TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HẢO

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU
NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Người hướng dẫn khoa học:
PGS. TS. HOÀNG VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật.
Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng đề tài “Xác định giá đất để tính thu
nghĩa vụ tài chính về đất đai” là do tôi tự thực hiện, dưới sự hướng dẫn của
PGS.TS Hoàng Văn Cường và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong
học thuật.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Phương Hảo


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tôi xin gửi
lời cảm ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến các tập thể, cá nhân đã tạo điều


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 4
1.1 Khái niệm giá đất, phương pháp xác định giá đất

4

1.1.1 Khái niệm giá đất và những nhân tố tác động đến giá đất

4

1.1.2 Các phương pháp định giá đất 10
1.2 Cơ sở xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai
1.2.1. Xác định giá đất khi thu tiền sử dụng đất
1.2.2 Xác định giá đất để thu tiền thuê đất.

18

18

19

1.2.3 Xác định giá đất khi tính thuế đối với đất đai 20
1.2.4 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ
phần hóa 21
1.3 Kinh nghiệm quốc tế trong xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về
đất đai

22

1.3.1 Kinh nghiệm của Đài Loan về xác định giá đất


2.1.2. Xác định giá đất khi cho thuê đất

33

2.1.3. Xác định giá đất khi tính thuế đối với đất đai 35
2.1.4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ
phần hóa 36
2.2 Những kết quả đạt được về xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về
đất đai những năm qua

37

2.3 Tồn tại, hạn chế

47

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP, ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ NHẰM
HOÀN THIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT
ĐAI 52
3.1. Phương hướng hoàn thiện thu nghĩa vụ tài chính đất đai
3.2. Giải pháp hoàn thiện 55
3.3. Đề xuất, kiến nghị

56

KẾT LUẬN 60
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

62

UBND

Ủy ban nhân dân

CSDL

Cơ sở dữ liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
BẢNG


Bảng 1.

Kết quả nguồn thu qua các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai giai đoạn 2010 - 2015......................................................................38

Bảng 2:

Cơ cấu thu từ đất trong tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn
2010-2015............................................................................................39

BIỂU
Biều đồ 2.1: Số tiền thu được từ đất đai thông qua hình thức thu tiền sử dụng đất
(tỷ đồng)...............................................................................................31
Biều đồ 2.2: Số tiền thu được từ đất đai thông qua hình thức cho thuê đất (tỷ đồng).33
Biều đồ 2.3: .....Số tiền thu được từ đất đai thông qua hình thức tính thuế nhà đất
(tỷ đồng)...............................................................................................35



thu về thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Điều này đã góp phần quan trọng trong việc tăng thu NSNN qua các năm
cũng như tích cực khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Qua số liệu thống
kê cho thấy, thu NSNN từ đất đai luôn chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu
tổng thu NSNN hàng năm, bình quân chiếm khoảng 10%.
Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất theo giá thị trường là tương
đối trừu tượng, không phù hợp với yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn; khung giá
đất luôn không theo kịp biến động của thị trường…Vì vậy, việc lựa chọn đề
tài “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai” từ đó đưa ra
một số đề xuất, kiến nghị theo tôi là thực sự quan trọng trong giai đoạn này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở khoa học về giá đất và cách xác định giá đất để tính
thu nghĩa vụ tài chính về đất đai và một số bài học kinh nghiệm quốc tế trong
xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai.


ii

Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất để tính thu các khoản
nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam;
Đưa ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện xác định giá đất tính
thu nghĩa vụ tài chính đất đai trong thời gian tới.
3. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu luận văn: Thu
thập, phân tích các dữ liệu thứ cấp từ các dữ liệu thống kê về kinh tế, xã hội;
số liệu dựa trên các báo cáo của các cơ quan chức năng, tạp chí chuyên ngành
tài chính, Bộ Tài chính, phương tiện thông tin đại chúng, Internet….
Nội dung chính của luận văn gồm 03 chương:
Chương 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

giá trị trong tổng cơ cấu thu về đất. Kết quả thu tiền sử dụng đất hàng năm
tăng thể hiện sự huy động hiệu quả nguồn lực đất đai đối với sự phát triển
kinh tế xã hội của đất nước.
Hàng năm số tiền thu từ cho thuê đất chiếm trên 10% giá trị trong tổng
cơ cấu thu về đất. Kết quả tiền thuê đất được tăng dần qua các năm, đóng góp
không nhỏ vào NSNN.
Theo quy định của Luật Đất đai thì việc định giá đất của Nhà nước phải
bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh
cho phù hợp. Giá đất xác định theo thị trường được sử dụng để tính thu tiền
sử dụng đất, thu tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần
hóa DNNN. Giá đất tại Bảng giá đất chỉ được sử dụng để tính các khoản thu
về thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Điều
này đã góp phần quan trọng trong việc tăng thu NSNN qua các năm cũng như
tích cực khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Qua số liệu thống kê cho
thấy, thu NSNN từ đất đai luôn chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu tổng thu


iv

NSNN hàng năm, bình quân chiếm khoảng 10%.
Theo Báo cáo ngân sách nhà nước qua các năm, tổng thu về đất như sau:
Năm 2010: 55.849 tỷ đồng; năm 2011: 60.633 tỷ đồng; năm 2012: 54.237 tỷ
đồng; năm 2013: 54.313 tỷ đồng; năm 2014: 55.563 tỷ đồng; năm 2015:
83.876 tỷ đồng.
Luật Đất đai năm 2013 đã có tác động tích cực đến nền kinh tế và thị
trường BĐS, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai. Luật Đất đai đã
thể hiện đường lối đổi mới rất cơ bản, toàn diện của Đảng và Nhà nước về

khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như phục vụ công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng.
* Về khung giá đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung
giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong
thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ
20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Khung giá đất do Chính phủ ban hành quy định mức giá tối đa, tối thiểu
đối với từng loại đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, gồm nhóm: (i)
đất nông nghiệp; (ii) đất phi nông nghiệp; (iii) vùng kinh tế để xây dựng
khung giá đất.
Như vậy, điểm khác cơ bản quy định về Khung giá đất tại Luật Đất đai
năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 đó là thời gian ổn định của Khung
giá đất là 05 năm và được quy định theo vùng kinh tế thay vì quy định theo
địa bàn: đồng bằng, trung du, miền núi như trước đây.
* Về Bảng giá đất và giá đất cụ thể
Nhằm hạn chế những điểm còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất
thông qua Khung giá đất, Bảng giá đất; tại Luật Đất đai năm 2013 quy định
căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh
xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước


vi

khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố
công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 đã thay từ “sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” bằng

hữu đất đai (Nhà nước) với những chủ thể sử dụng đất đai.
Thứ hai, huy động và sử dụng nguồn tài chính từ đất đai phải được
thực hiện đúng đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước, đồng thời đáp
ứng nguyện vọng chính đáng của nhân dân.
Thứ ba, kiên quyết chống tham nhũng trong huy động và sử dụng nguồn
lực tài chính từ đất đai.
Thứ tư, huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai phải gắn
kết chặt chẽ với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Giải pháp hoàn thiện
Thứ nhất, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nhà, đất thuộc sở
hữu nhà nước do cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp, công ty nhà nước
quản lý, sử dụng.
Thứ hai, tổ chức các khóa đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ
định giá đất cho cán bộ làm công tác định giá đất của các Sở Tài nguyên và Môi
trường, cho định giá viên của các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Thứ ba, nghiên cứu xây dựng quy định về cập nhật thông tin giá đất,
xây dựng CSDL về giá đất trong CSDL đất đai, lập bản đồ giá đất phục vụ
việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và đáp ứng yêu cầu
quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ tư, tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ
chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, thanh tra việc áp dụng Bảng giá
đất và việc thực hiện xác định giá đất cụ thể tại các địa phương.


ix

Thứ năm, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ
đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội.
Đề xuất, kiến nghị
Thứ nhất, thống nhất về cơ chế giá đất theo cơ chế thị trường, theo đó

PGS. TS. HOÀNG VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI - 2017


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra và là thành phần
rất cơ bản tạo nên thị trường bất động sản (BĐS). Đất đai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong việc quản lý đất đai thì giá đất có vai trò quan trọng vì nó là giá trị
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; được sử dụng để xác
định các quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai
có hiệu quả và bền vững là một yêu cầu cấp thiết.
Trong thời gian qua việc xác định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ
tài chính về đất đai đã đạt được những kết quả đáng kể. Luật Đất đai đã thể
hiện đường lối đổi mới rất cơ bản, toàn diện của Đảng và Nhà nước về quản
lý và sử dụng đất đai. Một trong đổi mới rất quan trọng liên quan đến công tác
giá đó là: lần đầu tiên, Đảng ta coi quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt
được chuyển nhượng trên thị trường BĐS theo quy định của pháp luật; loại
hàng hóa đặc biệt ấy có giá cả và giá đó do Nhà nước quy định phải tuân thủ
nguyên tắc hình thành giá của cơ chế kinh tế thị trường, cụ thể là: sát với giá
chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường.
Giá đất xác định theo giá thị trường được sử dụng để tính thu tiền sử
dụng đất, thu tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần

số liệu dựa trên các báo cáo của các cơ quan chức năng, tạp chí chuyên ngành
tài chính, Bộ Tài chính, phương tiện thông tin đại chúng, Internet….
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính đất đai.


3

4.2. Phạm vi nghiên cứu
Các khoản thu nghĩa vụ tài chính về đất trước và sau khi Luật Đất đai
năm 2013 có hiệu lực thi hành.
5. Nội dung nghiên cứu
Chương I: Cơ sở khoa học về giá đất và xác định giá đất; các chính sách
thu nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Chương II: Thực trạng xác định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ
tài chính đất đai ở Việt Nam.
Chương III: Phương hướng, giải pháp, đề xuất kiến nghị nhằm hoàn
thiện xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính đất đai.


4

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1 Khái niệm giá đất, phương pháp xác định giá đất
1.1.1 Khái niệm giá đất và những nhân tố tác động đến giá đất
Bên cạnh khái niệm giá trị có tính học của C. Mác, trong đời sống cũng
như trong thực tiễn quản lý kinh tế, thuật ngữ "giá trị" được sử dụng hết sức
phong phú: giá trị kinh tế, giá trị của một sáng kiến, giá trị nghệ thuật, giá trị

- Tính khan hiếm của đất đai thể hiện ở khả năng cung ứng không đáp ứng
đầy đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại một thời điểm hay một
thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của đất đai và có tính tương
đối. Trên thị trường sự khan hiếm của đất đai sẽ có giá cạnh tranh cao hơn.
- Có nhu cầu nghĩa là đất đai đó cần thiết cho đối tượng sử dụng. Đây là
một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng thoã mãn
nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng thanh toán,
hay cầu của thị trường. Trong nền kinh tế thị trường cầu luôn tỷ lệ thuận với
giá trị của đất đai, hàng hoá trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như
vậy, giá trị của đất đai tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại.
- Có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền kinh tế có
chủ sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu có tính
pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản, đặc biệt
đối với đất đai. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển về địa điểm, về
vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng của đất đai.
Trong nền kinh tế thị trường có thể hiểu “Giá trị đất đai biểu hiện bằng
tiền về những lợi ích mà đất đai mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm
nhất định”. Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền, nhận được giá trị,
không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán.
Theo IVSC, thuật ngữ giá trị mang tính giả thiết, không có trên thực tế
mà là mức giá dự tính của người mua, người bán hàng hoá dịch vụ tại một
thời điểm nhất định. Giá trị được thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp


6

nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng. Biểu hiện của giá trị trong nền kinh
tế thị trường, đó là số tiền ước tính của hàng hoá, dịch vụ tại một thời điểm
trên một thị trường nhất định.
Từ khái niệm giá trị của lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị của đất đai có

tế thị trường là sự thừa nhận của thị trường về giá trị của một loại đất đai đó.
Sự phân biệt tính chủ quan và khách quan của giá trị là cơ sở quan trọng
để lựa chọn ra các tiêu chuẩn cũng như các phương pháp phù hợp trong việc
định giá trị đất đai. Theo tính chủ quan, cơ sở để định giá giá trị một loại đất
đai về cơ bản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị ngoài thị trường). Còn theo
tính khách quan cơ sở định giá giá trị BĐS dựa vào giá trị thị trường.
Giá đất là một khái niệm động, ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Xác định
được các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất có ý nghĩa quan trọng đến việc lựa
chọn các tiêu thức và phương pháp thích hợp định giá trị đất. Các yếu tố đó là:
(i) Yếu tố chính trị: là các định hướng và chính sách có liên quan của nhà
nước có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị đất đai;
(ii) Yếu tố xã hội: là các yếu tố về xu hướng dân cư, bên cầu về đất đai;
(iii) Yếu tố thuộc về môi trường tự nhiên: là các yếu tố tự nhiên như khí
hậu, địa hình,… vì đất đai có tính chất cố định tại một vùng địa lý nhất định;
(iv) các yếu tố thuộc về đất đai;
(v) Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường.
Trong định giá đất, điều quan trọng là phải nhận dạng được các nhân tố
ảnh hưởng đến giá trị của nó. Để ước tính giá trị, một điều tối quan trọng là
bên cạnh việc xác định mục đích định giá, cần phải hiểu được những nhân tố
tác động đến thị trường đất đai như thế nào. Quy mô khảo sát không chỉ giới
hạn trong các điều kiện tĩnh, hiện tại, mà cần phải phân tích xu hướng các
nhân tố ảnh hưởng nhằm xác định chiều hướng, tốc độ, thời hạn, mặt mạnh và
hạn chế của các xu hướng này.
Giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế và phi kinh tế. Các yếu tố
thuần tuý kinh tế trên thị trường, bao gồm cung và cầu về đất đai, phía sau
chúng là vô số các yếu tố khác. Chức năng của nhà định giá khi tiến hành