ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG TIẾN

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG 10, QUẬN 6, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG TIẾN

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG 10, QUẬN 6, THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ VĂN THƠ

Tôi xin được cảm ơn Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh
- Chi nhánh Quận 6, Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 6, và Ủy ban
nhân dân Phường 10, Quận 6 đã tạo điều kiện cho tôi tham gia nghiên cứu
thưc tế tại địa phương.
Tôi xin được cảm ơn gia đình, bạn bè đã luôn đồng hành và động viên
tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đơ
tận tình, quý báu đó !
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả
Nguyễn Trung Tiến


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................... vii
MỞ ĐẦU.................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................ 1

góp phần hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên
địa

bàn

thành

phố

Hồ

Chí

Minh.......................................................... 34
2.3. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................... 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................. 34
2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .................................. 34
2.4.2. Phương pháp điều tra thông qua sử dụng phiếu điều tra .............. 35
2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu............................................. 35
2.4.4. Phương pháp ứng dụng các phần mền tin học chuyên ngành để
thiết

kế,

mô

hình

hóa


6............................................................. 40
3.2. Thực trạng tài liệu, dữ liệu hồ sơ địa chính Phường 10................... 42
3.2.1. Tình hình hồ sơ địa chính.............................................................. 42
3.3.2. Đánh giá chung về tình hình hồ sơ địa chính phục vụ xây dựng cơ
sở dữ liệu địa chính ....................................................................... 44
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Phường 10, Quận 6 .................... 44


5

3.3.1. Nghiên cứu, lựa chọn phần mềm ứng dụng để thực hiện xây dựng
cơ sở dữ liệu .................................................................................. 44


6

3.3.2. Xây dựng quy trình tổng quát giải pháp thực hiện xây dựng cơ sở
dữ liệu............................................................................................ 44
3.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu ................................................................. 45
3.3.5. Kết quả xây dựng dữ liệu thuộc tính............................................. 52
3.3.6. Kết quả Quét (chụp) giấy tờ pháp lý để xây dựng bộ hồ sơ cấp giấy
chứng nhận dạng số và liên kết với cơ sở dữ liệu địa chính .........
53
3.3.7. Kết quả rà soát, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính ...................... 54
3.3.8. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính Phường 10 .................. 56
3.4. Kết quả nghiên cứu và đề xuất các giải pháp hoàn thiện................. 56
3.4.1. Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ quản lý đất đai của
Phường 10 ..................................................................................... 56
3.4.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu và đề xuất các giải pháp góp phần
hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn


Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính.......... 14

Hình 1.2:

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần............... 14

Hình 1.3:

Mô hình quản lý WALIS ở Australia ................................. 20

Hình 1.4:

Mô tả phân tích được nhu cầu của các đối tượng có liên quan
đến việc sử dụng và xây dựng cơ sở dữ liệu....................... 29

Hình 1.5:

Định hương mô hình kiến trúc tổng thể cơ sở dữ liệu đất đai
đa mục tiêu ở Việt Nam ...................................................... 30

Hình 1.6:

Định hương khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai đa
mục tiêu............................................................................... 30

Hình 3.1:

Một số tính năng của phần mềm Kê khai nhà đất năm
1999..................................................................................... 43

Đăng nhập vào phần mềm chương trình xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai thành phố Hồ Chí Minh ................................... 58

Hình 3.9:

Tiếp nhận, xử lý, quản lý hồ sơ đất đai............................... 58

Hình 3.10: Khai thác, chỉnh lý thông tin về chủ sử dụng, sở hữu ........ 59
Hình 3.11: Khai thác, chỉnh lý thông tin về thửa đất............................ 59
Hình 3.12: Khai thác, chỉnh lý thông tin về tài sản gắn liền vơi đất .... 60
Hình 3.13: Khai thác, chỉnh lý thông tin về pháp lý nhà đất ................ 60


viii

Hình 3.14: Kết nối dữ liệu không gian vơi các dữ liệu khác như: quy
hoạch, hiện trạng cao độ , ... ............................................... 61
Hình 3.15: Trích lục mảnh bản đồ địa chính ........................................ 61
Hình 3.16: Xuất in Sổ Mục kê đất đai .................................................. 62
Hình 3.17: Xuất in Sổ Địa chính........................................................... 63
Hình 3.18: Xuất in Sổ Cấp giấy chứng nhận ........................................ 63
Hình 3.19: Xuất in Sổ theo dõi biến động đất đai................................. 64


1


2

MỞ ĐẦU

Ngày 25/04/2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
05/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
Thông tư này quy định chi tiết về quy trình xây dựng, cập nhật cơ sở dữ
liệu thành phần của cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia từ cấp trung ương đến
địa phương.
Thành phố Hồ Chí Minh (vẫn phổ biến vơi tên gọi Sài Gòn) là thành
phố lớn nhất Việt Nam về dân số và kinh tế, đồng thời cũng là một trong
những trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng hàng đầu của đất nươc.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam
Bộ và Tây Nam Bộ; có tổng diện tích tự nhiên 2.095,06 km2; với 24 đơn vị
hành chính cấp huyện (19 quận và 5 huyện); 322 đơn vị hành chính cấp
xã (259 phường,
58 xã và 5 thị trấn). Trong nhiều năm qua, thành phố Hồ Chí Minh luôn quan
tâm đầu tư thực hiện xây dựng hệ thống hồ sơ, dữ liệu địa chính tương đối
đồng bộ và hiện đại, đáp ứng tốt yêu cầu công tác của ngành nói riêng, đồng
thời góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng
- an ninh của thành phố nói chung. Trong đó, công tác đo đạc lập bản đồ địa
chính đã được triển khai thực hiện đồng bộ trên 24 quận huyện từ năm 1997.
Tính đến năm 2013, thành phố đã hoàn thành đo đạc 99,90% trên toàn diện
tích thành phố (còn trên 203 ha chưa đo chi tiết do thuộc khu vực sân bay Tân
Sơn Nhất
- quận Tân Bình).
Nhằm tăng cường và hiện đại hóa công tác quản lý Nhà nước về đất đai
được thuận lợi và hiệu quả trên một cơ sở dữ liệu được xây dựng thống nhất,
đồng bộ và hoàn chỉnh, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có Quyết
định số 5946/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 về duyệt phương án và kinh phí
công tác “Xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh”.
Sau



- Đề xuất một số giải pháp cụ thể góp phần hoàn thiện công tác xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
3. Ý nghĩa của đề tài


- Ý nghĩa khoa học:
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học pháp lý cho việc hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ
liệu địa chính; vai trò của cơ sở dữ liệu địa chính trong quản lý nhà nươc về
đất
đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
Góp phần ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến vào công tác quản lý
nhà nươc về đất đai. Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng góp phần phát
triển giá trị gia tăng của sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính; hiện đại hoá và
đồng bộ công tác quản lý và cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
thống nhất từ cấp tỉnh đến cấp xã; đảm bảo cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai
nhanh gọn, chính xác.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Khái quát về hồ sơ địa chính
Được quy định chi tiết tại Thông tư quy định về hồ sơ địa chính số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.1.1.1. Hồ sơ địa chính:
Là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng
pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền vơi đất để phục
vụ yêu cầu quản lý nhà nươc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan.

c) Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ
sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa
chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ
sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.
d) Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mơi thay thế tài liệu, số liệu
đo đạc đã sử dụng để đăng ký trươc đây thì xác định giá trị pháp lý của thông
tin như sau:
- Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mơi thì
xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;
- Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mơi
thì xác định như sau:
+ Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất
được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã
cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;
+ Các thông tin về đường ranh giơi (hình thể, kích thươc cạnh thửa, tọa
độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mơi;
trường hợp đường ranh giơi thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mơi đã


có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông
tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo
Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.5. Nội dung hồ sơ địa chính: Nội dung hồ sơ địa chính gồm có:
a) Nhóm dữ liệu về thửa đất:
- Dữ liệu số hiệu thửa đất gồm có: Số tờ bản đồ là số thứ tự của tờ bản
đồ địa chính; Số thửa đất là số thứ tự của thửa đất trên mỗi tờ bản đồ.
- Dữ liệu địa chỉ thửa đất;
- Dữ liệu ranh giới thửa đất được thể hiện trên bản đồ địa chính;
- Dữ liệu diện tích thửa đất: được xác định và thể hiện trên hồ sơ địa

d) Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất: Bao gồm các
loại dữ liệu:
- Dữ liệu hình thức sử dụng đất riêng, chung;
- Dữ liệu loại đất bao gồm tên gọi loại đất và mã (ký hiệu) của loại;
- Dữ liệu thời hạn sử dụng đất;
- Dữ liệu nguồn gốc sử dụng đất;
- Dữ liệu nghĩa vụ tài chính;
- Dữ liệu về hạn chế quyền sử dụng đất;
- Dữ liệu quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề;
e) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: Bao gồm:
- Loại tài sản;
- Đặc điểm của tài sản;
- Chủ sở hữu;
- Hình thức sở hữu;
- Thời hạn sở hữu;
g) Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Bao gồm:
- Dữ liệu về tình hình đăng ký thể hiện các thông tin như sau:
+ Thời điểm nhận hồ sơ đăng ký;


+ Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính;
+ Số thứ tự của hồ sơ thủ tục đăng ký.
- Dữ liệu giấy tờ pháp lý về nguồn gốc và sự thay đổi quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vơi đất;
- Dữ liệu Giấy chứng nhận;
h) Nhóm dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất và sở hữu
tài sản gắn liền với đất: Bao gồm các loại dữ liệu:
- Dữ liệu thời điểm đăng ký biến động;
- Dữ liệu nội dung biến động thể hiện đối với từng trường hợp;

dụng;
+ Trường hợp không có bản đồ giải thửa hoặc bản đồ quy hoạch xây
dựng chi tiết thì thực hiện trích đo địa chính để sử dụng theo quy định về bản
đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b) Lập Sổ địa chính:
- Sổ địa chính được lập để ghi nhận kết quả đăng ký, làm cơ sở để xác
định tình trạng pháp lý và giám sát, bảo hộ các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vơi đất, người được Nhà nươc giao
quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Nội dung sổ địa chính bao gồm các dữ liệu sau:
+ Dữ liệu về số hiệu, địa chỉ, diện tích của thửa đất hoặc đối tượng
chiếm đất không tạo thành thửa đất;
+ Dữ liệu về người sử dụng đất, người được Nhà nước giao quản lý
đất;
+ Dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất;
+ Dữ liệu về tài sản gắn liền vơi đất (gồm cả dữ liệu về chủ sở hữu
tài sản gắn liền vơi đất);
+ Dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền vơi đất, quyền quản lý đất;
+ Dữ liệu về sự thay đổi trong quá trình sử dụng đất, sở hữu tài sản
gắn liền với đất.


- Sổ địa chính được lập ở dạng số, được Thủ trưởng cơ quan đăng ký đất
đai ký duyệt bằng chữ ký điện tử theo quy định và được lưu giữ trong cơ sở dữ
liệu địa chính.
- Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều
kiện lập sổ địa chính dạng số thì tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy
đang sử dụng theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02
tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn

- Dữ liệu thuộc tính địa chính: là dữ liệu về người quản lý đất, người sử
dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tổ chức và cá nhân
có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi
đất; dữ liệu thuộc tính về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; dữ
liệu về tình trạng sử dụng của thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi đất;
dữ liệu về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; dữ liệu giao dịch về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền vơi
đất.
b) Cấu trúc dữ liệu: Là cách tổ chức dữ liệu trong máy tính thể hiện sự
phân cấp, liên kết của các nhóm dữ liệu.
1.1.2.2. Nội dung, cấu trúc của dữ liệu địa chính
a) Nội dung dữ liệu địa chính: Dữ liệu địa chính bao gồm các nhóm dữ
liệu sau đây:
- Nhóm dữ liệu về người: gồm dữ liệu người quản lý đất đai, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền vơi đất, người có liên quan đến các giao dịch về đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nhóm dữ liệu về thửa đất: gồm dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc
tính của thửa đất;
- Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất: gồm dữ liệu không gian và
dữ liệu thuộc tính của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;