ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐẶNG NGỌC TIẾN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Văn Điền

Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, thành phố
Hồ Chí Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện, UBND các xã/thị trấn... đã tạo điều kiện và giúp
đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 01 năm 2019
Tác giả luận văn

Đặng Ngọc Tiến


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................4
1.1. Cơ sở lý luận về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính ......4
1.1.1. Những vấn đề về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai .................................4



5

2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................28
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu...............................................28
2.3.2. Phương pháp so sánh.......................................................................................29
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ...................................................................29
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel..........................................29
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ......................................................................30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................33
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh ...39
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai.....................................................................41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................45
3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh ............................47
3.3.1. Quy trình cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất của huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí
Minh.............47
3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh .......................................................48
3.3.3. Kết quả cấp GCN đối với đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Bình Chánh
giai đoạn 2011 - 2016................................................................................................55
3.3.4. Đánh giá chung thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn huyện Bình
Chánh....60
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp GCN tại huyện
Bình Chánh................................................................................................................62


8

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTNMT
ĐKĐĐ
GCN
HĐND
NĐ - CP
STT
TT
TB
UBND
TP

: Bộ Tài nguyên và Môi trường
: Đăng ký đất đai
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
: Hội đồng nhân dân
: Nghị định, chính phủ
: Số thứ tự
: Thông tư
: Thông báo
: Ủy ban nhân dân
: Thành phố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các dân cư, công
trình xây dựng kinh tế, an ninh quốc phòng. Những năm gần đây, do chính sách mở
cửa nền kinh tế, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đô thị hoá
đất nước dẫn đến việc xây dựng các cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt. Cùng với đó là nhu
cầu sử dụng quỹ đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát
triển dẫn đến quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Trong khi đó nhu cầu về
lương thực ngày càng tăng đã tạo nên áp lực lớn đối với nhà quản lý đất đai. Đồng
thời nó đã làm cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng. Vấn đề cấp
bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp
quản lý chặt chẽ và có hiệu quả.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 nêu rõ: “Đất
đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,

pháp của của công dân, cản trở các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở
của công dân.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Nắm chắc những quy định của pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp
GCN quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003, luật đất đai 2013, hệ thống các văn
bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương và lập hồ sơ địa chính
- Các văn bản, tài liệu, số liệu thu thập được trong quá trình nghiên cứu phải
có tính chính xác, phản ánh được đầy đủ công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và lập
hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Bình Chánh, trong đó bao gồm cả các văn bản
pháp luật được áp dụng riêng trên địa bàn huyện


- Các hồ sơ, số liệu được tiến hành phân tích đánh giá một cách khách quan
theo đúng quy định của Pháp luật.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài góp phần nâng cao hiệu và đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con người.


Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người tác động
vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cây
trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua hoạt động của mình con người đã
cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất kém màu mỡ thành những mảnh đất màu mỡ
hơn. Trong quá trình này thì đất đai đóng vai trò như một đối tượng lao động. Bởi
vậy có thể nói đối với nông nghiệp không có đất đai thì không thể có các hoạt động
sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu và không thể thay
thế được. Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xưởng, nhà
máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh
doanh. Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho
ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành
nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thế của đất đai
đóng một vai trò khá quan trọng.
Do đất đai là có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai
ngày càng trở nên quan trọng đối với xã hội loài người. Vì vậy, trong sử dụng đất
đai phải tiết kiệm và có hiệu quả.
1.1.1.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Luật đất đai năm 2013 ra đời, mở ra nhiều điểm sáng mới cho việc thực hiện
các thủ tục liên quan đến đất đai, tạo thuận tiện cho người dân khi làm các thủ tục
liên quan đến đất đai. Ngoài vấn đề quy định những điểm mới, luật đất đai 2013 còn
giữ lại những nguyên tắc cốt lõi, đặc biết là vấn để quản lý đất đai, nhà nước luôn
thống nhất quản lý. Điều này được thể hiện rõ trong điều 4, Luật đất đai 2013 "Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này".
Nội dung quản lý đất đai, được quy định rõ tại điều 22, luật đất đai 2013

1.1.2.1. Khái niệm
* Khái niệm đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
* Khái niệm Giấy chứng nhận:


Khoản 16, điều 3, luật đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
1.1.2.2. Vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là
một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các
trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi
những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCN bởi vì:
* Vai trò đối với Nhà nước
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nước
nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:
- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất;
- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu;

ban hành quy định về GCN.
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn
thi hành luật đất đai 2003.
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa LUật đất đai về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn các
quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 09/2006/TT-BTNMT ngày 25/09/3006 hướng dẫn việc chuyển hợp
đồng thuê đất và cấp GCN khi chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần hóa ;


trong đó hướng dẫn cấp GCN cho công ty đã cổ phần hóa.
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn về việc thống
kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên môi
trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cáp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.

phát triển và quản lý nhà ở tái định cư.
Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng
đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
Thông tư số 26/2014/TT-BTNMT ngày 28 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng
cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường;
Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất;
Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất;
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


dụng đất, thu hồi đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN


Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn