ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG TÚ

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016-2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH CÔNG TÚ

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan


tin, số liệu, dành thời gian tham gia ý kiến phiếu điều tra giúp tôi có dữ liệu để hoàn
thiện luận văn.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Đinh Công Tú


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC........................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT......................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BẢN ĐỒ, BIỂU ĐỒ .......................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê
đất đối với đối tượng là tổ chức ............................................................ 10
1.2.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất ........................................................... 10
1.2.2. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất....................................................... 11
1.2.3. Công tác giao đất................................................................................... 12

giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh.....
30
2.2.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và phân tích những ưu
điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh................................................................................. 31
2.2.4. Đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao, cho
thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh .................................................................................. 31
2.3.

Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 31

2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 31
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức........ 32
2.3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và phân tích đánh giá........................ 34
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ........................................ 36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 40
3.2.

Đánh giá thực trạng, kết quả sử dụng đất sau khi được Nhà nước giao,
cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh...............
54


tế trong thời gian tới.............................................................................. 74
3.4.5. Giải pháp về khoa học công nghệ ......................................................... 75
3.4.6. Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực.................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 77
1. Kết luận ....................................................................................................... 77
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 80
PHỤ LỤC


7

DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
CP

: Cổ phần

DN

: Doanh nghiệp

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX

: Hợp tác xã

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG, BẢN ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Bảng:
Bảng 1.1.
Bảng 1.2.
Bảng 3.1.
Bảng 3.2.
42
Bảng 3.3.
Bảng 3.4.
Bảng 3.5.
Bảng 3.6.
.......48
Bảng 3.7.
......51
Bảng 3.8.
Bảng 3.9.
Bảng 3.10.
Bảng 3.11.
Bảng 3.12.
Bảng 3.13.
Bảng 3.14.
Bảng 3.15.
Bảng 3.16.
Bảng 3.17.
Bảng 3.18.
Bảng 3.19.

Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 ................................ 23
Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017...... 23
Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh ................................... 38

Biểu đồ 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018............................................... 46


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đều biết quá trình khai thác sử dụng đất luôn gắn liền với
quá trình phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất
càng cao. Thế nhưng cuộc sống nhân loại lại theo quy luật con người số lượng
ngày càng nhiều nhưng đất đai lại có hạn, vì thế đất đai ngày càng khan hiếm
và trở nên quý giá hơn. Chính vì vậy, mà việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả
và bền vững luôn là nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải cân nhắc kỹ càng và hoạch
định khoa học hơn để sử dụng nguồn đất đai cho phù hợp, hiệu quả đáp ứng
nhu cầu chung của con người.
Ngày nay với sự phát triển mạnh mẽ của xã hội, đặc biệt là sự tăng dân
số nhanh. Điều này đã tác động, ảnh hưởng to lớn đến việc sử dụng đất đai.
Trước thực trạng ấy đất đai, khí hậu cũng có những biến đổi không ngừng
cùng sự phát triển của xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có công tác giao đất, cho thuê đất. Đây thực chất là thủ tục hành
chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà
nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn
bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua
việc công tác giao đất, cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,
đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước
giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước
ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu

còn xảy ra. Do vậy, để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và theo đúng quy định,
cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng đất, nhằm cung cấp cơ sở cho sử
dụng đất hợp lý với các giải pháp, quan điểm sinh thái và phát triển bền vững.
Xuất phát từ lý do trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của giảng viên PGS.TS.
Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá kết quả công tác giao
đất, thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2018".


3

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng tình hình sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và phân tích những ưu
điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất, nguyên nhân tồn tại nhằm
làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác giao đất, thuê
đất trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối
với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế.
3. Ý nghĩa của đề tài
Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý đất đai nói
chung và công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp nói riêng của
địa phương, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khó
khăn trong thời gian tới.


4

Chương 1

Định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong chiến lược phát triển kinh
tế giai đoạn 2011-2020 Đảng ta đã khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống pháp
luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của
người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư,
tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự
phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm
quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục
đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà
nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể
chế quản lý hoạt động của các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước. Đẩy
mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đoàn kinh
tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân
định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và quyền kinh doanh của doanh
nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp.
Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy
mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào
tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp
cận vốn. Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài
hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại
quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có
hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí
và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa
các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả
hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các
tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đoàn,
các tổng công ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước;
xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà
nước giữ vai trò chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và




7

Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành
Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng
được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn
mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất
thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể
để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa
đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm
2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày
01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm
của Nghị quyết.
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013.
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 23/6/2014.
- Luật Xây dựng ngày 18/6/2014.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ: sửa đổi, bổ
sung một số nghị đinh quy định chi tiết thi hành luật đất. Nghị định này sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghị
định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử

phủ
Về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông
thôn.


9

+ Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản
lý, sử dụng đất lúa.


9

- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức
được nhà nước giao đất cho thuê đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử
dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài
sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của UBND
thành phố Hồ Chí Minh. Công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được
chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi
trường tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất
đối với đối tượng là tổ chức
1.2.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất
Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê
đất, căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn
cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,


11

quy hoạch xây dựng Điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai
năm 2003.
So với quy định của pháp luật hiện hành, quy định mới này góp phần
quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất. Đồng thời, với quy định mới này nhằm nâng cao vai trò của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Chính vì vậy, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện” (Khoản 4 Điều 40) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải
thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại
Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành
chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị,

nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép
cơ quan có thẩm quyền (Điểm g Khoản 1 Điều 57).
- Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn
bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấp
huyện quyết định theo thẩm quyền (Điểm a Khoản 2 Điều 59).
1.2.3. Công tác giao đất
Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với
đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao
trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và
cộng đồng dân cư sử dụng đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013
quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao
đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
1.2.4. Công tác cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng


13

thuê đất theo các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất”.
1.2.5. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, không những đảm bảo quyền lợi cho người được thuê