BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH

NGUYỄN DUY CƯỜNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. PHẠM THU THỦY

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả số liệu nêu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, chính xác
của các cơ quan chức năng đã công bố. Những kết luận khoa học của luận văn là
mới và chưa có tác giả công bố trong bất cứ công trình khoa học nào.
Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị khoa Đào tạo Sau Đại học xem xét để tôi
có thể được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.

XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN

NGƯỜI CAM ĐOAN

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Duy Cường


MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
1

MỞ ĐẦU
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

6

1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

6

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất

6

1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

26

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THÁI BÌNH

27

2.1. Pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất

27


2.1.1. Đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

27

2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất

31

2.1.3. Nghĩa vụ tài chính trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

35

2.1.4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

58

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

58

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

58

3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

64

Kết luận chương 3

66

KẾT LUẬN

67

TÀI LIỆU THAM KHẢO

69


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

VBQPPL

:

Văn bản quy phạm pháp luật

XHCN

:

Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 2.1: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Thái Bình

47

Bảng 2.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh
Thái Bình

48

1


Địa bàn thành phố Thái Bình trong những năm gần đây với tốc độ đô thị hóa
cao và nhu cầu sử dụng đất tăng cao, vì thế giá đất đô thị và khu vực ven đô có xu
hướng tăng mạnh, các giao dịch về quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cũng trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, sự phát triển sôi động đó
cũng đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn trên thực tế, các tranh chấp mâu thuẫn giữa
các bên tham gia giao dịch có xu hướng tăng và ngày càng phức tạp gây khó khăn
cho cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết. Xuất phát từ những sự tìm hiểu, phân
tích đó, tôi cho rằng đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Thái Bình" là cần thiết, có giá trị cả
về mặt lý luận và thực tiễn.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Trong thời gian qua đã có khá nhiều công trình nghiên cứu liên quan trực
tiếp hoặc gián tiếp đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất,…đã được công bố. Những công trình này đã khai thác
được nhiều góc độ khác nhau về vấn đề mà tác giả nghiên cứu. Điển hình phải kể
đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các luận án tiến sĩ,
luận văn thạc sĩ, các bài viết đăng trên các báo và tạp chí uy tín như:
Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: "Thống nhất pháp luật hợp
đồng ở Việt Nam của Nxb Tư pháp, 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên
đề: "Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết
và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và "Những nội dung cơ
bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Đề tài khoa học cấp trường Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011; "Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề
cấp thiết cần nghiên cứu" của tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp trường Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011...
Sách: Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam" của TS. Nguyễn
Ngọc Điện, Nxb Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999; Sách: "Sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của TS. Lê


thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
3


Từ đó tìm ra những nguyên nhân và đề ra phương hướng, giải pháp cho việc hoàn
thiện pháp luật, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường.
- Đánh giá được những kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Bình, chỉ ra được những thuận lợi, khó
khăn, những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố
Thái Bình, từ đó đề xuất những giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật và thủ tục
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa hộ gia đình, cá nhân.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề lý luận cơ bản và thực tiễn việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và pháp luật về chuyển
nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là những quy định của pháp luật hiện hành
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 và
những văn bản pháp luật có liên quan (Luật Công chứng, chứng thực, Bộ Luật dân
sự, Luật thuế), mà chủ thể thực hiện là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Do chủ thể
thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều
loại nên trong phạm vi luận văn này tôi chỉ nghiên cứu các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các bước thực hiện trình tự
thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân. Trong quá
trình nghiên cứu có đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật và thủ tục về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Bình nói
chung và thành phố Thái Bình - nơi tác giả công tác nói riêng.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh,


5


- Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Thái Bình.
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân.
* Phần Kết luận
* Danh mục Tài liệu tham khảo

6


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, theo đó, Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng trên từng diện tích đất
mà trao việc đó cho các chủ thể sử dụng đất trong nước và nước ngoài đồng thời
Nhà nước thực hiện việc điều tiết các nguồn lợi từ đất, người sử dụng đất sẽ phải

có hành vi cản trở đến việc thực hiện QSDĐ của họ. Như vậy, dưới góc độ kinh tế,
QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyền
năng này được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích
cho NSDĐ.
Thứ hai, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật ghi nhận cho
NSDĐ được hưởng, được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Dưới
góc độ này, thông qua việc ghi nhận QSDĐ của mỗi chủ thể sử dụng đất, vai trò của
Nhà nước trong vấn đề quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai được thể hiện rõ
rệt. Cụ thể, lợi ích của NSDĐ có được đáp ứng hay không phụ thuộc vào việc pháp
luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không,
mức độ hưởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế
nào khi họ thực hiện QSDĐ. Trên thực tế, các quốc gia khác nhau, với điều kiện
kinh tế - xã hội khác nhau, với bản chất nhà nước riêng biệt thì khả năng đảm bảo
về mặt pháp lý QSDĐ cho người sử dụng đất là khác nhau.

8


Từ việc phân tích, xem xét QSDĐ trên cả hai phương diện trên, khái niệm
QSDĐ được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của NSDĐ, được pháp
luật ghi nhận, quy định trong các VBQPPL và được Nhà nước đảm bảo thực hiện
đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, tùy thuộc vào hình thức sở hữu đối với đất đai, mỗi
quốc gia khác nhau ghi nhận QSDĐ rất khác nhau. Tuy nhiên, nếu xem xét, nghiên
cứu QSDĐ trong phạm vi là quyền khai thác những công dụng, thuộc tính có ích từ
đất thì có thể rút ra những đặc điểm chung mang tính khái quát về QSDĐ như sau:
Thứ nhất, QSDĐ là một quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là cơ sở hình thành nên quyền sử
dụng đất cho người sử dụng. Với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà

cũng là một loại tài sản. Trong điều kiện sản xuất hàng hóa, đất đai được coi là một
loại hàng hóa đặc biệt.
Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 BLDS năm 2015 là quyền trị giá
được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ,
quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Quyền tài sản là một khái niệm rất
rộng tuy nhiên chỉ có những quyền tài sản nào có thể trở thành đối tượng trong các
giao dịch dân sự thì mới được coi là tài sản tại Điều 105 BLDS năm 2015. Vì vậy,
yếu tố tài sản của QSDĐ lại được thể hiện, bản thân đất đai được xác định là BĐS
song nó lại là đối tượng của nhiều quan hệ tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp... Trong cơ chế thị trường, hướng vận động cơ bản của quan hệ
đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi
nhuận từ đất, song điều này chỉ có thể đạt được khi đất đai có chủ sử dụng cụ thể,
được tác động thường xuyên, liên tục một cách hợp lý và được luật pháp chế định rõ
ràng các quyền và lợi ích cụ thể; giải quyết một cách hài hòa giữa lợi ích chính đáng
của NSDĐ với lợi ích của xã hội. Tính hiệu quả và công năng sử dụng đất có thể
được khai thác thông qua việc người SDĐ trực tiếp tiến hành khai thác sử dụng
nhằm nâng cao lợi nhuận hoặc thông qua cơ chế thị trường thực hiện lưu chuyển đất
10


đến người có khả năng sử dụng đất hiệu quả hơn. Trong trường hợp này, Nhà nước
vừa đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện, vừa là chủ thể quản lý, vừa điều tiết nền
kinh tế, vừa tạo ra môi trường thích hợp cho các chủ thể sử dụng đất, đưa QSDĐ
vào giao lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách hiệu quả và có định hướng.
Như vậy, mặc dù chỉ là người thực hiện QSDĐ của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước
nhưng NSDĐ vẫn được thực hiện các quyền năng mở rộng mà Nhà nước cho phép.
Thứ ba, QSDĐ của người sử dụng đất có tính độc lập tương đối với quyền sở
hữu. Quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất dù là quyền tài sản, được tách
ra khỏi quyền sở hữu của Nhà nước, người sử dụng đất được chủ động, linh hoạt
trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cũng như trong các giao dịch dân sự về đất

QSDĐ khi các quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy
định; đồng thời, Nhà nước cũng đóng vai trò là người giải quyết tranh chấp phát
sinh hoặc xử lý những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ.
Như vậy, việc chuyển QSDĐ về bản chất là thiết lập QSDĐ hợp pháp cho
NSDĐ mới thông qua việc công nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành vi
tự điều chỉnh đất đai của NSDĐ.
Chuyển QSDĐ là một khái niệm mà nội dung của nó phụ thuộc vào pháp
luật thực định. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển QSDĐ được
hiểu bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ. Luật SĐ, BS một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã mở rộng quyền
chuyển QSDĐ. Ngoài 05 quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 1993, người
SDĐ còn có quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Đến nay, Nhà nước đã
ghi nhận cho NSDĐ có 08 quyền năng bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Trong
đó, có thể thấy đối với chuyển đổi, chuyển nhượng, để thừa kế, tặng cho, góp vốn
QSDĐ là những hình thức chuyển QSDĐ một cách trọn vẹn; còn đối với cho thuê
QSDĐ, thế chấp QSDĐ là những hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn.
1.1.3. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Hộ gia đình là một chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai, gồm
những thành viên gắn bó với nhau trong gia đình do quan hệ huyết thống hoặc quan

12


hệ hôn nhân, cùng có tên trong hộ khẩu, có hoạt động kinh tế chung và tài sản
chung. Quyền sử dụng đất được trao cho hộ gia đình cũng là tài sản chung của hộ
gia đình, các thành viên trong hộ gia đình có đồng quyền sử dụng với khối tài sản
chung đó. Từng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng
đất đối với Nhà nước hoặc trực tiếp thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà phải
thông qua người đại điện hợp pháp cho hộ gia đình gọi là chủ hộ. Khoản 29, Điều 3

khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng
đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Việc chuyển nhượng
QSDĐ giữa các chủ thể phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự,
thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (bên
chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa
vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.
1.1.4.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người
có QSDĐ hợp pháp không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa,
khi đó họ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể khác thực sự có nhu cầu
nhằm mục đích thu lại một khoản lợi ích vật chất nhất định tương ứng với giá trị
QSDĐ. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất
trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng phát sinh
quan hệ sử dụng đất mới. Vì thế, về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ là một trong
08 hình thức chuyển QSDĐ mà pháp luật ghi nhận hay cụ thể hơn đây là một dạng
chuyển quyền đầy đủ. Do đó, bên cạnh những đặc điểm chung tương tự với 07 hình
thức chuyển QSDĐ còn lại, chuyển nhượng QSDĐ còn có những đặc điểm riêng
biệt thể hiện ở những điểm sau:
14


Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn
các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Trong quan hệ chuyển nhượng,
đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị
chấm dứt hoàn toàn. Vì vậy NSDĐ cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp

1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1.1. Khái niệm
Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện
chức năng quản lý nhà nước. Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận
cấu thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng có sự
tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy
luật. Trên phương diện lý luận: "Chế định pháp luật là một nhóm quy phạm pháp
luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với
nhau thuộc cùng một loại [32, tr.358].
Như vậy, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng là nhóm quy phạm pháp
luật điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người
khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo
đó, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ
cho người nhận chuyển nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định
của pháp luật.
1.2.1.2. Cơ cấu pháp luật
Cơ cấu pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng QSDĐ bao gồm những nội dung
cơ bản sau:
1.2.1.2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể
khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn
định, hài hòa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội. Nguyên
tắc của chuyển nhượng QSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối
16


với các chủ thể khi thiết lập và thực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân


Theo quy định của pháp luật đất đai ở nước ta, không phải tất cả các loại
quyền sử dụng đất đai đều được trở thành hàng hóa để chuyển nhượng và trở thành
khách thể của quan hệ pháp luật này bởi vì đất đai của chúng ta thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên chúng không thể trở thành đối tượng
được tự do chuyển nhượng. Việc QSDĐ có trở thành đối tượng trong các giao dịch
chuyển nhượng hay không là phụ thuộc vào nguồn gốc xác lập QSDĐ hoặc cơ sở
làm phát sinh QSDĐ đó và chúng luôn gắn liền với mỗi chủ thể sử dụng đất nhất
định. Mặt khác, QSDĐ đó cũng phải đảm bảo tính pháp lý hợp pháp của QSDĐ,
không có tranh chấp với ai và không thuộc diện Nhà nước kê biên để thực hiện
nghĩa vụ dân sự khác. Không chỉ dừng lại ở các điều kiện chung, mỗi QSDĐ sử
dụng với mục đích khác nhau và cách thức thực hiện nghĩa vụ tài chính không
giống nhau, vì vậy, không thể đánh đồng mọi QSDĐ dù đã đủ tính hợp pháp đều
trở thành đối tượng tham gia giao dịch chuyển nhượng. Xuyên suốt các quy định
về quyền chuyển nhượng QSDĐ của pháp luật đất đai hiện hành cho thấy, điều
kiện riêng của mỗi QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yếu đối với đất ở hay
loại đất sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc với tư cách là tư liệu sản xuất;
đối với các loại đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
công cộng sẽ không là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng. Cùng với đó, chủ
thể sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ thời gian sử dụng
như giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với các
quy định về điều kiện chung và điều kiện cho từng QSDĐ được phép tham gia
giao dịch trên thị trường sẽ là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu
tính hợp pháp của QSDĐ trước khi thiết lập giao dịch. Nếu việc ký kết và thực
hiện giao dịch chuyển nhượng với đối tượng là QSDĐ không đáp ứng các yêu
cầu và điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu về đối tượng; theo đó, giao
dịch sẽ không được pháp luật bảo vệ, rủi ro có thể xảy ra đối với bên nhận
chuyển nhượng, cũng là nguyên nhân châm ngòi cho những tranh chấp, bất đồng
trong những giao dịch chuyển nhượng.