TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG
KHOA TÀI CHÍNH NGẦN HÀNG

BÁO CÁO THỰC HÀNH
THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
Giảng viên hướng dẫn: Ngô Kim Thanh
Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Lan Anh
MSSV: B1400492

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng 05 năm 2016


MỤC LỤC

1. TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP
1.1. Giới thiệu chung
-

Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền
Tên giao dịch: Khang Dien House Joint Stock Company
Tên viết tắt: KHADIHOUSE JSC
Xuất thân: Công ty TNHH Đầu Tư và Kinh Doanh Nhà Khang Điền
Vốn điều lệ: 480.699.740.000 VNĐ (Bốn trăm tám mươi tỷ sáu trăm chín mươi

-

chín triệu bảy trăm bốn mươi nghìn)
Trụ sở: : Phòng 603, Tầng 6, Tòa nhà Centec, 72-74 Nguyễn Thị Minh Khai,

-


Mega Residence I. Đầu tư vào việc phát triển nguồn nhân lực, đáp ứng yêu cầu
phát triển nhanh và mạnh của công ty trong thời gian tới.
Ngày 03/12/2015, Khang Điền đã mua thỏa thuận 32.000.000 cổ phiếu BCI,
nâng tỷ lệ sở hữu của Khang Điền tại BCCI lên 57.31%. Thông qua sự hợp tác
này, Khang Điền và BCCI kỳ vọng sự cộng hưởng nguồn lực giữa hai bên sẽ
tạo ra các sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, mang
lại những giá trị gia tăng cho doanh nghiệp nói riêng, nâng cao tính cạnh tranh
và phát triển của lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nói chung

1.3. Lĩnh vực hoạt động
•
•

Đầu tư và kinh doanh bất động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư và kinh
doanh nhà ở
Ngành: đầu tư và kinh doanh bắt động sản, nhận quyền sử dụng đất để đầu tư
và kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng
nhà để ở, chuyển quyền sử dụng đất… (nhấn mạnh)

•

Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng nhà để ở, chuyển
quyền sử dụng đất..

1.4. Công ty cùng ngành
-

Công ty Cổ phần Tập đoàn Sao Mai
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh
Công ty Cổ phần Thế kỷ 21

TỶ LỆ %

Công ty TNHH Đầu tư Tiên Lộc

24,936,800

13.85

Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Á Âu

20,862,392

11.59

Công ty TNHH Đầu tư Gam Ma

20,381,003

11.32

Vietnam Enterprise Limited

16,111,219

8.95

VEIL Holdings Limited

12,069,117


Họ tên
5


Chủ tịch HĐQT

Ông Lý Điền Sơn

Thành viên HĐQT

Bà Mai Trần Thanh Trang

Thành viên HĐQT

Ông Nguyễn Đình Bảo

Thành viên HĐQT

Ông Lê Hoàng Sơn

Thành viên HĐQT độc lập

Bà Nguyễn Thị Diệu Phương

Phó Tổng GĐ

Bà Ngô Thị Mai Chi

Phó Tổng GĐ


Hồ Chí Minh quyết định giao đất. Dự án: Đã san
lấp giai đoạn 01 và đang lên kế
6


hoạch triển khai xây dựng cơ sở hạ
tầng. (Tính đến 01/01/0001)
Khu Căn hộ
ParcSpring

1000.00 tỷ đồng

P.Bình Trưng
Đông, Q.2,
T.P Hồ Chí
Minh

Pháp lý: Có sổ đỏ của toàn dự án
và đang làm sổ hồng của từng căn
hộ. Dự án: Đã hoàn thành cơ sở hạ
tầng, xây dựng hoàn chỉnh block
C2 (404 căn hộ) đang bàn giao nhà
cho khách hàng (Tính đến
01/01/0001)

Khu dân cư
Mega
Residence

317.00 tỷ đồng

01/01/0001)

2. PHÂN TÍCH NGÀNH
2.1. Môi trường vĩ mô
.
a) Tình hình tăng trưởng kinh tế

Việt Nam được đánh giá là một trong những nước đang phát triển có tốc đọ tăng
trưởng kinh tế ôn định trong nhiều năm qua.
b) Lãi suất
7


CỨ CHÈN ĐẠI HÌNH NÀY NỌ CHO NÓ ĐỠ TRỐNG =)))
c) Lạm phát

Hết
Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn
sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồn cung
từ khu vực tư nhân. Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước
đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ở khác thuộc sở
hữu nhà nước. Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty hoặc cá nhân
thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển
nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung bất động sản trên thị trường, chủ yếu là tính
hạn chế về mặt cung cấp bất động sản, trong đó yếu tố quan trọng nhất là yếu tố về
mặt quy hoạch. Các yếu tố phải kể đến bao gồm:
- Thẩm quyền phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể


phú về cơ cấu nguồn cung.
- Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Pháp luật và chính sách Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song
nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung bất động sản vào lưu thông làm
thay đổi nguồn cung trên thị trường. Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bất
động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai
và nhà ở, về chính sách sử dụng đất. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu
và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này
đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở
9


này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là
những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình
thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu
hạ tầng.
Đối với các hàng hóa thông thường, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với
nhân tố giá. Tuy nhiên đối với hàng hóa bất động sản, cung thường ít co giãn hơn so
với giá. Giá nhà đất tăng lên nhưng nguồn cung nhà không phản ứng mau lẹ theo sự
gia tăng của giá, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài
hơn bình thường. Bên canh đó, sự giảm xuống của cung đối với nhà cửa là điều khó
xảy ra, các nguồn cung cấp hiện tại về nhà cửa chỉ có thể bị giảm xuống do bị phá hủy
hay thay đổi việc sử dụng.
1Nhu cầu
Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng
bất động sản đó trên thị trường.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các

thị trường bất động sản.
- Chính sách của chính phủ
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài
vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Ngoài ra, các dự
án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về
bất động sản. Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những
người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu
về bất động sản. Bên cạnh đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý
BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành
một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và
tính chất của cầu về bất động sản đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ
cấu nền kinh tế, sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng, tác động của
quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế ...
2.2. Đối thủ cạnh tranh
Qua 8 năm hoạt động, Khang Điền đã trở thành 1 trong những công ty hàng đầu trong
lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Thương hiệu Khang Điền đã
được khẳng định trên thị trường bất động sản, đặc biệt là khu vực Đông Bắc TP. HCM
Việc kinh doanh phát triển các khu dân cư đòi hỏi các công ty phải tìm kiếm cơ hội
đầu tư tại các khu đất có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển phù hợp với qui hoạch,
thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh và hoàn chỉnh về pháp lý. Đây là một thế mạnh
của Khang Điền

3. PHÂN TÍCH CHỈ SỐ
3.1. Tỷ số về tính thanh khoản
Bảng 3.1: Tỷ số về tính thanh khoản (Đơn vị: nghìn)
11


STT

1,547,145,019

2,826,157,744

7,635,495,663

409,122,705

212,103,171

482,216,683

1,023,700,324

1,110,850,810,

1,068,116,274

2,074,964,465

5,865,283,119

4.01

7.3

5.86

7.46


Bảng 3.2: Tỷ số hoạt động (Nguồn: Báo cáo tài chính) ( Đơn vị: nghìn)
STT
Chỉ tiêu
2012
2013
2014
2015
Doanh thu thuần
1
98,711,528
310,132,505
630,829,839 1,051,919,567
Giá vốn hàng bán
2
(5,060,513) (144,041,991) (530,324,691) (721,293,831)
Khoản phải thu
3
bình quân
372,987,446
381,190,828 279,488,093
653,810,135
Hàng tồn kho bình
4
quân
1,110,850
1,068,116
2,074,964
5,865,283
TSCĐ bình quân
5

1.6
10 Kỳ thu tiền
1384.6
444.4
159.29
225
11 Vòng quay TSCĐ
24.47
79.19
144.22
33.3
Vòng quay tổng
12 tài sản
20.04
79.19
144.22
33.21

Sau khi hàng tồn kho được tăng lên ở năm 2012,2013,2014,2015 và số ngày tồn kho
được tăng lên nhưng không ảnh hưởng nhiều đến kết chi phí hàng tồn kho của doanh
nghiệp. Trong bảng cân đối kế toán, dự phòng giảm giá hàng tồn kho qua các năm đều
bằng 0, ta thấy được cách quản lý hàng tồn kho của công ty rất hiệu quả, không ảnh
hưởng đến giá trị của hàng hóa.

3.3. Tỷ số quản lý nợ

Bảng 3.3: Tỷ số quản lý nợ (Nguồn: Báo cáo tài chính)
STT
Chỉ tiêu
1

EBIT
9,212,639
Chi phí lãi vay
(33,667,310)
Tỷ số nợ trên
tổng tài sản
0.44
Tỷ số nợ trên
VCSH
0.83
Tỷ số khả năng
trả lãi vay
0.27

965,657,807
211,863,172
(29,521,985)

1,498,479,272 4,185,344,690
503,577,767
789,539,326
(35,098,794) (8,513,956)

0.45

0.51

0.51

0.8

14


3.4. Tỷ số khả năng sinh lợi

Biểu đồ 3.1: Tỷ số khả năng sinh lợi (Nguồn: Báo cáo tài chính)
Qua biểu đồ, ta thấy được lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) của doanh nghiệp có dấu
hiệu tăng mạnh từ năm 2012 – 2013 và thay đổi không nhiều trong năm 2014 – 2015,
năm 2014 chỉ số ROA giảm đến mức 2.01% có nghĩa là vào năm 2014 cứ 100 đồng tài
sản sẽ tạo ra 2.01 đồng doanh thu.
Đồng thời chỉ số lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và tỷ suất lợi nhuận sau thuế
trên doanh thu (NPM) cũng được giảm dần. Đặc biệt ở 2 chỉ số này là 2 chỉ số mà nhà
đầu tư cũng như các cổ đông trong trong công ty quan tâm nhất, nếu 2 chỉ số này ngày
càng giảm thì sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý của nhà đầu tư và cổ đông sẽ xem xét rút
vốn ra khỏi doanh nghiệp.
Mặc dù nền kinh tế gặp khó khăn do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công
của châu Âu chưa được giải quyết và ảnh hưởng mạnh đến hoạt động sản xuất và
thương mại toàn cầu dẫn đến thị trường tiêu thụ hàng hóa bị thu hẹp trong năm 2012
và cùng với sự biến động giá dầu năm 2014 nhưng chỉ số ROA và ROE vẫn giữ được
sự ổn định trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn. Điều này cho thấy tình hình hoạt động
của công ty khá tốt, việc sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu đạt hiệu quả cao.

15


3.5. Tỷ số giá thị trường
Bảng 3.4: Tỷ số giá thị trường (Nguồn: Báo cáo tài chính)
STT
1


180,000,000
4,185,344,69
0
1530.58
15.03
989.25
23.25

1,498,479,272
348.95
65.91
2764.42
8.32

Trong 2 năm 2014 và 2015 số lượng cổ phiếu vẫn không thay đổi, thay vào đó vốn chủ
sở hữu và lợi nhuận sau thuế (EAT) có sự tăng lên. Để đánh giá sự khác biệt nên lấy
giá cổ phiếu KDH là 23000 đồng để giúp nhà đầu tư đánh giá lãi cơ bản trên cổ phần
tăng.
Qua đó, chỉ số lãi cơ bản trên cổ phiếu(EPS) cũng ảnh hưởng đến chỉ số giá/thu nhập 1
cổ phiếu(P/E), hệ số P/E năm 2015 là 15.03 có nghĩa là nhà đầu tư muốn tạo ra 1 đồng
lợi nhuận thì phải bỏ ra 15.03 đồng tiền cổ phiếu.

3.6. Phân tích DU POINT

16


Sơ đồ 3.1: Chỉ số của KHADIHOUSE năm 2015(Nguồn: Báo cáo tài chính)

Sơ đồ 3.2: Chỉ số của Công ty Cổ phần tập đoàn Sao Mai năm 2015

4.2. Chỉ số RSI và MACD
Theo chỉ số RSI như hình vẽ, chỉ số trong ngày 11/05/2016 đạt 51.6941 và có sự dập
dềnh trong 8 ngày gần đây. Như vậy cổ phiếu KDH vẫn có sức mua cao trong cái nhìn
của các nhà đầu tư.
Mặt khác, đường MACD và đường tín hiệu cắt nhau và đang lao dốc, đó là dấu hiệu
nên bán cổ phiếu trong thời điểm hiện tại

18


4.3. Ngưỡng hỗ trợ và ngưỡng kháng cự

Biểu đồ 4.2: Ngưỡng hỗ trợ(Nguồn: AmiBroker)
Theo biểu đồ 4.2, ngưỡng hỗ trợ được xác định trong tháng 2 năm 2016 vì đây là
tháng biến động tăng đột ngột trong tháng này và đạt giá trị cao nhất trong năm 2016
của giá cổ phiếu CNG. Có 3 ngưỡng hỗ trợ chính là 22.52(38.2%);22.03 (50%) và
21.53 (61.8%). Đặc biệt hiện nay giá cổ phiếu đạt 23 đã vượt qua hết 3 ngưỡng hỗ trợ.
Điều này có nghĩa là giá cổ phiếu đạt mức cao nhất trong đầu năm 2016.

19


Biểu đồ 4.3: Ngưỡng kháng cự(Nguồn: AmiBroker)
Ngưỡng kháng cự được xét trong tháng 3 năm 2016. Có 3 ngưỡng kháng cự chính:
23.08(38.2%), 23.29(50%) và 23.49(61.8%). Tháng 3/2016 là năm KDH có giá cổ
phiếu vượt qua 3 ngưỡng kháng cự chính và có bước tiến phát triển trở lại như trong
năm 2015.

5. ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN
Bảng 5.1: Định giá chứng khoán P/E (Đơn vị: nghìn)

1,835,779,194

0 76,331,379,000

83,456,951

0

2015

Dự báo 2016

Chi phí bán hàng

46,719,465

35,216,057

61,982,142

73,056,321

Chi phí lãi vay

29,521,985

35,098,794

8,513,956



1.71

PE ngành

13.48

Target Price

25.806

Bằng phương pháp định giá chứng khoán P/E, kết quả cuối cùng giá cổ phiếu KDH
được dự báo sẽ đạt 25,806 đồng. Giá hiện nay trên thị trường là 23,000 đồng/cổ phiếu,
như vậy theo những chỉ số hoạt động kinh doanh của 3 năm gần đây và dự báo các chỉ
số này trong năm 2016 thì thấy hiệu quả hoạt động của KDH là khá hiệu quả dẫn đến
giá trị trong định giá chứng khoán cao hơn giá hiện tại.

20


6. KẾT LUẬN
Qua 3 phần phân tích cơ bản, phân tích kỹ thuật và định giá cổ phiếu:
-

Về khả năng hoạt động kinh doanh cũng như khả năng sử dụng nguồn tài chính
của doanh nghiệp thì Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền
có sự phát triển tốt và ổn định trong môi trường nền kinh tế vĩ mô biến động.
Cụ thể là khả năng trả lãi vay, khả năng thanh toán nhanh của doanh nghiệp đều
đạt mức cao và đặc biệt là lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) và lợi nhuận trên
chủ sở hữu (ROE) cũng có sự tăng trưởng trong những năm nền kinh tế biến