VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội - 2020


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS. LÊ THỊ BÍCH THỌ

Hà Nội - 2020

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài…………………………………………………….

1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài ………………………………………………..

2

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu…………………………………………

3

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…………………………………………

4

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu…………………………………

4

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn ……………………………………………….

4

7. Kết cấu của luận văn ……………………………………………………….

5

NỘI DUNG


nguyện của chủ thể ……………………………………………………………
1.2.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái

23

với với đạo đức xã hội…………………………………………………………
1.2.4. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn…………………….. ……...

26

1.2.5. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức……….

27


1.2.6. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định của pháp luật đất
đai………………………………………………………………………………

28

1.3. Hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…..…………………...

31

Tiểu kết chương 1 …………………………………………………………….

33

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức


2.3.2. Bất cập về thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hơp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

46

hình thức…………………… …………………………………………………
2.3.3. Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức

47

hiện nay …………………… …………………………………………………
Tiểu kết chương 2 …………………………………………………………….

50

Chương 3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định về hình thức của
Hợp đồng CNQSDĐ………………………………………………………….
3.1. Kinh nghiệm của một số nước trong quy định về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ..……………………………………………………………………..
3.1.1. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ tại Trung Quốc … …………………………………………………
3.1.2. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ của luật pháp Mỹ …………………………………………………

51
51

51
53



Danh mục tài liệu tham khảo


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ Luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật Tố tụng dân sự

LĐĐ

: Luật đất đai

TAND

: Tòa án nhân dân

VKSND

: Viện Kiểm sát nhân dân

UBND

: Ủy ban nhân dân


Tại Việt Nam, hiện nay từ thực tế cho thấy, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô
hiệu diễn ra rất nhiều trong đó có Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Hệ lụy
của Hợp đồng CNQSDĐ bị xem vô hiệu về hình thức có tác động lớn, trực tiếp đến
quyền, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng và triệt tiêu quyền được nhà nước bảo vệ
hợp pháp về QSDĐ của các bên đương sự trong hợp đồng nếu các Hợp đồng
CNQSDĐ vô hiệu về hình thức không được giải quyết hoặc giải quyết không hiệu quả.
Thực tiễn tiếp nhận và giải quyền các tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong
thời gian qua tại các cơ quan chức năng đã bộc lộ nhiều hạn chế. Nguyên nhân đưa tới
hạn chế là từ cách hiểu giá trị pháp lý của các Hợp đồng CNQSDĐ theo quy định của
BLDS 2015 và theo LĐĐ 2013. Chính vì lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “ Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ
thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm sáng tỏ những quy định của

1


BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đối với vấn đề vô hiệu về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ cũng như kiến nghị cho thực tiễn giải quyết các Hợp đồng CNQSDĐ để từ
đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc xem xét Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức đã được nghiên cứu
trong một số công trình khoa học của ngành luật nói chung. Các công trình đó nghiên
cứu về:
- Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên
quan đến QSDĐ, Nhà xuất bản Lao động. Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về
giao dịch QSDĐ, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch
QSDĐ; xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết đối với các tranh chấp về giao dịch
liên quan đến QSDĐ; chứng cứ trong quá trình TAND giải quyết tranh chấp giao dịch
liên quan đến QSDĐ.
- Tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về

CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ CNQSDĐ.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ sau:
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ
vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng: làm
rõ khái niệm và bản chất pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như
Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng; nghiên cứu một cách xuyên suốt
vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định
của pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp
đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng.
- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết
tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô
hiệu về hình thức nói riêng tại TAND các cấp; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp
Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình
thức nói riêng tại TAND để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ sung
những điểm khuyết trong các quy định liên quan.
- Trên cơ sở những bất cập được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải
pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

3


nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng từ thực tiễn
giải quyết của TAND.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Các quy định của BLDS, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và thực tiễn thi
hành các quy định của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
4.2.1. Phạm vi về nội dung

7. Kết cấu của luận văn
Kết cẩu của luận văn gồm bốn phần: Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo và nội dung chính của luận văn.
Phần nội dung chính được chia thành 3 Chương. Kết cấu của từng chương cụ
thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức
Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện.

5


CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
1.1.1. Khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ
Tại Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. QSDĐ là công cụ pháp lý do Nhà
nước sáng tạo ra, là quyền phái sinh. Quyền này hiện thực hóa quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước trao lại cho nhân dân quyền được khai thác và sử dụng đất đai,
môt loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Quyền sử dụng đất đai là quyền sử dụng một
thứ tài sản không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện. Do đó, QSDĐ được xem xét như
một loại tài sản đặc thù, đươc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế chấp,
cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ theo quy định tại Điều 167 của LĐĐ 2013. Như
vậy, QSDĐ chỉ được chuyển nhượng là nhằm không xâm phạm vào sở hữu toàn dân về
đất đai.
Trong BLDS 2015, Khoản 1 Điều 105 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền về tài sản”. Tại Chương 7 Điều 115 của BLDS 2015, quyền tài sản được
nêu như sau” Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối

Mặt khác, theo Điều 116 của BLDS 2015, “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc
hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự.”. Xét theo quy định của điều trên, việc chuyển nhượng QSDĐ chính là hành vi
pháp lý đơn phương chuyển (làm thay đổi) quyền và nghĩa vụ về QSDĐ từ chủ thể này
sang chủ thể khác bằng giao kết hợp đồng. Do đó, về bản chất, CNQSDĐ chính là một
giao dịch dân sự.
Trong các giao dịch dân sự về đất đai, giao dịch CNQSDĐ là loại giao dịch
được thực hiện thường xuyên, phổ biến, thông dụng trên thị trường bất động sản Việt
Nam hiện nay. Do tính chất đặc biệt của giao dịch về QSDĐ, nên các chế định pháp
luật Việt Nam liên quan tới QSDĐ quy định tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản
này đều phải thiết lập bằng văn bản theo thể thức là Hợp đồng. Do vậy, CNQSDĐ phải
được thực hiện bằng Hợp đồng CNQSDĐ.
Theo Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi
có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành

7


vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch
dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi
phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; 2. Hình thức của giao dịch dân sự
là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Với
các tiêu chí trên, BLDS 2015 lấy đó làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vô hiệu
và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, một giao dịch dân sự được coi là
vô hiệu khi giao dịch đó không đạt được một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1
Điều 117 của BLDS 2015.
Với quy định trong BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự
không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý, mặc dù một giao
dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc
đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết. Khi xác định là giao dịch dân

một trong các quy định của Điều 117 BLDS 2015. Đồng thời, từ Điều 123 đến Điều
129 của BLDS 2015 quy định chi tiết 08 trường hợp vô hiệu do:
-

Vi phạm điều cấm, trái với đạo đức xã hội (Điều 123)

-

Giả tạo (Điều 124)

-

Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn
trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác
lập, thực hiện. (Điều 125)

-

Bị nhầm lẫn (Điều 126)

-

Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127)

-

Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128)

-


phải chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận do thực hiện theo hợp đồng.
Đặc điểm thứ hai là Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình và mức
độ vô hiệu. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều
kiện về năng lực hành vi của chủ thể; do nhầm lẫn, do đe dọa, lừa dối; do nội dung
mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình,
Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính
chất và mức độ khác nhau. Không những thế, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn đa
dạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại cả
trường hợp vô hiệu toàn bộ hợp đồng và vô hiệu từng phần của hợp đồng. Như vậy,
Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Đó là do
những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ và sự
đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ CNQSDĐ.
Đặc điểm thứ ba là sự phức tạp của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng CNQSDĐ
vô hiệu. Giao dịch CNQSDĐ với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân
tích ở trên nên hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp

10


luật. Có thể thấy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ
được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh
Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các Luật này quy định cụ
thể về điều kiện đối với QSDĐ được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người
sử dụng đất, điều kiện hình thức đối với các giao dịch CNQSDĐ và thủ tục thực hiện
những quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao
dịch CNQSDĐ không bị vô hiệu. Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật liên
quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao
dịch CNQSDĐ còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật
Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình… Khi

hiệu rất phức tạp, bởi vì, quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp đang diễn
ra mà còn phải tính tới yếu tố lịch sử để lại và những đặc thù khác của QSDĐ trong
giao dịch.
1.2. Các trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp
luật
Theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch dân sự thương
mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có
giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch dân sự có hiệu lực
khi: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có
năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự
được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích
và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo
đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, những giao dịch không đáp ứng được các quy định tại Điều 117 BLDS
2015 sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu.
1.2.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể
1.2.1.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể
cá nhân
Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch
dân sự thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói
riêng, trong đó có giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch

12


dân sự có hiệu lực khi “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự
phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”.
Điều 19 của BLDS 2015 quy định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là
khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân


mình trong giao dịch dân sự. Do đó, trong giao dịch dân sự mà các chủ thể không có
đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch đó sẽ bị vô hiệu toàn phần. Tuy nhiên, việc
đánh giá năng lực hành vi dân sự của chủ thể bị mất, bị hạn chế hoặc gặp khó khăn sẽ
do Tòa án ra phán quyết dựa trên căn cứ của pháp y giám định tâm thần. Nếu không có
phán quyết của Tòa án về năng lực hành vi dân sự chủ thể, chủ thể đó trong giao dịch

13


dân sự sẽ vẫn được xem là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và giao dịch đó không bị
vô hiệu.
Ngoài ra, theo Điều 128 BLDS 2015 quy định “Người có năng lực hành vi dân
sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được
hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô
hiệu”. Với quy định này, chế tài của pháp luật dân sự Việt Nam hướng đến bảo vệ chủ
thể của giao dịch dân sự bị kiểm soát, chi phối hoặc bị phát bệnh đột ngột tại một thời
điểm nhất định mà thời điểm đó rơi vào đúng lúc xác lập giao dịch dân sự thì chủ thể
(cá nhân) lúc này cũng được xem là không đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm
xác lập giao dịch. Như vậy, năng lực của chủ thể cá nhân không chỉ xem xét dưới một
quá trình mà còn được xem xét theo thời điểm trong các giao dịch dân sự nói chung
trong đó có hợp đồng về QSDĐ. Do đó, vào thời điểm xác lập Hợp đồng CNQSDĐ,
chủ thể không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì giao dịch đó sẽ được
tuyên vô hiệu bằng một tuyên bố của Tòa án về hợp đồng vô hiệu.
1.2.1.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể
tổ chức
BLDS 2015 phân chia các tổ chức thành 2 nhóm: Tổ chức có tư cách pháp nhân
và Tổ chức không có tư cách pháp nhân.
a) Đối với tổ chức được công nhận là pháp nhân:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015: “1. Một tổ chức được công

* Pháp nhân thương mại:
“Là pháp nhân có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận và lợi nhuận này được
chia cho các thành viên, bao gồm doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế khác” (Khoản 1
Điều 75 BLDS 2015).
* Pháp nhân phi thương mại:
“1. Pháp nhân phi thương mại là pháp nhân không có mục tiêu chính là tìm
kiếm lợi nhuận; nếu có lợi nhuận thì cũng không được phân chia cho các thành viên;
2. Pháp nhân phi thương mại bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, quỹ xã hội, quỹ từ thiện, doanh nghiệp xã
hội và các tổ chức phi thương mại khác” (Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 76 BLDS
2015).
Các pháp nhân nói trên được quy định chặt chẽ và rõ ràng về điều lệ, tài sản của
pháp nhân, người đại diện của pháp nhân, năng lực dân sự của pháp nhân trách nhiệm
dân sự của pháp nhân theo Điều 77, Điều 81, Điều 85, Điều 86, Điều 87 của BLDS
2015. Về đại diện của pháp nhân, pháp luật dân sự Việt Nam quy định rõ tai Điều 85
và Điều 137 BLDS 2015. Theo đó, đại diện của pháp nhân có hai loại là đại diện theo
pháp luật và đại diện theo ủy quyền
Đối với trường hợp người đại diện pháp nhân tham dự với vai trò là chủ thể
trong Hợp đồng CNQSDĐ. Khoản 3 Điều 139 BLDS 2015 nêu “Trường hợp người
đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối,
bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền,
nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc

15


phải biết về việc này mà không phản đối ”. Do vậy, nếu trong Hợp đồng CNQSDĐ, đại
diện của pháp nhân, với vai trò là chủ thể của hợp đồng, đã biết việc xác lập đại diện
do bị nhầm lẫn, lừa dối, bị đe đoa, bị cưỡng ép mà vẫn thực hiện giao dịch CNQSDĐ

tượng tổ chức được quy định tại Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định thấp hơn 20 tỷ đồng tại Điều 10
Luật Kinh doanh Bất động sản, cơ sở tôn giáo hợp pháp. Do đó, trong Hợp đồng
CNQSDĐ, đối tượng tổ chức thuộc Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng vi
phạm về vốn pháp định tại Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, các cơ sở
tôn giáo hợp pháp là chủ thể của hợp đồng thì hợp đồng đó vô hiệu.
c). Thành viên hộ gia đình có QSDĐ tham gia CNQSDĐ
Theo Khoản 1, Điều 101 của BLDS 2015, “Trường hợp hộ gia đình tham gia
quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực
hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác theo quy định tại; Trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan
hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên
đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện; 2. Việc xác định chủ thể
của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo
quy định của Luật đất đai” Như vậy, trong giao dịch dân sự nói chung và trong Hợp
đồng CNQSDĐ nói riêng, hộ gia đình là chủ thể của Hợp đồng thì các thành viên trong
hộ gia đình cũng là chủ thể đồng thời của Hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ như nhau
trong Hợp đồng.
Nếu một trong số các thành viên của hộ gia đình, không được toàn bộ các thành
viên hộ gia đình hoặc một trong số các thành viện khác của hộ gia đình cử làm đại diện
thông qua ủy quyền, đứng ra làm chủ thể của Hợp đồng CNQSDĐ thì Hợp đồng đó vô
hiệu theo từng phần vì thành viên đứng ra xác lập hợp đồng chỉ có thể xác lập được
giao dịch dân sự của bản thân, không có quyền xác lập giao dịch dân sự của các thành
viên còn lại trong hộ gia đình nếu không có ủy quyền. Việc ủy quyền có thời hạn xác
định. Việc xác lập thời gian ủy quyền được quy định tại Điều 563 của BLDS 2015
“Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có
thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm,
kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”. Nếu trường hợp người được ủy quyền đã hết thời


pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngoài” Do đó, sẽ

18