ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2019

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng My


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH ................................................................ vii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Đặt vấn đề.......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ..................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ....................... 3
1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất ................................................................ 6
1.2. Cơ sở pháp lý................................................................................................ 10
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất ................................................................................................ 10
1.2.2. Các phương pháp định giá đất................................................................... 11
1.3. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam .............................. 21
1.3.1. Định giá đất trên thế giới........................................................................... 21
1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ......................................................................... 23
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ............... 24

đoạn 2016-2018......................................................................................... 44
3.2.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước ............................. 44
3.2.2. Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2015-2017......................................................................... 46
3.2.3. Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chính ở khu vực nghiên
cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 .............. 48
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 ..................................... 55
3.3.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở ................................................. 55
3.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở ... 56


v

3.3.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị ................. 56
3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở ........................................ 57
3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................... 59
3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh..... 59
3.4.2. Giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............... 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 60
1. Kết luận ........................................................................................................... 60
2. Kiến nghị ......................................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 62
PHỤ LỤC

.................................................................................................... 64


vi

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội


vii

Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2016 đến 2018 ...... 47

Bảng 3.8.

Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2016 đến 2018 .... 47

Bảng 3.9.

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1... 48

Bảng 10.

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 2 ...... 49

Bảng 11.

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 3 ...... 50

Bảng 3.12. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 1 trên thị trường với
theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 52
Bảng 3.13. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 2 trên thị trường với
theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 53
Bảng 3.14. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 3 trên thị trường với
theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 54
Bảng 3.15. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................... 58


1

MỞ ĐẦU


qua, huyện Vân Đồn đã triển khai rất nhiều dự án, như: dự án Cảng hàng không
tại xã Đoàn Kết, Khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, đường đấu nối từ Cảng
hàng không đến khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, xây dựng quần thể sân
goft, khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên tại xã Hạ Long, các công
trình công cộng,... do vậy mà thị trường bất động sản rất sôi động.
Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở
nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, mặt khác do giá đất trên thị trường biến
động nhiều nên khó khăn trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư... Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư
khiếu kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự cho phép của Nhà trường, cùng với sự
giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng
và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2016-2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy
định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn.
- Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất
ở tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân và
thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế.
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,
nguyên tắc phân vùng, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai; hệ thống các văn
bản dưới Luật về đất đai về công tác định giá đất tại địa phương.





4

nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất
nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản
có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và
địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2005).

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu
vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ
xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai
cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các
loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn
toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung
cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính


6

cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong
thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định,
nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể
thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số
lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị
đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm
sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên
tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô
thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô

cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này
ngày càng rõ ràng.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá
đất giảm.
+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí
này sẽ cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu,
do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người
đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông
đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị
hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.


8

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường,
đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc
gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn

hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Nguyễn Thế
Huấn và cộng sự, 2009).
- Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi
trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự
nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng
ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của
dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực (Nguyễn Thế Huấn và
cộng sự, 2009).
- Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân
khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị
(Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009).
1.1.2.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế
của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của
nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ
xây dựng, loại hình sử dụng…


10

1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất

Ninh về việc quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012;
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ
ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các
phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng
thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin
thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất.



định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ
lệ phần trăm (%).


13

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối
trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh
kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của
thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định
giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính của thửa
đất cần định giá theo từng
thửa đất so sánh

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

từng

thửa

±

+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với
đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản
so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội
dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1
Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TTBTNMT.
Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất
động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được
xác định theo công thức sau:


15

Giá trị hiện tại của tài

Giá trị xây

chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và
giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế
thu thập được trên thị trường.
Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất
động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài

Giá trị bất
=

động sản so
sánh

−

sản gắn liền với đất
của bất động sản so
sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất động sản
so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

+ Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên
quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công
trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.