LỜI CẢM ƠN
Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban giám hiệu trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Đất đai, và toàn thể các thầy cô đã giảng
dạy nhiệt tình, chu đáo trong suốt quá trình em theo học tại trường. Để đến
hôm nay, đối với em nói riêng và các sinh viên theo học tại trường nói chung
đã trang bị được kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như rèn luyện về lối
sống, đạo đức để chúng em có hành trang vững chắc cho cuộc sống sau này.
Đặc biệt, trong đồ án tốt nghiệp lần này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, em còn nhận được sự quan tâm, chỉ bảo, giúp đỡ tận tình của TS.
Nguyễn Thị Hải Yến, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đề tài này.
Qua đây, em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới toàn thể các anh chị,
cán bộ, công nhân, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ân Thi,
tỉnh Hưng Yên đã tạo điều kiện, giúp đỡ tận tình trong thời gian em tham gia
thực tập tốt nghiệp tại địa phương để em có được kỳ thực tập tốt nghiệp nhiều
trải nghiệm và bổ ích.
Cuối cùng, em xin kính chúc các thầy cô giáo và toàn thể cán bộ Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên luôn luôn mạnh
khỏe, hạnh phúc, lao động và công tác tốt, để cống hiến nhiều hơn cho đất
nước, cống hiến cho cuộc đời.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hưng Yên, ngày 14/05/2017
Sinh viên

Nguyễn Văn Quân

1
1


LỜI CAM ĐOAN

ĐKTK
GCN

Chữ viết đầy đủ
Chỉ thị
Chính phủ
Công văn
Đăng ký đất đai
Đăng ký, thống kê
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

HTX
HĐND
QĐ
QL
QSDĐ
TB
TNMT
TTg
UBND
VPĐKĐĐ

gắn liền với đất
Hợp tác xã
Hội đồng nhân dân
Quyết định
Quốc lộ
Quyền sử dụng đất
Thông báo

nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được Chính phủ chú trọng
quan tâm, để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân
đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập
hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng
để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên
đất đai, Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai.
Điều 53, Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ngày
28 tháng 11 năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và
các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Luật Đất đai Số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 bắt đầu có
hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 (sau đây gọi chung là Luật Đất đai
năm 2013) cùng với các văn bản pháp luật có liên quan đang từng bước đi vào
thực tế.
6


Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất
đai trong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa
chính. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống
hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là
cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử
dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ
sở đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý,
tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.

đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên”.
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
2.1 Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua việc đánh giá thực trạng tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên,
nêu ra được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp
GCN cho hộ gia đình, cá nhân và đề xuất các hướng giải quyết những khó
khăn đó.
2.2 Yêu cầu nghiên cứu
-

Số liệu điều tra, thu thập chính xác, phải phản ánh trung thực và khách quan

-

việc thực hiện đăng ký đất đai, cấp GCN.
Nắm được hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực đất đai và
các văn bản pháp luật có liên quan. Thực hiện đầy đủ các quy trình, quy phạm

-

của các văn bản về đăng ký đất đai, cấp GCN.
Đề xuất các hướng giải quyết đúng với quy định của pháp luật, có tính chất
khoa học, khả thi phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
8


1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất.

9


Có 2 hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo
quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ,
đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn:
-

Giai đoạn 1: đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên
phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều

-

kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã hoàn
thành đăng ký đất đai lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà
nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai

-Đăng ký đất đai giúp Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt mục đích sử
dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính
cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử
dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử
dụng và quản lý những thay đổi này.
-

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của
11


người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng
đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một
sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đất đai trong việc chấp hành pháp luật về đất đai. Đồng thời, việc
đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý
để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà
-

nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm ... đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là
toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn
quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ
các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai, việc xây dựng các văn
bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế của các hoạt động
quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở quan trọng. Ngược
lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng thủ tục,

-

đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học
cho việc xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử

-

dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN
thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ
cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh
hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh
những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.

13


-

Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính
phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định

hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất. Chỉ từ sau khi nhà nước ban hành những quyết
14


định, chỉ thị, hiến pháp thì việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện
trở lại ở Việt Nam, đó là:
*

Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất

quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
* Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và đăng
ký thống kê ruộng đất.
* Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên ra đời.
Việc đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai và
trở thành một trong bảy nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đăng
ký đất đai vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg năm
1980, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201 – ĐKTK ngày
14/7/1989 về việc cấp GCN và Thông tư 302.
*

Đăng ký thống kê ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này. Quy
định này đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của

Việt Nam.
* Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993.
* Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004, trong đó có quy
định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCN; các trường hợp được cấp

trường hợp tách thửa, hợp thửa đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sử
dụng đất; giao lại đất, thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.2.1.2 Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:
*
*

Luật đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực ngày 01/07/2014
Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật đất đai 2013.
* Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
* Nghị định 01/2017/NĐ – CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013.
1.2.1.3 Một số văn bản quy phạm pháp luật của địa phương đang được sử
dụng
16


Để đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có cùng với các văn bản luật, dưới
luật của Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, UBND tỉnh Hưng
Yên, UBND huyện Ân Thi đã có những quyết định chỉ đạo cụ thể sau:
*

Quyết định số 831/2017/QĐ – UBND ngày 13/03/2017 của UBND tỉnh Hưng
Yên về việc giao chỉ tiêu đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý đất đôi dư, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý như nhau.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi
tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa
đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình
thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
18



ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng
ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến
động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
1.2.2.2 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 98, Luật Đất đai 2013 nêu rõ nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như
sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất
đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên
của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng
nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
20



Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.2.2.3 Mẫu Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất
hợp pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất.
Từ ngày 01/07/2014 theo quy định Khoản 2, Điều 97 Luật Đất đai 2013
được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được quy định và hướng dẫn cụ thể tại Thông
tư số 23/2014/TT-BTNMT.

22


Hình 1.1: Mẫu GCN ban hành theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Theo Điều 3, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một
tờ giấy có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa
văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6

định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
* Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;
* Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
* Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, qusyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
* Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
* Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
* Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
* Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
* Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;
25