BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
____________________

ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
____________________

ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)
Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


thuê tăng cao thì chính sách về giá ngày càng được chú trọng. Vấn đề đặt ra là làm
sao xác định được giá văn phòng cho thuê một cách chính xác nhằm giúp cho
những đơn vị có nhu cầu có thể thuê được văn phòng, giúp doanh nghiệp, ngân
hàng, các công ty địa ốc đầu tư có lợi nhuận, giúp cho các cơ quan của Nhà nước có
thể quản lý tốt thị trường bất động sản. Từ những trăn trở trên, tác giả thực hiện
nghiên cứu phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực
trung tâm thành phố Hồ Chí Minh để đưa ra kết luận và gợi ý chính sách nhằm hoàn
thiện tốt hơn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho
thuê nói riêng. Luận văn thực hiện trên cơ sở lý thuyết Vị thế - Chất lượng và lý
thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - mô hình hedonic. Tác giả xây dựng hàm hồi
quy đa biến với biến phụ thuộc là biến giá văn phòng cho thuê (GT2) được tác giả
xử lý thông qua công cụ Stata 11. Các biến độc lập được đưa vào hàm hồi quy đó
là: Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Khoảng cách từ
văn phòng cho thuê tới trục đường giao thông chính; Vị trí của văn phòng cho thuê;
Diện tích sàn thuê; Tuổi đời của tòa nhà văn phòng; Vệ sinh, môi trường; An ninh;
Phản ứng của ban quản lý; Cảnh quan; Viễn thông; Hệ thống thang máy; Hệ thống
điện; Thời hạn cho thuê; Tổng diện tích sàn cho thuê; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Mật
độ giao thông; Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng. Kết quả phân tích có 8
yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Trong đó yếu tố thời hạn cho thuê là
yếu tố ảnh hưởng khá mạnh đến giá văn phòng cho thuê, tiếp theo là các yếu tố:
Tuổi đời của tòa nhà văn phòng; Mật độ giao thông; Khoảng cách từ văn phòng cho
thuê đến trung tâm thành phố; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Cảnh quan xung quanh tòa
nhà; Diện tích sàn thuê. Mức độ giải thích sự biến động giá văn phòng cho thuê của
8 biến này là 87.18% và các kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy đều được đảm
bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả định quan trọng nào.


iii

Kết quả của nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu



v

2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê .............................................5
2.1.1.1 Văn phòng cho thuê ...........................................................................5
2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê ............................................................5
2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng .......................................................7
2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU .............7
2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng .....................................................................7
2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic ........................9
2.3 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CÓ LIÊN QUAN ............11
2.3.1. Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới ...............................................11
2.3.2. Các nghiên cứu thực nghiệm ở Việt Nam ...............................................19
2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC
NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM ..............................................................................30
TÓM TẮT CHƯƠNG II ............................................................................................33
CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................35
3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ............................................................................35
3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................................................................36
3.2.1 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp ..........................................36
3.2.2 Phương pháp thống kê mô tả ...................................................................36
3.2.3 Phương pháp định lượng .........................................................................37
3.3 CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU .....................................................................42
3.4 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................................43
3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................................................................45
3.5.1 Dữ liệu sơ cấp ..........................................................................................45
3.5.2 Dữ liệu thứ cấp.........................................................................................46
TÓM TẮT CHƯƠNG III ...........................................................................................47
CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..............................................................48


vii

Phụ lục 1. Phiếu khảo sát
Phụ lục 2. Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 1
Phụ lục 3.
Kết quả hồi quy biến KC2
Kết quả hồi quy biến VS1
Phụ lục 4.
Kết quả hồi quy biến AN1
Kết quả hồi quy biến AN2
Phụ lục 5.
Kết quả hồi quy biến PU1
Kết quả hồi quy biến PU2
Phụ lục 6.
Kết quả hồi quy biến CQ1
Kết quả hồi quy biến VT1
Phụ lục 7.
Kết quả hồi quy biến TM1
Kết quả hồi quy biến D1
Phụ lục 8.
Kết quả hồi quy biến D2
Kết quả hồi quy biến TDT
Phụ lục 9.
Kết quả hồi quy biến VS2
Kết quả hồi quy biến VT2


viii


Bảng tổng hợp các mô hình về các nghiên cứu liên quan

26

Bảng 3.1

Mô tả các biến độc lập

44

Bảng 3.2

Thống kê số mẫu thực hiện khảo sát

45

Bảng 4.1

Kết quả thống kê mô tả biến

48

Bảng 4.2

Kết quả phân tích hồi quy của mô hình 1

53

Bảng 4.3
Bảng 4.4


Kết quả hồi quy biến KC2
Kết quả hồi quy biến VS1
Kết quả hồi quy biến AN1
Kết quả hồi quy biến AN2
Kết quả hồi quy biến PU1
Kết quả hồi quy biến PU2
Kết quả hồi quy biến CQ1
Kết quả hồi quy biến VT1
Kết quả hồi quy biến TM1
Kết quả hồi quy biến D1


x

Phụ lục 8

Phụ lục 9

Phụ lục 10

Kết quả hồi quy biến D2
Kết quả hồi quy biến TDT
Kết quả hồi quy biến VS2
Kết quả hồi quy biến VT2
Kết quả hồi quy biến TM2
Kết quả hồi quy biến DC1

Phụ lục 11


Sơ đồ 3.1
Sơ đồ 3.2

Quy trình nghiên cứu
Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho
thuê

TRANG
35
38


xii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT
AN
AN1

AN2
BĐS

NỘI DUNG
An ninh
Biến giả mức độ an ninh khu vực văn phòng cho thuê (rất tốt = 1,
trung bình = 0)
Biến giả mức độ an ninh khu vực văn phòng cho thuê (tốt = 1,
trung bình = 0)
Bất động sản


Biến giả điều chỉnh giá trên hợp đồng (theo lạm phát = 1, không
điều chỉnh = 0)
Biến giả điều chỉnh giá trên hợp đồng (tỷ lệ ghi trên hợp đồng =
1, không điều chỉnh = 0)


xiii

DTT

Diện tích sàn thuê

DTX

Tổng diện tích bãi đỗ xe

GT2

Giá văn phòng cho thuê hiện tại

HCM

Hồ Chí Minh

KC1

Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố

KC2
MD


Thời hạn cho thuê

TM

Hệ thống thang máy

TM1

Biến giả mức độ hài lòng về thang máy của văn phòng cho thuê
(rất tốt = 1, trung bình = 0)


xiv

TM2

Biến giả mức độ hài lòng về thang máy của văn phòng cho thuê
(tốt = 1, trung bình = 0)

TP

Thành phố

VS

Vệ sinh, môi trường

VT


doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động. Thực tế cho thấy tại TP. HCM, song
hành với sự tăng trưởng kinh tế cao và duy trì trong thời gian dài là sự hình thành
các doanh nghiệp mới tăng lên, hay các công ty đang hoạt động có nhu cầu mở rộng
các lĩnh vực kinh doanh, dịch vụ, sản xuất… điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu sử
dụng diện tích mặt bằng cho thuê. Việc đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê tại
thành phố cũng phát triển mạnh mẽ trong các năm qua nhằm đáp ứng nhu cầu nêu
trên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thông tin về văn phòng cho thuê trên thị trường
vừa thiếu vừa kém minh bạch, nhất là trong việc xác định giá thuê văn phòng dựa
trên các yếu tố nào? và mức độ tác động của chúng lên giá thuê ra sao?... điều này
đang làm cho người có nhu cầu thuê và cho thuê đều lúng túng. Đây cũng là nguyên
nhân quan trọng dẫn đến phân khúc thị trường văn phòng cho thuê phát triển thiếu
tính lành mạnh và bền vững. Ngoài ra, những nghiên cứu thực tiễn về thị trường văn
phòng cho thuê ở TP. HCM nói chung cũng như tại khu vực trung tâm TP. HCM
nói riêng, vẫn còn hạn chế. Vì vậy, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá văn
phòng cho thuê sẽ góp phần nhận thức đầy đủ hơn về mức độ tác động của các yếu
tố lên giá thuê văn phòng tại trung tâm TP. HCM có ý nghĩa trong việc phát triển thị
trường cho thuê văn phòng. Từ nhận thức trên tác giả thực hiện nghiên cứu “Phân
tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm
thành phố Hồ Chí Minh”.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
Luận văn được thực hiện với mục tiêu đánh giá mức độ tác động của các yếu
tố đến giá thuê của các văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM. Từ đó,
đề xuất các khuyến nghị phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP. HCM.


2

1.1.2 Nội dung nghiên cứu
-

-

Phương pháp phân tích tổng hợp trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các
tài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố
trong và ngoài nước từ đó làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các
phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu và
đảm bảo được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra;

-

Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê
sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu.

-

Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến
giá văn phòng cho thuê, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành
hồi quy sau đó kiểm định mô hình. xác định mức độ tác động của từng yếu tố
đến từng biến.


3

1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp.
-

Số liệu sơ cấp do tác giả tự điều tra khảo sát tại khu vực trung tâm thành phố
Hồ Chí Minh, với cở mẫu 200, thời gian khảo sát: quý I năm 2015.



Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố và mức độ tác động đến giá văn phòng cho
thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM như: vị trí, an ninh, môi trường, diện tích
sàn xây dựng, cảnh quan và tiện ích,…


4

1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này đóng góp thêm vào kho tài liệu thông tin tham khảo cho các
nhà quản lý, người thuê và cho thuê về các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho
thuê loại B để đưa ra các quyết định quản lý, cho thuê hay thuê có mức độ chính xác
cao hơn, đồng thời đóng góp vào hệ thống dữ liệu thông tin dành cho các công ty
thẩm định giá và nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP. HCM.
Ngoài ra, đề tài còn là tài liệu tham khảo trong việc xác định các yếu tố tác
động đến giá văn phòng cho thuê trên địa bàn TP. HCM phục vụ cho các nghiên
cứu mở rộng và chuyên sâu.
1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần mục lục, tóm tắt nghiên cứu, danh mục các bảng, sơ đồ và các từ
viết tắt và các phụ lục. Kết cấu của luận văn gồm 5 chương:
Chương I. Phần mở đầu
Chương II. Cơ sở lý luận.
Chương III. Phương pháp nghiên cứu
Chương IV. Kết quả nghiên cứu
Chương V. Kết luận và gợi ý chính sách
TÓM TẮT CHƯƠNG I
Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, đồng thời tóm
lược phương pháp nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng
cho thuê. Từ đó, luận văn xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu
hỏi nghiên cứu. Trong đó, nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ

phòng,… Dựa theo những tiêu chí này thì có thể phân ra làm 3 loại văn phòng như
sau:
 Văn phòng loại A
-

Tổng diện tích từ 20.000m2 trở lên, độ cao của trần là 2,65m, ốp đá.

-

Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m2 trở lên.


6

-

Vị trí nằm ở khu vực trung tâm kinh doanh, có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền
sảnh sang trọng trang bị điều hòa, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt.

-

Dịch vụ công nghệ:
+ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hòa: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25
watt/m2 cho thiết bị, có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động.
+ Thang máy thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thang
máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp. Ít nhất có một thang riêng vận
chuyển hàng hóa.
+ Điện tối thiểu 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn
luôn được bảo trì.
+ Ánh sáng có chất lượng tốt nhất, từ 400 lu-xơ trở lên.


-

Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận tiện, đồng nhất về ký hiệu, độ rộng gần
3m. Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bày trí phù hợp để tận


7

dụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nền
nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao; đường dây điện thoại IDD;
Internet băng thông rộng; WC theo tiêu chuẩn 4 sao.
-

Thang máy có sức chứa 12 - 16 người; tốc độ nhanh, thời gian chờ ngắn, tối
thiếu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng.
 Văn phòng hạng C
Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hơn hạng A và B. Kiến trúc - đơn vị xây

dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được địa phương công nhận. Việc quản lý
thì do công ty trong nước thực hiện.
Văn phòng hạng C có thể được chuyển đổi mục đích từ các loại hình khác như
nhà để ở, kinh doanh,…
2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng
Theo từ điển Wikipedia: Giá cả là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người
bán với nhau nhằm trao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình
thường.
Do đó chúng ta có thể định nghĩa giá cho thuê văn phòng là số tiền được thỏa
thuận giữa người đi thuê và người cho thuê để có được quyền chiếm hữu, sử dụng
BĐS văn phòng. Người cho thuê nhận được một khoản thu nhập từ việc cho thuê

Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn,
số tầng cao, số lượng phòng,…
Lý thuyết vị thế, chất lượng có các hệ quả ứng dụng trong nghiên cứu và phát
triển thị trường BĐS cụ thể như sau:
Khái niệm “vị thế” thay thế cho khái niệm “vị trí” BĐS, “vị thế” là nội dung
văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” làm cho “vị trí” có
một vai trò quyết định trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển BĐS.
Quy luật “đường ngưỡng”, phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế, là
một cách thức hành xử mới hình thành từ các hành vi lựa chọn của các cá nhân
trong xã hội, là hành vi hợp trội (emergent behavior) của các hệ thống kinh tế - xã
hội. Theo lẽ đó, các hành vi theo “đường ngưỡng” là duy lý phân biệt với các hành
vi phi duy lý mang tính “cường điệu thái quá mức chất lượng công trình”. Cơ sở


9

hình thành và phát triển thị trường BĐS là các hành vi lựa chọn vị thế và chất lượng
BĐS được xác định có tính đến các yếu tố duy lý và phi duy lý.
Lý thuyết này đã đưa ra một cách định giá BĐS mới thông qua một hàm hồi
quy dựa vào các biến số cơ bản, trong đó có những biến định lượng đại diện cho
thuộc tính chất lượng và một số biến định tính đại diện cho thuộc tính vị thế.
2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic
Theo Goodman (1998), thuật ngữ hedonic được sử dụng để mô tả “tỷ trọng về
tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần
khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn”. Rosen (1974) định nghĩa
giá thụ hưởng là “giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh tế sẽ biết được
mức giá đó khi quan sát giá của các sản phẩm dị biệt và các đặc điểm cụ thể đi kèm
với chúng”. Rosen (1974), đã đặt ra nền tảng lý thuyết cho việc xác định giá mua,
hoặc giá ẩn của các thuộc tính của một hàng hoá cho nhiều đối tượng người tiêu
dùng khác nhau. Giá mua được xác định là số tiền tối đa mà một người tiêu dùng