ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

LÊ TRUNG THÀNH
(Màu m58, 4 quyen, 80 trang)

“ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG HỢP
LÝ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN YÊN VIÊN,
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số
: 60 44 80

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội – Năm 2013


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
1

DS-KHHGĐ

Dân số-kế hoạch hóa gia đình

2

TDTT


Uỷ ban nhân dân.

8

DNTN

Doanh nghiệp tư nhân

KT-XH

Kinhh tế - xã hội

QHĐT

Quy hoạch đô thị

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

TNXP

Thanh niên xung phong

4


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Chỉ tiêu đất khu dân dụng ......................................................................... 25

Hình 13: Biểu cơ cấu các loại đất sau định hướng quy hoạch đến năm 2030 .......... 81

6


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .......................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 3
5. Ý nghĩa của luận văn .......................................................................................... 3
6. Cấu trúc của luận văn ........................................................................................ 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ ........... 4
1.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị ............................................................................ 4
1.1.1 Khái niệm về đô thị ......................................................................................... 4
1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị ........................... 6
1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị..................................................................................... 6
1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng
đất đô thị ................................................................................................................. 7
1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị ................................................................... 8
1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa .................................... 11
1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị .............................................................................. 11
1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị ...................................................... 12
1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ chức
sử dụng hợp lý đất đô thị....................................................................................... 14
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung ......................................................... 14
1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai ...................................................... 14
1.3.1.2 Đối tượng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất ................................. 16
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị ...................................................................... 16

3.1.2 Phương hướng chung.................................................................................... 57
3.1.3 Một số chỉ tiêu chính đến năm 2015 ............................................................. 57
3.1.3.1 Về phát triển kinh tế ................................................................................... 57
3.1.3.2 Về xã hội ..................................................................................................... 58
3.1.4 Nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu .................................................................... 58
3.1.4.1 Phát triển kinh tế ........................................................................................ 58
3.1.4.2 Xây dựng cơ bản ......................................................................................... 59
3.1.4.3 Lĩnh vực văn hóa - xã hội ........................................................................... 60
3.1.4.4 Công tác chính sách xã hội ........................................................................ 61
3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2011 - 2030. ..................................................... 62
3.2.1. Vài nét về vị trí địa lý, kinh tế xã hội, cơ cấu tổ chức của Huyện Lâm ..... 62
3.2.2 Sự ảnh hưởng của vị trí địa lý đối với thị trấn Yên Viên trong Quy hoạch
sử dụng đất huyện Gia Lâm .................................................................................. 64
3.2.3 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2030 ...................................................... 66
3.2.3.1 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2020 ...................................................... 66
3.2.3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2030 ................................................... 68
3.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên. ............ 73
3.4 Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp
ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa phương. 75
3.4.1 Điều chỉnh địa giới hành chính, quy mô dự án............................................ 75
3.4.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý ................................................ 76
3.4.3 So sánh cơ cấu các loại đất sau khi quy hoạch mở rộng ............................. 79
3.4.4 Ý nghĩa thực tiễn: .......................................................................................... 83
3.5 Các giải pháp thực hiện phương án đề xuất ................................................... 84
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 89

khăn trong việc định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội, quản lý đất đai
cũng như quản lý hành chính tại địa phương.

1


Đã hơn 50 năm từ khi thị trấn Yên Viên được Chính phủ quyết định thành
lập, nhưng bộ mặt thị trấn gần như không thay đổi, điều kiện kinh tế - xã hội bị kìm
hãm, kém phát triển, trong khi các đơn vị lân cận như Phường Đông Ngàn- Từ Sơn
thuộc tỉnh Bắc Ninh được thành lập cùng quyết định của Chính Phủ, Phường Đức
Giang - quận Long Biên- Hà Nội được thành lập sau thị trấn Yên Viên hơn 10 năm.
Nay các đơn vị này đã “ thay da đổi thịt”, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển vượt
bậc, đời sống nhân dân được không ngừng được nâng cao. Thị trấn Yên Viên đứng
trước nguy cơ tụt hậu về nhiều mặt so với các đơn vị xã, phường trong khu vực.
Từ thực trạng những bất cập trên, là người con lớn lên trên mảnh đất Yên
Viên giàu truyền thống, học viên chọn đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Làm rõ thực trạng sử dụng đất và đánh giá sự hợp lý của hiện trạng sử dụng
đất đai thị trấn Yên Viên đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
- Đề xuất một số định hướng sử dụng hợp lý đất đai và phát triển quỹ đất của
thị trấn Yên Viên.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

- Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên
cứu.
- Làm rõ tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Yên
Viên năm 2012 và biến động sử dụng đất đai của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012

hoạch và định hướng sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên.
6. CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị.
Chương 2: Đánh giá thực trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai và định hướng
phát triển quỹ đất thị trấn Yên Viên.

3


CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị
1.1.1 Khái niệm về đô thị
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách lại đưa ra những nhận
định khác nhau về đô thị. Dưới đây là một số định nghĩa về đô thị:
Một đô thị hay khu đô thị là một khu vực có mật độ gia tăng các công trình
kiến trúc do con người xây dựng so với các khu vực xung quanh nó. Các đô thị có
thể là thành phố, thị xã, trung tâm dân cư đông đúc, nhưng thuật từ này thông
thường không mở rộng đến các khu định cư nông thôn như làng, xã, ấp.
Các đô thị được thành lập và phát triển thêm qua quá trình đô thị hóa. Đo đạt
tầm rộng của một đô thị sẽ giúp ích cho việc phân tích mật độ dân số, sự mở rộng
đô thị, và biết được các số liệu về dân số nông thôn và thành thị.
Không như một đô thị, một vùng đô thị không chỉ bao gồm đô thị mà còn
bao gồm các thành phố vệ tinh cộng vùng đất nông thôn nằm xung quanh có liên hệ
về kinh tế xã hội với thành phố đô thị cốt lõi, tiêu biểu là mối quan hệ từ công ăn
việc làm đến việc di chuyển hàng ngày ra vào mà trong đó thành phố đô thị cốt lõi
là thị trường lao động chính. Thật vậy, các đô thị thường kết hợp và phát triển như

5. Đạt được các yêu cầu về hệ thống công trình hạ tầng đô thị (gồm hạ tầng xã
hội và hạ tầng kỹ thuật).
6. Đạt được các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô thị.
Tại Việt Nam hiện có 6 loại đô thị: loại đặc biệt và loại I, loại II đến loại V.
Khái niệm về khu đô thị và hạ tầng kỹ thuật, xã hội đô thị:
+ Khu đô thị: Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng
của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các
đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho
bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung cho toàn đô thị hoặc
cấp vùng.
Cấu trúc của khu đô thị và đô thị là gồm hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã
hội đô thị.
+ Hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm các công trình sau:

5


- Hệ thống giao thông;
- Hệ thống cung cấp năng lượng;
- Hệ thống chiếu sáng công cộng;
- Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước;
- Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường;
- Hệ thống nghĩa trang;
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
+ Hạ tầng xã hội đô thị gồm các mục sau:
- Các công trình nhà ở;
- Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục thể
thao,thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác;
- Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước;
- Các công trình cơ quan hành chính đô thị;

đai đô thị. Chúng vừa là nguồn cung cấp nước sinh hoạt, nước tưới vừa là nơi tiêu
thụ nước khi có úng ngập.
Thảm thực vật tự nhiên: Thảm thực vật tự nhiên là một yếu tố môi trường có
vai trò rất quan trọng. Thảm thực vật bao gồm các vùng rừng nguyên sinh, rừng đầu
nguồn, rừng sản xuất, đồng cỏ...Thảm thực vật tự nhiên là yếu tố điều tiết khí hậu,
chế độ nước của sông suối, chế độ nhiệt, độ ẩm trong đất, chế độ nước ngầm. Thảm
thực vật tạo nên cảnh quan thiên nhiên đẹp, làm nơi du lịch, nghỉ mát. Thảm thực
vật có ý nghĩa quan trọng trong việc quy hoạch vùng đô thị.
- Yếu tố không gian: Mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đất
đai cũng như điều kiện không gian để hoạt động. Mặt bằng không gian và vị trí của
đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong việc sử dụng đất các công trình công nghiệp,
thương mại, dịch vụ và phục vụ cho mục đích ở. Mặt bằng đất đai còn là yếu tố
quan trọng cho việc quy hoạch, phát triển các khu đô thị mới.
- Các yếu tố kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như dân số và lao động; cơ
cấu các ngành kinh tế; mức độ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển từng ngành; hiện

7


trạng cơ sở hạ tầng; trình độ khoa học công nghệ; trình độ quản lý và tổ chức sản
xuất của nông dân và chế độ chính trị xã hội ( các chính sách về đất đai, chính sách
môi trường, các yêu cầu về an ninh quốc phòng...)
Yếu tố kinh tế xã hội thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất.
Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định tiềm năng và mức độ thích hợp
của đất đai đối với các mục đích sử dụng. Còn việc sử dụng đất như thế nào được
quyết định bởi con người và các điều kiện kinh tế xã hội hiện có.
1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị
Đô thị hoá theo hàm nghĩa chung nhất là quá trình phát triển kinh tế - xã hội
song song với quá trình công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công nghệ, tập
trung dân số và sức lao động phân tán của nông thôn và hoạt động phi nông nghiệp

Đô thị hoá là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp. Dưới góc độ nhìn nhận
về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao
động trong dân cư. Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hoá là sự
thay đổi cơ cấu thành phần kinh tế xã hội và lực lượng sản xuất, thể hiện qua sự
biến đổi và chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác.
Quá trình đô thị hoá không chỉ là sự phát triển về quy mô, số lượng, nâng cao
vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần
tụ đô thị mà còn gắn với sự biến đổi sâu sắc về các mặt kinh tế, xã hội của đô thị
trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và
các hoạt động dịch vụ công cộng,..Quá trình này gắn liền với sự thay đổi cơ cấu và
mục đích sử dụng đất.
Quá trình đô thị hoá ở nước ta hiện nay có những đặc điểm chủ yếu sau :
- Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn với công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Công nghiệp hoá là động lực của đô thị hoá, đô thị hoá là
điều kiện để gia tăng nhịp độ và hiệu quả của đô thị hoá. Tại các đô thị, nhất là các
đô thị lớn, hàng loạt các khu công nghiệp tập trung, các khu đô thị mới, đường cao
tốc, khu liên hợp thể thao, khu vui chơi giải trí,… xuất hiện ngày càng nhiều. Quá
trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông
nghiệp được đẩy mạnh.

9


- Đô thị hoá dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và chuyển đổi sang các
mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích đất nông nghiệp
giảm nhanh chóng, chưa cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của các nghề phi
nông nghiệp và dịch vụ. Sự dôi dư về lao động nông nghiệp trong quá trình đô thị
hoá là vấn đề cần quan tâm giải quyết.
- Công tác quản lý đô thị, nhất là trong lĩnh vực quản lý - sử dụng đất đô thị
còn nhiều bất cập, hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp, việc sử dụng đất đô thị ở

hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách
hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các
phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình
quản lý đất đai.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung :
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng
từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử
dụng. Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị của cấp dưới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây
dựng và phát triển của đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh.
1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa
1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị
Do đặc điểm của quá trình đô thị hoá ở nước ta nói riêng và các nước đang
phát triển nói chung là sự tăng nhanh dân số đô thị không hoàn toàn dựa trên sự
phát triển công nghiệp nên quá trình đô thị hoá và quá trình công nghiệp hoá ở nước
ta mất cân đối. Sự chênh lệch về đời sống giữa nông thôn và thành thị đã thúc đẩy
việc di chuyển dân số từ nông thôn ra thành thị một cách ồ ạt. Hiện tượng bùng nổ
dân số bên cạnh sự phát triển yếu kém của công nghiệp đã đặt ra cho đô thị hàng
loạt các vấn đề cần phải đối mặt: việc làm, nhà ở, giao thông, môi trường đặc biệt là
vấn đề sử dụng hợp lý quỹ đất đô thị hữu hạn cho một khối lượng nhu cầu sử dụng
đất rất lớn hiện nay. Làm sao để với nguồn lực hiện có về đất được sử dụng một
cách có hiệu quả nhất. Mức độ đô thị hoá nước ta năm 2000 là 23,5% nhưng diện

11


tích đất đô thị chỉ chiếm 0,3% vì thế nhu cầu về đất đô thị vượt xa so với lượng



chuyên viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử dụng hợp lí
và bảo vệ các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra năm 1968 tại Pháp do Liên
Hợp Quốc tổ chức. Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ nào đó một cách
hợp lý được xem xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những thuận lợi về vị trí; b/sự
cần thiết thỏa mãn nhu cầu của một nhóm dân cư nào đó; c/ hiệu quả của những kết
quả có thể đưa lại; d/ khả năng duy trì những kết quả này trong một thời gian dài;
e/giá thành của đầu tư; f/ ảnh hưởng của việc sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt
động khác của dân cư. Để sử dụng hợp lý các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều
cần phải có sự phối hợp toàn diện các mặt kinh tế, xã hội, chính trị,...và phụ thuộc
trực tiếp vào nhận thức của xã hội về vấn đề đó một cách cụ thể [11]. Một số nhà
nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa cụ thể về sử dụng hợp lý đất đai: sử dụng hợp lý
đất là sự sử dụng phù hợp với lợi ích của nền kinh tế trong tổng thể, đạt hiệu quả
nhất đối với mục đích đặt ra trong khi vẫn đảm bảo tác động thuận với môi trường
xung quanh và bảo vệ một cách hữu hiệu đất đai trong quá trình khai thác sử dụng
[18].
Trong điều kiện ở nước ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn
chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của
con người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi
trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột.
Tuy nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra
phương án sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi
trường, cụ thể phải đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng
mục tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp,
dịch vụ.
- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời
sống của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội đô thị.

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh

14


thổ, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho mình; xác lập
sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để
tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực,
phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội.
Từ đó thấy rằng quy hoạch sử dụng đất là “ công cụ” quan trọng của người
quản lý và cả người sử dụng đất.
Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định rằng: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật…”.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức,
quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất, với các nguồn tài
nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân
bố quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng theo các
đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nước. Quy hoạch sử dụng đất trước tiên
liên quan đến việc sử dụng đất trong tương lai với 3 hướng tiếp cận khai thác tiềm
năng sử dụng đất.
Hướng 1: cung cấp khuôn khổ cho việc sử dụng đất, tạo tiền đề để xác định
chức năng sử dụng đất cho nông nghiệp, lâm nghiệp, khai thác mỏ, phát triển đô
thị... Mỗi chức năng đều dựa trên cơ sở điều kiện tự nhiên, địa hình, địa chất, thổ
nhưỡng thủy văn, khí hậu để hình thành một cách bền vững;
Hướng 2: khai thác tiềm năng sử dụng đất phục vụ cho các chức năng sử
dụng khác nhau cần cho sự tồn tại và phát triển của con người. Đối với đô thị là nhà
ở, dịch vụ công cộng, công nghiệp;
Hướng 3: đưa đất trực tiếp tham gia vào quá trình tạo ra lợi nhuận bằng các

không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hòa giữa 3 lợi ích: kinh tế, xã
hội, môi trường.
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.2.1 Khái niệm.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách khoa học, có hiệu quả
và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất đai cho các mục đích (khu chức
năng) nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ môi trường
sinh thái.

16


1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị được thể hiện ở các mặt sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà
nước quản lý đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông qua quy hoạch sử dụng đất đô
thị, một mặt giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các loại đất được sử dụng, xác
định cơ cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, các ngành công
nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá, giáo dục của một quốc gia. Đất đô thị
là sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất.
- Đất đô thị là loại tài nguyên quý giá hữu hạn, nó có đặc điểm là tính cố
định, tính không tái sinh, do đó cần lấy hiệu quả kinh tế, sinh thái làm tiền đề để
tiến hành sắp xếp hợp lý quỹ đất. Nói cách khác cần lập quy hoạch sử dụng đất đô
thị nhằm điều hoà và giải quyết mâu thuẫn giữa các lợi ích KT - XH và môi trường
trong sử dụng đất.
- Sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hưởng to lớn đối
với sự phát triển kinh tế đô thị. Ngược lại sự phát triển không ngừng của KT - XH
đô thị sẽ nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất đô thị. Điều đó cần

thường các khu đất công nghiệp được bố trí trong đô thị thì phải đảm bảo các nhu
cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo
thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến
điều kiện tự nhiên môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch xây dựng khu
công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp
quốc gia .
b. Khu đất kho tàng.
Đất kho tàng đô thị chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho
tàng là nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh
hoạt hàng ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ
Quốc gia được bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho
tàng khác ở đô thị đều nằm trong cơ cấu chung của đất đai quy hoạch phát triển đô
thị. Nói chung các kho tàng được bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công
nghiệp.

18


c. Khu đất giao thông đối ngoại.
Mạng lưới giao thông đối ngoại có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và
hành khách, liên hệ giữa đô thị và vùng lân cận.
Quy hoạch giao thông cần:
+ Đáp ứng nhu cầu vận tải hành khách, hàng hóa phục vụ cho phát triển KT XH, quá trình đô thị hóa và hội nhập với quốc tế.
+ Mạng lưới giao thông phải được phân cấp rõ ràng.
+ Hệ thống giao thông đối ngoại khi đi qua đô thị phải phù hợp với quy
hoạch đô thị.
d. Khu đất dân dụng đô thị.
- Đất xây dựng các khu ở: bao gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ
trong thành phố thường được bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô
thị, phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của cư dân đô thị. Trong đó bộ phận đất