LỜI CẢM ƠN
Trong những năm học vừa qua tại trường Đại học Lâm Nghiệp Cơ sở 2
huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, em đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo tận
tình của quý thầy, cô giáo trong trường đặc biệt trong ban Nông Lâm. Với
tấm lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong trường
nói chung và ban Nông Lâm nói riêng đã giúp đỡ em tận tình truyền đạt kiến
thức trong những năm em học tập. Với vốn kiến thức tiếp thu trong quá trình
học không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khoá luận mà còn là hành
trang quý báo để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin.
Để hoàn thành khoá luận này, em xin chân thành tỏ lòng biết ơn sâu sắc
đến cô Phan Thị Hiền, đã tận tình hướng dẫn trong quá trình viết khoá luận tốt
nghiệp.
Khóa luận sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, nên em rất mong nhận
được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy, cô để khóa luận càng hoàn thiện hơn,
đây sẽ là kiến thức bổ ích cho công việc của em sau này.
Cuối cùng em xin chúc quý thầy, cô dồi dào sức khoẻ và thành công
trong sự nghiệp cao quý./.
Em xin chân thành cảm ơn!
Tân Hiệp, ngày

tháng

năm 2016

Bùi Thị Bích Phượng

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i

1.3.3. Tình hình cấp GCN từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ...................... 15
1.3.4. Tình hình cấp GCN từ khi có Luật Đất đai 2013 cho đến nay ............. 15
Chƣơng 2: MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 17
2.1. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................. 17
2.1.1. Mục tiêu chung ...................................................................................... 17
2.1.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... 17
2.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 17
2.3. Phạm vi Nghiên cứu ................................................................................. 17
2.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 17
2.5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 18
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .................................................. 18
2.5.2. Phương pháp thống kê, xử lý ................................................................ 18
2.5.3. Phương pháp so sánh ............................................................................ 18
2.5.4. Phương pháp phân tích tổng hợp.......................................................... 18
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 19
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn nghiên cứu .... 19
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ................................................................. 19
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 19
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo............................................................................... 20
3.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 20
3.1.1.4. Thủy Văn ............................................................................................ 20
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ........................................................................ 20
3.1.1.6. Đặc điểm cảnh quan môi trường ....................................................... 21
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 22
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế ............................................................................ 22
3.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ................................................................ 22
3.1.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ............................................ 23
3.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm ................................................................. 24
iii


iv


3.4.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP trên địa bàn
huyện Tân Hiệp ............................................................................................... 42
3.4.3. Tình hình công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn từ năm 2010 đến 2015 43
3.4.3.1. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2010 ................................................................................................................. 43
3.4.3.2. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2011 ................................................................................................................. 45
3.4.3.3. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2012 ................................................................................................................. 47
3.4.3.4. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2013 ................................................................................................................. 49
3.4.3.5. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2014 ................................................................................................................. 51
3.4.3.6. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2015 ................................................................................................................. 53
3.4.3.7. Đánh giá chung công tác cấp GCN của huyện Tân Hiệp giai đoạn
2010 - 2015...................................................................................................... 55
3.5. Những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nhằm hoàn thiện trong
công tác cấp GCN đất trên địa bàn huyện Tân Hiệp....................................... 57
3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 57
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 58
3.5.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác cấp GCNQSDĐ trên
địa bàn huyện Tân Hiệp .................................................................................. 59
Chƣơng 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................... 60
4.1. Kết luận .................................................................................................... 60
4.2. Kiến nghị .................................................................................................. 60

TT

Thông tư

GCN

Giấy chứng nhận

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

TKĐĐ

Thống kê đất đai

vi


DANH SÁCH BIỂU ĐỒ

Biểu đồ

Nội dung

Trang

Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2012
Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2013
Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2014
Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2015
Số GCN được cấp từ năm 2010 đến năm 2015

vii

44

46

48

50

52

54
56


DANH SÁCH BẢNG

Bảng


3.5

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

45

Hiệp năm 2011
3.6

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

47

Hiệp năm 2012
3.7

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

49

Hiệp năm 2013
3.8

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

51

Hiệp năm 2014
3.9



Trang 2 và trang 3 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

12

và tài sản khác gắn liền với đất
3.1

Vị trí huyện Tân Hiệp

19

3.2

Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác

41

gắn liền với đất theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP
3.3

Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác
gắn liền với đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP

ix

42


ĐẶT VẤN ĐỀ


gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tân Hiệp, Tỉnh Kiên Giang giai
đoạn từ năm 2010 - 2015”.

2


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất.
1.1.2. Một số quy định về giấy chứng nhận
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước.
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của
phát luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra.
- GCNQSDĐ là công cụ cung cấp các thông tin trong quá trình quản lý
đất đai đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện
trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là công cụ để nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng
đối tượng.
- GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
4


- GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước bồi thường cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng.
- GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị
trường bất động sản.
1.1.3.3. Các đối tượng có liên quan
- Đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Luật đất đai 2003 ra đời
mở thêm quyền cho người sử dụng đất như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất... vì vậy GCNQSDĐ là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng
đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: GCNQSDĐ là căn cứ để
xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm
bảo việc kinh doanh có hiệu quả.
- Đối với những người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng đất trực
tiếp) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu
tư của mình.
- Đối với cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua,
thuê.... quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
1.1.4. Đối tượng được cấp giấy và không được cấp giấy chứng nhận

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất;
1.1.4.2. Các trường hợp không được cấp
Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp sau đây sẽ
không được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc
các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013;
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích
của xã, phường, thị trấn;
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,
thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
6


- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh
nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc
dụng;
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu
hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện,
truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa
không nhằm mục đích kinh doanh;
1.1.5. Điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có
tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn
ở miền núi, hải đảo thì được UBND xã nơi có đất xác nhận thì được cấp GCN
và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Là người phải sử dụng đất ổn định không có tranh chấp;
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
8


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu được
UBND xã xác nhận:
+ Đất không có tranh chấp;
+ Phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng

tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.7. Giới thiệu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất được quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
được thể hiện như sau:
a. GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản gắn liền với đất. GCN nhận gồm 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen (được gọi là phôi GCN) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang
có kích thước 190mm x 265mm
Trang 1 gồm quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “GCN quyền sử dụng,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ mực; mục “I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và
số phát hành GCN (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b. Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký GCN và cơ quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN;
10


c. Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp GCN";
d. Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mã
vạch;
đ. Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung
GCN"; số hiệu thửa đất; số phát hành GCN; số vào sổ cấp GCN và mục "IV.


13


- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình cấp GCN trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Trước năm 1993 công tác quản lý Nhà nước đất đai của huyện chưa
được quản lý thống nhất. Cán bộ địa chính phải kiêm nhiều việc, chưa được
đào tạo chuyên ngành, trình độ chuyên môn còn hạn chế. Nhiệm vụ quản lý
đất đai chưa được quan tâm đúng mức. Tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất
đai, sử dụng đất không đúng mục đích…diễn ra thường xuyên ở nhiều nơi
nhưng thiếu cơ sở để giải quyết.
Trong thời kỳ này công tác điều tra cơ bản về đất đai không được tiến
hành đồng bộ nên việc lập sổ sách thống kê, theo dõi biến động đất đai trên
địa bàn huyện không được thường xuyên, thiếu chính xác. Công tác đo đạc
lập bản đồ chỉ tiến hành trong phạm vi hẹp, công tác quy hoạch, kế hoạc sử
dụng đất chỉ được tiến hành ở một số ngành với mục đích phục vụ cho nhu
cầu của ngành, của một số tổ chức quản lý.
Nhìn chung trong thời kỳ này công tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa
được quan tâm đầy đủ còn nhiều hạn chế đã ảnh hưởng đến kết quả phát triển
kinh tế - xã hội của huyện.
1.3.2. Tình hình cấp GCN sau khi có Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thành công của việc thực hiện Nghị quyết
10 của Bộ Chính trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 05/04/1988 đã
khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc
cho sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn, ruộng đất
được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình cá nhân; người sử dụng đất

như: Sai phạm về trình tự, thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện
tích, sai về nguồn gốc…
1.3.4. Tình hình cấp GCN từ khi có Luật Đất đai 2013 cho đến nay
Trên địa bàn huyện hiện nay cơ bản đã cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, vườn. Tất cả
15


các hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với
đất đều sử dụng ổn định, yên tâm đầu tư vào sản xuất.
Tuy nhiên, việc cấp GCNQSDĐ trước đây chủ yếu thực hiện theo hình
thức người dân tự kê khai, không kiểm tra thực tế để chỉnh lý biến động cho
phù hợp nên còn một số hạn chế đò là không đảm bảo tính chính xác về họ
tên, diện tích, hình thể, loại đất, nên khi các hộ gia đình thực hiện chuyển
nhượng tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất…Qua kiểm tra phần lớn đều
tăng diện tích so với GCNQSDĐ đã được cấp do đó khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất đều phải cấp lại GCN.

16