CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1. Cơ sở khoa học về Bất động sản và thế chấp Bất động sản
1.1.1. Lý luận chung về Bất đông sản và Bất động sản thế chấp
1.1.1.1. Bất động sản
• Khái niệm về BĐS
BĐS là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhả ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta định nghĩa:
BĐS là tài sản không thể di dời được gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất.
- Các tài sản khác do phap luật quy định.
• Đặc điểm của BĐS:
- Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính
khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của
đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh
thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng
hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây
theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo
nhà khác nhau.
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và
công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo
nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.Vì vậy, tính bền lâu của BDS là

tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng:
BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao
gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm,
đất chưa sử dụng v.v..
- Bất động sản đặc biệt:
Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ
họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng
cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của nước ta.
1.1.1.2. Bất động sản thế chấp
• Khái niệm BĐS thế chấp
BĐS thế chấp là tài sản của khách hàng vay thế chấp ( bao gồm đất đai, nhà ở ,công
trình xây dưng đó), các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy
định) áp dung để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng..
• Đặc điểm BĐS thế chấp
BĐS thế chấp mang đầy đủ đặc điểm của một BĐS thông thường:
- Là các tài sản cố định về vị trí địa lý, không có khả năng di dời được.
- Hàng hóa BĐS có tính lâu bền.
- Mang tính cá biệt và khan hiếm.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tiêu dung, tâm lý xã hội.
- Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
- Chịu sư chi phối mạnh mẽ của các yếu tố pháp luật và các chính sách của nhà
nước.
- Phụ thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của nhà nước.
Ngoài ra BĐS thế chấp còn có các đặc điểm:

bảo lãnh nếu đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thưc hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ. Quyền bảo lãnh tạo điều kiện cho người sản xuất, kinh doanh có thể vay
vốn tại các ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam, để mở rộng sản xuất, đầu
tư kinh doanh, khi bản thân họ gặp khó khăn về tài chính, không có tài sản gì thế chấp tại
Ngân hàng.
- Bảo lãnh thế chấp BĐS là việc bên người thứ 3 (người bảo lãnh cam kết với bên
cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo
lãnh) bằng BĐS đem ra bảo lãnh trong trường hợp đến hạn mà người được bảo lãnh không
thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Đây là một hình thức thế
chấp gián tiếp nhưng được sử dụng tương đối rộng.
1.1.2. Giá Bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất động sản
1.1.2.1. Giá Bất động sản
Về phương diện kinh tế, giá trị BĐS là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả
năng sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu khác nhau của con người.
BĐS có giá trị khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thỏa mãn nhu cầu, ảnh
hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích
thước, hình dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó
ở thời điểm nhất định.
- Sự khan hiếm: sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một BĐS đối với
nhu cầu của nó, khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá BĐS của vùng
khác.
- Sự mong muốn: là ước muốn của người mua đối với BĐS để thõa mãn nhu cầu
của họ.
- Sức mua: là khả năng của một nhóm người có thể trả cho BĐS, người mua có nhu
cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó.
- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố pháp lý của BĐS ngay cả trường hợp các
đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu BĐS đó cũng không tồn tại.
Tóm lại, giá cả thị trường của BĐS là số tiền trao đổi vào ngày định giá giữa 2 bên
mua bán tự nguyện, trong sự giao dịch khách quan, điều kiện giao dịch đủ để tìm hiểu kĩ