ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Bùi Ngọc Tú

NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ
ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY
THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------

Bùi Ngọc Tú

NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ
ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY
THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Quốc Bình


PGS.TS. Trần Quốc Bình đã tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các giảng viên tại Bộ môn
Công nghệ và Thông tin Đất đai, Khoa Địa lý, Trƣ ng Đại học Khoa học Tự nhiên,
Đại học Quốc gia

à Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận

văn này. Tôi cũng xin gửi l i cảm ơn tới các một số cán bộ và ngƣ i dân trên địa
bàn quận Cầu Giấy đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣ i thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Bùi Ngọc Tú


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
C ƢƠNG 1: CƠ SỞ K OA ỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN Ệ
VỚI VỊ T Ế - C ẤT LƢỢNG .................................................................................. 6
1.1. Khái quát về lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng ..................................................... 6
1.1.1. Vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở .............................................................. 6
1.1.2. Quan điểm cực vị thế ............................................................................... 8
1.1.3. Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lƣợng ............................ 9
1.2. Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng ......... 11
1.2.1. Tổng quan về giá trị và giá cả ................................................................ 11
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giá đất ........................................................ 12
1.2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ........................................................ 13

quận Cầu Giấy .................................................................................................. 51
3.2.3. Phân tích tƣơng quan và xác định các yếu tố chính ảnh hƣởng
đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy .............................................. 54
3.2.4. Xác định trọng số của từng yếu tố ......................................................... 57
3.2.5. Xác định hệ số ảnh hƣởng của các yếu tố .............................................. 58
3.2.6. Nội suy giá đất ....................................................................................... 63
3.2.7. Nhận dạng sơ bộ các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ........................ 64
3.2.8. Phân loại cực vị thế ................................................................................ 67
3.3. Kiểm thử thực tế và đánh giá kết quả ............................................................ 69
3.3.1. Khu vực công viên Cầu Giấy ................................................................. 69
3.3.2. Khu vực Khu đô thị mới Trung òa - Nhân Chính ............................... 74
3.3.3. Đánh giá kết quả..................................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NG Ị .................................................................................. 81
TÀI LIỆU T AM K ẢO ........................................................................................ 83
P Ụ LỤC.................................................................................................................. 86


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Trục Vị thế - Chất lƣợng và đƣ ng ngƣỡng trong không gian 2 chiều ...... 8
ình 2.1. Thang điểm so sánh các chỉ tiêu ............................................................... 25
Hình 2.2. Mức độ quan trọng của các chỉ tiêu và cách tính trọng số ....................... 26
Hình 2.3. Minh họa kết quả phân tích Closet Facility trong Network Analyst ........ 28
ình 2.4. Phƣơng pháp nội suy giá đất ..................................................................... 29
Hình 2.5. Sơ đồ quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị ........... 31
Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy ................................................ 36
ình 3.2. Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu ............................. 43
ình 3.3. Dữ liệu thửa đất trên địa bàn quận Cầu Giấy sau chuẩn hóa .................... 47
ình 3.4. Dữ liệu về tim đƣ ng giao thông trên địa bàn quận Cầu Giấy ................. 48
ình 3.5. Vị trí các điểm quan trắc môi trƣ ng trên địa bàn nghiên cứu ................. 50
ình 3.6. Giá trị của một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trong SPSS ................... 56

Bảng 3.12. ệ số cấp đƣ ng ..................................................................................... 60
Bảng 3.13. ệ số đối với các yếu tố về khoảng cách ............................................... 61
Bảng 3.14. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của công viên Cầu Giấy tới giá đất tại khu vực lân cận ........................................... 71
Bảng 3.15. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của công viên Cầu Giấy tới cuộc sống ngƣ i dân địa phƣơng ................................. 72
Bảng 3.16. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá công viên Cầu Giấy
là địa điểm mang tính biểu tƣợng về môi trƣ ng của quận ...................................... 73
Bảng 3.17. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân tại khu vực công viên Cầu Giấy
về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống ......... 74
Bảng 3.18. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của KĐT Trung òa - Nhân Chính tới giá đất tại khu vực lân cận .......................... 76
Bảng 3.19. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá mức độ ảnh hƣởng
của KĐT Trung òa - Nhân Chính tới cuộc sống ngƣ i dân địa phƣơng ............... 77
Bảng 3.20. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân về đánh giá sức hút của KĐT
Trung Hòa - Nhân Chính .......................................................................................... 78
Bảng 3.21. Kết quả tổng hợp ý kiến ngƣ i dân tại KĐT Trung òa - Nhân Chính
về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống ......... 78


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình đô thị hóa tại các địa phƣơng đang diễn ra ngày càng nhanh chóng
và mạnh mẽ. Điều này làm cho đất đai biến động đáng kể và nhu cầu về giao dịch
đất đai ngày càng tăng cao. Chính vì vậy, việc xác định giá đất nói chung hay đất ở
đô thị nói riêng đang ngày càng đƣợc quan tâm tại nhiều khu vực trong đó có quận
Cầu Giấy. Nằm ở phía tây của Thủ đô à Nội, sau hơn 20 năm trƣởng thành và phát
huy tiềm năng vốn có, quận Cầu Giấy đã từng bƣớc chuyển mình và trở thành một
trong những quận nội thành phát triển nhất thủ đô. Đây cũng là khu vực đô thị mới
trọng yếu của thủ đô theo quy hoạch chung của thành phố Hà Nội đến năm 2030,

hƣớng xây dựng cơ sở khoa học và phƣơng pháp định giá bất động sản phù hợp với
cơ chế thị trƣ ng [21]. Lý thuyết này cho rằng giá trị của nhà ở/bất động sản bao
gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở. Vị thế nơi ở là tổ hợp thuộc
tính, thƣ ng là phi vật thể, đƣợc dùng để thể hiện sự mong muốn về mặt xã hội gắn
với nhà ở một địa điểm xác định và thƣ ng đƣợc đo đếm một cách gián tiếp. Chất
lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm đƣợc, tạo nên cơ sở cho việc sử
dụng bình thƣ ng một nơi ở. Lý thuyết cũng khẳng định các đô thị có cấu trúc (đa)
cực. Trong đó có một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại
vị thế xã hội nhất định, đƣợc công nhận bởi một phần nhất định của công chúng.
Các khu dân cƣ trong thành phố tạo nên những vành đai đồng tâm lớn liên tục và
ch m nhau xung quanh một hay nhiều cực vị thế.
Xác định cực vị thế là một bƣớc quan trọng trong phƣơng pháp định giá đất
theo tiếp cận Vị thế - Chất lƣợng. Chỉ ra đƣợc các cực vị thế sẽ giúp giải thích rõ
hơn các yếu tố tác động đến giá đất cũng nhƣ làm tăng hiệu quả của công tác định
giá đất truyền thống. Xuất phát từ những thực tiễn nêu trên, học viên đã lựa chọn đề
tài luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị
tại quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị thế - chất lượng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở
đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy theo cách tiếp cận vị thế - chất lƣợng.
2


3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với
vị thế - chất lƣợng.
- Nghiên cứu cơ sở cho việc nhận dạng, phân loại các cực vị thế và đề xuất
quy trình nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị;
- Áp dụng thử nghiệm quy trình trên để nhận dạng các cực vị thế đối với giá
đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy.

- Phương pháp phân tích tương quan: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để xác
định mối liên hệ của các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất là chặt chẽ hay không chặt
chẽ, từ đó sẽ sàng lọc sơ bộ đƣợc các yếu tố chính ảnh hƣởng đến giá đất. Phân tích
tƣơng quan đƣợc thực hiện trong phần mềm SPSS. Để có thể lựa chọn đƣợc những
biến độc lập (các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất) nào có tƣơng quan chặt đến biến phụ
thuộc (giá đất) cần căn cứ vào giá trị significant (độ tin cậy) của kiểm định Pearson.
Nếu giá trị Sig. nhỏ hơn 5% thì có thể coi hai biến có tƣơng quan với nhau (tƣơng
đƣơng độ tin cậy > 95%).
- Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu: Sau khi xác định những yếu tố chính
ảnh hƣởng chính đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu, phƣơng pháp phân tích đa chỉ
tiêu sẽ đƣợc sử dụng nhằm xác định trọng số cho các yếu tố. Các yếu tố này đƣợc
phân thành 2 nhóm là nhóm yếu tố về vị thế và nhóm yếu tố về chất lƣợng.
- Phương pháp phân tích mạng: Trong các yếu tố tác động đến giá đất ở đô
thị, các yếu tố về khoảng cách từ thửa đất đến các đối tƣợng kinh tế - xã hội chiếm
số lƣợng tƣơng đối lớn và thƣ ng có ảnh hƣởng đáng kể đến giá đất. Thông thƣ ng
sẽ có hai loại giá trị khoảng cách là: Khoảng cách đo theo đƣ ng chim bay (khoảng
cách Euclid) và khoảng cách đo theo mạng lƣới giao thông. Trong luận văn, một số
yếu tố tác động đến giá của thửa đất là: khoảng cách đến trƣ ng học gần nhất,
khoảng cách đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách đến khu đô thị gần nhất,... Các
yếu tố khoảng cách này đều đƣợc sử dụng kết quả đo lƣ ng theo đƣ ng giao thông.
Để tính toán tự động các giá trị này, tác giả sử dụng công cụ Closet Facility trong
phần mở rộng Network Analyst của phần mềm ArcGIS.
- Phương pháp nội suy: Đây là phƣơng pháp ƣớc lƣợng giá trị chƣa biết dựa
vào những giá trị đã biết. Trên thực tế, số lƣợng giao dịch thu thập đƣợc chỉ chiếm
số lƣợng rất nhỏ so với tổng số lƣợng thửa đất giao dịch tại mỗi khu vực. Vì vậy,
4


muốn ƣớc tính đƣợc giá trị của các thửa đất còn lại, ta phải nội suy từ những thửa đã
biết. Cơ sở logic của các phép nội suy là các giá trị tại các điểm gần nhau hơn trong

chiều: Vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở.
1.1.1. Vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở
1.1.1.1. Vị thế nơi ở
Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở
tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất
lƣợng môi trƣ ng,... phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện th i của một xã hội nhất
định, và theo đó, nó có liên quan chặt chẽ với các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là
chiều th i gian [21]. Vị thế nơi ở có bản chất vô hình vì nó tồn tại trong tâm tƣ,
nguyện vọng, ƣớc muốn của con ngƣ i, làm cho vị thế rất khó định hình, thƣ ng chỉ
đo đếm đƣợc thông qua các yếu tố vật thể hữu hình trung gian là biểu tƣợng của vị
thế, mà trong mối quan hệ với các biểu tƣợng đấy có sự say đổi trong hành vi ứng
xử của con ngƣ i. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng thì việc định lƣợng vị thế có
thể đƣợc tiến hành, hoặc thông qua việc đại diện (proxy), bằng một quá trình sắp
xếp thứ tự (thí dụ, với việc sử dụng các nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng
cách ƣớc tính các giá cả “suy ra” (implicit) của các thuộc tính liên quan tới vị thế,
thông qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau, nhƣ kỹ thuật hedonic (Griliches, 1969;
Rosen, 1974; Megbolugbe, 1986). Khái niệm về vị thế bổ sung cho khái niệm về vị
trí đất đai. Vị thế là nội dung văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau vị trí và
làm cho vị trí cho vai trò quyết định trong việc lựa chọn vị trí đầu tƣ phát triển bất
động sản [21]. Cần phân biệt vị trí trong không gian tự nhiên, vị trí trong không
6


gian kinh tế - xã hội và vị trí trong không gian tâm lý. Vị thế ở đây chính là phản
ánh các vị trí trong không gian tự nhiên và không gian kinh tế - xã hội và trong
không gian tâm lý. Nhƣ vậy có thể nói, vị thế là khái niệm đầy đủ và rộng hơn vị trí.
1.1.1.2. Chất lượng nhà ở
Chất lƣợng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý hữu hình đo đếm đƣợc, nhƣ
diện tích sàn, số lƣợng phòng tắm, số tầng cao,... Thêm vào đó, có thể tính đến các
chỉ số chất lƣợng sản phẩm nhƣ độ bền, tính tƣơng thích với một công nghệ xây

ơn nữa nhà và đất thƣ ng gắn

liền với nhau, do đó ta có thể nói đối với những thửa đất có vị thế cao thì giá đất
cũng sẽ cao, nhƣng có những khu vực mà yếu tố vị thế không đƣợc đánh giá cao thì
ngƣ i ta quan tâm đến có thể là đặc tính vật lý của thửa đất hay các yếu tố môi
trƣ ng xung quanh tác động đến giá đất.
1.1.2. Quan điểm cực vị thế
Theo quan điểm của lý thuyết vị thế - chất lƣợng, các mẫu hình vị trí dân cƣ
của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc (đa) cực. Trong đó một hay nhiều
cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, đƣợc công
nhận bởi một phần nhất định của công chúng. Các khu dân cƣ trong các thành phố
tạo nên những vành đai đồng tâm phần lớn liên tục và ch m nhau xung quanh một
hay nhiều cực vị thế. Cấu trúc vành đai là kết quả của một sự lựa chọn giữa vị thế
mong muốn và một mức độ chất lƣợng nhà ở chấp nhận đƣợc [21].
Ngoài ra, theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng, cực vị thế không cố định, bất
biến mà có thể thay đổi (hoặc dịch chuyển) theo th i gian. Khi các cực vị thế di
chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói chung, chúng thay
đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong
8


muốn. Từ đó, một số khu nhà ở thƣ ng rất đƣợc ƣa chuộng có thể trở nên ít đƣợc ƣa
chuộng hơn hoặc ngƣợc lại.
1.1.3. Các hệ quả ứng dụng của lý thuyết vị thế - chất lượng
Những hƣớng ứng dụng quan trọng đối với chính sách nhà ở và giá trị nhà ở/
bất động sản của lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng có thể đƣợc chia thành ba nhóm [10]:
- Ở nhóm thứ nhất: Lần đầu tiên về mặt học thuật, cặp phạm trù về giá trị sử
dụng và giá trị trao đổi của nhà ở và bất động sản, cũng nhƣ quan hệ hỗ trợ giữa
chúng, đƣợc phân tích một cách đồng th i, với áp dụng những kỹ thuật đo lƣ ng
kinh tế hedonic (heodnic price index). Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã chứng minh

ích dẫn đến các khả năng:
+ Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy tiềm năng vị thế, hay
các giá trị phi vật thể vốn có trong cấu trúc không gian đô thị;
+ Chú trọng sự khác biệt trong tƣơng quan về Vị thế - Chất lƣợng các khu
vực cũng nhƣ các phân khúc thị trƣ ng nhà ở đô thị (nhà ở thƣơng mại và nhà ở xã
hội), nhằm tìm ra các mô thức phát triển thích hợp.
- Ở nhóm kết quả thứ ba, trong hai phạm trù giá trị, phạm trù chất lƣợng liên
quan đến các tính chất vật thể, và phạm trù vị thế liên quan đến các tính chất phi vật
thể. Phạm trù giá trị vật thể (gồm các đại lƣợng đo đếm đƣợc, nhƣ diện tích sàn, số
tầng cao,...) của nhà ở và BĐS bao gi cũng có quán tình lớn hơn so với phạm trù
giá trị phi vật thể (thị hiếu và phong cách kiến trúc, khoảng cách đến hay sự lân cận
đối với các trung tâm vị thế mới,...). Dựa trên lập luận này, có thể dễ dàng nhận
thấy, khi giá nhà và BĐS thay đổi, phạm trù phi vật thể sẽ có xu hƣớng thay đổi
nhanh hơn. Yếu tố này dẫn đến các ứng dụng quan trọng nhƣ:
+ Giải thích và dự báo hiện tƣợng bong bóng thị trƣ ng nhà ở, thể hiện sự
bành trƣớng nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lƣợng thay đổi
chậm vì có quán tính quá lớn. Dự báo này có thể áp dụng cho các trƣ ng hợp bong
bóng toàn cục hay bong bóng cục bộ.
+ Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực
nhất định (trong không gian thực hay trong phân khúc thị trƣ ng thứ bậc về chất
lƣợng) của thị trƣ ng giá nhà ở khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng
cao hơn các giá trị thuộc nhóm chất lƣợng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vƣợt qua một
giá trị nhất định.
10


1.2. Cơ sở khoa học của giá đất trong mối quan hệ với vị thế - chất lƣợng
1.2.1. Tổng quan về giá trị và giá cả
Giá trị là khái niệm có nhiều ý nghĩa khác nhau. Theo quan điểm kinh tế học
chính trị Mác xít, giá trị là lao động của con ngƣ i và xã hội kết tinh trong hàng

1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của giá đất
1.2.2.1. Khái niệm về giá đất
Theo luật đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất đai [12].
Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: giá đất do Nhà nƣớc quy định và giá
đất thị trƣ ng. Giá đất thị trƣ ng đƣợc hình thành trên cơ sở thỏa thuận của bên sở
hữu đất và các bên khác có liên quan (thƣ ng là các giao dịch thành công trên thực
tế); giá đất Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá thị trƣ ng nhằm phục vụ cho các mục
đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Hai loại giá đất nói trên có quan
hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế
thị trƣ ng, trong đó giá đất Nhà nƣớc quy định thƣ ng ở trạng thái tĩnh tƣơng đối
còn giá thị trƣ ng luôn ở trạng thái động. Giá đất thị trƣ ng chịu sự tác động của
nhiều yếu tố khác nhau và trong công tác định giá đất thƣ ng khó xác định đầy đủ
các yếu tố tác động đến giá đất.
1.2.2.2. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai vốn có tính đặc thù không nhƣ các hàng hóa thông thƣ ng khác,
vì vậy giá cả đất đai so với vật giá thông thƣ ng là có những đặc tính tự thân [14].
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trƣ ng có tính khu vực, giá cả thị trƣ ng của đất rất khó hình
thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng: ngoài ra, trong cùng một
thành phố, vị trí của đất khác nhau nên quyết định giá đất rất khó tiêu chuẩn hóa,
tính cá biệt rất rõ ràng, vì vậy mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau có giá cả rất
khác nhau.
- Không giống nhau về cơ sở giá cả: àng hóa thông thƣ ng có tính di động.
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa; đất đai không có tính di động, cái có
thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của mảnh
đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất đai.
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Các hàng hóa khác nhìn chung
biểu thị bằng giá cả. Nhƣng giá đất, ngoài biểu thị bằng giá cả còn có thể biểu thị
bằng tiền thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống nhƣ mối quan hệ

Theo lý thuyết vị thế - chất lƣợng, giá trị của bất kỳ bất động sản nào cũng
bao gồm 2 thành phần là: thành phần về vị thế và thành phần về chất lƣợng. Điều
này hoàn toàn có thể áp dụng trong việc xác định các nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất.
1.2.3.1. Nhân tố về vị thế
Đối với thành phần vị thế, dựa theo tiêu chí phát triển bền vững thì có thể
chia thành 3 nhóm chính là thành phần vị thế về kinh tế, thành phần vị thế về môi
trƣ ng và thành phần vị thế về xã hội.
13


a) Vị thế về kinh tế
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc
xếp hạng, khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Ngoài ra, vị trí
của thửa đất nằm đầu đƣ ng hay góc phố đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất.
- Các yếu tố liên quan đến tính thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán: Các yếu
tố này có thể là khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến các khu vực đông dân cƣ,
mặt đƣ ng lớn, thửa đất giáp 2 mặt phố,...
b) Vị thế về xã hội
- Yếu tố về khoảng cách: Khoảng cách từ thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ
thể trong khu đất nhƣ: cách bao xa để đến bến xe, trƣ ng học, công viên, bách hóa,
trung tâm thƣơng mại,... Điều này sẽ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của ngƣ i dân cũng
nhƣ đƣợc hƣởng lợi từ các tiện tích đi kèm.
- Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hƣởng đến giá đất chủ
yếu có loại hình giao thông của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với
bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao thông, tình hình đƣ ng sá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông,...
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hƣởng tới giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định th i gian đƣợc sử dụng và
thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hƣởng đến giá đất.
- Tình trạng pháp lý của thửa đất: Nhân tố này ảnh đóng vai trò quan trọng
và cũng trực tiếp ảnh hƣởng tới giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hƣởng tới giá
đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều
kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực,...
1.3. Tổng quan về tình hình ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng trong
nghiên cứu giá đất
1.3.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng đã làm thay đổi quan niệm truyền thống về sự
hình thành dân cƣ đô thị theo lý thuyết chi phi nhà ở / chi phí đi lại của William
15


Alonso [10,11]. Sự đánh đổi đó là yếu tố vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở, trong đó
yếu tố vị thế có vai trò quyết định vì nó là yếu tố tổng hòa các quan hệ xã hội, thể
hiện nhu cầu tinh thần, giao tiếp của con ngƣ i.
Năm 2011, tổ chức SUME, chuyên nghiên cứu về sự phát triển đô thị bền
vững của của cộng đồng châu Âu đã có một dự án lớn với mục tiêu giảm thiểu
không gian, năng lƣợng và sự tiêu thụ nguyên liệu của khu vực đô thị thông qua
những chiến lƣợng cải tạo và quy hoạch đô thị. Các luận điểm của lý thuyết Vị thế Chất lƣợng đƣợc công nhận là những xuất phát điểm cho nghiên cứu của dự án. Một
điều quan trọng là yếu tố Vị thế có vai trò quyết định trong việc hình thành và
chuyển dịch dân cƣ, từ đó dẫn đến sự phân vùng đất đai đƣợc đề cập nghiên cứu
trong dự án phát triển bền vững này [22].
Lý thuyết Vị thế - Chất lƣợng cũng đang nhận đƣợc nhiều sự quan tâm của
nhiều nhà khoa học trên thế giới. Tác giả Moon-Jeong Kim đã ứng dụng lý thuyết
để phân tích sự lựa chọn nhà giữa các hộ gia đình có trẻ em trong độ tuổi đi học và
nhóm gia đình có ngƣ i lớn hơn 50 tuổi ở các mức thu nhập khác nhau (thu nhập
cao, thu nhập thấp và thu nhập trung bình) trên địa bàn thành phố Franklin, bang

thừa nhận rộng rãi. Việc phân bố dân cƣ đô thị theo các vòng đồng tâm xung quanh
các cực vị thế này. Ở phân khúc thị trƣ ng khác, dựa trên các biến số liên quan tiến
hành phần tích thống kê để đƣa ra hàm hồi quy tƣơng ứng. Các phân khúc thị trƣ ng
khác nhau dựa trên các mức tƣơng tác khác nhau giữa các thành phần vị thế và chất
lƣợng, trong đó thành phần vị thế chiếm ƣu thế ở các phân khúc tiện nghi cao [11].
Ngoài ra, một số các nghiên cứu khác cũng đƣợc thực hiện thông qua nghiên
cứu thực tế thị trƣ ng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, nhóm tác
giả đã nghiên cứu về “Phƣơng pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế
- Chất lƣợng” tại 3 quận Thủ Đức, Bình Thạnh và quận 1 với 350 mẫu điều tra. Quy
trình thực hiện là [8]:
Bƣớc 1: Thu thập giá thị trƣ ng;
Bƣớc 2: Phân tích các biến số để thành lập phƣơng trình hồi quy;
Bƣớc 3: Định nghĩa các cực vị thế;
Bƣớc 4: Vạch ra các vùng vị thế và hiệu chỉnh khoảng cách vị thế;
Bƣớc 5: Chạy hàm hồi quy hedonic để xác định giá nhà đất với các biến số
đƣợc tổ chức thành hai nhóm liên quan tới vị thế nơi ở và chất lƣợng nhà ở.
17