Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trường Bất động sản ở
Việt Nam
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1.1. Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt
Nam
Bất động sản là nguồn tài sản lớn của quốc gia và mọi gia đình, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài người đảm
bảo cho xã hội tồn tại và phát triển. Bất động sản với tư cách vật chất thoả
mãn nhu cầu cuộc sống của con người được mua bán và trở thành hàng hóa.
Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển.
Tuy nhiên, ở nước ta trong suốt quãng thời gian từ trước tháng 10 năm 1993,
Nhà nước không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được
tham gia vào quá trình lưu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của thị
trường, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn xuất hiện.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng đề xướng, cùng với quá trình đổi mới
của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động
sản đã dần được hình thành, cụ thể như sau:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định: Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng
ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê
đất.
- Bộ Luật Dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từ Điều 690 đến
744) quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ.
- Pháp lệnh về nhà ở được ban hành ngày 26/03/1991, cùng với các Nghị
định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994
của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.

- Thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại các đô thị, mà trước hết là ở Hà Nội
và thành phố Hồ Chí Minh.
2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản ở nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất
định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế
đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất
động sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.
2.1.2.1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh
Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường
không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30%
số giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính thức (Nhà nước
kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính
sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà,
bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê,… các công ty kinh
doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà
hoặc chuyển nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng…
Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản không
có đầy đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị trường chính
thức. Theo ước tính, hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng
chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%, thành phố
Hồ Chí Minh là 60%. Theo số liệu của ngành Địa chính thì ngay ở khu vực đô
thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ. Thêm vào đó là
việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, thuế và phí đối với
mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rườm
rà… Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường không chính thức
là phổ biến.
Theo Luật Đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhà nước
hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng

dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng của cả nước) và cho thuê 25 nghìn
ha đất ở đô thị (bằng 34% tổng quỹ đất này của cả nước). Lượng đất đai đã
được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng
hàng hóa nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những
người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu
cho đầu tư phát triển.
Tuy nhiên, lượng hàng hóa QSDĐ tham gia thị trường với đầy đủ các điều kiện
pháp lý còn hạn chế do QSDĐ chỉ có thể tham gia thị trường bất động sản
chính thức khi có GCN QSDĐ. Trong khi đó, theo báo cáo của Tổng cục Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường), tình hình cấp GCN QSDĐ đến hết
năm 2002 như sau:
Biểu số 1:
TÌNH HÌNH CẤP GCN QSDĐ
(Tính đến 31/12/3002)
Loại đất Số GCN
đã cấp
Diện tích
(ha)
Tỷ lệ (%) hoàn thành
Về số đối
tượng
Về diện tích
1. Đất nông nghiệp 11.934.361 9.183.000 92,7 97,8
2. Đất lâm nghiệp 628.900 3.546.500 35 40
3. Đất ở đô thị 946.500 14.600 35 25
4. Đất ở nông thôn 5.772.000 180.000 48 45
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường)
Như vậy, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng và 2% số diện tích đất nông
ngiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và
75% diện tích đất ở đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn

Số đã bán (số liệu của 28
tỉnh, thành phố)
Số lượng
(căn)
Diện tích
(m
2
)
Số lượng
(căn)
Diện tích
(m2)
Tổng số
425.874 25.553.392 59.993 3.281.260
Hà Nội
116.000 4.500.000 22.800 858.000
Hải phòng
12.441 950.000 1.000 37.000
TP. HCM
140.730 7.900.000 26.318 1.867.000
Đà Nẵng
4.554 237.960 1.795 107.700
Các địa phương khác
152.149 11.965.432 8.080 411.560
(Nguồn: Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính)
2.1.2.3. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ
biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả
trên thị trường
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước
phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng,

là 218.947.402 m
2
, nhưng đã có tới 61.145.728 m
2
được sử dụng vào các mục
đích cho thuê, làm nhà ở…, còn 8.003.613 m
2
không có nhu cầu sử dụng nhưng
không trả lại cho Nhà nước (Biểu số 3).
Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về
bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động
sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao
một cách bất hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà đất tại một số
thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như
“con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được
đại” và có thể “sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước
phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại
thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô
tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2 - 2,5 lần, kể
cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Giá cả bất động sản tăng vọt trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi
phối của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân
đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh
doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm.
Việc đầu tư vào ồ ạt vào bất động sản có những nguyên nhân sau:
- Do số lượng người đổ về làm ăn sinh sống tại các đô thị lớn ngày một gia
tăng và một số lượng không nhỏ những người có khả năng kinh tế ở các tỉnh
cũng đầu tư mua nhà đất ở các thành phố lớn tạo nên áp lực tăng cầu về nhà
đất.
- Nhà nước đã ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam ở

4.544.373
595.572
182.914.74
4
118.905.378
56.601.355
7.408.041
1 Các cơ quan HCSN:
- Sử dụng vào mục đích chính
- Sử dụng vào mục đích khác:
+ Dùng cho sản xuất kinh doanh
+ Cho thuê
+ Làm nhà ở
- Chưa sử dụng, không cần dùng
45.478.40
2
33.628.062
6.505.728
6.131.852
245.562
125.830
5.353.613
3.902.628
3.662.684
94.373
39.232
13.306
41.835
145.572
41.584.774

II Về nhà (cơ quan HCSN):
Trong đó:
- Làm việc
- Cho thuê, dùng cho sản xuất
kinh doanh, dịch vụ
- Làm nhà ở
6.746.892
6.389.173
268.213
89.506
1.269.657
1.152.800
54.869
61.988
5.477.235
5.236.373
213.344
27.518
Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính
- Yếu tố tâm lý, tập quán cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các
biến động phức tạp trên thị trường bất động sản. Tâm lý phổ biến của người
Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những
người có thu nhập trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn
nhà giản đơn hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất. Trong
điều kiện đó, chủ trương về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà
chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất cân đối thêm trong quan hệ cung cầu
về đất đai. Chính vì vậy, giá đất luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà.
Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước
hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các
doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị

không canh tác được, những thửa đất xấu xen kẽ trong vùng đất đang sử
dụng… Nhà nước cho phép doanh nghiệp đầu tư khai phá, cải tạo phát triển để
những vùng đất, thửa đất này đủ khả năng đưa vào sử dụng phù hợp với quy
hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của sản xuất kinh doanh và đời sống xã
hội. Thực tế ở nước ta, ngay ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí
Minh cũng vẫn còn những thửa đất bỏ hoang chưa được khai phát, nhiều đơn
vị, cơ quan hành chính sự nghiệp và doanh nghiệp trong thời kỳ bao cấp được
giao nhiều đất, nhưng thực tế sử dụng ít, đang bỏ hoang hoặc cho thuê… hoặc
sử dụng lãng phí. (Xem biểu số 2) Trong khi đó, nhu cầu đất dùng vào sản xuất
kinh doanh, xây dựng các công trình kỹ thuật và hạ tầng xã hội, xây dựng nhà
ở… ngày một gia tăng. Hiện nay, cả nước có tới 1.500 làng nghề, nếu mỗi
doanh nghiệp thành lập theo Luật Hợp tác xã và Luật doanh nghiệp được Nhà
nước giải quyết (giao đất hoặc cho thuê đất) chỉ với 300 ÷ 500 m
2
đất để làm
mặt bằng kinh doanh thì từ nay đến năm 2010, tổng cầu về mặt này sẽ lên tới
20.000 ha đất, tương đương với tổng diện tích đất tại tất cả các khu công
nghiệp, khu chế xuất hiện có (kể cả khu công nghiệp Dung Quất).
Bởi vậy, hình thành và phát triển loại hình doanh nghiệp phát triển đất đang
được đặt ra hết sức cấp thiết.
2.1.2.5. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn
nhiều yếu kém
Sự yếu kém của hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
được thể hiện trên các mặt sau: