MỤC LỤC
MỤC LỤC..............................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................................2
1.1. Lý do thực hiện:......................................................................................................2
Đất đai là điều kiện không thể thiếu được cho mọi hoạt động sống trên trái đất. Đất đai
có khả năng vô hạn về thời gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định
về vị trí. Đất đai cần được sử dụng hiệu quả và phải quản lý một cách chặt chẽ cả
về số lượng lẫn chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ các thông tin về đất đai để nghiên
cứu, đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng một cách hiệu quả và tối ưu
nhất.................................................................................................................................2
Việc sử dụng đất đai sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao nhất nhưng phải bảo vệ môi
trường đang là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta quan tâm. Để quản lý tốt nguồn tài
nguyên thiên nhiên quý giá ấy Đảng và Nhà nước không ngừng đưa ra những chính sách
pháp luật phù hợp với từng thời kỳ lịch sử khác nhau.....................................................2
1.2. Mục tiêu của đợt thực tập........................................................................................2
1.3. Đối tượng và phạm vi thực tập:.............................................................................3
1.4. Nội dung công việc trong quá trình thực tập:........................................................3
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN..........................................................................................................3
2.1. Cơ sở pháp lý:...........................................................................................................3
2.2. Cơ sở thực tiển:......................................................................................................4
3. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN......................................5
3.1. Giới thiệu chung về địa bàn thực tập......................................................................5
3.2. Phương pháp sử dụng để thực hiện công việc trong quá trình thực tập:...............7
3.3. Nội dung thực hiện................................................................................................8
4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC..............................................................................................16
4.1. Báo cáo thực tập tốt nghiệp....................................................................................16
4.2. Các loại bản đồ sử dụng trong quá trình thực tập.................................................18
4.3. Các loại hồ sơ, bảng biểu, số liệu thống kê.........................................................18
4.4. Các loại sổ..............................................................................................................18
5. NHẬT KÝ THỰC TẬP.................................................................................................19
6. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ........................................................................................20

gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Đây là thực trạng chung của các
địa phương nói chung trong cả nước và trên địa bàn phường Xuân Hòa nói riêng.
Từ thực trạng trên để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, phát huy được những ưu điểm, hạn chế được những nhược điểm, khắc
phục những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về đất đai,được sự đồng ý của
Khoa Quản lý Đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ
Chí Minh, em đã tiến hành lựa chọn nội dung thực tập: “Thực trạng công tác
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai”.
1.2. Mục tiêu của đợt thực tập

Vận dụng lý tuyết đã học vào thực tiển nhằm tích lũy kinh nghiệm
nâng cao trình độ hiểu biết, để đáp ứng được cho công việc.
-

Nắm được quy trình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn phường Xuân

Hòa.
Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường
Xuân Hòa để tìm ra những yếu tố gây ảnh hưởng đối với công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
2


Điều tra thu thập tình hình tự nhiên – kinh tế xã hội gây áp lực đối với
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng quyển sử dụng đất trên địa bàn
phường Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai. Từ đó rút ra những thuận lợi
khó khăn, vướng mắc trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đề xuất
hướng giải quyết hoàn thiện hơn.


-

Luật Dân sự năm 2005.

Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
3


Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường hướng dẫn một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai;
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày
21/10/2009 về việc quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi Trường về việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính
Thông tư 20/2010/TT –BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN
3.1. Giới thiệu chung về địa bàn thực tập

3.1.1. Điều kiện tự nhiên
A. Vị trí địa lý
- Phường Xuân Hòa được thành lập theo Nghị định số 97/2003/NĐ-CP ngày
21/08/2003 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01 tháng 01 năm
2004. Phường Xuân Hòa là một trong những phường trung tâm của thị xã Long
Khánh, có đường quốc lộ 1A chạy qua, đây không những là tuyền giao thông quan
trọng đối với Xuân Hòa cũng như đối với thị xã Long Khánh mà còn là tuyến giao
thông huyết mạch của cả nước giúp cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với
nhiều địa phương khác thuận lợi.
- Phường Xuân Hòa cách thành phố Biên Hòa 55 km theo Quốc lộ 1A về
hướng Đông. Diện tích tự nhiên của phường Xuân Hòa là 314,6 ha
- Phường Xuân Hòa có 05 khu phố và 52 tổ dân phố. Tứ cận của phường
giáp với các đơn vị hành chính sau:
+ Phía Bắc giáp phường Xuân An, phường Xuân Bình.
+ Phía Nam giáp phường Phú Bình.
+ Phía Đông giáp xã Bảo Trâm và huyện Xuân Lộc.
+ Phía Tây giáp phường Xuân Bình.
B. Địa hình
- Phường Xuân Hòa có địa hình tương đối bằng phẳng cộng với việc kiến tạo
nền địa chất tốt nên rất thuận lợi trong việc bố trí các khu dân cư và phát triển hệ
thống cơ sờ hạ tầng.
C. Khí hậu – Thủy văn
1. Khí hậu
- Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, với 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và
mùa khô. Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 11, mùa khô bắt đầu từ
tháng 12 và kết thúc vào tháng 4 năm sau, tuy nhiên có năm cũng có sự biến động
một vài tuần giữa 2 mùa. Đặc trưng khi hậu như sau:

- Ngành thương mại – dịch vụ chiếm tỷ trọng 52,39% trong cơ cấu kinh tế
cũa phường. Phương thức kinh doanh tuy đa dạng nhưng vẫn là hình thức kinh
doanh cố định nhỏ lẽ, một số mặt hàng kinh doanh theo kiểu nhà phố.
- Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đạt tỷ trọng 42,42% trong cơ cấu
kinh tế của phường. Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp bình quân
hàng năm trên 29%. Năm 2013 có trên 43 cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp, ước
tính giá trị sản xuất là 52,3 tỷ đồng.
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu kinh tế của phường Xuân Hòa năm 2013

3.1.3. Điều kiện xã hội
1. Dân số – Lao động
6


- Phường có tổng số 8.871 nhân khẩu với 1.882 hộ. Tỷ lệ gia tăng tự nhiên
giảm từ 1.3% ( năm 2011 ) xuống còn 1.13% ( năm 2012 ) và đạt 1.0 % năm 2013.
- Tổng số lao động trong độ tuổi là 4.720 người, chiếm 53,21% tồng dân số.
2. Dân tộc – Tôn giáo
- Về thành phần dân tộc, trên địa phường có 05 dân tộc như: Kinh, Hoa,
Khơme, Chơro, Nùng. Trong đó người Kinh chiếm đa số ; kế đến là người Hoa
- Về tôn giáo, thì phật giáo và thiên chúa giáo chiếm phần lớn, trong đó phật
giáo chiếm 31,2%, thiên chúa giáo chiếm 27,3%, ngoài ra còn có các tôn giáo khác
như : Tin lành, Hồi giáo, Cao đài, Hòa hảo,..
C. Cơ sở hạ tầng
- Diện tích giao thông của phường là 15,83 ha chiếm 7,23% tổng diện tích tự
nhiên của phường. Bao gồm: đường 21 tháng 4, đường Cách Mang Tháng Tám,
đường Nguyễn Trãi,….và với 25 con hẻm chính cùng các hẻm phụ khác.
- Hiện nay trên địa bàn có 4/5 khu phố đã có trụ sở làm việc và tổ chức hội
họp, sinh hoạt văn nghệ.
- Về cơ sơ y tế, phường đã đầu tư xây dựng mới tạo điều kiện cho việc chăm

- Phương pháp kế thừa: kế thừa những số liệu, tài liệu sẵn có ở địa
phương.
3.3. Nội dung thực hiện

3.3.1. Quy trình, trình tự thủ tục thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
Sơ đồ: Quy trinh chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181/2004/TT –
BTNMT
Người sử dụng
đất ( 1 )

UBND xã,
phường nơi có
đất ( 2 )

Cơ quan thuế

Kho bạc

Bộ phận tiếp
nhận và trả kết
quả ( 3 )

VPĐK QSDĐ
(4)

Chiều đi của hồ sơ
Chiều về của hồ sơ
( 1 ) Trách nhiệm của người sử dụng đất:
-Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường nơi có đất nếu chuyển nhượng tại xã
phường

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai (nếu có) 01 bản chính, 02
bản photo (bản photo công chứng dùng cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ).
- Bản vẽ (nếu giấy chứng nhận QSDĐ không có hình thể thửa đất) 02 bản
chính.
- Văn bản ủy quyền (nếu có) 01 bản chính.
- Tờ khai thuế ( tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân ).
Quy trình thực hiện :
Hộ gia đình,
cá nhân

Văn phòng
UBND thị xã
Long Khánh

Bộ phận tiếp
nhận trả kết quả
xã, phường nơi
có đất

Bộ phận tiếp
nhận trả kết
quả thị xã

Phòng TN -MT

Văn phòng
đăng ký
QSDĐ


nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
để trao cho người được cấp giấy

10


Sơ đồ: Trình tự thủ tục chuyển nhượng có cấp đổi giấy chứng nhận
QSDĐ tại địa phương
Hộ gia đình,
cá nhân

Bộ phận tiếp
nhận và trả kết
quả xã, phường
nơi có đất

Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả thị
xã

Hướng dẫn và tiếp nhận
hồ sơ, kiễm tra tính đầy
đủ của hồ sơ

Tiếp nhận và luân
chuyển hồ sơ

Văn phòng
đăng ký quyền
sử dụng đất

kết quả xã,
phường nơi có
đất

Hướng dẫn và tiếp
nhận hồ sơ, kiễm tra
tính đấy đủ của hồ sơ

Văn phòng
đăng ký quyền
sử dụng đất

Kiểm trả tính hợp
pháp, kiểm tra thực
địa, chỉnh lý trên
giấy chứng nhận
QSDĐ và trả kết quả

Chi cục thuế

Kiểm tra hồ sơ và
lập thông báo về
nghĩa cụ tài chính

1.3.2 Nội dung thực tập
Trong thời gian thực tập 12 tuần (từ ngày 17/3/2014 đến 07/6/2014) em được
các cán bộ địa chính phường Xuân Hòa hướng dẫn cho công tác nội nghiệp tại địa
bàn phường. Công việc chủ yếu là tiếp nhận hồ sơ trong đó phần lớn là hồ sơ
chuyển nhượng, phân loại hồ sơ đủ điều kiện và hồ sơ không đủ điều kiện… Sau
đây em xin giới thiệu về công tác đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền

Giấy tờ về QSDĐ và QSHTS gắn liền với đất( 02 bản photo công
chứng dung cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ)
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất .Bản vẽ sơ dồ nhà ở, đất ở hoặc công trình xây
dựng (02 bản chính )
-

Tờ khai lệ phí trước bạ(02 bản chính)

Giấy tờ chứng minh miễn giảm thuấ (nếu có) (02 bản photo có công
chứng dung cho việc chuyển thuế và lưu trữ hồ sơ)
-

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)

-

Văn bản ủy quyền (nếu có) ( 01 bản phô tô có công chứng)

Đối với trường hợp đăng ký biến động về QSDĐ do đổi tên, giảm
diện tích đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyến,thay đổi về nghĩa tài
chính
Căn cứ thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ
Tài nguyên Môi trường )
Thời gian thực hiện không quá 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ
hợp lệ
13


Thủ tục người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại UBND xã,
phường nơi có đất gồm có :

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Bản sao: sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản
Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có).
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất
đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận tại xã, phường
Căn cứ Điều 14, Nghị định 88/2009/NĐ ngày 19/10/2009 của
Chính phủ
1.

Thời gian thực hiện:

Thời gian không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Trong
đó:
14


-

UBND phường, xã: 03 ngày

-

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất : 17 ngày


nhận ) ( 02 bản chính)
- Các giấy tờ liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ trước đây ( nếu có) ( 02
bản photo )

Đối với trường hợp tách thửa,hợp thửa đối với thửa đất
( Căn cứ Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính
phủ)
hợp lệ.

Thời gian thực hiện không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ

Thủ tục người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ tại UBNd xã, Phường
nơi co đất gồm có:
-

Đơn xin tách thửa ( hợp thửa) (01 bản chính)

-

Giấy CNQSDĐ (01 bản chính)

-

Bản vẽ (mỗi thửa 01 bản chính)

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Diều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
15



4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
4.1. Báo cáo thực tập tốt nghiệp

Trong 12 tuần (17/3/2014- 07/6/2014) được thực tập tại UBND phường
Xuân Hòa thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai em đã đạt được những kết quả
như sau:

16


Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trong quí I năm 2014
Đơn vị tính: hồ sơ
Hồ sơ tồn và
nhận mới
117

Hồ sơ đã được giải quyết

Hồ sơ chưa giải quyết

Số hồ sơ

Tỷ lệ (%)

Số hồ sơ

Tỷ lệ (%)

96


- Số lượng hồ sơ trễ hẹn từ VPĐK vẫn còn, có những trường hợp quá
lâu, nên đôi khi gặp phải sự phàn nàn từ phía người dân. Sở dĩ có trường hợp
này xảy ra vì những nguyên nhân sau:
- Đội ngũ nhân viên VPĐK còn trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều nhưng
khối lượng công việc nhiều làm ảnh hưởng đến thời gian thẩm tra, chuyển
thông tin nghĩa vụ tài chính và trả kết quả.

Cán bộ địa chính xã, phường phải kiêm nhiệm nhiều công tác
khác làm ảnh hưởng đến việc theo dõi hồ sơ trể hạn,chưa phản ánh kịp thời

17


4.2. Các loại bản đồ sử dụng trong quá trình thực tập

Bản đồ địa chính chính quy lập năm 2002 theo hệ tọa độ VN - 2000
gồm có: 20 tờ, bao gồm 2298 thửa đất với tổng diện tích là 314,6 ha.
Trong đó:
- Tỷ lệ 1/1000 có 5 tờ, bao gồm 563 thửa đất với diện tích là 98,4 ha.
- Tỷ lệ 1/2000 có 8 tờ, bao gồm 921 thửa đất với diện tích là 115,8 ha.
- Tỷ lệ 1/5000 có 7 tờ, bao gồm 814 thửa đất với diện tích là 100,4 ha.
Các bản loại đồ địa chính đều có chất lượng tốt, có độ chính xác cao,
được sử dụng từ khi tiếp nhận cho đến nay.
Hiện nay đa số các bản đồ điều được lưu trữ trên máy vi tính nên luôn
được cập nhật, chỉnh lý kịp thời khi có biến động đất đai hợp pháp.
4.3. Các loại hồ sơ, bảng biểu, số liệu thống kê

- Biên bản xác định ranh giới hành chính.
- Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong
phòng.

Tuần 1, 2:
Đến UBND phường Xuân
từ 17/3/2014 Hòa
gặp
CT.UBND
- 29/3/2014
phường và cán bộ ĐC gửi
thông báo về việc đề nghị
tiếp nhận sinh viên thực
tập.

2

Tìm hiểu các quy định về thủ Ghi chép thông
Tuần 3,4,5,6: tục hành chính , văn bản tin vào nhật ký
từ 31/3/2014 pháp luật liên quan đến việc thực tập.
chuyển nhượng QSDĐ
- 25/4/2014

3

Học hỏi cách tiếp nhận hồ
sơ, xem xét, kiểm tra, xác
nhận và luân chuyển hồ sơ
lên bộ phận tiếp nhận trả kết
quả thị xã tiếp nhận hồ sơ
Tuần7,8,9,10 chuyển quyền hoàn thành do
từ 28/5/2014- thị xã giao về trả kết quả cho
người dân .
24/5/2014

thiết ghi vào sổ
tay.

Viết bài thực tập
tốt nghiệp
Kiểm tra hoàn
chỉnh bài tốt
nghiệp

19


6. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
6.1. Kết luận

- Trong các hồ sơ chuyển nhượng trên địa bàn, phần lớn diện tích chuyển
nhượng là đất nông nghiệp chiếm 97,18%; đất ở chiếm 2,82%. Năm 2012 phường có
đến 1,009 trường hợp đăng ký chuyển nhượng, năm 2013 là 1,211 trường hợp.
- Trong số các trường hợp chuyển nhượng đã đăng ký, đối tượng nhận
chuyển nhượng là tổ chức kinh tế thì UBND phường thường không nắm được do
thủ tục hành chính được lập tại VPĐK tỉnh Đồng Nai; hộ gia đình, cá nhân là chủ
yếu. Đa số đối tượng nhận chuyển nhượng là người dân địa phương, chiếm trên
85%; còn khoảng 15% là ở các địa phương khác đến.
- Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phổ biến nhất là đất nông nghiệp để
chuyển nhượng, xin nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để sau đó xin chuyển
mục đích sử dụng đất để cất nhà ở, hoặc sản xuất cầm chừng hay bỏ hoang chờ giá
lên để chuyển nhượng sang tay nhằm hưởng giá trị chênh lệch.
6.2. Kiến nghị

Hiện nay việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi nổi và trong việc chuyển