BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Tp. Hồ Chí Minh – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngành: LUẬT KINH TẾ

Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS BÀNH QUỐC TUẤN
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN DUY LINH
MSSV: 1511271599

Lớp: 15DLK04

Tp. Hồ Chí Minh – 2018



Tp. Hồ Chí Minh – 2018


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện và đi đến hoàn thành đề tài, tôi đã được sự hỗ
trợ rất nhiều từ quý thầy cô qua các khâu từ hoàn thành thủ tục viết bài cho đến việc
hướng dẫn nội dung, hình thức của một bài viết. Đề tài của tôi theo đó cũng dựa trên
sự tham khảo, học tập kinh nghiệm từ các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực chuyên
ngành, một số bài báo cáo khoa học trong lĩnh vực bất động sản, bài tham luận về
nhà ở của một số nhóm nghiên cứu khoa học trước đó cũng đã giúp ích cho tôi rất
nhiều. Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy PGS. TS Bành Quốc Tuấn
– người đã trực tiếp hướng dẫn khoa học và luôn dành nhiều thời gian, công sức
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thành đề tài. Tôi
xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí
Minh cùng toàn thể các thầy cô giáo công tác trong trường đã tận tình truyền đạt
những kiến thức quý báu, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Tuy có
nhiều cố gắng, nhưng trong đề tài nghiên cứu này không tránh khỏi những thiếu sót.
Chúng em kính mong Quý thầy cô, những người quan tâm đến đề tài, gia đình và
bạn bè tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cám ơn!

Sinh viên
(Ký tên và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Duy Linh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: NGUYỄN DUY LINH;

BXD

Bộ xây dựng

KCX

Khu chế xuất

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

CTCP

Công ty cổ phần

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TW

Trung ương

BĐS

Bất động sản

HKTT




2.3. Một số rủi ro khi giao dịch nhà ở xã hội ............................................................ 43
2.4. Một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật ....................... 47
2.4.1. Giải pháp ........................................................................................................... 47
2.4.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 49
KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 53


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hòa chung xu thế công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, Việt Nam đã từng
bước đẩy mạnh nền công nghiệp tiên tiến, theo đó Xây dựng là một trong những yêu
cầu tất yếu định hướng cho một xã hội tương lai. Theo thống kê trên toàn đất nước
Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại có hàng chục triệu người dân trong đó phần lớn
là lượng công nhân đông đúc của nền công nghiệp đang phải sống tạm bợ trong những
khu nhà trọ, khu nhà ổ chuột chật hẹp. Bên cạnh đó, những người dân có thu nhập
thấp như công chức nhà nước, sinh viên ngoại tỉnh mới đi làm cũng có nhu cầu rất
lớn về nhà ở. Thấu hiểu cho nhu cầu này, chính phủ Việt Nam đã từng bước có những
chính sách thiết thực nhằm phục vụ cho phân khúc nhà ở giá rẻ.
Chính sách mới mang tên “nhà ở xã hội” đã dần dần đi vào đời sống người dân
Việt Nam. Trong bước đầu khởi động nhà ở xã hội được giới chuyên gia đánh giá là
một mũi tên bắn trúng hai con nhạn bởi đây là một chính sách nhân văn, một mặt
nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, một mặt là đòn bẩy vực dậy thời kì
đen tối của thị trường kinh doanh bất động sản những năm đầu thế kỉ XXI. Xong, một
câu hỏi lại được đặt ra, liệu chính sách nhân văn có được thực hiện một cách dễ dàng
hay không. Trong khi số lượng người dân có nhu cầu ngày càng lớn còn số lượng dự
án mọc lên chỉ đếm trên đầu ngón tay. Một chính sách hay chỉ được phát huy hết tiềm
năng khi nó hội đủ các yếu tố, trong đó rào cản về pháp luật là một trong những yếu

4. Phương pháp nghiên cứu
Để tiếp cận toàn diện mọi khía cạnh của một bài nghiên cứu, đề tài tập trung sử
dụng 4 phương pháp sau:
Phương pháp liệt kê
Đề tài sẽ liệt kê những quy định pháp luật hiện hành cụ thể trong lĩnh vực nhà ở
xã hội. Dữ liệu thứ cấp sẽ được thu thập từ các sách báo và những đề tài có cùng nội
dung liên quan đến đề tài nhằm làm rõ các khái niệm, thuật ngữ.
Phương pháp phân tích
Từ phương pháp liệt kê các quy định pháp luật, đưa ra phân tích và lý giải cụ
thể từng quy phạm pháp luật hiện hành. Nhằm tìm ra các quy định pháp luật còn hạn
chế dựa trên tình hình phát triển trực tiếp của xã hội hiện nay.
Phương pháp thống kê
2


Từ phương pháp nói trên, bài nghiên cứu sẽ thống kê lại những quy định pháp
luật còn hạn chế để làm cơ sở lý luận cho những bước tiếp theo.
Phương pháp suy luận diễn giải
Đây được xem là phương pháp luận của đề tài dựa trên các dẫn chứng là dữ liệu
tham khảo từ mạng, sách, báo,…
Tóm lại, đề tài nghiên cứu bước đầu chỉ tập trung vào những văn bản pháp luật
có liên quan đến Kinh Doanh Bất Động Sản, Nhà ở, Đất đai, Xây dựng,....Để từ đó
có cơ sở so sánh giữa lý thuyết và thực tiễn.
Bước tiếp theo là bằng những mối quan hệ có sẵn để tiếp cận và khai thác thông
tin về loại nhà ở xã hội hiện nay. Làm một phép khảo sát nhỏ bằng những câu hỏi
như: “Tiện ích mà NOXH mang đến là gì”, “Khi đăng kí mua NOXH anh chị gặp
phải những khó khăn gì”, “Và cho đến thời điểm hiện tại anh chị có hài lòng với căn
hộ mà mình đã chọn mua hay không”. Từ đó rút ra những bài học về sự khó khăn, rủi
ro của những người dân có thu nhập thấp khi mua loại nhà ở này. Cuối cùng từ những
bất cập, rủi ro hiện hữu trong thực tế sẽ có những hướng đề xuất mới nhằm hoàn thiện

Ngoài ra, những người nghèo, cận nghèo cũng được xem là người có thu nhập thấp.
Nhưng khái niệm người có thu nhập thấp thuộc đối tượng của các dự án nhà ở xã hội
lại có mức giới hạn nhất định, đảm bảo cho nguồn thu nhập tối thiểu, có khả năng chi
trả cho các đơn vị chủ trì dự án. Đây chỉ là khái niệm đơn giản nhất nhằm làm đáp
ứng các nhu cầu về đối tượng của nhà ở xã hội.1
Nhưng trong thực tế để định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải
là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định
nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ
Xem chi tiết tại Tin tức pháp luật về khái niệm người có thu nhập thấp, Nguốn:
https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/tai-chinh/6865/ai-la-nguoi-co-thu-nhap-thap
1

4


gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa
phương, từng dân tộc. Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến
hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình.
Ví dụ cách đây gần 20 năm một số nhà nghiên cứu đã thống kê được tỷ lệ thu
nhập của một nhóm người ở Hà Nội như sau:
Bảng tỷ lệ về chi tiêu của các nhóm người tại Hà Nội năm 20012
Nhóm mức sống

Tỷ lệ (%)

Chi tiêu trung bình
hàng tháng (đồng/hộ)

Nhóm nghèo


+ Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải
chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi
tiêu cho nhu cầu cơ bản.
+ Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm
những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu
đãi đã được hưởng.
+ Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không
có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
+ Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải
thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều
kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn
trả tiền vay).

Xác định người có thu nhập thấp, Nguồn: http://voer.edu.vn/m/xac-dinh-nguoi-co-thu-nhap-thap/8d155d1f

2

5


+ Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích
tối thiểu thấp hơn 4m2/đầu người.
Vì đề tài đề cập đến những người nhận khoản tiền vay và có khả năng trả góp
dần. Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được
đánh giá là những hộ gia đình thu nhập thấp nhưng đối với những đối tượng này lại
có những chính sách riêng. Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không
mà thôi. Vì vậy trong phạm vi đề tài chỉ đề cập đến những hộ có mức sống trung bình
và trên trung bình. Vì những đối tượng này với đồng lương họ kiếm được chắc chắn
sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích luỹ. Nếu phần tích luỹ này được Nhà nước
hỗ trợ thêm thì sẽ giúp được những đối tượng này có nhà hoặc cải tạo lại nhà hiện có.

đích khác nhau sự phân bổ của các chủ đầu tư cũng khác nhau và có sự đa dạng hơn
so với các phân khúc nhà ở hiện nay cụ thể như sau:
 Chủ đầu tư là nhà nước
Nhà ở xã hội là đứa con đẻ lớn nhất và cũng được sự quan tâm nhiều nhất của
chính phủ, nhà nước. Bởi lẻ đây là phân khúc nhiều tiềm năng, được giới chuyên gia
đánh giá như “Một mũi tên bắn trúng hai đích” vừa là một chính sách hết sức nhân
văn, một mặt nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho những người chưa có nhà, đồng thời
chính sách này còn là “một vết son vàng” đã cứu vớt thời kì đen tối của thị trường
Kinh doanh Bất động sản. Theo đó chính phủ tập trung đầu tư vào các dự án để phục
vụ nhu cầu của một số bộ phận là người có công với cách mạng, cán bộ công nhân
viên chức nhà nước, người có thu nhập thấp, nhằm tạo điều kiện tối ưu để hoàn thành
nhiệm vụ cao cả đền ơn đáp nghĩa, đồng thời cũng tạo mọi điều kiện để hoàn thành
chính sách nhân văn, an cư lạc nghiệp cho mỗi người dân trong xã hội.
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu để cho thuê, cho thuê mua, với
mục tiêu mọi người dân đều có nhà ở với giá cả hợp lý, từ đó tạo tiền đề để họ có
động lực phát triển kinh tế, xây dựng cuộc sống sung túc hơn trong tương lai. Đặc
biệt ở phân khúc nhà ở xã hội nhà nước chỉ tập trung mọi nguồn lực để hỗ trợ người
dân có nhà và hoàn toàn không vì mục đích lợi nhuận.
 Chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân
Là một trong những nhà đầu tư lớn, tiềm năng của phân khúc nhà ở xã hội, các
doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, đặc
biệt đối với các nhà đầu tư là doanh nghiệp hợp tác xã ngoài việc chung tay với nhà
nước để thực hiện chính sách vì con người thì họ còn tập trung vào giá trị lợi nhuận.

7


Mặc dù là nhà đầu tư lớn cho phân khúc nhà ở xã hội nhưng các chủ đầu tư
thường không tạo ra được nhiều lợi nhuận vì nhà ở xã hội với mức giá khá thấp và
phần lớn lợi nhuận chỉ được tạo ra dựa trên chính sách hỗ trợ của nhà nước.

8


xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự
án xây dựng nhà ở xã hội.
Thứ tư, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc
trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc
doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh
doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.
Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện
tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 57 Luật
nhà ở năm 2014 có trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở
năm 2014.
Ví dụ điển hình là các khu nhà ở do một số hộ gia đình có điều kiện xây dựng
trên phần đất thuộc quyền sử dụng của họ để hỗ trợ nhà ở cho những người khuyết
tật hoặc những người có hoàn cảnh neo đơn và một số đối tượng có hoàn cảnh đặc
biệt khác.
 Một số thủ tục lựa chọn chủ dầu tư cho dự án nhà ở xã hội
Một trong những bước quan trọng khi tiến hành xây dựng một dự án một dự án
nhà ở xã hội là chọn chủ đầu tư, trong bước này chính phủ giữ vai trò rất quan trọng
vì phải lựa chọn đúng những chủ đầu tư đáng tin cậy để đảm bảo dự án được thực
hiện đúng tiến độ, cụ thể về việc lựa chọn này được quy định tại Điều 8 Nghị định
100/2015 như sau:
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc
hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn trung ương
thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư.
Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Bộ Xây
dựng, Thủ tướng Chính phủ có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Bộ

theo quy định tại Nghị định này để giải quyết nhà ở cho các đối tượng quy định tại
Khoản 6 Điều 49 của Luật Nhà ở phù hợp với tình hình và điều kiện đặc thù riêng,
nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần.
1.2.2. Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội
Một trong những điểm đổi mới được xem là ưu việt nhất của luật nhà ở 2014 là
về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được mở rộng hơn với 10 nhóm đối tượng
10


thay vì chỉ thu hẹp với 6 nhóm đối tượng như luật nhà ở 2005 thể hiện được chính
sách nhân văn và cũng từ đó mở ra một công cuộc đổi mới giúp những người có thu
nhấp đến được với ước mơ của mình.
Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội bao gồm những cá nhân có đủ các điều kiện
để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật, có thể được sự hỗ trợ
từ phía nhà nước, cụ thể gồm 10 nhóm đối tượng sau:5
1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người
có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội
nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của
Luật này;

ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong
dự án.
- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất
xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá
2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
- Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại
các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và
xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư.

Tham khảo đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm sinh viên trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí
Minh
6

12


Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải
bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn
thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ.
Quy định đã nêu rõ dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân
sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền
ban hành. Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì
phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận.
Nhà ở xã hội là một dạng nhà ở đặc biệt trong hệ thống thiết kế, qui hoạch xây
dựng, theo đó loại nhà ở này không những mang tính nhân văn giúp người dân cải
thiện mức sống, nâng tầm phát triển một đất nước mà còn mang tính hệ thống mới
bởi sự thu hút nhiều đối tượng chủ đầu tư, tăng sự hấp dẫn cho phân khúc nhà ở này.

- Khi bán: được thu tiền ứng trước tương ứng với từng giai đoan tiến độ xây
dựng xây dựng nhà, tổng ứng trước không quá 70% giá trị nhà khi sắp nhận nhà và
không quá 95% nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận nhà.
Giá nhà ở xã hội trên thực tế:8
Lấy ví dụ cho một số căn hộ NƠXH tại một số thành phố lớn thì : Giá 100
triệu/căn, chỉ cần thanh toán 12,6 triệu sẽ sở hữu ngay căn nhà chung cư tại TP. Mới
Bình Dương, còn lại hỗ trợ trả góp trong vòng 10 năm, với lãi suất cố định là 6%/năm.
Tính ra mỗi tháng góp khoảng 1,2 triệu/tháng.
Do Công ty Becamex Bình Dương phân phối độc quyền không qua môi giới.
Diện tích 30 m2 và giá từng loại nhà ở xã hội, mỗi khách hàng được mua tối đa
2 căn.
- Tầng trệt kinh doanh. Giá: 642,000,000 VNĐ/căn.
- Tầng 2. Giá 157,290,000 VNĐ/căn.
- Tầng 3. Giá 134,820,000 VNĐ/căn.
- Tầng 4. Giá 123,585,000 VNĐ/căn.
- Tầng 5. Giá 101,115,000 VNĐ/căn.

Báo Bất Động sản về Bảng giá nhà ở xã hội, khu nhà Becamex Định Hòa, nguồn:
https://batdongsan.com.vn/ban-can-ho-chung-cu-nha-o-xa-hoi-becamex-dinh-hoa
8

14


Tuy nhiên trên thực tế tại một số thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh thì
mức giá nhà ở xã hội chỉ giữ ở mức trung bình, không quá thấp cũng không quá cao,
nhưng nếu như vậy thì số người sở hữu lại nhà này càng khó khăn hơn để tiếp cận với
nó.
Một thực tế khác là nhà ờ xã hội đang dần bị thương mại hóa, một số dự án nhà
ở thương mại bị ràng buộc bởi qui định 100/2015 về việc phải dành ra 20% quỹ đất