ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ MINH HẢI

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ MINH HẢI
NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi
còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan Đình Binh là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tài
nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBND
huyện Bình Chánh, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi
điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Lê Minh Hải

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2

2.3.3. Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 ...... 34
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình
Chánh .............................................................................................................................................. 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 35
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp ........ 35
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ........................................ 36
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 37
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI .................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 37
3.1.2. Kinh tế - Xã hội ............................................................................................... 39
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường của huyện Bình Chánh .................................................................................. 49
3.2. Tình hình sử dụng đất đai của huyện Bình Chánh năm 2018 ............................ 50
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh .............................................. 50
3.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Bình Chánh .......................................... 55
3.3. Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Chánh. ...................................... 61
3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ................................... 61
3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh ......................... 62
3.3.3. Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính ......................... 65
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ....................................................................... 72
3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở ....................................................... 72
3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở ......... 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN






ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

Bảng 3.5: Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại huyện Bình Chánh ..................................................................... 59
Bảng 3.6: Khung giá đất ở tại đô thị ......................................................................... 61
Bảng 3.7: Khung giá đất ở tại nông thôn .................................................................. 61
Bảng 3.8: Giá đất ở theo quy định từ năm 2015 đến 2019 ....................................... 64
Bảng 3.9: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm I ....................................... 67
Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm II .................................... 69
Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm III........................................ 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh ...........................................................................37
Hình 3.2: Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình
Chánh giai đoạn 2016-2018 .....................................................................57

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài



2

Huyện Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí
Minh có tổng diện tích tự nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành
phố. Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP. Hồ Chí Minh, có các trục
đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh,
Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An),
đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình Chánh nói riêng và TP. Hồ Chí
Minh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nối
giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với
vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam.
Trong thời gian qua, huyện Bình Chánh đã có những bước phát triển mạnh
mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế
- xã hội là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục
đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến
nhiều sự biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý
nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề
nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu
giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Chánh,
Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Nghiên cứu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy
định ở tại một số xã, thị trấn của huyện Bình Chánh.
- Xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất và giá đất ở tên địa bàn
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 - 2018
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

1.1.1. Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng, quan
hệ cung cầu.
1.1.1.1. Địa tô
Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và
nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế
độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô
lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến,
địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm
đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp
nên vẫn còn địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp:
địa chủ, tư bản, kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong
chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là
tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt
đối và địa tô đọc quyền bị xóa bỏ, những vấn đề tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ
nghĩa Tư bản (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, cso
vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là
độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người
kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận
bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
1.1.1.3. Quan hệ cung cầu
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà
một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá
khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một biểu
cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm thay đổi
cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung
không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[11].
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình, minh
hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình. Giá đất đai
được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E
được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Giá đất
Cung về đất

hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo
ra sự cân bằng (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
D
Giá

S

D1

A

G
G1

B
L1

L

Số lượng đất

Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu.
Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S) và
đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là
L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn
so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể
xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của
những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực
tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới

Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó
có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc
xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng
lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S1) và một cân bằng mới được
xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công
nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa
cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng
thái cân bằng bởi vì sự tác động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất
đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc
trì hoãn mua sắm... làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch
trong đồ thị cầu. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định
lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được
sự ổn định lâu dài. Cân bằng - Mất cân bằng - Cân bằng mới được xác lập - Mất cân
bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường.
Thời gian giữa hai chu kỳcủa thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố
định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây
chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối. (Nguyễn Thế Huấn, 2009)[12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

1.1.2. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1. Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất

- Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất. (Quốc hội, 2013)[15]





10

kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa
tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác
với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh

Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Trịnh Hữu Liên, 2013) [14].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ
thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả

sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất giảm.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ
cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông đúc thì
giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ
nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư

- Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo
dục và mức thu nhập... ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh
hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức
năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.
1.1.3.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá
biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng[17].
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá đất