VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN VĂN HOÀNG

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÔ HIỆU TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN TỐI CAO
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, 2017


Công trình được hoàn thành tại:
Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

Phản biện 1: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ
Phản biện 2: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ
họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: 16 giờ, ngày 25 tháng 10
năm 2017

Có thể tìm hiểu luận văn tại:


Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc CNQSDĐ diễn ra với nhiều
tình tiết phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu), đây là dạng tranh chấp
phổ biến nhất trong các tranh chấp dân sự.Thực tiễn giải quyết các tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tối
cao (TANDTC) cho thấy các tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ là do các
bên không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói
chung và hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai nói riêng. Vì vậy, để giải
quyết các tranh chấp đó, câu hỏi được đặt ra trong toàn bộ quá trình tố
tụng là “có tồn tại hợp đồng chuyển nhượng không?” và “hợp đồng có
hiệu lực không?” để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của cho các bên.
Việc tuyên bố Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý
khi hợp đồng đó vô hiệu là một trong những vấn đề phức tạp nhất của
ngành tòa án.
Hệ lụy của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
(HĐCNQSDĐVH) nếu không được giải quyết hoặc giải quyết nhưng
không hiệu quả, không kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích
của các bên tham gia hợp đồng, sẽ làm mất đi quyền được nhà nước bảo
vệ hợp pháp về quyền sử dụng đất của các bên đương sự. Thực tiễn tiếp
nhận và giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐVH trong thời gian qua
tại Tòa án nhân dân tối cao đã bộc lộ nhiều điểm hạn chế trong quá trình
xét xử hai cấp tại Tòa án cấp dưới. Có nhiều vụ án đã được xét xử nhiều
lần nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc, quan điểm trái chiều của dư luận.
Chính vì lý do trên, em chọn đề tài: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao"
2


nhằm góp phần sáng rõ những quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) 2015

TANDTC về vấn đề này còn khá ít và chưa thực sự tập trung vào mảng vô
hiệu. Do đó, có thể khẳng định, công trình nghiên cứu của tác giả là một
trong những công trình đầu tiên nghiên cứu cụ thể về hợp đồng CNQSDĐ
từ thực tiễn xét xử giám đốc thẩm của TANDTC.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu lý luận, quy định của Bộ luật dân sự, Bộ
luật tố tụng dân sự hiện hành, các quy định của pháp luật đất đai về các
trường hợp vô hiệu cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ
vô hiệu và thực tiễn xác định và cách thức xử lý trong các vụ án giám đốc
thẩm của TANDTC. Đề xuất những kiến nghị, phương hướng và giải
pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành
mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến hợp
đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: làm rõ khái niệm và bản chất
pháp lý của hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; nghiên cứu một
cách xuyên suốt vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích
và nghiên cứu về quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt
động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
4


vô hiệu tại Tòa án; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao để
từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ khuyết trong các quy
định liên quan.
- Trên cơ sở những bất cập đã được xác định từ đó đưa ra những

pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu tại Việt Nam. Phương pháp thống kê, so sánh được sử dụng chủ yếu
ở chương 2, nhằm đánh giá đúng và đầy đủ thực trạng thực hiện pháp luật
liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cả về
những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân trong
hoạt động này.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo
luận văn được chia thành 03 chương với nội dung chủ yếu sau:
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại Tòa án nhân
dân tối cao
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu
6


Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VÀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÔ HIỆU
1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hợp đồng

vô hiệu
1.1.2.1. Vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối
Khi xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu, thông thường các nhà khoa học căn cứ vào tính trái pháp luật dẫn
đến vô hiệu để phân ra thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu tuyệt đối và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
tương đối.
Như vậy, phân loại giao dịch trên tiêu chí này, có thể thấy những
điểm khác biệt cơ bản giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu tuyệt đối và tương đối ở những điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, về bản chất, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu tương đối, khi xác định vô hiệu thì các quyền và nghĩa
vụ các bên thảo thuận là không có giá trị pháp lý, còn trong trường hợp
hợp đồng đó được thừa nhận sau khi đã khắc phục thì đương nhiên quyền
8


và nghĩa vụ của các bên được pháp luật bảo hộ, bảo vệ theo sự cam kết
của các bên, hợp đồng khắc phục được coi là hợp đồng mới.
Thứ hai, về xử lí hợp đồng vô hiệu, đối với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tuyệt đối, tất cả những người liên quan
đến hợp đồng đều có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu, còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
tương đối chỉ có người được pháp luật bảo vệ mới có quyền yêu cầu Tòa
án tuyên hợp đồng vô hiệu.
1.1.2.2. Vô hiệu từng phần và vô hiệu toàn bộ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trên thực tế
có thể vô hiệu toàn bộ hợp đồng hoặc vô hiệu từng phần của hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu toàn bộ là hợp đồng
bị vô hiệu với toàn bộ nội dung của hợp đồng.

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là
điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu
cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác
quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng
trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô
hiệu.
1.2 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vô hiệu
1.2.1.Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
10


Theo Đại Từ điển tiếng Việt, tranh chấp là "tranh giành nhau
một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co
khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên".
Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh
chấp về hợp đồng là một loại hình hình tranh chấp cụ thể. Tiếp cận ở góc
độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất
đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực
hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.
Từ phân tích trên có thể hiểu: Tranh chấ p hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là sự bấ t đồ ng, mâu thuẫn hay xung
đột về mặt lợi ích, về quyền và nghiã vụ giữa các chủ thể tham gia ký
kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.2 Nguyên nhân của tranh chấp chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu
Thứ nhất, do sự gia tăng nhanh chóng của giá trị quyền sử dụng
đất. Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị. .
Thứ hai, trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai giữa các
cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan tư pháp còn có sự hiểu, vận dụng

cùng với văn bản pháp luật chung về giao dịch dân sự vô hiệu là bộ luật
dân sự và các quy định của pháp luật liên quan khác (luận điểm này đã
được làm rõ tại tiểu mục 1.2.2).
Thứ ba, pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu là tổng hợp các quy phạm pháp luật thống nhất điều chỉnh có liên
12


quan đến việc xác định và giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
1.3.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Thứ nhất, về pháp luật tố tụng: Để giải quyết các tranh chấp phát
sinh trong đời sống xã hội, trong đó có các tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì các văn bản pháp luật về hình thức là những
văn bản không thể thiếu.
Thứ hai, pháp luật về nội dung: là giao dịch trực tiếp hướng tới
đối tượng tài sản là quyền sử dụng đất nên pháp luật đất đai mà cụ thể là
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành là nội dung không
thể thiếu, là cơ sở, là căn cứ để cơ quan Tòa án trên cơ sở đó xác định hợp
đồng phát sinh hiệu lực hay vô hiệu, xác định quyền và nghĩa vụ của các
bên một cách minh bạch và công bằng[11].
Thứ ba, pháp luật khác có liên quan: Như trên đã đề cập, pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu là mảng pháp luật rộng lớn, bao trùm cả pháp luật chung và pháp
luật chuyên ngành, pháp luật hình thức và pháp luật nội dung.
Thứ tư, các văn bản hướng dẫn của ngành Tòa án. Để đảm bảo
hoạt động xét xử được nhanh chóng, kịp thời, có cơ sở cụ thể, rõ ràng và
thuận lợi trong quá trình áp dụng, phù hợp với thực tế ở từng giai đoạn,
từng thời kỳ và từng loại vụ việc khác nhau, Tòa án nhân dân tối cao, Hội

2.1.1. Căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu
14


Thứ nhất, không đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự
của người tham gia hợp đồng.
Thứ hai, mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã
hội.
Thứ ba, chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không tự nguyện
Thứ tư, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không đúng với quy định của pháp luật
2.1.2. Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu
2.1.2.1. Hợp đồng vô hiệu do người tham gia kí kết hợp đồng
không có năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự
* Về năng lực hành vi dân sự với chủ thể là cá nhân
- Năng lực dân sự của người thành niên là năng lực hành vi dân
sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật quy định người mất năng lực hành vi
dân sự hoặc năng lực hành vi dân sự bị hạn chế. Người có năng lực hành
vi dân sự đầy đủ là người được pháp luật cho phép tự do giao kết dân sự
theo quy định của pháp luật, không bị hạn chế (Điều 20 Bộ luật dân sự
2015)[3].
* Về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là tổ chức
Theo quy định của Luật đất đai: Tổ chức trong nước không sử
dụng đất dưới hình thức được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc thuê
đất trả tiền hàng năm thì có quyền chuyển nhượng QSDĐ(Mục 2 Luật
Đất đai 2013).


kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê (Điều 194 Luật đất đai 2013.
2.1.2.3. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo
Áp dụng pháp luật dân sự, đối với giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che
giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy
định của Bộ luật dân sự. Trong trường hợp xác lập hợp đồng giả tạo nhằm
trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.
2.1.2.4. Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn
Qua thực tiễn không phải bất cứ nhầm lẫn nào cũng dẫn đến hủy
bỏ giao dịch, thông thường để một nhầm lẫn được coi là chính đáng trong
giao dịch để dẫn tới tuyên bố giao dịch là vô hiệu, người ta phải dự vào
tiêu chuẩn khách quan và chủ quan, cụ thể xem xét " liệu một người bình
thường trong cùng hoàn cảnh và cùng đối mặt với nhầm lẫn tương tự như
bên nhầm lẫn".
2.1.2.5. Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối
Trong thực tế không phải trường hợp nào diễn ra sai về việc nhằm
đối phương giao kết giao dịch cũng đều bị coi là lừa dối, nếu trong trường
hợp nói sai về sự việc mà không ảnh hưởng đến việc quyết định của việc
tham gia giao dịch, như một người bán nói giá quá cao hay giới thiệu không
đúng sự thật về hàng hóa của mình thì không bị xem là lừa dối.
2.1.2.6. Hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa
17


Để xác định một giao dịch dân sự hay hợp đồng chuyển nhượng

nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tại tòa án nhân dân tối cao
2.2.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do
vi phạm hình thức
Điều 134 BLDS 2005 quy định: "trường hợp pháp luật quy định
hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà
các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa
án, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định vuộc các bên thực
hiện quy định về hình thức của giao dịch đó trong một thời hạn; quá thời
hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu".
2.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do
hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở khi bên chuyển nhượng chưa có quyền sở hữu hợp pháp
Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm đều xác định hợp đồng
ngày 15/3/2006 vô hiệu do vi phạm điều cấm vì bên bán chưa có quyền sở
hữu nhà, nhà vẫn thuộc sở hữu nhà nước; và do vậy đều xác định mọi thỏa
thuận giữa hai bên không có giá trị và chỉ buộc các bên trả lại cho nhau
những gì đã nhận.
Vấn đề pháp lý có thể rút ra là:
1. Cần phân biệt hợp đồng có điều kiện với hợp đồng bán tài
sản không thuộc sở hữu của bên bán. Nếu thỏa thuận sẽ bán tài sản khi tài
sản thuộc sở hữu của bên bán thì không phải là trường hợp vi phạm do
bán tài sản không thuộc sở hữu của mình.
19


2. Những hợp đồng có điều kiện nếu thuộc loại pháp luật quy
định phải công chứng, chứng thực thì chỉ có hiệu lực sau khi đã công
chứng, chứng thực hợp lệ.
3. Trong một hợp đồng chưa có hiệu lực vẫn chứa đựng những
thỏa thuận có hiệu lực (như thỏa thuận đặt cọc trong hợp đồng mua bán

Thứ nhất, Do điều kiện khách quan và cả chủ quan nên việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
chưa được tiến hành xong trên cả nước, Thứ hai, Việc cấp giấy chứng
nhận không đúng đối tượng xảy ra nhiều (tài sản chung của hộ gia đình lại
cấp cho cá nhân, là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ người chồng đứng
tên…), Thứ ba, Việc quản lý hồ sơ đất đai về nguồn gốc tạo lập, các số
liệu về giấy tờ về thửa đất từ chế độ cũ và theo từng thời điểm từ khi cải
cách ruộng đất qua các thời kỳ khác nhau và chính sách đất đai có nhiều
thay đổi, nhất là về đất nông nghiệp… Thứ tư, Hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất, trong đó xác định đây là đầu mối để nhà nước
thực hiện quyền quản lý của mình đối với đất đai và cơ quan này được
thực hiện dịch vụ công cho người dân khi cần tìm hiểu về thửa đất mình
định tham gia giao dịch.
Thứ năm, Không xử lý nghiêm và đúng pháp luật các hành vi
trốn thuế và xử lý hành chính giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy
định của pháp luật, các hành vi khác vi phạm luật đất đai…
Thứ sáu, những quy định về hình thức hợp đồng trong Bộ luật
dân sự và Luật đất đai không phù hợp, thủ tục còn rườm rà. Và tâm lý, ý
21


thức của người dân chưa quen với các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Chương 3
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
3.1.Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu