ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
LÊ TRUNG THÀNH
(Màu m58, 4 quyen, 80 trang)

“ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG HỢP
LÝ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN YÊN VIÊN,
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số : 60 44 80

6 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
7 UBND Uỷ ban nhân dân.
8 DNTN Doanh nghiệp tư nhân
KT-XH Kinhh tế - xã hội
QHĐT Quy hoạch đô thị
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
TNXP Thanh niên xung phong

5

DANH MỤC BẢNGBảng 1: Chỉ tiêu đất khu dân dụng 25
Bảng 2: Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng 25
Bảng 3: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở 26
Bảng 4: Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị 26
Bảng 5: Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp 27
Bảng 6 Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị 27
Bảng 7: Tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị trấn Yên Viên 38
giai đoạn 2005 - 2009 38
Bảng 8. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2005 40
Bảng 9. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2012 45
Bảng phân vùng quy hoạch huyện Gia Lâm 2008 67
Bảng 10. So sánh cơ cấu sử dụng đấttheo hiện trạng và sau khi quy hoạch mở rộng
thị trấn 79 6


1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị 6
1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng
đất đô thị 7
1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị 8
1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa 11
1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị 11
1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị 12
1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ chức
sử dụng hợp lý đất đô thị 14
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung 14
1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai 14
1.3.1.2 Đối tượng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất 16
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 16
1.3.2.1 Khái niệm. 16
1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị. 17
1.3.2.3. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 17
1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị. 18
1.3.2.5. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô
thị. 20
CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ TRẤN YÊN
VIÊN 28
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Yên Viên. 28
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28
2.1.3 Lịch sử hình thành và quá trình đô thị hóa của Thị trấn 29
2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Yên Viên 33
2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 và biến động sử dụng đất đai giai đoạn
2005 - 2012 39
2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 39
2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai năm 2012 và cơ cấu đất đai : 44

3.2.3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử
dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2030 68
3.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên. 73
3.4 Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp
ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa phương. 75
3.4.1 Điều chỉnh địa giới hành chính, quy mô dự án 75
3.4.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý 76
3.4.3 So sánh cơ cấu các loại đất sau khi quy hoạch mở rộng 79
3.4.4 Ý nghĩa thực tiễn: 83
3.5 Các giải pháp thực hiện phương án đề xuất 84
KẾT LUẬN 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 1

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là
nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
hiện nay. Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc sử dụng nguồn tài nguyên
này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách
khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Trong những năm gần đây, việc khai thác sử dụng đất đai tại nhiều địa
phương ở nước ta ngày càng có hiệu quả hơn. Tuy nhiên tại nhiều khu vực, nhất là
các khu vực đô thị, thực trạng sử dụng đất đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết
đồng thời định hướng sử dụng, phát triển quỹ đất như thế nào để đảm bảo cho các
mục đích phát triển kinh tế - xã hội, phát triển bền vững của địa phương đang là

thị trấn Yên Viên.
3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
- Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên
cứu.
- Làm rõ tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Yên
Viên năm 2012 và biến động sử dụng đất đai của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất so với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
của địa phương.
- Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai của thị trấn và định hướng
mở rộng, phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên. 3

4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu: Đây là phương
pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã
hội, các số liệu thống kê về diện tích các loại đất để phục vụ cho việc đánh giá hiện
trạng và biến động sử dụng đất đai thị trấn Yên Viên.

-
Phương pháp thống kê, so sánh: Để phân tích đưa ra kết luận, đề tài có tiến
hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về
cơ cấu các loại đất.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu thu thập được và hiện
trạng sử dụng đất tiến hành phân tích làm rõ những tồn tại, những điểm chưa hợp lý
trong sử dụng đất đai của thị trấn Yên Viên.

-

tầm rộng của một đô thị sẽ giúp ích cho việc phân tích mật độ dân số, sự mở rộng
đô thị, và biết được các số liệu về dân số nông thôn và thành thị.
Không như một đô thị, một vùng đô thị không chỉ bao gồm đô thị mà còn
bao gồm các thành phố vệ tinh cộng vùng đất nông thôn nằm xung quanh có liên hệ
về kinh tế xã hội với thành phố đô thị cốt lõi, tiêu biểu là mối quan hệ từ công ăn
việc làm đến việc di chuyển hàng ngày ra vào mà trong đó thành phố đô thị cốt lõi
là thị trường lao động chính. Thật vậy, các đô thị thường kết hợp và phát triển như
trung tâm hoạt động kinh tế/dân số trong một vùng đô thị lớn hơn.
Các vùng đô thị thường thường được định nghĩa bằng việc sử dụng các quận
(như ở Hoa Kỳ) hoặc các đơn vị chính trị cấp quận làm đơn vị nền tảng. Quận có
chiều hướng hình thành các ranh giới chính trị bất di bất dịch. Các kinh tế gia
thường thích làm việc với các thống kê xã hội và kinh tế dựa vào các vùng đô thị.
Các đô thị được dùng để thống kê thích hợp hơn trong việc tính toán việc sử dụng tỉ
lệ đất quân bình trên đầu người và mật độ dân cư (theo Dumlao & Felizmenio
1976).
Nguồn: Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia
( )

5

- Theo Luật Quy hoạch đô thị được Quốc hội thông qua năm 2009: Đô thị
là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong
lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá
hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia
hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành
phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.
- Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, một đơn vị hành chính để được phân
loại là đô thị thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau:
1. Có chức năng đô thị.
2. Quy mô dân số toàn đô thị đạt 4 nghìn người trở lên.

- Các công trình nhà ở;
- Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục thể
thao,thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác;
- Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước;
- Các công trình cơ quan hành chính đô thị;
- Các công trình hạ tầng xã hội khác.
Tức là phải đủ các công trình và hạng mục công trình như vậy mới được gọi
là đô thị. Tuy nhiên đối chiếu với thực tế hiện nay các khu đô thị của chúng ta hầu
như không được coi là đô thị hay khu đô thị thực sự.
1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị
1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị
Đất đô thị là đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch
sử dụng làm nhà ở, trụ sở các cơ quan tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các
cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác
của xã hội. Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy
hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng
được tính vào đất đô thị.
7

1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng
đất đô thị
- Vị trí địa lý: đây là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
đô thị. Nơi có vị trí thuận tiện thì việc đầu tư và tận dung những nguồn lực đất đai,
lao động cũng như khai thác tiềm năng đất đai sẽ có ưu thế hơn.
- Địa hình: Là một trong những yếu tố quyết định đến việc sử dụng đất, đặc
biệt đối với mục đích nông, lâm nghiệp. Đối với đất phi nông nghiệp thì địa hình
phức tạp sẽ dẫn đến nhiều khó khăn cho việc xây dựng công trình và thi công.

1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị
Đô thị hoá theo hàm nghĩa chung nhất là quá trình phát triển kinh tế - xã hội
song song với quá trình công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công nghệ, tập
trung dân số và sức lao động phân tán của nông thôn và hoạt động phi nông nghiệp
không ngừng hội tụ trên không gian thích hợp dần dần chuyển hoá thành yếu tố đô
thị. Theo Brain Berry (1976) “ Đô thị hoá được coi như sự tập trung có tính không
gian của con người và các hoạt động kinh tế. Nhưng đô thị hoá có hai mặt ý nghĩa,
ý nghĩa thứ nhất liên quan đến quá trình tập trung dân cư - khi dân số chuyển từ
vùng thưa dân đến vùng đông dân hơn; ý nghĩa thứ hai liên quan đến văn hoá và lối
sống của người dân - lối sống thành thị, văn hoá hiện đại và dấu hiệu của sự văn
minh, bắt nguồn từ các thành phố lớn rồi lan toả ra các đô thị nhỏ hơn hay thậm chí
là vùng nông thôn ’’[ 17].
Theo Đàm Trung Phường (1995) “ Đô thị hoá là một quá trình diễn thế kinh tế
- xã hội - văn hoá- không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong
đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự
phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành
đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và quân sự ” [10]. Theo quan
điểm này thì quá trình đô thị hoá cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ
cấu kinh tế, dân cư, lối sống, không gian đô thị, cơ cấu lao động…
Như vậy đô thị hoá thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu
xã hội với các đặc trưng sau :
9

- Một là, hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ thuật
dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công
nghiệp và dịch vụ.
- Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân cư khu vực, dẫn đến thay
đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội.
- Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân cư thưa) sang sống tập trung
(mật độ dân cư cao).

- Môi trường đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang có
nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong
khu vực.
Đất đô thị với vai trò địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các
hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát triển kinh tế
- xã hội đô thị. Tuy nhiên, do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc
khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án sử dụng
đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đô thị.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định
nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới
phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị [7] :
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đô thị trong cả nước. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy
chứng nhận. Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê
đất. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô thị trong địa
phương mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô
thị chịu trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị.
- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Khi có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý
11
của cơ quan quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách
nhiệm về quản lý quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển kinh tế - xã hội phù
hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách
hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các
phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình
quản lý đất đai.

lấy từ đất nông nghiệp.
Ngoài ra trong các đô thị tình trạng lấn chiếm vỉa hè, đất hành lang an toàn
bảo vệ các công trình công cộng (đê điều, đường điện, giao thông, công sở vào mục
đích kinh doanh, buôn bán nhỏ hay xây dựng nhà ở cũng còn phổ biến, làm ảnh
hưởng đến mỹ quan, trật tự và an toàn giao thông đô thị).
Sở dĩ còn nhiều tồn tại trong quá trình quản lý sử dụng đất đô thị là do trình
độ quản lý của chúng ta còn nhiều yếu kém, đồng thời cũng thiếu một đội ngũ cán
bộ có chuyên môn cao về công tác quy hoạch và sử dụng đất.
Do yếu tố lịch sử, chính trị, kinh tế việc xây dựng của chúng ta vốn đã tự do
không theo một quy hoạch nào mặc dù hiện nay chúng ta bắt đầu quan tâm đến
công tác quy hoạch và phát triển đô thị nhưng hệ thống các quy hoạch tổng thể và
chi tiết cho tất cả các đô thị hầu như chưa hoàn thiện và chưa công bố rộng rãi vì
vậy việc xây dựng hiện nay vẫn chưa được kiểm soát theo đúng quy hoạch. Mặt
khác, cho đến nay các hình thức sử dụng đất và các hình thức sở hữu nhà đất của
chúng ta còn đan xen, các thủ tục hành chính còn nhiều điểm rườm rà, không cần
thiết, cán bộ còn nhũng nhiễu làm cho việc thực hiện cấp chứng chỉ quy hoạch và
cấp phép xây dựng còn chậm do đó đã làm ảnh hưởng đến công tác kiểm soát việc
xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng thể sử dụng đất.
1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị
Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, trong đó có nguồn tài nguyên đất là
vấn đề quan tâm của hầu hết các nước trên thế giới. Cách đây 41 năm, Hội nghị
13
chuyên viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử dụng hợp lí
và bảo vệ các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra năm 1968 tại Pháp do Liên
Hợp Quốc tổ chức. Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ nào đó một cách
hợp lý được xem xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những thuận lợi về vị trí; b/sự
cần thiết thỏa mãn nhu cầu của một nhóm dân cư nào đó; c/ hiệu quả của những kết
quả có thể đưa lại; d/ khả năng duy trì những kết quả này trong một thời gian dài;
e/giá thành của đầu tư; f/ ảnh hưởng của việc sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt
động khác của dân cư. Để sử dụng hợp lý các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều

đất đai trong nội bộ xí nghiệp. Việc quy hoạch đất đai giữa các vùng, các ngành tuỳ
thuộc vào điều kiện tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ của lực lượng sản xuất với
phân cùng của cả nước. Việt nam đã và đang thực hiện lại quy hoạch đất đai trong
nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển kinh tế hàng
hoá, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trước đây” (Nguồn: Từ điển Bách
Khoa Việt Nam)
Theo nhu cầu phát triển hiện nay, khái niệm quy hoạch sử dụng đất có thể hiểu
là: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước (thể hiện
đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý
đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ
quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường.
Như vậy về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử đụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích tăng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng
không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh
15
thổ, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho mình; xác lập
sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để
tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực,
phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội.
Từ đó thấy rằng quy hoạch sử dụng đất là “ công cụ” quan trọng của người
quản lý và cả người sử dụng đất.
Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định rằng: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật…”.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức,

nước, tỉnh, huyện, xã) hoặc của một khu vực. Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên,
phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa
phương, quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nhằm xác định cơ cấu đất đai hợp
lý, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng, các ngành kinh tế, xác định sự ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở đẻ tiến
hành giao đất và đầu tư và phát triển sản xuất, đảm bảo an toàn lương thực, phục vụ
các nhu cầu dân sinh, văn hóa, xã hội và bảo vệ môi trường.
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính là:
phân bổ hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống
sử dụng đất đai và cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm
năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp
không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hòa giữa 3 lợi ích: kinh tế, xã
hội, môi trường.
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.2.1 Khái niệm.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách khoa học, có hiệu quả
và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất đai cho các mục đích (khu chức
năng) nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ môi trường
sinh thái.
17
1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị được thể hiện ở các mặt sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà
nước quản lý đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông qua quy hoạch sử dụng đất đô
thị, một mặt giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các loại đất được sử dụng, xác
định cơ cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
- Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, các ngành công
nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá, giáo dục của một quốc gia. Đất đô thị
là sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất.

đất đai cho từng chức năng sử dụng đất đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu
cầu cụ thể đối với từng chức năng như sau [3]:
a. Khu đất công nghiệp.
Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị. Quy mô khu đất công
nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển của đô thị đó. Thông
thường các khu đất công nghiệp được bố trí trong đô thị thì phải đảm bảo các nhu
cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo
thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến
điều kiện tự nhiên môi trường và an toàn của người dân. Quy hoạch xây dựng khu
công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp
quốc gia .
b. Khu đất kho tàng.
Đất kho tàng đô thị chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố. Đất kho
tàng là nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh
hoạt hàng ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ
Quốc gia được bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho
tàng khác ở đô thị đều nằm trong cơ cấu chung của đất đai quy hoạch phát triển đô
thị. Nói chung các kho tàng được bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công
nghiệp.
19
c. Khu đất giao thông đối ngoại.
Mạng lưới giao thông đối ngoại có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và
hành khách, liên hệ giữa đô thị và vùng lân cận.
Quy hoạch giao thông cần:
+ Đáp ứng nhu cầu vận tải hành khách, hàng hóa phục vụ cho phát triển KT -
XH, quá trình đô thị hóa và hội nhập với quốc tế.
+ Mạng lưới giao thông phải được phân cấp rõ ràng.
+ Hệ thống giao thông đối ngoại khi đi qua đô thị phải phù hợp với quy
hoạch đô thị.
d. Khu đất dân dụng đô thị.