HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÒ THỊ HỒNG

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - 2016


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Lò Thị Hồng

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã chuyên ngành

: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học : TS. Phan Thị Thanh Huyền


giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày 19 tháng 09 năm 2016
Tác giả luận văn

Lò Thị Hồng

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan......................................................................................................................i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ii
Mục lục.............................................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt......................................................................................................vi
Danh mục bảng................................................................................................................vii
Danh mục hình...............................................................................................................viii
Phần 1. Mở đầu....................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................................2
1.3. Phạm vi của đề tài.......................................................................................................2
1.4. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................3
1.4.1. Những đóng góp mới...............................................................................................3
1.4.2. Ý nghĩa khoa học.....................................................................................................3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn.....................................................................................................3
Phần 2. Tổng quan tài liệu.................................................................................................4
2.1. Đất đai và thị trường đất đai.......................................................................................4
2.1.1. Đất đai.....................................................................................................................4

3.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp......................................................35
3.5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp........................................................36
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu.................................................36
3.5.5. Phương pháp so sánh.............................................................................................37
3.5.6. Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính............................................................37
Phần 4. Kết quả và thảo luận..........................................................................................39
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Điện Biên Phủ..................................39
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................................39
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội.........................................................................................41
4.1.3. Thực trạng phát triển khu đô thị và các khu dân cư nông thôn.............................43
4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện kinh tế xã hội..........................................................44
4.2. Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai thành phố Điện Biên Phủ............45
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Điện Biên Phủ.......................................45
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất..........................................................................................50
4.2.3. Biến động đất đai thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 - 2015.....................51
4.3. Giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 - 2015..................52
4.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ....................................52
4.3.2. Giá đất ở thị trường trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ..................................61
4.4. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất...........................................................69

iv


4.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở thành phố Điện Biên Phủ................69
4.4.2. Ứng dụng mô hình hồi quy tuyến tính xác định mức độ ảnh hưởng các yếu tố tới
giá đất..............................................................................................................................70
Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................................78
5.1. Kết luận....................................................................................................................78
5.2. Kiến nghị..................................................................................................................79
Tài liệu tham khảo...........................................................................................................80

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KV

Khu vực

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

NN - TS

Nông nghiệp - thủy sản

SPSS

Statistical Package for the Social Sciences

TSCQ

Trụ sở cơ quan

TT

Thị trường

TP


vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Quy mô và cơ cấu kinh tế tính theo giá trị hàng hoá của TP Điện Biên Phủ giai đoan
2011 - 2015........................................................................................................41
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Điện Biên Phủ năm 2015............................50
Bảng 4.3. Biến động đất đai thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 - 2015.........................51
Bảng 4.4. Giá đất ở quy định khu vực 1 trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 2015...................................................................................................................54
Bảng 4.5. Giá đất ở quy định khu vực 2 trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 2015...................................................................................................................56
Bảng 4.6. Giá đất ở quy định khu vực 3 trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2011 2015...................................................................................................................58
Bảng 4.7. Giá đất ở quy định khu vực nông thôn trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai
đoạn 2011 đến 2015............................................................................................60
Bảng 4.8. Giá đất ở thị trường và mức chênh lệch với giá đất ở quy định tại khu vực 1 năm
2015...................................................................................................................62
Bảng 4.9. Giá đất ở thị trường và mức chênh lệch với giá đất ở quy định tại khu vực 2 năm
2015...................................................................................................................64
Bảng 4.10. Giá đất ở thị trường và mức chênh lệch với giá đất ở quy định tại khu vực 3 năm
2015...................................................................................................................66
Bảng 4.11. Giá đất ở thị trường và mức chênh lệch với giá đất ở quy định tại khu vực đất ở nông
thôn năm 2015....................................................................................................68
Bảng 4.12. Kết quả phân tích độ tin cậy - Cronbach’s Alpha.................................................72
Bảng 4.13. Kết quả tổng phương sai giải thích cho nhân tố phụ thuộc....................................74
Bảng 4.14. Kết quả hệ số tải nhân tố của biến phụ thuộc.......................................................74
Bảng 4.15. Tóm tắt kết quả hồi quy.....................................................................................75
Bảng 4.16. Hệ số hồi quy - Coefficients...............................................................................75
Bảng 4.17. Phân tích phương sai ANOVA...........................................................................76
Bảng 4.18. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất.....................................................77

DANH MỤC HÌNH

Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài đã sử dụng các phương pháp
sau: phương pháp chọn điểm nghiên cứu; phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;
phương pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu;
phương pháp so sánh và phương pháp hồi quy tuyến tính.
Kết quả chính và kết luận
1. Thành phố Điện Biên Phủ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của
tỉnh Điện Biên là đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh và các tỉnh Tây Bắc. Trong
những năm qua công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố đã đạt được nhiều
thành tựu đáng kể, ngày càng đi vào quy củ, bên cạnh đó vẫn còn một số vướng mắc,
bất cập cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý và phục vụ nhân dân trong
thời gian tới.
2. Trong giai đoạn 2011 - 2015 giá đất ở quy định của thành phố tăng rõ rệt
đặc biệt từ năm 2013 - 2015, mức tăng trung bình từ 8 - 20 % mỗi năm. Giá đất ở quy
định cao nhất thuộc về các tuyến đường khu vực 1, thấp nhất là đất tại khu vực nông
thôn. Giá đất thị trường năm 2015 cao nhất là các tuyến đường thuộc khu vực 1, giảm
dần từ đến các khu vực II, III và khu vực nông thôn. Mức chênh lệch giữa giá thị trường
và giá đất quy định khu vực 1 là từ 1,4 - 3,14 lần, tại khu vực 2 là từ 1,11 - 3,22 lần, khu
vực 3 là từ 1,05 - 5 lần. Tại khu vực nông thôn thì giá thị trường ổn định hơn, mức
chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định là từ 1,1 - 2,18 lần.
3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở thành phố Điện Biên Phủ gồm: yếu
tố khu vực; yếu tố cá biệt; yếu tố xã hội và yếu tố kinh tế. Kết quả chạy mô hình hồi quy

ix


tuyến tính đã xác định được phương trình hồi quy tuyến tính là Y = 0,644 + 0,185X 1 +
0,261X2 + 0,493X3 + 0,327X4. Như vậy, yếu tố khu vực ảnh hưởng lớn nhất với
23,79%; tiếp đến là yếu tố cá biệt với 15,78%; yếu tố kinh tế với 12,6%; cuối cùng là
yếu tố xã hội với 8,93%.

the average increase is around 8 - 20% annually. The highest resident land prices are in
roads and streets of region 1, the lowest prices are in rural region. In 2015, the market
resident land prices in region 1 and reduced following region 1 to region 4, the market
prices also reduce from centre area to rural area. The difference of prices between
market and regulation in zone 1 is from 1,4 to 3,14 times, in region 2 is from 1,11 to
3,22 times, in region 3 is from 1,05 to 5 times. In rural area, the market prices are more
stable, the difference of prices between market and regulation is from 1,1 to 2,18 times.
3. The factors effecting on resident land price in Dien Bien province includes:
location, social issues, economic factors and particular factors. The regression results as
Y = 0,644 + 0,185X1 + 0,261X2 + 0,493X3 + 0,327X4 show that the location has biggest
effect of 23,79%; following by particular factor of 15,78%; economic factor of 12,60%;
and social issues factor of 8,93%.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Các Mác viết “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất là tư liệu, sản xuất cơ bản
trong nông lâm nghiệp”. Luật đất đai năm 1993 của nước ta có ghi “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trong hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Rõ ràng, đất đai không chỉ có
vai trò quan trọng trong cuộc sống con người mà đất đai còn là tài sản đảm bảo
sự an toàn về tài chính, là nguồn vốn có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... Đất
đai chi phối và tác động trực tiếp cũng như gián tiếp đến mọi hoạt động sống của
con người. Tất cả các hoạt động sống của con người gắn liền với đất đai, trước
hết chính đất đai chính là nơi cư trú của con người, nơi con người tiến hành xây
dựng nhà ở, mà nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân.

chiến thắng Điện Biên Phủ nổi tiếng. Điện Biên đóng vai trò là đầu mối giao
thông lớn của các tỉnh phía Bắc, có vị trí Quốc phòng quan trọng. Với vai trò như
vậy, thành phố đã và đang triển khai các dự án phát triển khai thác các nguồn lực
tiềm năng phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước
về đất đai - nguồn lực phát triển quan trọng của thành phố đang gặp nhiều khó
khăn, nhất là công tác bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất thực hiện các dự
án đầu tư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất gây nhiều
bức xúc trong nhân dân, nguyên nhân của vấn đề xuất phát từ công tác định giá
đất, nhất là định giá đất ở.
Từ những vấn đề trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên
cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Điện Biên Phủ tỉnh Điện Biên”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trên
địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và mức độ ảnh hưởng của
các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ,
1.3. PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI
- Đề tài nghiên cứu giá đất ở do Nhà nước quy định giai đoạn 2011 - 2015,
giá đất ở thị trường trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ năm 2015 và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ.
- Phạm vi không gian: đề tài được nghiên cứu trên địa bàn thành phố Điện
Biên Phủ.
- Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu từ năm 2011 đến năm 2015.
2


1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Kết quả nghiên cứu của đề tài đã xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến

và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt
nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm
và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định
cưcủa con nguời, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa…) (Lê
Quang Trí, 2005).
Theo Luật đất đai Việt Nam (1993) thì “Đất là tài sản quốc gia, là tư liệu
sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động.
Đất còn là vật mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác,
đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 1993).
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu
đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối
quan hệ đó, đất đai - đối tượng nghiên cứu - được xem xét với tư cách là một loại
tài sản, có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị trường,
nó trở thành hàng hóa và cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai
được bán trên thị trường thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện. Để bảo
đảm tính nhất quán khi nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc
phạm trù phi tài sản hay nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai

4


với tư cách là tài nguyên sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của
chuyên đề này. Đất đai là loại tài sản đặc biệt, tính đặc biệt của tài sản đất đai
được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di, dời được: đặc tính không thể di, dời được của
đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai
và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường. Do đặc tính không thể di dời
được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai

thể nhân và pháp nhân (với tư cách là người chủ đất) họ lựa chọn và tự quyết
định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất cho chính họ và tất
nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục đích sử dụng đất mà
người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
đã được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.1.2. Thị trường đất đai
Đất đai là một loại yếu tố sản xuất có thể phục vụ lâu dài cho nhiều quá
trình sản xuất khác nhau. Cũng giống như vốn hiện vật, đất đai là một loại tài sản
lâu bền mà người sở hữu nó có thể khai thác được các dòng lợi ích nhất định
trong những khoảng thời gian nhất định. Vì thế, thị trường đất đai về ý nghĩa
chung là thị trường nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến đất đai. Đối với các
giao dịch liên quan đến đất đai, chúng ta cũng cần phân biệt hai loại thị trường:
thị trường dịch vụ đất đai và thị trường tài sản đất đai.
Thị trường dịch vụ đất đai là thị trường thuê và cho thuê đất đai. Đối
tượng mua bán là dòng dịch vụ do tài sản đất mang lại. Mua dịch vụ đất có nghĩa
là thuê đất để sử dụng nó trong một khoảng thời gian xác định. Bán dịch vụ đất
được hiểu là cho thuê đất, tức nhượng lại quyền khai thác lợi ích từ đất trong một
khoảng thời gian nào đó. Giá cả trong trường hợp này là tiền thuê đất được tính
cho một đơn vị đất cho thuê nào đó (bao giờ cũng gắn cả với một đơn vị thời
gian thuê và cho thuê).
Thị trường tài sản đất là thị trường trên đó đối tượng giao dịch là bản thân
đất đai với tư cách là một tài sản. Khi mua bán tài sản đất, người ta chuyển giao
hẳn quyền sở hữu tài sản đất từ người bán sang người mua. Giá cả đất đai trong
trường hợp này giá mua bán đứt tài sản đất (Phí Mạnh Hồng, 2014).
Vậy thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng

định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu
được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
2.2.2. Đặc điểm của giá đất
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) giá đất có những đặc
điểm cơ bản sau:
2.2.2.1. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
Giá đất hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ
thuộc vào nhiều yếu tố chịu ảnh hưởng và thay đổi theo thời gian. Khi các yếu tố
như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, hành chính, xây dựng cơ sở hạ tầng thay
đổi dẫn đến giá trị thửa đất cũng thay đổi theo làm cho giá đất mỗi thời điểm có

7


giá khác nhau. Đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, mỗi mảnh đất có vị trí, hình
thể, yếu tố trên đất… Vì vậy, khi tiến hành định giá cần căn cứ trên đặc điểm của
bản thân loại đất và tình trạng thị trường và các yếu tố khách quan khác như môi
trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng…
2.2.2.2. Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đất đai tồn tại và hình thành ngoài ý thức của con người, là sản phẩm của
tự nhiên không do con người tạo ra vì vậy đất đai không có giá cả như hàng hóa
thông thường. Giá cả đất đai phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả
vốn đầu tư. Tuy nhiên, khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng
những chi phí đó chỉ đủ điều kiện là bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế.
Trong thực tế khi khai phá đất đai là có giá thành nên trong giá cả đất đai cần
được thể hiện. Nhưng phần khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi
nhuận tương ứng, thực chất là phụ gia của đất đai.
2.2.2.3. Giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá trị tương

2.2.2.6. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng
Đất đai trên trái đất là có hạn tức là không thể tăng hay giảm về diện tích
trong khi nhu cầu đất đai thì ngày càng tăng theo sự phát triển kinh tế và sự gia
tăng dân số. Hơn nữa, do cấu tạo hữu cơ của toàn xã hội được nâng cao khiến
cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó
làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
Ngoài các đặc điểm trên của giá đất, Giá đất ở còn có đặc điểm riêng đặc
thù như sau:
- Đất ở là loại đất gần gũi, tác động trực tiếp nhất tới đời sống của con
người, là nhu cầu thiết yếu nhất của cuộc sống. Vì vậy, giá đất đất ở phụ thuộc rất
nhiều vào sự phát triển dân số, dân số tăng nhanh, mật độ dân số cao nơi đó giá
đất sẽ rất đắt đỏ.
- Đất ở ngoài mục đích sử dụng cho sinh hoạt hằng ngày của con người,
nơi nghỉ ngơi, mà đất ở còn kết hợp mục đích kinh doanh, cho thuê… Vì vậy, giá
đất ở còn bị ảnh hưởng rất lớn từ khả năng sinh lợi của thửa đất, điều kiện thuận
lợi cho kinh doanh…
- Giá đất ở phụ thuộc một phần không nhỏ bởi yếu tố tâm linh, tâm lý
người sử dụng, hoặc thị hiếu người mua. Người Phương Đông nói chung và
người Việt Nam nói riêng bị ảnh hưởng bởi thuyết phong thủy và căn mệnh; xem
đất, mua nhà đi liền với xem tuổi, xem ngày.
- Giá đất ở luôn có xu hướng tăng và giá trị nhất trong các loại đất sử dụng
vào mục đích khác. Nhu cầu sử dụng đất ở ngày càng tăng theo mức độ tăng dân
số, trong khi quỹ đất có hạn nên giá nhà đất tăng là điều tất yếu.
9


2.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.2.3.1. Địa tô
Năm 1977, Adam Smith là người đầu tiên đưa ra lý luận về địa tô từ đó
các nguyên tắc cơ bản của tính thuế được ra đời chuyển gánh nặng thuế khoá cho



ra loại địa tô này không do nhà tư bản thuê đất làm ra, vì vậy nó thuộc về chủ đất.
Địa tô tuyệt đối chỉ là một hình thức đặc biệt của giá trị thăng dư.
Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô
độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng và các
khu đất trong khu vực thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các
khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất
ra các sản phẩm đặc biệt. Trong công nghiêp khai khoáng, địa tô độc quyền có
ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm hoặc những khoáng
sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc
quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm
công nghiệp, thương mại dịch vụ và nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận
cao. Nguồn gốc địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc
quyền của sản phẩm thu được trên mảnh đất mà nhà tư bản đã phải nộp cho địa
chủ (Vũ Anh Tuấn và cs, 2007).
Theo Phạm Văn Dũng (2005) giá cả đất đai là địa tô tư bản hóa. Bởi đất
đai đem lại địa tô tức là đem lại một nguồn thu nhập ổn dịnh bằng tiền nên nó
được xem là một loại tư bản đặc biệt. Do vậy, giá cả ruộng đất chỉ là giá mua địa
tô do ruộng đất đem lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành, nó phụ thuộc vào địa tô và
tỷ suất lợi tức của ngân hàng. Tóm lại, địa tô là cơ sở đầu tiên để hình thành giá
đất hay chính là biểu hiện ban đầu của giá cả đất đai.
2.2.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá cả
đất đai có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Trong quá