BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI
TÒA ÁN HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CAO THỊ HỒNG

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN
HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CAO THỊ HỒNG
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - 2015


kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình theo học tại đây và hoàn thành luận văn của
mình.


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU....................................................................................................................1
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỜNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU.......................................................................................6
1.1 Một số khái niệm..................................................................................................6
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất..........................................................................6
1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất..............................................................8
1.1.3 Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất trong đời sống xã hội..........13
1.2. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu..............14
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu...................................14
1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu.....................................16
1.2.3. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu....................................20
1.3 Một số vấn đề lý luận về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................24
1.3.1. Kháo niệm và đặc điểm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................24
1.3.2 Cơ cấu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu....................26
1.3.3 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................27
KẾT LUẬN CHƯƠNG I........................................................................................28
CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT
VÔ HIỆU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐÔNG ANH-TP HÀ NỘI
2.1 Nội dung quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô
hiệu............................................................................................................................30
2.1.1 Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng QSD đất vô hiệu..........................30


Tính cấp thiết của đề tài

Thực trạng tranh chấp về bất động sản nói chung và về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta hiện nay đã và đang là vấn đề phức
tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước và ổn định xã hội. Nguyên nhân
của các tranh chấp như thế nào, cơ chế giải quyết tranh chấp có bảo vệ được kịp
thời và chính xác các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch
hay không là những vấn đề rất quan trọng và cần phải được thực hiện phù hợp với
các quy định của pháp luật (bao gồm cả pháp luật nội dung cũng như pháp luật hình
thức).
Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu về các quy định pháp luật hiện hành cũng như đi
sâu vào phân tích, đánh giá những vướng mắc qua thực tiễn xét xử là nội dung quan
trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án,
nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng Cộng Sản Việt Nam đã
đề ra phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế xã hội đến năm 2015 là:
“Đổi mới, hoàn thiện luật pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu đối với đất đai,
tài nguyên, vốn và các loại tài sản công khác để tài nguyên, vốn và các tài sản công
được quản lý, sử dụng có hiệu quả, khắc phục tình trạng thất thoát, lãng phí. Đất
đai, tài nguyên, vốn, tài sản do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được giao cho các chủ
thể thuộc mọi thành phần kinh tế sử dụng theo nguyên tắc hiệu quả”.
Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc
biệt là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia
tăng với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân
huyện Đông Anh, TP. Hà Nội đối với các dạng tranh chấp này cũng gặp không ít
khó khăn và số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia tăng. Cũng qua thực tiễn xét xử
cho thấy việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất và giải quyết hậu quả của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu luôn là vấn đề gặp nhiều khó

luật trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Vì vậy, việc đi vào nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các
quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu qua thực tiễn xét xử trên địa bàn huyện, đồng thời tìm ra phương hướng giải

2


quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực
tiễn áp dụng pháp luật. Đó cũng chính là lý do để tôi chọn đề tài: “ Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân
dân huyện Đông Anh, TP Hà Nội” cho luận văn thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về hợp đồng
nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng đã công bố. Điển hình
phải kể đến là các sách chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các bài viết
đăng trên các báo và tạp chí uy tín như: Những quy định chung của Luật hợp đồng ở
Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia Hà Nội năm 1993;
Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật về hợp đồng, NXB Chính trị quốc
gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua tại cuộc họp lần 2 Quốc
Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng ở Việt
Nam của tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị
Mai Phương với chuyên khảo: Thống nhất pháp luật hợp đồng ở Việt Nam của Nhà
Xuất bản Tư pháp 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại,
vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học
Luật Hà Nội 2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên
cứu của tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật

3.2. Phạm vi nghiên cứu:
Với hợp đồng dân sự và tranh chấp đất đai là những mảng rộng lớn, tác giả
chỉ tập trung nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
theo quy định pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại địa bàn huyện Đông Anh,
bên cạnh phân tích những hạn chế, bất cập thường gặp và hướng giải quyết liên
quan đến bất cập này.
4. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như:
-

Phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử

Mác – Lênin.

4


-

Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích

logic, phương pháp đánh giá.
-

Phương pháp thống kê: nghiên cứu chi tiết các số liệu lưu trữ tại sổ theo

dõi thụ lý và giải quyết án dân sự của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, tổng số vụ
án về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời ghi nhận chi
tiết nội dung vô hiệu, từ đó xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu trên thực tế.

1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con người.
Theo từ điển Luật học: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền
sử dụng đất. Bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu cầu và lợi ích vật chất cho NSDĐ.
QSDĐ còn là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật
thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu1,
song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất. Nhà
nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định,
lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Như vậy, QSDĐ hợp
pháp của cá nhân là tài sản của cá nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của
tổ chức. Bên cạnh đó, với cách tiếp cận về quyền tài sản theo pháp luật dân sự “là
quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự kể cả
quyền sở hữu trí tuệ”2 cho thấy, quyền về tài sản trước hết là một tài sản và có thể
là quyền đối vật (droit réel) hay các quyền đối nhân ( droit pérsonnel). Mặt khác,
một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi hội đủ hai yếu tố: (1) quyền đó phải
trị giá được bằng tiền và (2) quyền đó phải chuyển giao được trong giao dịch dân
sự. QSDĐ là một tài sản trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật,

1
2

Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013
Điều 181 BLDS 2005

6


quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn

7


chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy
định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013: Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông
qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, ở khía cạnh này chuyển quyền sử
dụng đất được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dụng đất “trọn vẹn”,
nghĩa là sau khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này người chuyển quyền sử
dụng đất không còn có quyền và nghĩa vụ liên quan đối với quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, nếu hiểu theo hướng ghi nhận các quyền của người sử dụng đất theo quy
định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, chuyển quyền sử dụng đất còn gồm cả các hình
thức chuyển quyền “không trọn vẹn” là cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, hiểu một cách đầy đủ nhất chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy
định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với
đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở
hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao
dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp

là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác
để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất đai
những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất
kinh doanh. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền
kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị. Mặt khác, theo
quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 việc chuyển quyền sử dụng đất được
thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về thừa kế quyền sử dụng đất. Hay nói
cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.

9


Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
thể hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử
dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định,
chuyển giao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận
quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng
phải diễn ra theo quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều 697 Bộ luật
dân sự nêu khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển
giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển
nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá
trị quyền sử dụng đất. Như vậy, trong Bộ luật dân sự khái niệm này cũng được tiếp
cận bằng cách nêu bản chất của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như
khái niệm nêu trên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khái niệm nêu trên khá
đầy đủ và toàn diện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình
thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được
đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại,
mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị
của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để
đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không
khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận
chuyển nhượng.
Thứ hai, điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác
nhau. Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ
lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ
hơn so vói các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với
quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết
định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.

11


Thứ ba, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng
đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ
và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời
sống xã hội
Trong đời sống xã hội, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện
vai trò trên những phương diện sau:

dịch chủ yếu thực hiện ký kết mua bán dựa trên niềm tin, điều này dẫn tới khi tranh
chấp, mỗi bên đều không có cơ sở để chứng minh, hoặc cơ sở chứng minh yếu,
kém, do đó quyền, lợi ích không được đảm bảo.
Bởi vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều khoản
ghi nhận cụ thể sẽ đảm bảo quyền và lợi ích của bên chuyển nhượng cũng như bên
nhận chuyển nhượng, tránh những tranh chấp phát sinh và là cơ sở để các bên giải
quyết khi có tranh chấp phát sinh.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để
phát triển lành mạnh, bền vững thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cũng như thị
trường bất động sản nói chung
Quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch cơ
bản trên thị trường quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đảm bảo góp phần tạo môi trường pháp lý đầy đủ để thị trường quyền sử dụng đất
lành mạnh, ở đó đảm bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường thông
qua những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hình thức của hợp
đồng...Từ đó quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, dễ dàng chuyển bất động sản
trở thành vốn đầu tư. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở
pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường quyền sử dụng đất nói riêng
cũng như thị trường bất động sản nói chung.
1.2. Một số vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

13


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Vì vậy, để làm rõ
khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, trước tiên cần hiểu
giao dịch dân sự vô hiệu là gì?
Về giao dịch dân sự vô hiệu, nguyên lý chung mà pháp luật các nước đều ghi



sự. Hậu quả là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia
giao dịch. Đối với một giao dịch dân sự vô hiệu thì cho dù các bên tham gia giao kết
đã thực hiện hoặc thực hiện một phần của giao dịch theo cam kết của các bên vẫn
không được công nhận về mặt pháp lý và mọi cam kết không có giá trị bắt buộc đối
với các bên kể từ thời điểm các bên xác lập giao dịch đó.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng dân sự,
một giao dịch dân sự. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
là hợp đồng khi tham gia ký kết và thực hiện đã không đáp ứng được các điều kiện
theo quy định của pháp luật dân sự như: người tham gia giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của
giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật (quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết
trong hợp đồng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật) và trái đạo
đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối... Từ phân tích ở trên
có thể rút ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu như
sau: " Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng
và bên nhận chuyển nhượng không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dung
mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất".
1.2.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu có những đặc điểm cơ
bản như sau:
Thứ nhất, pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu khá phức tạp
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai trò đặc biệt
quan trọng như đã phân tích ở trên, do vậy hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức
tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau.
Trước tiên, những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản pháp luật đất đai
(Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành).

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Thứ hai, đặc điểm chung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
pháp luật: không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia

16


giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái
với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao
dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu, các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất
định có thể bất lợi về cả vật chất và tinh thần, như không đạt được mục đích đã xác
định, nếu chưa thực hiện thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa, nếu đang thực
hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện thì phải chấm dứt việc thực hiện đó để quay
lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã ghi nhận.
Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại
hình cũng như mức độ vô hiệu.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình
thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; vô hiệu do nhầm lẫn, đe
dọa, lừa dối; vô hiệu do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; vô hiệu
do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ
khác nhau.
Không những thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn
đa đạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối. Phạm
vi vô hiệu có thể từng phần hoặc toàn bộ ( nội dung này sẽ được làm rõ ở phần phân
loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu).
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về

các bên trong tranh chấp, chính vì vậy các bên thường bằng mọi cách theo đuổi lợi
ích của mình. Trong nhiều trường hợp pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định
pháp luật không rõ ràng khiến cho quá trình giải quyết càng trở nên khó khăn và
phức tạp.
Như vậy, có thể thấy quá trình giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp, bởi quá trình giải quyết
không chỉ là những tranh chấp hiện tại mà còn phải tính toán cả yếu tố lịch sử và
những yếu tố đặc thù của quyền sử dụng đất trong giao dịch.
1.2.3. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
* Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối

18


Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thông
thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn đến vô hiệu để phân ra
thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối là hợp đồng
không có hiệu lực ngay từ khi giao kết, không có giá trị về mặt pháp lý, không làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Do vậy, kể cả trường hợp các bên tham
gia hợp đồng đã kí kết và thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý. Các bên phải chấm
dứt thực hiện và quay lại tình trang ban đầu và hoàn lại cho nhau những gì đã nhận.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tương đối là loại hợp
đồng có thể có hiệu lực nhưng cũng có thể bị vô hiệu theo sự lựa chọn của các bên
tham gia giao dịch. Hợp đồng này thông thường không xâm phạm trật tự công cộng
và đạo đức xã hội và chỉ có thể bị vô hiệu đối với bên có lỗi mà không bị vô hiệu
đối với bên không có lỗi.
Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những điểm khác
biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối và