ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

PHẠM THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGHI LỘC GIAI ĐOẠN 2013 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

PHẠM THÀNH CÔNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGHI LỘC GIAI ĐOẠN 2013 - 2016
Ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ ĐẶNG


Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là
người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh Nghệ An, Chi cục Thống
kê huyện Nghi Lộc, Chi cụ Thuế huyện Nghi Lộc, phòng Tài nguyên và Môi
Trường huyện Nghi Lộc, các phòng ban và các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện
Nghi Lộc, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện
của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Phạm Thành Công


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................. vi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... viii

2.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ
chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016 .....23
2.3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
huyện Nghi Lộc ................................................................................................24
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................24
2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp .........................................................................24
2.4.2. Tài liệu sơ cấp.........................................................................................25
2.4.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và phân tích đánh giá .........................27
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THẢO LUẬN .........................................29
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Nghi Lộc ...29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................29
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................36
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016... 40
3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đối với đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ..............................42
3.2.1. Kết quả giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ...........................................................42
3.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 - 2016.....49
3.2.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc ...........53


v

3.2.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong công tác giao, cho thuê đất đối với
các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016 ........54
3.3. Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của

nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc .......................51
Bảng 3.13. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc......................................................52
Bảng 3.14. Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ............................53


vii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Cơ cấu các nhóm đất chính toàn quốc năm 2014......................................20


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

: Bộ Tài chính

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa


: Giá trị sản xuất

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

HTX

: Hợp tác xã

MTV

: Một thành viên

NĐ - CP

: Nghị định – Chính phủ

QĐ

: Quyết định

QLNN

: Quản lý Nhà nước

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để quản lý việc sử
dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Thực tế cho thấy việc sử dụng đất
được giao, cho thuê của các tổ chức (đặc biệt là các tổ chức kinh tế) còn rất nhiều
vấn đề cần thảo luận như việc sử dụng không đúng mục đích được giao, việc cho
thuê lại, việc lấn chiếm, đất để hoang chậm đưa vào sử dụng...Để kịp thời chấn chỉnh
lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 về tổ chức
thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12
năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 134/CT –TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010
về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đánh giá việc sử dụng đất của các tổ chức là rất cần
thiết nhằm từng bước hoàn thiện chính sách quản lý sử dụng đất.


2

Nghi Lộc là huyện đồng bằng lớn thứ 3 của tỉnh Nghệ An có vị trí địa lý thuận
lợi, là cửa ngõ thành phố Vinh - Trung tâm văn hóa chính trị của tỉnh và giao lưu
kinh tế văn hóa của khu vực Bắc Trung Bộ, có mạng lưới giao thông thuận lợi như
đường bộ, đường sắt, đường thủy. Có nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua
địa bàn như Quốc lộ 1A (dài 16 Km); Đường sắt Bắc – Nam (dài 16 Km); gần sân
bay Vinh. Với chiều dài 14 km bờ biển, là vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển
kinh tế xã hội so với các huyện khác trong tỉnh. Khu kinh tế Đông Nam nằm ở phía
Đông Nam tỉnh Nghệ An bao gồm 18 xã, phường thì trong đó có 10 xã thuộc huyện

2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng sử dụng đất đã giao, đã cho các tổ chức kinh tế thuê
đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử
dụng đất đã giao, cho thuê.
Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với diện tích đất đã giao, đã
cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất huyện Nghi Lộc.
- Đánh giá tình hình sử dụng đối với diện tích đất đã giao, đã cho các tổ chức
kinh tế thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc giai đoạn 2013 – 2016.
- Định hướng giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với việc sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài có ý nghĩa rất quan trọng trong việc học tập và nghiên cứu khoa học.Nó
giúp củng cố những kiến thức đã học bằng việc áp dụng trực tiếp và gián tiếp vào
điều kiện thực tiễn của địa phương.
Đối với thực tiễn đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế ngày càng có hiệu quả.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong
lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội”.

nguyên và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án.
Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực hiện
nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn thiện hệ
thống luật pháp về bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa,
xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng
sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Thực hiện tốt chương trình trồng
rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo
tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước,
khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [3].
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: "Nhà nước nghiêm cấm hành
vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích; vi phạm
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; huỷ hoại đất; không thực hiện
đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất; không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng
đất”[9].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
- Căn cứ vào Luật đất đai 2013;
- Căn cứ vào Luật Đất đai 2003;
- Căn cứ vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;
- Căn cứ vào Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;


6

- Căn cứ vào Nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Căn cứ vào Nghị định số 46/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

chỉ thừa nhận hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất.
Mô hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia còn mô hình thứ hai mang tính
đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang
phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mô hình toàn bộ đất đai của quốc
gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước và vị
trí, vai trò của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất đai có
khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của nhà vua
còn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền sở hữu đất
đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở
hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay
ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả
cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, không có quyền sở hữu tuyệt đối đối với
đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của
Nữ hoàng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay
được đối xử như chủ sở hữu đất đai”. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này
rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên
thực tế, Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai.
Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu
Nhà nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng
đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng
tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp nước này đã
thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một
loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như
một loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình
thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan
trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt
là vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.


bằng phương thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội Trung


9

Quốc đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với việc sửa
đổi Hiến pháp, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc
giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định
rõ quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
Như vậy, từ cơ chế giao đất không thu tiền chuyển sang có thu tiền; từ việc không
giới hạn thời gian quyền sử dụng đất chuyển sang xác định thời hạn sử dụng đất.
Năm 2001, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Thông tư về việc tăng cường quản
lý Nhà nước đối với đất đai (theo Nghị định số 15), trong đó đặt ra những yêu cầu
về việc tập trung quản lý chặt chẽ toàn bộ nguồn cung đất đai cho xây dựng, thực
hiện nghiêm hệ thống sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước có trả tiền, khuyến khích
đấu giá đất công khai, tăng cường quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất, tăng
cường quản lý đất đai dưới góc độ là quản lý tài sản. Một hệ thống các biện pháp
mới trong quản lý tài sản đất đai đã hình thành với quan điểm tăng cường quản lý
tài sản đất đai trong lĩnh vực tài nguyên.
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác, đất đai thuộc
sở hữu Nhà nước đã được nhanh chóng chuyển sang phân phối theo tiêu chuẩn của
thị trường. Đến năm 2001, việc ban hành một loạt các quy định của các địa phương
và các văn bản tiêu chuẩn chung đã ban đầu giúp thiết lập và hoàn thiện hệ thống
kiểm soát toàn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích
xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất, thường xuyên điều chỉnh
giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai và quyết định tập thể.
Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một
trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên. Luật Đầu tư nước ngoài
của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và Trung Quốc

Tăng cường quản lý Nhà nước về tài sản đất đai và khuyến khích cải cách, phát
triển doanh nghiệp Nhà nước (theo Thông tư số 433 năm 1999 của Bộ Đất đai và
Tài nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999 chính thức khẳng định rằng, doanh
nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp tác kinh doanh khác được thành lập bởi
doanh nghiệp Nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài, nếu tuân thủ các quy định của
Danh mục các Thửa đất được giao có thể được giao đất để sử dụng nếu được chấp
thuận. Danh mục các Thửa đất được giao được ban hành năm 2001 (theo Quyết


11

định số 09 của Bộ Trưởng Bộ Đất đai và Tài nguyên) còn làm rõ thêm việc không
phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất. Đất dùng cho mục đích xây dựng phù
hợp với Danh mục các Thửa đất được giao, nếu được chấp thuận, sẽ được phân phối
theo hình thức giao đất. Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các chủ thể sử dụng đất
khác đã và đang được đối xử bình đẳng với cùng một chính sách sử dụng đất. Chính
sách ưu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt (như doanh nghiệp Nhà
nước) đã dần dần bị loại bỏ.
1.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp
Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai
và sở hữu Nhà nước (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản
công cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán.
Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền
yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi
thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ
sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý Nhà nước về đất đai của Pháp được
thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa

định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh
chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu
thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…).
Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở
đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai
ở Mỹ tương đương với quyền bất động sản ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu
đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của
Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của
các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi


13

quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả
năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những
quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu
tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn
giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.

1.2.1.4. Khái quát chính sách đất đai Đài Loan
Đảo Đài Loan nằm tại Tây Bắc Thái Bình Dương, diện tích khoảng
36.000 km2, là đảo lớn thứ 38 trên thế giới, với khoảng 70% diện tích là núi
đồi, còn đồng bằng tập trung tại ven biển phía Tây.
“Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:
- Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn
phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên,

1.2.1.5. Khái quát chính sách đất đai Châu Phi
Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về
quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng
với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị
sử dụng hoặc không sử dụng đến.
“Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có
được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc
sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao
dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư
nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng
thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá
99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu
tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng
đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc xác định


15

được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh
nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và
đất thuộc sở hữu công cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho
mục đích kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho
mục đích kinh doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có
thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu công cộng). Đất của các bộ tộc thường
được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản
thế chấp để vay. Đất của nhà nước có thể chuyển đỏi thành đất cho thuê dài
hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký). Riêng đất nông nghiệp
không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà người nước
ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với