ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

PHAN VĂN TÂN

ĐÁNH GIÁ THƢ̣C TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHƢ́NG NHẬN QUYỀN SƢ̉
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HƢ̃ U NHÀ Ở VÀ TÀ I SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH
CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

PHAN VĂN TÂN

ĐÁNH GIÁ THƢ̣C TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHƢ́NG NHẬN QUYỀN SƢ̉
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HƢ̃ U NHÀ Ở VÀ TÀ I SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN BÌNH
CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học quốc gia Hà Nội và đặc biệt của
PGS.TS Trần Văn Tuấn đã tận tình giúp đỡ, hƣớng dẫn tôi trong quá trình thực hiện
và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Bình
Chánh, Phòng Tài nguyên và môi trƣờng huyện Bình Chánh, Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Bình Chánh đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập,
công tác, nghiên cứu và giúp đỡ cung cấp các tài liệu, số liệu để tôi hoàn thành luận
văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Học viên

Phan Văn Tân

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................v
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....................................................... 6
1.1.1 Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai ..........................................................................................................................6
1.1.2. Những khái niệm và nội dung cơ bản ...............................................................7
1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................14
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện



2.3.3. Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân. ........58
2.3.4. Phân tích kết quả điều tra ý kiến đánh giá về công tác đăng ký, cấp GCN cho
hộ gia đình, cá nhân ..................................................................................................62
2.4. Đánh giá về những ƣu điểm và tồn tại, khó khăn trong công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn nghiên cứu. ............................................................................................ 63
2.4.1.Những ƣu điểm.................................................................................................63
2.4.2. Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân .......................................................65
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..........71
3.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ........................................................................ 71
3.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính .............................................................................................................................. 72
3.3 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính................................................................ 74
3.4. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất
đai, cấp GCN ................................................................................................................. 75
3.5. Giải pháp về tài chính ............................................................................................ 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................79
PHỤ LỤC ..................................................................................................................82

iv


DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ


Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cƣ, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là
nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc
hiện nay. Nhƣng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý chặt chẽ và sử
dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng
và cả nƣớc một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý
nghĩa to lớn.
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh
của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi
đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và nhà nƣớc ta là làm
thế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Trƣớc yêu
cầu bức thiết đó Nhà nƣớc đã sớm đƣa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý
và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở
để quản lý và sử dụng đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại
Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong đó có công tác

với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả cho công tác này trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan cơ cở lý luận, cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
với trình tự thủ tục của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
- Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Bình
Chánh, TPHCM; Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình
hình quản lý đất đai và thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình
Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

2


- Xây dựng phiếu và tiến hành điều tra nhanh với sự tham gia của ngƣời dân
về việc thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh rút ra những điểm mạnh và những điểm
tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

4. Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng:
Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng đánh
giá về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh. Điều tra 90 hộ gia đình đến làm thủ tục tại UBND xã, thị
trấ n (1 thị trấn Tân Túc và 2 xã đại diện cho khu vực phía Bắc (xã Vĩnh Lộc B ) và
khu vực phía Nam (xã Đa Phƣớc ) của huyện và điều tra 30 ngƣời sử dụng đất đến
đăng ký đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và
làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công
tác này.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất

4


Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Bình Chánh,
thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.


cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận cho các
chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện
quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nƣớc và ngƣời

6


sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất đƣợc công nhận, đƣợc hƣởng quyền lợi
đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nƣớc trong quá trình sử
dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nƣớc đặt ra. Ngƣợc
lại, Nhà nƣớc đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bƣớc tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nƣớc. Việc Nhà nƣớc thực hiện công tác đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời dân có ý nghĩa lớn trong đảm
bảo cơ chế về quyền sử dụng đất ở nƣớc ta [11].
1.1.2. Những khái niệm và nội dung cơ bản
1.1.2.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣớc
về đất đai. Tại Điều 3, Luật đất đai năm 2013 [8] quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.

trên phạm vi hành chính từng xã, phƣờng, thị trấn nhằm đảm bảo:
Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất làm các thủ tục đăng ký, phát huy quyền dân chủ trong đăng ký đất
ngay từ cấp cơ sở.
Phát huy hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phƣơng của đội ngũ cán bộ cấp
xã, phƣờng, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.
Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của
cán bộ cấp cơ cở.
* Đặc điểm của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu

8


Đăng ký lần đầu là một công việc phức tạp, đòi hỏi tốn nhiều thời gian do
phải thu thập đầy đủ thông tin cần thiết cho quản lý nhà nƣớc về đất đai, đồng thời
phải giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại về nguồn gốc sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, diện tích thửa đất…
Việc xét duyệt để công nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh pháp luật vốn chƣa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng
các quan hệ đất đai.
Tổ chức đăng ký và xét duyệt công nhận quyền sử dụng đất phải có sự chỉ
đạo chặt chẽ của UBND các cấp, phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên
quan.
Đăng ký lần đầu dựa trên nhiều nguồn tài liệu khác nhau nhƣ: công tác đo
đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại
về đất đai... để xác định nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất. Đăng ký lần đầu
đƣợc hoàn thành trong một thời gian nhất định. [9]
* Mục đích của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu
Thiết lập đƣợc hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu và đầy đủ đến từng thửa đất
trên toàn lãnh thổ, là điều kiện và là căn cứ để cấp GCN cho chủ sử dụng theo quy

Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nƣớc
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai đƣợc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết
định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án

10


đã đƣợc thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất.
Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký đƣợc
ghi vào sổ địa chính, đƣợc cấp GCN nếu có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của
Luật đất đai năm 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan; trƣờng hợp đăng
ký biến động đất đai thì ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp GCN hoặc chứng nhận vào GCN
đã cấp.
Trƣờng hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì ngƣời đang

chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
ngƣời có chung quyền sử dụng đất, ngƣời sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
3. Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣờng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ,
tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, trừ trƣờng hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
ngƣời.
Trƣờng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên

12


chồng nếu có yêu cầu.
5. Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số


- Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
- Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
- Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.3. Vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm
cơ sở để Nhà nƣớc nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để
Nhà nƣớc có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ
quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật.
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đƣợc
xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013 [8], thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp
lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất đồng thời
Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc quản
lý nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông
qua công tác cấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa
chính, thông tin trong hồ sơ địa chính giúp Nhà nƣớc thực hiện tốt công tác quản lý
về đất đai, cụ thể là:
- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất.
- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…đúng đối tƣợng.
Khi Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất
thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc

Đối với các đối tượng khác có liên quan:
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với ngƣời sử dụng đấ t và Nhà nƣ

ớc,

GCNQSDĐ còn có vai trò rất quan trọng với các đối tƣợng khác nhƣ đối với các

15


ngân hàng, các tổ chức tín dụng… Bởi vì ngƣời sử dụng đất còn có thêm một số
quyền khác nhƣ thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
đinh
̣ đấ t nh ận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm
bảo cho việc kinh doanh có hiệu quả.
Đối với những ngƣời không đầu tƣ kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp sử
dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t yên tâm đầu tƣ vào
đấ t.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trƣờng bất động sản thì
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý c ần thiết khi quyết định nhâ ̣n
chuyể n nhƣơ ̣ng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật
hiện hành
1.2.1. Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành có
quy định về việc đăng ký đất đai, cấp GCN và các vấn đề có liên quan
- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu
lực ngày 01/07/2014).
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất

- Thông tƣ liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4
năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hƣớng dẫn
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng;
- Thông tƣ số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ
TNMT qui định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017
của Chính phủ về sử đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật
đất đai và sử đổi bổ sung một số điều của các thông tƣ hƣớng dẫn thi hành luật đất
đai.
1.2.3. Các văn bản hướng dẫn về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của UBND
thành phố Hồ Chí Minh

17