MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................................................4
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN...................................................................................................................6
1.1. Các khai niệm cơ bản....................................................................................................................6
1.1.1. Khái nhiệm về công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................6
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất................................................................................................6
1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................................9
1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất.............................................................................10
1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất..................................................................11
1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................................12
1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất...............................................................14
1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................................................15
1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................17
1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất................17
1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.........................................17
1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................18
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN..........................................................................................................22
2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng...................................................................22
Chủ thể trong nước.......................................................................................................................22
Tổ chức kinh tế..................................................................................................................................22
Cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư......................................................................................................23
Chủ thể có yếu tố nước ngoài............................................................................................................23
2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất..............................................23
2.2.1. Điều kiện về hình thức.........................................................................................................23
2.2.2. Điều kiện về chủ thể............................................................................................................24
Tổ chức kinh tế:.................................................................................................................................24
Cá nhân:............................................................................................................................................24

1

3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực hiện dự án, quy hoạch của các chủ đầu tư...............................43
3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân..............................43

2


3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ làm công tác công chứng,
xét xử.............................................................................................................................................44
KẾT LUẬN...............................................................................................................................................46
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................................48
Giáo trình, sách tham khảo:...............................................................................................................49

3


LỜI NÓI ĐẦU
Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các ngành
kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của
môi trường sống… Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”, con người luôn
mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần
phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ
thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển
quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của
người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai
vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra
sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp
và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa
đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa đáp

thành 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2. Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Chương 3. Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt
động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân ở huyện Cao Lãnh.

5


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Các khai niệm cơ bản
1.1.1. Khái nhiệm về công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được giao kết theo quy định của pháp luật bao gồm xác
thực về thời gian, địa điểm, chủ thể,…
1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đóng vai trò quan trong mọi
mặt của đời sống và sản xuất.
Quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự
nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ khai thác tính năng sử dụng của đất
mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Để có thể tồn tại từ xưa con người đã
biết khai thác và sử dụng đất gắn liền với việc trồng trọt, chăn nuôi. Nhằm thỏa mãn
những nhu cầu vật chất và tinh thần, ngày nay con người đã thông qua hành vi sử dụng
đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất chẳng hạn:
+ Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đất đai
được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu, đặc biệt nước ta

của Nhà nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với
tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người
nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa
vụ đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để
người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp
pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Chế định quyền sử dụng đất được xem như là
một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và nó gắn liền với chế độ sơ
hữu toàn dân, được thể hiện cụ thể ở các văn bản pháp luật:
Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước vừa là đại
diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Người đang sử dụng đất cảm thấy
“đột ngột” vì mình không phải là chủ sở hữu chủ thửa đất nhưng thực tế họ chẳng mất
gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của
mình.
7


Năm 1987 Luật Đất đai đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của
hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các
nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ
chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Luật Đất đai 1987 đã quy định cụ
thể nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này chế định về
quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở
hữu toàn dân. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy
nhiên Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức
tạo nên lực cản cho sự chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển
kinh tế của đất nước. Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạnchế, nên đã
không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Trong giai đoạn từ năm
1980 đến năm 1987, việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở giai

+ Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là
quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ không hoàn
toàn độc lập thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ quyết định được một số vấn đề
cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu
đối với đất giao.
Tóm lại: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất
một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho
người khác.
1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa
các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử
dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu
tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp
9


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái
niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán,
chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp
sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định,
theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao
đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển

nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến
hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ
sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công
khai, minh bạch.
1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Khẳng định đất có thể tham gia giao dịch dân sự.
- Tạo nguồn thu lớn đóng góp vào Ngân sách Nhà nước thông qua việc thu lệ
phí trước bạ khi chuyển nhương quyền sử dụng đất.
- Nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất, góp phần làm ổn định kinh
tế, xã hội.
- Tạo điều kiện thực hiện chính sách sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu
quả kinh tế cao (do cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
chuyển từ người không còn nhu cầu sử dụng đất sang người có nhu cầu sử dụng đất),
làm hạn chế tình trạng bỏ hoang đất đai, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất
nước.
- Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản,
nâng cao giá trị của đất.
- Thể hiện sự quan tâm kịp thời và sự chỉ đạo đúng đắn của Đảng và Nhà
nước trong việc mở rộng quyền của người sử dụng đất nói chung, cũng như việc điều
chỉnh mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trong xã hội nói riêng.

11


1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển
nhượng đất đai khác.
* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất:

* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức
hợp đồng mua bán tài sản:
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật
dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua
hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên
có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại,
bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua
bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng
của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc
quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối
tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên
chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà
Nhà nước là người đại diện.
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng
việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người
khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi
chuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định
theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài
sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và
thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng
mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản,
thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có
hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
13


14


Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà
nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa
quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận
quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về
thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù
hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.
1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” . Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho
người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc
cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có
căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người
sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi
của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp
hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các
phương diện như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước
cho người sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được
nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất ;
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của
người sử dụng đất ;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được
thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật ;

chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết
định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm
mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào
16


địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao
đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín
năm.
1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có
công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng
không trái với quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ
gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và
ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của
nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên
hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có quyền như sau:

người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất
chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời
tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp
tục chuyển nhượng cho người khác.
1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có các quyền sau:
18


1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên
quan đến quyền sử dụng đất;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng
như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền
sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ
của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó
Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử

nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ
phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng
cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về
quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất,
thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn
chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở
Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai.
Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có
biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi
phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên
20


chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền
hạn mà pháp luật cho phép.

21


CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN
2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng
Theo quy định của pháp luật: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp
quy định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tuy nhiên không phải quyền

 Chủ thể có yếu tố nước ngoài
- Đất do Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian .
2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.2.1. Điều kiện về hình thức
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp. Pháp luật đã có những quy định
về hình thức của hợp đồng cụ thể như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
Những thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng phải phù hợp với quy định của
pháp luật dân sự và đất đai
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ
gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự thống nhất và
ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Với quy định này
nhằm tránh tình trạng, một trong số các thành viên chưa đủ năng lực hành vi tham gia
giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho hợp đồng bị vô hiệu,
đồng thời bảo vệ quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình có quyền
tham gia định đoạt tài sản của mình.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của nhóm
người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên
hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự.
23


2.2.2. Điều kiện về chủ thể
Theo quy định tại Điều 9 của Luật đất đai năm 2003 chủ thể hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
 Tổ chức kinh tế:
Là các doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo luật Doanh nghiệp năm

giao dịch dân sự khác phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Theo đó khi xác
lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng
ý.
Người từ đủ mười tám tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ trường
hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của
pháp luật dân sự. Từ đó cho thấy người có đủ năng lực hành vi dân sự, mới được tự
mình xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Hộ gia đình:
Mặc dù pháp luật ghi nhận hộ gia đình là chủ thể có quyền tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải hộ gia đình nào cũng được
tham gia giao dịch này theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005: “Hộ gia đình mà
các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung
trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác
do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này“
Theo đó hộ gia đình muốn trở thành chủ thể có thể tham gia giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Các thành viên có tài sản chung: Tài sản chung của hộ gia đình là tài sản do
các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế
chung hoặc các tài sản giữa các thành viên thỏa thuận là tài sản chung.
- Các thành viên phải cùng hoạt động kinh tế chung.
Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thông qua đại diện là chủ hộ. Người đại
diện tham gia các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ, làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của hộ gia đình. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản có giá trị lớn
của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự (từ đủ mười
lăm tuổi trở lên) trong gia đình đồng ý.
Hiện nay pháp luật chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác
25