
ngành dịch vụ đáp ứng tốt cho sản xuất, tiêu dùng và đời sống nhân dân. Thu

Quy mô tổng đàn bò, đàn lợn và gia cầm tăng cao, đặc biệt đàn bò tăng
mạnh (tăng 29,21%); riêng đàn trâu, bò trong khu vực chăn thả ngày càng bị thu
hẹp do cơ giới hóa trong nông nghiệp nên giảm cả số lượng và sản lượng.
b. Khu vực kinh tế công nghiệp
Sản xuất Công nghiệp - TTCN tiếp tục phát triển ổn định; Ước giá trị sản
xuất (theo giá so sánh 2010) toàn ngành tăng 18,03% so cùng kỳ. Hầu hết sản
lượng các sản phẩm công nghiệp - TTCN chủ yếu đều tăng so với cùng kỳ như;
giết mổ gia súc ước đạt 52.130 tấn tăng 22,48%; gỗ đồ mộc ước đạt 5.200 m3
tăng 24,20%; thức ăn gia súc ước đạt 83 ngàn tấn tăng 20,12%; quần áo các loại
ước đạt 184.026 ngàn chiếc tăng 22,49%; hạt điều nhân ước đạt 3.420 tấn tăng
23,91%;....
c. Khu vực kinh tế dịch vụ
Trong 9 tháng năm 2014, các ngành dịch vụ đều tăng khá so với cùng kỳ
nhất là các ngành thương mại, dịch vụ ăn uống… ước giá trị sản xuất (theo giá
so sánh 2010) ngành dịch vụ đạt 2.693,36 tỷ đồng.
Tổng mức bán lẻ hàng hoá ước tăng 18,06% so cùng kỳ và đạt 74,98% kế
hoạch. Giá cả, chỉ số giá tiêu dùng thị trường ổn định so với cùng kỳ.
Dịch vụ vận tải đáp ứng nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa phục vụ
sản xuất, kinh doanh, tăng khá so với cùng kỳ cả về doanh thu, khối lượng luân
20