TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

VŨ THỊ LÝ

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN ĐÔNG
TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH

Hà Nội- 2015


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

VŨ THỊ LÝ

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN ĐÔNG
TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành

: D850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. NGUYỄN THỊ HẢI YẾN


GCN...............................................................................................................................i
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất............................................................................................................................i
BTNMT.........................................................................................................................i
Bộ Tài nguyên Môi trường............................................................................................i
ĐKĐĐ............................................................................................................................i
Đăng ký đất đai..............................................................................................................i
HĐND............................................................................................................................i
Hội đồng nhân dân........................................................................................................i
TN & MT.......................................................................................................................i
Tài nguyên và môi trường.............................................................................................i
TW.................................................................................................................................i
Trung ương....................................................................................................................i
UBND............................................................................................................................i
Ủy ban nhân dân............................................................................................................i
DANH MỤC CÁC BẢNG...........................................................................................ii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ.................................................................vi
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài...........................................................................................1
3. Yêu cầu.....................................................................................................................2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................4
1.1. Cơ sở khoa học......................................................................................................4
1.1.1. Đăng ký đất đai...................................................................................................4


- Giai đoạn 2: đăng ký biến động thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai, bằng hình
thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.............5
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất........................................................................5
1.1.3. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất..............................................................................................6

Hình 3.2: Sản lượng nông nghiệp phân loại theo sản phẩm của Đông Triều..........32
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Đông Triều........................38
3.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của huyện Đông Triều...............................................38
1.4...............................................................................................................................49
Đất làm muối.............................................................................................................49
LMU............................................................................................................................49
Bảng 3.5 : Biến động diện tích đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng..................53
Bảng 3.6: Biến động diện tích đất phi nông nghiệp theo mục đích sử dụng............55
3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đông Triều,
tỉnh Quảng Ninh.........................................................................................................58
3.3.1. Quy định chung về trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Đông Triều..................................................................................................................58
3.3.2. Kết quả công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đông Triều..............63
Bảng 3.8:Thống kê tình hình cấp GCN đất nông nghiệp giao lâu dài cho hộ gia
đình, cá nhân tính đến ngày 09/03/2015....................................................................66
Bảng 3.9: Thống kê tình hình cấp GCN đất trồng cấy ăn quả cho hộ gia đình, cá
nhân tính đến ngày 09/03/2015..................................................................................68
Bảng 3.10: Thống kê tình hình cấp GCN đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
tính đến ngày 09/03/2015...........................................................................................70
Bảng 3.11: Thống kê tình hình cấp GCN đất nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá
nhân tính đến ngày 09/03/2015..................................................................................72


Bảng 3.12: Thống kê tình hình cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tính đến
ngày 09/03/2015.........................................................................................................74
Bảng 3.13: Thống kê các trường hợp tồn đọng, chưa cấp GCN theo loại đất cho hộ
gia đình cá nhân đến ngày 09/03/2015.......................................................................75

Hội đồng nhân dân

TN & MT

Tài nguyên và môi trường

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

i


DANH MỤC CÁC BẢNG
Hà Nội- 2015.................................................................................................................i
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT...............................................i
Chữ viết tắt....................................................................................................................i
Chữ viết đầy đủ..............................................................................................................i
GCN...............................................................................................................................i
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất............................................................................................................................i
BTNMT.........................................................................................................................i
Bộ Tài nguyên Môi trường............................................................................................i
ĐKĐĐ............................................................................................................................i
Đăng ký đất đai..............................................................................................................i


1.2.2. Các quy định pháp lý về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..........................................11

iii


1.3. Cơ sở thực tiễn công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........................................................................19
1.3.1. Tình hình ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới............19
c) Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất từ khi thực hiện Luật đất đai năn 2013...................23
1.3.3. Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở tại huyện Đông Triều.................................23
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...........................................................................................................25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu..........................................................................................25
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu................................................25
2.3.2. Phương pháp thống kê số liệu..........................................................................25
2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu.........................................................26
2.3.4. Phương pháp so sánh số liệu............................................................................26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Đông Triều.......................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................27
Hình 3.1: Bản đồ hành chính của huyện Đông Triều................................................27
Hình 3.2: Sản lượng nông nghiệp phân loại theo sản phẩm của Đông Triều..........32
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Đông Triều........................38
3.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của huyện Đông Triều...............................................38
1.4...............................................................................................................................49

3.3.3. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Đông Triều..................................................................................................................82
3.4. Những giải pháp chủ yếu để đấy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Đông
Triều............................................................................................................................86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................91

v


1. Kết luận...................................................................................................................91

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ SƠ ĐỒ
Hà Nội- 2015.................................................................................................................i
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT...............................................i
Chữ viết tắt....................................................................................................................i
Chữ viết đầy đủ..............................................................................................................i
GCN...............................................................................................................................i
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất............................................................................................................................i
BTNMT.........................................................................................................................i
Bộ Tài nguyên Môi trường............................................................................................i
ĐKĐĐ............................................................................................................................i
Đăng ký đất đai..............................................................................................................i
HĐND............................................................................................................................i
Hội đồng nhân dân........................................................................................................i
TN & MT.......................................................................................................................i
Tài nguyên và môi trường.............................................................................................i
TW.................................................................................................................................i

1.3.1. Tình hình ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới............19
c) Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất từ khi thực hiện Luật đất đai năn 2013...................23
1.3.3. Tình hình công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở tại huyện Đông Triều.................................23
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...........................................................................................................25

vii


2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu..........................................................................................25
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu................................................25
2.3.2. Phương pháp thống kê số liệu..........................................................................25
2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu.........................................................26
2.3.4. Phương pháp so sánh số liệu............................................................................26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................27
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Đông Triều.......................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................27
Hình 3.1: Bản đồ hành chính của huyện Đông Triều................................................27
Hình 3.2: Sản lượng nông nghiệp phân loại theo sản phẩm của Đông Triều..........32
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Đông Triều........................38
3.2.1. Bộ máy quản lý đất đai của huyện Đông Triều...............................................38
1.4...............................................................................................................................49
Đất làm muối.............................................................................................................49
LMU............................................................................................................................49
Bảng 3.5 : Biến động diện tích đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng..................53
Bảng 3.6: Biến động diện tích đất phi nông nghiệp theo mục đích sử dụng............55

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Đông
Triều............................................................................................................................86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................91
1. Kết luận...................................................................................................................91

ix


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn
tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Nó không chỉ là tư
liệu sản xuất đặc biệt , mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống
,là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế ,văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng,có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.
Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi
diện tích, ranh giới, vị trí …Việc sử dụng và quản lý quỹ đất đai này được thực hiện
theo quy định của nhà nước, tuân thủ luật đất đai và những văn bản phấp lý có liên
quan. Luật đất đai năm 2003 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do
Nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất
đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực
hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà còn bảo
đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng đất yên
tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình …
Hiện nay, đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, với sức ép về dân số và sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công
nghiệp, dịch vụ. Kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng mà quỹ đất thì có hạn.
Chính vì vậy mà vai trò của đất đai trong đời sống con người lại càng trở nên quan
trọng hơn. Khi đất đai đã trở nên có giá trị lớn thì các tiêu cực xung quanh vấn đề
quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai cũng nhiều hơn. Do đó, để sử dụng nguồn tài

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Đông Triều.
3. Yêu cầu.
- Nắm vững các văn bản quy định về công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thống kê
đất đai của Nhà nước nói chung và của huyện Đông Triều nói riêng.
- Số liệu điều tra thu thập phải khách quan, trung thực và chính xác.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về công tác thống kê, kiểm kê đất đai
trên địa bàn huyện.

2


- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự công tác đăng
ký, thống kê, kiểm kê đất đai.
- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi giúp cho việc thống kê đất đai
một cách hiệu quả, nhanh chóng, chính xác hơn.

3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học.
1.1.1. Đăng ký đất đai.
a) Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
b) Vai trò của công tác đăng ký đất đai.

hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và
có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"
(Điều 18). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992, Điều 5 Luật Đất đai
năm 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu". Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu
không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Từ đây xuất hiện khái niệm "quyền sử dụng đất". Vậy quyền sử dụng đất là gì?
Theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, quyền sử dụng đất được hiểu trên hai
phương diện:
(i) Phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất là quyền
năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của
đất để đem lại một lợi vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật ghi nhận
và bảo vệ.
(ii) Phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng
của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai.

5


1.1.3. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 48 Luật Đất đai 2003 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( Giấy chứng nhận), là chứng thư pháp
lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu
tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng

và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp,
xâm phạm ... đất đai.
- Giấy chứng nhận là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ. Đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất
đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của
quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị
trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Từ trước đến nay,
ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự phát (chủ yếu là thị
trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như chưa tương
xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông tin. Vì vậy,
việc kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh
cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo sự kết

7


hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển của


1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
a) Giai đoạn từ năm 1993- 2003:
Luật đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo đó là
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc hội khóa IX thông
qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khóa X thông qua ngày 29/06/2001
Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chỉnh phủ vầ việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở đô thị.
Quyết định số 499/QĐ- ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy
định mẩu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ
theo dõi biến động đất đai
Thông tư số 346/TT- TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính.
Chỉ thị số 18/CT- TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn.
Công văn số 776/CV- NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị.
b) Giai đoạn từ năm 2003- 2013:
Luật đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003. Trong
đó có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Thông tư số 29/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN & MT về
việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.