ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

PHẠM THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC
TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC GIAI
ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

PHẠM THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC
TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHI LỘC GIAI
ĐOẠN 2013 - 2016
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG


thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn Thế
Đặng là người hướng dẫn trực tếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh Nghệ An, Chi cục Thống kê
huyện Nghi Lộc, Chi cụ Thuế huyện Nghi Lộc, phòng Tài nguyên và Môi
Trường huyện Nghi Lộc, các phòng ban và các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Nghi Lộc, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện
của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thành Công

năm 2017


iii
iiii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii MỞ

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
.............................................................................23


iv
iv
2.1.2.
Phạm
vi
nghiên
................................................................................23

cứu

2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ..................................................................23
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................23
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất
huyện
Nghi Lộc ................................................................................................. . 23
2.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ
chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016
.....23
2.3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
huyện Nghi Lộc ................................................................................................24
2.4. Phương pháp nghiên cứu
...............................................................................24
2.4.1.
Thu
thập

..................................................................................29

tự

nhiên

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................36
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 –
2016... 40
3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ..............................42
3.2.1. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ...........................................................42


v
v đất của các tổ chức kinh tế được Nhà
3.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 2016.....49
3.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc
...........53


v
v
3.2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong công tác giao, cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016
........54
3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của

Nghi Lộc ..................................................................................................37
Bảng 3.3: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc thời kỳ 2013-2016.............37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ......41
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2013................................................43
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2014................................................44
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2015................................................44
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2016................................................45
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả cho thuê đất giai đoạn 2013 - 2016 .............................47
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2013 - 2016 ..................................49
Bảng 3.11. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghi L ộc..........................................................................50
Bảng 3.12. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc
.......................51
Bảng 3.13. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi
Lộc......................................................52
Bảng 3.14. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ............................53


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Cơ cấu các nhóm đất chính toàn quốc năm 2014......................................20


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất HĐND

: Hội đồng Nhân dân HTX

:

Hợp tác xã
MTV

: Một thành viên

NĐ - CP

: Nghị định – Chính phủ

QĐ

: Quyết định

phòng. Đất đai là thành quả lao động, đấu tranh của nhiều thế hệ ở nước ta tạo lập
nên, luôn là vấn đề xuyên suốt của mọi thời đại. Sử dụng đất bền vững, tết kiệm
và có hiệu quả đã trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu. Nó đặc biệt
quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại. Việc khai thác, quản lý, sử
dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn
đảm bảo cho mục têu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý
việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy việc sử
dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức kinh tế) còn
rất nhiều vấn đề cần thảo luận như việc sử dụng không đúng mục đích được giao,
việc cho thuê lại, việc lấn chiếm, đất để hoang chậm đưa vào sử dụng...Để kịp thời
chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm
1996 về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các
tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Chỉ thị số 31/2007/CTTTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của
các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 134/CT –TTg ngày
20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai
của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đánh giá việc sử dụng đất
của các tổ chức là rất cần thiết nhằm từng bước hoàn thiện chính sách quản lý sử
dụng đất.


2

Nghi Lộc là huyện đồng bằng lớn thứ 3 của tỉnh Nghệ An có vị trí địa lý thuận
lợi, là cửa ngõ thành phố Vinh - Trung tâm văn hóa chính trị của tỉnh và giao lưu
kinh tế văn hóa của khu vực Bắc Trung Bộ, có mạng lưới giao thông thuận lợi như

3

trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên và với sự hướng dẫn trực tiếp của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh
tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016”.
2. Mục têu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng
quát
Đánh giá được thực trạng sử dụng đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá
trình sử dụng đất đã giao, cho thuê.
Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao,
đã cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Nghi Lộc.
- Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ chức
kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016.
- Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của
các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Nghi Lộc.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tễn của đề tài
Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong việc học tập và nghiên cứu khoa học.Nó
giúp củng cố những kiến thức đã học bằng việc áp dụng trực tếp và gián tếp vào
điều kiện thực tễn của địa phương.
Đối với thực tiễn đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.



dụng có hiệu quả” [3].


5

Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên
quốc gia”.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục
têu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài
nguyên và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự
án. Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực
hiện nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn
thiện hệ thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để
ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và
cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Thực hiện tốt chương
trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích
các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài
nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [3].
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: "Nhà nước nghiêm cấm hành
vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích; vi phạm
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; huỷ hoại đất; không thực hiện
đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất; không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng
đất”[9].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Căn cứ vào Luật đất đai 2013;
- Căn cứ vào Luật Đất đai 2003;

- Quyết định 36/2011/QĐ-UBND của ủy bản nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành
đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của
Thế giới và của Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mô hình phổ biến
nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mô
hình


7

chỉ thừa nhận hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất.
Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính
đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang
phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của
quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước
và vị trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất
đai có khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của
nhà vua còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền
sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất
đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh
nghĩa. Ngày nay ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình. Theo
J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu
tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua
việc thuê mướn của Nữ hoàng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối
với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở hữu đất đai”. Và theo GS. Michel
Fromont thì: “Quyền này rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật
La Mã”. Do vậy, xét trên thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất

tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu
cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai
ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong
hệ thống sử dụng đất cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải
dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất đầu tên ở Thẩm
Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988,
hệ thống phân phối đất đai không thu tền và không xác định thời hạn đã bị chấm
dứt. Luật Quản lý Nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất
thông qua việc giao và cho thuê có đền bù.
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với thời
hạn
50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có quyền sử dụng đất
và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ. Như vậy, tại Thẩm Quyến,
quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong
lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao quyền sử dụng đất của
Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,


Quốc hội Trung

9


1
0
Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng
với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế
tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô

doanh phải trả cho Nhà nước khoản phí1về việc sử dụng đất”. Bên cạnh đó, Quy
định về việc thực


10
10
hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích
đất được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao
thông qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó xác
định rõ mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.
Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí
cho việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý Nhà nước về đất đai (mới) của Trung
Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh giữa
bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa bên Trung Quốc
và nước ngoài và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài”.
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất thông qua
hình thức chuyển nhượng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 được ban hành bởi Hội
đồng Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
đã được cấp quyền sử dụng đất không phải tếp tục trả phí cho việc sử dụng đất.
Theo Nghị định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sẽ được giao theo hình thức có trả tền hay đền bù. Như vậy, trước khi
ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tư
nước ngoài có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và trả phí
cho việc sử dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số
56, họ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng.
Bản Kiến nghị về Tăng cường quản lý Nhà nước về tài sản đất đai và khuyến
khích cải cách, phát triển doanh nghiệp Nhà nước (theo Thông tư số 433 năm

về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ
thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch,
quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo
cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống
thuế đất và bất động sản công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy
để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo
luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973
và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát
triển đô thị, là cơ sở