CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
I. Bất động sản thế chấp
1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất
mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và
tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên
mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất động sản và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật
quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản khi
và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây :
• Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho
con người.
• Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng ,

toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở
hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài
sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động
sản.
• Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản
vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không
thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường. Như vậy khi
đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn
quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu.
4.Vai trò của bất động sản thế chấp
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể
sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn
cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một hình
thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ
chức.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp
phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi thế chấp
thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường
trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính
xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng)
• Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển tiền tệ là
hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản
nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ
đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường.
• Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của
ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế

nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt
động sản xuất kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
 Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho
nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm.
Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền
còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại.
 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối,
hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên
thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý.
Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo
đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám đốc
quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên.
II. Định giá bất động sản thế chấp
1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.1. Khái niệm
Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác bất
động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những vật thể

điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc
đẩy và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một
lành mạnh hơn. Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác
quản lý thị trường bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động
thông suốt, thể hiện tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó
thúc đẩy ngành định giá nói chung và ngành định giá bất động sản nói riêng
phát triển bền vững.
Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất
động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá
mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước
xuống để kiếm lời. Cho nên định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa
theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực
với thị trường. Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động
sản một cách có hiệu quả.
Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối
với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng. Ngay cả với
thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp định giá
có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá.
Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất
động sản, như trong các tình huống sau:
+ Chuyển giao quyền sở hữu :
• Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
• Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
• Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản để tiến hành
việc trao đổi.
+ Tài chính và tín dụng :
• Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố.
• Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài sản
của bạn.
+ Cho thuê theo hợp đồng :

cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc về giá bồi hoàn.
Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống còn
đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động
sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số
các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là đánh giá giá
trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được
yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ
thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản
Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản
 Yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất
 Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay
loại hình bất động sản
 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo
mó tóp hậu.
 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo
liên quan
 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp với thị
hiếu hay không
 Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất động sản
lân cận và các vùng lân cận
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử
dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì
sẽ làm tăng giá bất động sản
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý
nơi bất động sản tọa lạc, hướng của bất động sản

- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: loại hình bất động sản có được
thị trường quan tâm hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản
Các yếu tố chung bên ngoài:
 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản
- Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản
 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
- Tình trạng cung – cầu bất động sản trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu
vực
- Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc...
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thi trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng
 Các yếu tố về xã hội
- Mật độ dân số
- Đặc điểm khu dân cư
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực