i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Phạm Thành Công

năm 2017


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, bản thân đã nhận
được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo,
cô giáo trong Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học
Nông lâm – Đại học Thái nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn
Thế Đặng là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và

2.1. Mục tiêu tổng quát..................................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................................ 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.............................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...............................................................................4
1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài............................................................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lý luận.............................................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................................. 5

1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế của
Thế giới và của Việt Nam..................................................................................................... 6
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới.................................................... 6
1.2.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam.................15
1.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước....................................... 19
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới............................................................ 19
1.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước................................................................ 20
1.4. Một số kết quả nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất.................................. 21
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................. 23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................................ 23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................... 23


2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................. 23
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu......................................................................................... 23
2.3. Nội dung nghiên cứu.................................................................................................................. 23
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất
huyện Nghi Lộc.................................................................................................... 23
2.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho
các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn

3.2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong công tác giao, cho thuê đất đối với
các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 54
3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Nghi Lộc................................................................................................ 57
3.3.1. Những giải pháp về thể chế chính sách..................................................... 57
3.3.2. Những giải pháp về nguồn lực và đầu tư................................................... 58
3.3.3. Những giải pháp về tổ chức thực hiện....................................................... 58
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...........................................................................................60
1. Kết luận.......................................................................................................................................... 60
2. Kiến nghị......................................................................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................62
PHỤ LỤC


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2014............................................ 21
Bảng 3.1: Phân bố dân cư huyện Nghi Lộc năm 2016................................................. 36
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất và tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2013 – 2016 của
huyện Nghi Lộc
........................................................................................................................................
37
Bảng 3.3: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Nghi Lộc thời kỳ 2013-2016.......37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016
............................................................................................................................................................. 41
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2013................................................. 43
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2014................................................. 44
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2015................................................. 44
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cho thuê đất năm 2016................................................. 45
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả cho thuê đất giai đoạn 2013 - 2016.......................... 47


: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

: Công nghiệp

CNH

: Công nghiệp hoá

CP

: Cổ phần

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TCKT

: Tổ chức kinh tế

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban nhân dân


9

MỞ ĐẦU



Nghi Lộc là huyện đồng bằng lớn thứ 3 của tỉnh Nghệ An có vị trí địa lý
thuận lợi, là cửa ngõ thành phố Vinh - Trung tâm văn hóa chính trị của tỉnh
và giao lưu kinh tế văn hóa của khu vực Bắc Trung Bộ, có mạng lưới giao
thông thuận lợi như đường bộ, đường sắt, đường thủy. Có nhiều tuyến giao
thông quan trọng chạy qua địa bàn như Quốc lộ 1A (dài 16 Km); Đường sắt
Bắc – Nam (dài 16 Km); gần sân bay Vinh. Với chiều dài 14 km bờ biển, là
vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế xã hội so với các huyện khác
trong tỉnh. Khu kinh tế Đông Nam nằm ở phía Đông Nam tỉnh Nghệ An bao
gồm 18 xã, phường thì trong đó có 10 xã thuộc huyện Nghi Lộc. Trong nghị
quyết số 26-NQ/TW, ngày 30/7/2013 của Bộ chính trị về phương hướng,
nghiệm vụ phát triển tỉnh Nghệ An đến năm 2020, Bộ chính trị yêu cầu tỉnh
Nghệ An cần tập trung lãnh đạo thực hiện tốt các nghiệm vụ, giải pháp
trong đó có nội dung: “Xây dựng Khu kinh tế Đông Nam thành khu kinh tế
trọng điểm, đa ngành, đa chức năng, trọng tâm phát triển các ngành cơ khí,
điện tử, công nghệ thông tin, chế tạo ô tô, thiết bị công nghệ cao, dược
phẩm, chế biến nông – lâm – hải sản. Tiếp tục hoàn thiện hạ tầng và tạo cơ
chế, chính sách để thu hút đầu tư phát triển các khu công nghiệp trong Khu
kinh tế”
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc trong
những năm gần đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương
lai theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như
công tác quản lý, sử dụng đất đai ở huyện Nghi Lộc nói chung, của các tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc nói riêng đang là một thách thức
lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trong tình hình hiện nay
việc vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng còn diễn ra ở nhiều
địa phương, ở các xã, thị trấn đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà
nước giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng sử
dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong việc học tập và nghiên cứu khoa
học.Nó giúp củng cố những kiến thức đã học bằng việc áp dụng trực tiếp và
gián tiếp vào điều kiện thực tiễn của địa phương.
Đối với thực tiễn đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện
công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin,
các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là
tài nguyên thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của
nhân dân ta, trong lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của
cải vật chất cho xã hội”. Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống
xã hội như vậy nên theo quan điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai
đóng một vai trò kinh tế và chính trị to lớn trong quá trình phát triển của xã
hội [1].
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm
1992 để xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai
trong giai đoạn cách mạng hiện nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 còn
xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó là: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” [8]. Luật Đất đai
năm 2013 khẳng định lại: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [9].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến

- Quyết định 79/2014/QĐ-UBND ngày 27/10/2014 của ủy ban nhân dân tỉnh
Nghệ An ban hành quy định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện dự án đầu tư sản
xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh Nghệ An;
- Quyết định 36/2011/QĐ-UBND của ủy bản nhân dân tỉnh Nghệ An ban hành
đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
1.2. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế
của Thế giới và của Việt Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai. Mô hình
phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên
cạnh đó là mô hình


chỉ thừa nhận hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy
nhất. Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai
mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước
đang phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất
đai của quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị
của từng nước và vị trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của
nhà vua đối với đất đai có khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông,
quyền sở hữu đất đai của nhà vua còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi
một số nước khác thì quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt
danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng
quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay ở Anh, 69% đất đai
được sở hữu bởi 158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về”
thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Lý
do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của Nữ

và lãng phí. Người sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai
như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai “không chính thức” còn gọi là “chợ đen” nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc.
Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình
cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách
trong hệ thống sử dụng đất cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở
Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất
đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không
xác định thời hạn đã bị chấm dứt. Luật Quản lý Nhà nước về đất đai năm
1986 đã quy định cơ cấu sử dụng đất thông qua việc giao và cho thuê có đền
bù.
Năm 1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá quyền sử dụng đất 8.588 m2 với
thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có
quyền sử dụng đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ.
Như vậy, tại Thẩm Quyến, quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường như
các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho


việc chuyển giao quyền sử dụng đất của Nhà nước bằng phương thức đấu
thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung


Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất.
Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành
Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà
nước tại đô thị, trong đó quy định rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng
bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.



hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ:
diện tích đất được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được
chuyển giao thông qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó xác định rõ mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử
dụng.
Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở
Trung Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên
cạnh việc trả phí cho việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý Nhà nước
về đất đai (mới) của Trung Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng
cho doanh nghiệp liên doanh giữa bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng
hợp tác kinh doanh giữa bên Trung Quốc và nước ngoài và cả doanh nghiệp
chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài”.
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất
nhiều doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được quyền sử dụng đất
thông qua hình thức chuyển nhượng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 được
ban hành bởi Hội đồng Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài đã được cấp quyền sử dụng đất không phải tiếp tục
trả phí cho việc sử dụng đất. Theo Nghị định này, tất cả đất đai xin sử dụng
của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được giao theo hình thức
có trả tiền hay đền bù. Như vậy, trước khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị
định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tư nước ngoài có đất sử dụng
chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và trả phí cho việc sử dụng đất
của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56, họ có thể có
được quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng. Bản Kiến nghị
về Tăng cường quản lý Nhà nước về tài sản đất đai và khuyến khích cải
cách, phát triển doanh nghiệp Nhà nước (theo Thông tư số 433 năm 1999
của Bộ Đất đai và Tài nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999 chính thức

thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất,
thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về
hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu
quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt
động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản
công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì
vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý
từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban
hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở


lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các
quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở


để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác
nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch
đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó
liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn
của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý
đất đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua
việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây
dựng và quy hoạch lãnh thổ…
1.2.1.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát
triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp
nhất. Luật Đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở
hữu tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ
như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định