i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ QUỐC VINH

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH
PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐAI TẠI XÃ CHIẾN THẮNG,
HUYỆN CHI LĂNG, TỈNH LẠNG SƠN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. LÊ VĂN THƠ

Thái Nguyên - 2016


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin
trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Tạ Quốc Vinh



DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ...................................................................... 3
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................ 4
1.1. Tổng quan cơ sở lý luận của đề tài........................................................... 4
1.1.1. Một số quy định về hồ sơ địa chính ...................................................... 4
1.1.1.1. Khái niệm hồ sơ địa chính. .................................................................. 4
1.1.1.2. Thành phần hồ sơ địa chính ................................................................. 4
1.1.1.3. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ............................. 4
1.1.1.4. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính ...................................................... 5
1.1.1.5. Nội dung hồ sơ địa chính ..................................................................... 6
1.1.1.6. Khái quát quy định về lập hồ sơ địa chính........................................... 8
1.1.2. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính ................................................. 11


iv
1.1.2.1. Khái niệm cơ sở dữ liệu địa chính ..................................................... 11
1.1.2.2. Nội dung, cấu trúc của dữ liệu địa chính ........................................... 11
1.1.2.3. Nguyên tắc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng cơ sở dữ
liệu địa chính .................................................................................................. 14
1.1.2.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính: ..................................................... 14
1.1.2.5. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính ........................................ 15
1.2. Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ............ 15
1.2.1. Tổng quan về cơ sở dữ liệu bản đồ số ................................................ 15
12.1.1. Khái niệm cơ sở dữ liệu, cơ sở dữ liệu bản đồ số: .............................. 15
1.2.1.2. Khái niệm cấu trúc dữ liệu bản đồ số................................................. 17

3.2.2. Đánh giá chung về tình hình hồ sơ địa chính phục vụ xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính xã Chiến Thắng ...................................................................... 45
3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Chiến Thắng .................... 45
3.3.1. Kết quả thực hiện công tác chuẩn bị, thu thập tài liệu ......................... 45
3.3.2. Kết quả xây dựng, chuẩn hoá dữ liệu đầu vào phục vụ xây dựng cơ sở
dữ liệu địa chính xã Chiến Thắng ................................................................. 47
3.3.2.1. Chuẩn hoá bản đồ địa chính phục vụ xây dựng dữ liệu không gian địa
chính ................................................................................................................ 47
3.3.2.2. Xây dựng, chuẩn hoá thông tin thuộc tính phục vụ xây dựng dữ liệu
thuộc tính địa chính ......................................................................................... 49
3.3.3. Kết quả xây dựng dữ liệu không gian địa chính xã Chiến Thắng ........ 50


vi
3.3.3.1. Chuyển nhập các đối tượng không gian địa chính trong bản đồ địa
chính vào cơ sở dữ liệu theo đơn vị hành chính xã......................................... 51
3.3.3.2. Kiểm tra, sửa lỗi tương quan dữ liệu không gian địa chính xã Chiến
Thắng .............................................................................................................. 58
3.3.4. Kết quả xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính xã Chiến Thắng .......... 59
3.3.5. Kết quả Quét (chụp) giấy tờ pháp lý để xây dựng bộ hồ sơ cấp giấy
chứng nhận dạng số và liên kết với cơ sở dữ liệu địa chính .......................... 61
3.3.6. Kết quả rà soát, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính xã Chiến Thắng ... 64
3.3.6.1. Rà soát, hoàn thiện dữ liệu không gian địa chính .............................. 64
3.3.6.2. Rà soát, hoàn thiện dữ liệu thuộc tính địa chính ................................ 65
3.4. Kết quả thử nghiệm vận hành, khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính
xã Chiến Thắng phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai .................... 69
3.4.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất .................................................................................... 69
3.4.2. Chỉnh lý biến động trong cơ sở dữ liệu địa chính ................................ 73
3.4.2.1. Chỉnh lý biến động không thay đổi hình thể thửa đất ........................ 73


CSDL: Cơ sở dữ liệu
HSĐC: Hồ sơ địa chính
GCN: Giấy chứng nhận
QSD: Quyền sử dụng
QSH: Quyền sở hữu
CNTT: Công nghệ thông tin
HTTT: Hệ thống thông tin
UBND: Ủy ban nhân dân
VPĐK: Văn phòng Đăng ký
QH: Quy hoạch
BĐS: Bất động sản


ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thống kê hiện trạng sử dụng đất xã Chiến Thắng năm 2015 ........ 38
Bảng 3.2: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại xã Chiến Thắng (đến 30/6/2015) ............................ 41
Bảng 3.3: Thực trạng tài liệu hồ sơ địa chính xã Chiến Thắng...................... 44


x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Các nhóm dữ liệu cấu thành CSDL địa chính ............................... 13
Hình 1.2: Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu địa chính thành phần........... 13
Hình 1.3: Mô hình quản lý WALIS ở Australia ............................................ 19
Hình 1.4: Mô tả phân tích nhu cầu của các đối tượng liên quan đến việc sử
dụng và xây dựng cơ sở dữ liệu .................................................................... 27
Hình 1.5: Định hướng mô hình kiến trúc tổng thể CSDL đất đai đa mục tiêu ở

sở dữ liệu địa chính xã Chiến Thắng ............................................................ 63
Hình 3.18: Thực hiện liên kết thành công hồ sơ cấp giấy chứng nhận dạng số
vào CSDL xã Chiến Thắng........................................................................... 63
Hình 3.19: Thống kê các thửa đất có dữ liệu thuộc tính, nhưng không có dữ
liệu bản đồ trong CSDL xã Chiến Thắng ...................................................... 64
Hình 3.20: Thống kê các thửa đất không có dữ liệu thuộc tính, có dữ liệu bản
đồ trong CSDL xã Chiến Thắng ................................................................... 66
Hình 3.21: Hiển thị và cập nhật thông tin thuộc tính của thửa đất trực tiếp trên
công cụ hiển thị dữ liệu không gian địa chính xã Chiến Thắng ..................... 67
Hình 3.22: Kết xuất dữ liệu thuộc tính địa chính trong CSDL xã Chiến Thắng
ra file Excel .................................................................................................. 68
Hình 3.23: Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận từ CSDL.................... 69
Hình 3.24: Tìm chọn thửa đất thực hiện cấp Giấy chứng nhận ..................... 70
Hình 3.25: Xử lý thông tin trước khi in giấy chứng nhận ............................. 71


xii
Hình 3.26: Hiển thị giao diện hỗ trợ in Giấy chứng nhận ............................. 72
Hình 3.27: Thông báo đã thực hiện thành công việc cấp GCN đối với thửa đất
số 63, tờ bản đồ số 44 trong CSDL địa chính xã Chiến Thắng...................... 73
Hình 3.28: Quy trình thực hiện chỉnh lý biến động đối với trường hợp biến
động không thay đổi hình thể thửa đất .......................................................... 74
Hình 3.29: Thực hiện chọn loại biến động; kiểm tra thông tin đăng ký, cấp
GCN trước biến động (thửa đất số 8, tờ bản đồ số 58 trong CSDL địa chính
xã Chiến Thắng) ........................................................................................... 75
Hình 3.30: Thực hiện nhập thông tin đăng ký cấp GCN sau biến động (thửa
đất số 8, tờ bản đồ số 58 trong CSDL địa chính xã Chiến Thắng) ................ 76
Hình 3.31: Thông báo chỉnh lý biến thành công đối với thửa đất số 8, tờ bản
đồ số 58 trong CSDL địa chính xã Chiến Thắng........................................... 76
Hình 3.32: Quy trình thực hiện chỉnh lý biến động tách thửa/ hợp thửa đất

liệu đất đai là một trong các nhiệm vụ cơ bản nhất.
Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) của Đảng đã đưa ra một trong những
quan điểm chỉ đạo đó là: Xây dựng hệ thống quản lý đất đai tiên tiến, ưu tiên
đầu tư xây dựng hệ thống CSDL, hạ tầng thông tin đất đai hiện đại [9]. Theo
đó, Trung ương Đảng đã đề ra 11 định hướng đổi mới; trong đó có nêu: Tăng
cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, HSĐC, xây dựng CSDL… Ưu
tiên đầu tư xây dựng CSDL, hạ tầng thông tin về đất đai và tài sản gắn liền
với đất theo hướng hiện đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; từng
bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai...


2
Đặc biệt, ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc
hội đã biểu quyết thông qua Luật đất đai năm 2013; Luật có nhiều nội dung
đổi mới quan trọng, trong đó có nội dung: Quy định khung pháp lý về thông
tin đất đai, CSDL đất đai [16]. Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định: CSDL
đất đai là tài sản của Nhà nước [8]. Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là
đơn vị cơ bản để thành lập CSDL đất đai; CSDL đất đai bao gồm các cơ sở dữ
liệu thành phần: CSDL địa chính, CSDL quy hoạch sử dụng đất, CSDL giá
đất, CSDL thống kê, kiểm kê đất đai, trong đó CSDL địa chính là thành phần
cơ bản của CSDL đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các
CSDL thành phần khác [13].
Lạng sơn là tỉnh miền núi biên giới, thuộc khu vực Đông bắc của Việt
Nam; có tổng diện tích tự nhiên 832.075,82 ha; với 11 đơn vị hành chính cấp
huyện (gồm 10 huyện, 01 thành phố); 226 xã, phường, thị trấn. Nhiều năm
qua, Lạng Sơn đã và đang được đầu tư thực hiện xây dựng hệ thống HSĐC
tương đối đồng bộ và hiện đại, phục vụ tích cực yêu cầu công tác của ngành
chuyên môn, đồng thời góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế - xã hội,
bảo đảm quốc phòng - an ninh của tỉnh. Đến cuối năm 2014, Lạng Sơn đã
hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy cho 100% đơn vị

chính trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
Góp phần đẩy mạnh ứng dụng CNTT tiên tiến vào công tác quản lý nhà
nước về đất đai. CSDL địa chính được xây dựng góp phần phát triển giá trị
gia tăng của sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính; hiện đại hoá và đồng bộ công
tác quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC thống nhất từ cấp tỉnh đến
cấp xã; bảo đảm cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai nhanh gọn, chính xác.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Một số quy định về hồ sơ địa chính [15]
1.1.1.1. Khái niệm hồ sơ địa chính: Là tập hợp tài liệu thể hiện thông
tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các
thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất
đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
1.1.1.2. Thành phần hồ sơ địa chính:
a) Địa phương xây dựng, vận hành CSDL địa chính; hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có:
- Bản đồ địa chính; Sổ mục kê đất đai; Sổ địa chính;
- Bản lưu Giấy chứng nhận.
b) Địa phương chưa xây dựng CSDL địa chính; hồ sơ địa chính gồm:
- Bản đồ địa chính, Sổ mục kê đất đai, bản lưu Giấy chứng nhận. Các
tài liệu này lập dưới dạng giấy và dạng số (nếu có);
- Sổ địa chính được lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
- Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
1.1.1.3. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
a) HSĐC được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì
thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định
theo Giấy chứng nhận đã cấp.


6
1.1.1.5. Nội dung hồ sơ địa chính:
Nội dung hồ sơ địa chính gồm có:
a) Nhóm dữ liệu về thửa đất: Bao gồm:
- Dữ liệu số hiệu thửa đất gồm có: Số tờ bản đồ là số thứ tự của tờ bản
đồ địa chính; Số thửa đất là số thứ tự của thửa đất trên mỗi tờ bản đồ.
- Dữ liệu địa chỉ thửa đất gồm;
- Dữ liệu ranh giới thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính;
- Dữ liệu diện tích thửa đất: Được xác định và thể hiện trên hồ sơ địa
chính theo đơn vị mét vuông (m2), làm tròn đến một chữ số thập phân.
- Dữ liệu về tài liệu đo đạc gồm: Tên tài liệu đo đạc đã sử dụng, ngày
hoàn thành đo đạc.
b) Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất: Bao
gồm các loại dữ liệu:
- Dữ liệu tên gọi đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
- Dữ liệu số hiệu đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất
gồm: Số tờ bản đồ có đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; Số hiệu
của đối tượng chiếm đất trên từng tờ bản đồ.
- Dữ liệu ranh giới của đối tượng;
- Dữ liệu diện tích được xác định và thể hiện cho từng đối tượng.
c) Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, người quản lý đất: Bao gồm các loại dữ liệu như sau:
- Dữ liệu mã đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, đối
tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thể hiện trên sổ mục kê đất đai
theo quy định về thống kê, kiểm kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

8
g) Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản
lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Bao gồm:
- Dữ liệu về tình hình đăng ký thể hiện các thông tin như sau:
+ Thời điểm nhận hồ sơ đăng ký;
+ Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính;
+ Số thứ tự của hồ sơ thủ tục đăng ký.
- Dữ liệu giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Dữ liệu Giấy chứng nhận;
h) Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu
tài sản gắn liền với đất: Bao gồm các loại dữ liệu như sau:
- Dữ liệu thời điểm đăng ký biến động;
- Dữ liệu nội dung biến động thể hiện đối với từng trường hợp;
- Dữ liệu mã hồ sơ thủ tục đăng ký.
1.1.1.6. Khái quát quy định về lập hồ sơ địa chính:
a) Lập bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai :
- Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính; thể hiện vị trí,
ranh giới, diện tích các thửa đất và các đối tượng chiếm đất không tạo thành
thửa đất; được lập để đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và các nội dung
khác của quản lý nhà nước về đất đai.
- Sổ mục kê đất đai là sản phẩm của việc điều tra, đo đạc địa chính, để tổng
hợp các thông tin thuộc tính của thửa đất, các đối tượng chiếm đất không tạo
thành thửa đất gồm: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, diện tích, loại đất, tên
người sử dụng đất, người quản lý đất để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.


9
- Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được
lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các

+ Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
+ Dữ liệu về tài sản gắn liền với đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất);
+ Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất, quyền quản lý đất;
+ Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
- Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký
đất đai ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ
sở dữ liệu địa chính.
- Địa phương chưa xây dựng CSDL địa chính và chưa có điều kiện lập
sổ địa chính dạng số thì tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy đang sử
dụng theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8
năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
c) Bản lưu Giấy chứng nhận:
- Bản lưu GCN dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận trước
khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong CSDL địa chính.
- Địa phương chưa xây dựng CSDL địa chính thì lập hệ thống bản lưu
GCN ở dạng giấy. Bản lưu GCN được sao theo hình thức sao y bản chính,
đóng dấu của cơ quan đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao GCN để lưu.
- Khi xây dựng CSDL địa chính mà chưa quét bản gốc GCN thì quét
bản lưu; khi thực hiện đăng ký biến động thì quét bản gốc GCN để thay thế.


11
1.1.2. Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính
1.1.2.1. Khái niệm cơ sở dữ liệu địa chính [14]:
Cơ sở dữ liệu địa chính: Là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu
địa chính.

của thửa đất, tài sản gắn liền với đất; hạn chế quyền, nghĩa vụ trong sử dụng
đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về thủy hệ: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính về hệ thống thủy văn và hệ thống thủy lợi;
- Nhóm dữ liệu về giao thông: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính về hệ thống đường giao thông;
- Nhóm dữ liệu về biên giới, địa giới: gồm dữ liệu không gian và dữ
liệu thuộc tính về mốc và đường biên giới quốc gia, mốc và đường địa giới
hành chính các cấp;
- Nhóm dữ liệu về địa danh và ghi chú: gồm dữ liệu không gian và dữ
liệu thuộc tính về vị trí, tên của các đối tượng địa danh sơn văn, thuỷ văn, dân
cư, biển đảo và các ghi chú khác;
- Nhóm dữ liệu về điểm khống chế tọa độ và độ cao: gồm dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính về điểm khống chế tọa độ và độ cao trên
thực địa phục vụ đo vẽ lập bản đồ địa chính;
- Nhóm dữ liệu về quy hoạch: Gồm dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc
tính về đường chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng;
quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch khác; chỉ giới hành lang an toàn
bảo vệ công trình.
b) Cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu địa chính: