ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VŨ PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HÔ CHI MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN VŨ PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH
THÀNH PHỐ HÔ CHI MINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận


cùng các thầy, cô tại trường đã tận tình giảng dạy, dành nhiều thời gian để tôi
trau dồi tri thức, đạo đức.
- PGS.TS. Đàm Xuân Vận – Giáo viên hướng dẫn khoa học đã hướng
dẫn nhiệt tình cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành đúng tiến
độ luận văn này.
- Các cán bộ, công chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Bình Chánh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi, có những góp ý thiết
thực, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành tốt luận văn.
- Gia đình, các anh chị và bạn bè cùng khóa đã luôn động viên, giúp đỡ
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả

Trần Vũ Phúc


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
MỤC LỤC........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất ............ 4

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp..................................... 26
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 26
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh ............................ 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và
sử dụng đất tại huyện Bình Chánh .................................................................. 28
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Bình Chánh.................................. 28
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Chánh .................... 37
3.1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Bình Chánh.............................. 37
3.1.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh ................................. 46
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh giai đoạn 2015 - 2017 .......................................................................... 48
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh............................ 48
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo đơn vị hành chính........................... 53


5

3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo các đối tượng sử dụng đất .............. 54
3.2.4. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất............................................ 54
3.2.5. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo thời gian ......................................... 55
3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh giai đoạn 2015 – 2017 qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý. . 55
3.3.1. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ làm công tác
chuyển QSDĐ ................................................................................................. 56

: Thành phố Hồ Chí Minh

HĐND

: Hội đồng nhân dân

VPĐKĐĐ

: Văn phòng đăng ký đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh năm 2017 ................47
Bảng 3.2: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 ...................................496
Bảng 3.3: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 .......................................................507
Bảng 3.4: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017...........................................518
Bảng 3.5: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 .......................................................529
Bảng 3.6: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đơn vị hành chính .............60
Bảng 3.7: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

phòng là điều tất yếu.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ
xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật
đát đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có
hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn
thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Huyện Bình Chánh có một lợi thế là đất rộng người đông mà dân cư tập
trung chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, những năm gần đây nền
kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hóa nên nhu cầu sử
dụng đất tăng nhanh. Trong báo cáo về tình hình kinh tế tại địa phương 3 năm
gần đây, hầu như doanh thu của các ngành đều tăng vượt chỉ tiêu. Để đáp ứng
yêu cầu của quá trình đô thị hoá Nhà nước không ngừngđầu tư về cơ sở hạ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2

tầng, nâng cấp và mở rộng hệ thống giao thông đã đẩy giá đất lên cao đem lại
nguồn sinh lợi lớn từ đất đai và nhà ở người sử dụng đất ở gần đó cũng được
hưởng lợi thông qua việc chuyển nhượng trong khi Nhà nước chưa có quy
định cụ thể để điều tiết thuế từ những khu vực này.
Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập
như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy
đất,… dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả.
Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác.
Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất
Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính
sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất;
nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đề
xuất các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.
Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản
lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất
đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Mọi tổ
chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước
giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian
sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác.
Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại điều 3 khoản 10: "Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện

- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đểlại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theophápluật.
Quan hệ thừa kế là mộ dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn háo,
xã hội.
Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di
chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân
chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử
dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo
pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này được thực
hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp
tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... Qui định
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


7

này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy
các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số
điều của Luật Đất đai năm 2013.
Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả

tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Bộ luật Dân Sự 2005.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường
về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


9




10

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối cới cá
nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung
sửa đổi, bổ sung về thuế cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP
ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các
nghị định về thuế.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi,
bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 23/2006/TT-BTC ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính
hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 của
UBND thành phố Hồ Chí Minh Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.
1.2. Khái quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng

sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì
việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm
việc này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


13

* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội

tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,... theo thỏa
thuận.
1.2.2. Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 167, quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật này.
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định
của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụngđất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn

+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông
Cửu Long;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


16

+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương còn lại.
- Đất trồng cây lâunăm:
+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ.
* Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời