TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HẢO

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU NGHĨA VỤ
TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. HOÀNG VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học
thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng đề tài “Xác định giá đất để
tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai” là do tôi tự thực hiện, dưới sự hướng
dẫn của PGS.TS Hoàng Văn Cường và không vi phạm yêu cầu về sự trung
thực trong học thuật.
Hà Nội, ngày 24 tháng 11 năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Phương Hảo


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn này, tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình từ các cơ quan, tổ chức và cá nhân. Nhân đây, tôi xin gửi

HÀ NỘI - 2017 1 3...........................................................................9
LỜI MỞ ĐẦU 1 3............................................................................9
CHƯƠNG 1 4 3................................................................................9
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT;
4 3......................................................................................................9
CÁC CHÍNH SÁCH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH 4 3............9
VỀ ĐẤT ĐAI 4 3..............................................................................9
CHƯƠNG 2 43 4..............................................................................9
THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU 43 4......9
CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 43 4.............9
Ở VIỆT NAM 43 4...........................................................................9
CHƯƠNG 3 72 4..............................................................................9
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP, ĐỄ XUẤT KIẾN NGHỊ
NHẰM HOÀN THIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH THU
NGHĨA VỤ 72 5...............................................................................9
TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 72 5...........................................................9


KẾT LUẬN 80 5...............................................................................9
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 5................................9
DANH MỤC KÝ HIỆU, VIẾT TẮT 6...........................................9
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU 6................................................9
HÀ NỘI - 2017 1............................................................................10
LỜI MỞ ĐẦU 1.............................................................................10
CHƯƠNG 1 4.................................................................................10
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT;
4.......................................................................................................10
CÁC CHÍNH SÁCH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH 4.............10
VỀ ĐẤT ĐAI 4...............................................................................10
CHƯƠNG 2 43...............................................................................11

1.2 Vai trò của khai thác nguồn lực tài chính đất đai......................................18
1.2.2 Vai trò của khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai..............................19
1.3 Hệ thống chính sách thu các nghĩa vụ tài chính từ đất đai........................24
1.3.1 Chính sách về nghĩa vụ thu tiền sử dụng đất.........................................26
1.3.2 Chính sách về nghĩa vụ thu tiền thuê đất...............................................29
1.3.3 Chính sách về nghĩa vụ thuế đối với đất đai..........................................31
1.3.4 Chính sách về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị
doanh nghiệp khi cổ phần hóa; giao, bán doanh nghiệp 100% vốn nhà nước
........................................................................................................................31
1.4 Kinh nghiệm quốc tế trong xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính
về đất đai..........................................................................................................32
1.4.1 Kinh nghiệm của Đài Loan về chính sách định giá đất.........................32
1.4.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc về chính sách định giá đất.....................35
1.4.3 Kinh nghiệm của Thái Lan về chính sách định giá đất.........................36


1.4.4 Kinh nghiệm của Autralia về chính sách định giá đất...........................39
1.4.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.......................................................40

CHƯƠNG 2....................................................................................43
THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU............43
CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI...................43
Ở VIỆT NAM.................................................................................43
2.1. Khái quát kết quả thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai ở nước ta
những năm qua................................................................................................43
2.2. Thực trạng công tác xác định giá đất để thực hiện các nghĩa vụ tài chính
về đât đai những năm qua................................................................................48
2.2.1. Xác định giá đất khi thu tiền sử dụng đất.............................................48
2.2.2. Xác định giá đất khi cho thuê đất.........................................................52
2.2.3. Xác định giá đất khi tính thuế đối với đất đai......................................55

Ủy ban Tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế

NSNN

Ngân sách nhà nước

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

BĐS

Bất động sản

KTXH

Kinh tế - xã hội

UBND

Ủy ban nhân dân

CSDL

Cơ sở dữ liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU


MỤC LỤC........................................................................................3

LỜI MỞ ĐẦU 1 10..........................................................................4
CHƯƠNG 1 4 10..............................................................................4
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT;
4 10....................................................................................................4
CÁC CHÍNH SÁCH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH 4 10..........4
VỀ ĐẤT ĐAI 4 10............................................................................4
CHƯƠNG 2 43 11............................................................................4
THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU 43 11....4
CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 43 11...........4
Ở VIỆT NAM 43 11.........................................................................4
CHƯƠNG 3 72 11............................................................................4
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP, ĐỄ XUẤT KIẾN NGHỊ
NHẰM HOÀN THIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH THU
NGHĨA VỤ 72 11..............................................................................4
TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 72 11.........................................................4
KẾT LUẬN 80 12.............................................................................4
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 12..............................4
HÀ NỘI - 2017 1..............................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU 1...............................................................................5


CHƯƠNG 1 4...................................................................................5
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT;
4.........................................................................................................5
CÁC CHÍNH SÁCH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH 4...............5
VỀ ĐẤT ĐAI 4.................................................................................5
CHƯƠNG 2 43.................................................................................6
THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU 43.........6
CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 43................6
Ở VIỆT NAM 43..............................................................................6

1.3 Hệ thống chính sách thu các nghĩa vụ tài chính từ đất đai........................24
1.3.1 Chính sách về nghĩa vụ thu tiền sử dụng đất.........................................26
1.3.2 Chính sách về nghĩa vụ thu tiền thuê đất...............................................29
1.3.3 Chính sách về nghĩa vụ thuế đối với đất đai..........................................31
1.3.4 Chính sách về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị
doanh nghiệp khi cổ phần hóa; giao, bán doanh nghiệp 100% vốn nhà nước
........................................................................................................................31
1.4 Kinh nghiệm quốc tế trong xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính
về đất đai..........................................................................................................32
1.4.1 Kinh nghiệm của Đài Loan về chính sách định giá đất.........................32
1.4.2 Kinh nghiệm của Trung Quốc về chính sách định giá đất.....................35
1.4.3 Kinh nghiệm của Thái Lan về chính sách định giá đất.........................36
1.4.4 Kinh nghiệm của Autralia về chính sách định giá đất...........................39
1.4.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.......................................................40

CHƯƠNG 2....................................................................................43
THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU............43


CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI...................43
Ở VIỆT NAM.................................................................................43
2.1. Khái quát kết quả thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai ở nước ta
những năm qua................................................................................................43
2.2. Thực trạng công tác xác định giá đất để thực hiện các nghĩa vụ tài chính
về đât đai những năm qua................................................................................48
2.2.1. Xác định giá đất khi thu tiền sử dụng đất.............................................48
2.2.2. Xác định giá đất khi cho thuê đất.........................................................52
2.2.3. Xác định giá đất khi tính thuế đối với đất đai......................................55
2.2.4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp khi
cổ phần hóa.....................................................................................................58


i

TÓM TẮT LUẬN VĂN
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra và là thành phần
rất cơ bản tạo nên thị trường bất động sản (BĐS). Đất đai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong việc quản lý
đất đai thì giá đất có vai trò quan trọng vì nó là giá trị của quyền sử dụng đất
tính trên một đơn vị diện tích đất; được sử dụng để xác định các quyền và
nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là giá trị có thể khai thác được từ đất đai
theo các hình thức nhất định nhằm tạo nguồn vốn đầu tư cho nhà nước để
phục vụ cho tăng trưởng và phát triển KTXH. Khai thác nguồn lực tài chính
từ đất đai là biện pháp góp phần bổ sung nguồn thu quan trọng cho ngân sách
nhà nước (NSNN); góp phần nâng cao khả năng đầu tư xây dựng phát triển
kết cấu hạ tầng KTXH; quá trình khai thác nguồn lực tài chính đất đai đồng
thời góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách khai thác nguồn lực
tài chính từ đất đai góp phần thúc đẩy thị trường BDS phát triển, đồng thời
góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Trong thời gian qua việc xác định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ
tài chính về đất đai đã đạt được những kết quả đáng kể. Trong đó, giá đất xác
định theo giá thị trường được sử dụng để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền
thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước (DNNN). Giá đất tại Bảng giá đất chỉ được sử dụng để tính các khoản
thu về thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Điều này đã góp phần quan trọng trong việc tăng thu NSNN qua các năm
cũng như tích cực khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Qua số liệu thống

tác động đến giá đất, các phương pháp định giá đất hiện nay (gồm 05 phương
pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập, phương pháp
chiết trừ, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất).
Nguồn lực tài chính từ đất đai là giá trị có thể khai thác được từ đất đai theo
các hình thức nhất định nhằm tạo nguồn vốn đầu tư cho nhà nước để phục vụ cho
tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội.
Về bản chất, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chính là vốn hoá (tiền


iii

tệ hoá) nguồn lực đất đai nhằm bổ sung nguồn vốn đầu tư phát triển cho NSNN
nói chung và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nói riêng.
Vai trò của khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:
+ Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là biện pháp góp phần bổ sung
nguồn thu quan trọng cho NSNN
+ Nguồn lực tài chính thu được thông qua khai thác từ đất đai góp phần
quan trọng vào nâng cao khả năng đầu tư xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng
kinh tế - xã hội.
+ Quá trình khai thác nguồn lực tài chính đất đai đồng thời góp phần
nâng cao hiệu quả sử dụng đất
+ Chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần thúc đẩy
thị trường BĐS phát triển, đồng thời góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hệ thống chính sách thu các nghĩa vụ tài chính từ đất đai
Hệ thống chính sách về tài chính đất đai thời gian qua đã không
ngừng được xây dựng, hoàn thiện, phù hợp với thực tiễn và quá trình hội
nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam. Chính sách tài chính đất đai đã góp
phần quan trọng tạo ra nguồn lực để phục vụ phát triển KTXH; đã từng
bước và tiến tới sự công bằng, thống nhất giữa các đối tượng sử dụng đất;

Thứ hai, quy định tổ chức có trách nhiệm xây dựng CSDL về giá đất bao
gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập
nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai để cung cấp thông tin cho Nhà
nước, tổ chức và người dân làm cơ sở để xác định giá thị trường của đất.

Chương 2
THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU
CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM


v

Khái quát kết quả thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai ở nước
ta những năm qua
Theo quy định của Luật đất đai thì việc định giá đất của Nhà nước phải
bảo đảm nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh
cho phù hợp. Giá đất xác định theo thị trường được sử dụng để tính thu tiền
sử dụng đất, thu tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần
hóa DNNN. Giá đất tại Bảng giá đất chỉ được sử dụng để tính các khoản thu
về thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Điều
này đã góp phần quan trọng trong việc tăng thu NSNN qua các năm cũng như
tích cực khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Qua số liệu thống kê cho
thấy, thu NSNN từ đất đai luôn chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu tổng thu
NSNN hàng năm, bình quân chiếm khoảng 10%.
Theo Báo cáo ngân sách nhà nước qua các năm, tổng thu về đất như sau:
Năm 2011: 55.849 tỷ đồng; năm 2012: 60.633 tỷ đồng; năm 2013: 54.237 tỷ
đồng; năm 2014: 54.313 tỷ đồng; năm 2015: 55.563 tỷ đồng; năm 2016:
83.876 tỷ đồng.

dụng, khả năngsinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
Theo đó, khác với Luật Đất đai năm 2003, giá đất phổ biến trên thị
trường chỉ là một thông tin, cơ sở để xác định giá đất cụ thể để tính thu các
khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như phục vụ công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng.
* Về khung giá đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ ban hành khung giá


vii

đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời
gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20%
trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong
khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Khung giá đất do Chính phủ ban hành quy định mức giá tối đa, tối thiểu
đối với từng loại đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, gồm nhóm: (i)
đất nông nghiệp; (ii) đất phi nông nghiệp; (iii) vùng kinh tế để xây dựng
khung giá đất.
Như vậy, điểm khác cơ bản quy định về Khung giá đất tại Luật Đất đai
năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 đó là thời gian ổn định của Khung
giá đất là 05 năm và được quy định theo vùng kinh tế thay vì quy định theo
địa bàn: đồng bằng, trung du, miền núi như trước đây.
* Về Bảng giá đất và giá đất cụ thể
Nhằm hạn chế những điểm còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất
thông qua Khung giá đất, Bảng giá đất; tại Luật Đất đai năm 2013 quy định
căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh
xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước
khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố

Phương hướng hoàn thiện thu nghĩa vụ tài chính đất đai
Thứ nhất, Cần giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa chủ thể sở
hữu đất đai (Nhà nước) với những chủ thể sử dụng đất đai.
Thứ hai, huy động và sử dụng nguồn tài chính từ đất đai phải phải
được thực hiện đúng đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước, đồng thời
đáp ứng nguyện vọng chính đáng của nhân dân
Thứ ba, kiên quyết chống tham nhũng trong huy động và sử dụng nguồn
lực tài chính từ đất đai.
Thứ tư, huy động và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai phải gắn
kết chặt chẽ với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
Giải pháp hoàn thiện