ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

ĐINH VĂN HỒNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÃ
QUỲNH HƯNG, HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

ĐINH VĂN HỒNG

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÃ
QUỲNH HƯNG, HUYỆN QUỲNH LƯU,
TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. ĐÀM XUÂN VẬN

Thái Nguyên – 2020



Tôi xin chân thành cảm ơn tới trường Đại học Thái Nguyên đã tận tình giúp
đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến tập thể lãnh đạo, cán bộ, cơng
chức, viên chức Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu,
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phòng Thống kê huyện Quỳnh Lưu,
UBND xã Quỳnh Hưng và nhân dân xã Quỳnh Hưng đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi
hồn thành luận văn.
Một lần nữa tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Học viên

Đinh Văn Hoàng

năm 2020


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii

1.3.8. Hồn thiện dữ liệu địa chính ................................................................. 18
1.3.9. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính ........................................................... 19
1.3.10. Đối sốt, tích hợp dữ liệu vào hệ thống ............................................. 19
1.4. QUẢN LÝ, CHIA SẺ, KHAI THÁC THÔNG TIN ĐẤT ĐAI, DỮ LIỆU
ĐẤT ĐAI......................................................................................................... 19
1.4.1. Khái niệm .............................................................................................. 19
1.4.2. Nguyên tắc quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai ..................... 19
1.4.3. Hình thức khai thác hệ thống thơng tin đất đai ..................................... 20
1.5. TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
VÀ TỈNH NGHỆ AN...................................................................................... 21
1.5.1. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Việt Nam ........................ 21
1.5.2. Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại Nghệ An ......................... 25
1.6. GIỚI THIỆU PHẦN MỀM SỬ DỤNG TRONG ĐỀ TÀI ...................... 28
1.6.1. Phần mềm Microstation ........................................................................ 28
1.6.2. Phần mềm Famis ................................................................................... 29
1.6.3. Phần mềm VILIS................................................................................... 31
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 35
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................. 35
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................................... 35
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 35
2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai xã Quỳnh Hưng ........... 35
2.3.2. Đánh giá hiện trạng cơ sở dữ liệu địa chính của xã Quỳnh Hưng ........ 35
2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính xã Quỳnh Hưng .............................. 36
2.3.4. Thử nghiệm khai thác cơ sở dữ liệu địa chính ...................................... 37


v

2.3.5. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng và đề xuất
giải pháp .......................................................................................................... 37

3.4.4. Xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền ............................................. 58
3.4.5. Xây dựng dữ liệu khơng gian địa chính ................................................ 59
3.4.6. Quét các giấy tờ pháp lý và xử lý tệp tin .............................................. 64
3.4.7. Xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính .................................................. 66
3.4.8. Xây dựng siêu dữ liệu địa chính ........................................................... 68
3.4.9. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ............................................... 69
3.5. CẬP NHẬT, KHAI THÁC CSDL PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ............................................................................ 70
3.5.1. Tạo hồ sơ thửa đất ................................................................................. 70
3.5.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ... 72
3.5.3. Đăng ký biến động và quản lý biến động ............................................ 74
3.5.4. Lập hồ sơ địa chính ............................................................................... 75
3.5.5. Thống kê đất đai .................................................................................... 79
3.6. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ XÂY DỰNG CSDL ĐỊA CHÍNH XÃ QUỲNH
HƯNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ............................................................... 79
3.6.1. Đánh giá kết quả xây dựng CSDL địa chính xã Quỳnh Hưng ............. 79
3.6.2.Giải pháp trong xây dựng và khai thác CSDL địa chính ....................... 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 83
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 83
2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu ............................. 45
Bảng 3.2. Bảng thống kê số liệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước tháng 1 năm 2018 47
Bảng 3.2. Bảng thống kê phân loại thửa đất ................................................... 54

Hình 3.21. Cửa sổ giao diện thống kê, kiểm kê đất đai .................................. 79


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật (Điều 54, Hiến pháp năm 2013).
Quản lý đất đai được xác định là một khoa học tổng hợp về tự nhiên,
kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Hệ
thống quản lý đất đai bao gồm các thành phần chính là: Pháp luật đất đai, quy
hoạch sử dụng đất, thanh tra đất đai, hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá
đất và hệ thống thông tin đất đai. Trong đó pháp luật đất đai, quy hoạch sử
dụng đất và thanh tra đất đai là nền tảng, cơ sở pháp lý, kinh tế và xã hội của
hệ thống. Còn hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất và hệ thống thơng
tin đất đai (cịn gọi là hệ thống địa chính) là cơ sở kỹ thuật của hệ thống (Tơn
Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Trước u cầu xây dựng nền hành chính điện tử, với các cơng cụ được
số hóa và ứng dụng cơng nghệ thơng tin trong quản trị, quản lý điều hành đất
nước, mọi ngành, lĩnh vực đều cần phải vào cuộc, trong đó có ngành
TN&MT. Trong ngành TN&MT, nhất là lĩnh vực về quản lý đất đai, yêu cầu
hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ trọng tâm. Phần lớn dữ
liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công
dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thơng tin và cập nhật biến động về sử
dụng đất đai. Trong khi hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính kế thừa
cao và quy mô, chủng loại ngày càng tăng theo cấp số nhân. Trong bối cảnh
CNTT nhất là cuộc cách mạng khoa học công nghệ 4.0 đang bùng nổ, giải
pháp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này là thiết lập CSDL địa chính và vận
hành hệ thống thơng tin đất đai. CSDL địa chính được thiết lập, cập nhật ngày

cập nhật, tìm kiếm và khai thác thơng tin đất đai. Vì vậy, địi hỏi chúng ta
phải “số hóa” HSĐC, xây dựng CSDL đất đai nói chung và CSDL địa chính
nói riêng bằng những phần mềm chuyên dụng để có thể quản lý HSĐC một
cách hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai


3

trong thời đại mới. Đây là vấn đề rất bức thiết và là cơ sở thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề thực tiễn nêu trên, được sự đồng ý của Khoa
Quản lý đất đai, Đại học Thái Nguyên và sự hướng dẫn của PGS.TS. Đàm
Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính xã Quỳnh Hưng, huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An”.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính cho tất cả các thửa đất trên
địa bàn xã Quỳnh Hưng theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Lưu trữ, cập nhật và khai thác CSDL phục vụ cho công tác quản lý
đất đai trên địa bàn xã.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.1. Ý nghĩa khoa học
Cơ sở dữ liệu được lập nhằm phục vụ quản lý đất đai, theo dõi biến
động sử dụng đất, cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai kịp thời ở các cấp theo
thẩm quyền.
Làm cơ sở quan trọng để phát triển hệ thống quản lý đất đai hiện đại
trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và góp phần vào mục
tiêu xây dựng “Chính phủ điện tử” của nước ta.
Đề xuất mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại góp phần vào việc sử
dụng thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và chia sẻ hiệu quả cơ sở dữ liệu địa
chính với các ngành và người sử dụng đất.

thông tin khác liên quan đến thị trường BĐS. QLĐĐ liên quan đến cả hai đối
tượng đất công và đất tư bao gồm: Đo đạc đất đai, ĐKĐĐ, định giá đất, giám
sát, quản lý sử dụng đất đai và cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc xây dựng cơ chế quản
lý quyền đối với đất đai và sử dụng đất, quá trình sử dụng đất và giá trị của
đất đai thuộc thẩm quyền của Chính phủ để thúc đẩy QLĐĐ hiệu quả, bền
vững và bảo đảm quyền về tài sản.
Quản lý nhà nước về đất đai có thể có nhiều nghĩa khác nhau tại các
nước khác nhau. Quản lý nhà nước về đất đai có thể đồng nghĩa với QLĐĐ,
tập trung vào cách thức Chính phủ xây dựng, thực hiện các chính sách đất đai
và QLĐĐ cho tất cả các loại đất không phân biệt quyền sử dụng đất. Cụ thể
hơn, đây là quá trình nhà nước QLĐĐ thuộc sở hữu của Nhà nước và giao đất
cho các mục đích sử dụng khác nhau.
1.1.2. Khái quát hệ thống quản lý đất đai.
Hệ thống quản lý đất đai là một hệ thống xác lập hồ sơ về quyền sở hữu
đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên và là tài sản quốc gia quý giá; bất động sản (BĐS) là một


6

tài sản cố định, không thể di dời, BĐS bao gồm đất và các tài sản gắn liền với
đất; BĐS có thể bao gồm một hoặc một số thửa đất.
Hệ thống QLĐĐ bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau,
nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất. Ở các nước phát
triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, GCN là một số duy
nhất theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép đăng
ký nhà, một phần của toà nhà cùng những cấu trúc trên mặt đất hoặc dưới
mặt đất gắn liền với thửa đất. Theo United Nations (1996), hệ thống QLĐĐ
tốt sẽ góp phần: đảm bảo quyền sở hữu và an tồn quyền hưởng dụng; hỗ trợ


2. QUY HOẠCH SỬ
DỤNG ĐẤT ĐAI

7. HỆ
THỐNG TT
ĐẤT ĐAI,
LIS

4. HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH

5. ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI

3. THANH TRA
ĐẤT ĐAI

HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT
ĐAI LAND ADMINISTRATION
SYSTEM

Hình 1.1: Mơ hình hệ thống quản lý đất đai
1.2. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ
DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI
1.2.1. Hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ
thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây
dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất
thông tin đất đai (Khoản 22 Điều 3, Luật Đất đai 2013).

Hình 1.2: Mơ hình hệ thống thông tin đất đai
Nguồn: Bùi Minh Quang (2017)
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng dựa trên các nguyên tắc sau
(Khoản 1 Điều 4, Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT):


9

+ Xây dựng theo một hệ thống thiết kế thống nhất, đồng bộ trên phạm
vi cả nước; cung cấp dữ liệu đất đai cho nhiều đối tượng sử dụng và phục vụ
cho nhiều mục đích sử dụng;
+ Bảo đảm tính an toàn, bảo mật và hoạt động thường xuyên;
+ Bảo đảm tính mở, cho phép chia sẻ với hệ thống thông tin và cơ sở
dữ liệu của các ngành, các cấp có liên quan.
1.2.2. Cơ sở dữ liệu đất đai
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để
truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
Dữ liệu đất đai là thông tin đất đai dưới dạng số được thể hiện bằng
hình thức ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình ảnh, âm thanh hoặc dạng tương tự.
Dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu khơng gian đất đai, dữ liệu thuộc tính
đất đai và các dữ liệu khác có liên quan đến thửa đất.

Hình 1.3: Mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai.
Nguồn: Bộ TN&MT (2015)


10

a. Dữ liệu không gian đất đai
Dữ liệu không gian đất đai bao gồm dữ liệu không gian đất đai nền và



12

g. Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai;
h. Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến đất đai.
Trong đó, Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ
liệu đất đai, làm cơ sở để xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu
thành phần khác.

Hình 1.6: Mơ hình mạng vận hành cơ sở dữ liệu đất đai
Nguồn: Bùi Minh Quang (2017)
1.2.4. Cơ sở dữ liệu địa chính
Cơ sở dữ liệu địa chính: là tập hợp thơng tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính.
Cơ sở dữ liệu địa chính: bao gồm dữ liệu về lập, chỉnh lý bản đồ địa
chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ địa chính.
Dữ liệu địa chính: là dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu thuộc tính


13

địa chính và các dữ liệu khác có liên quan.
1.3. QUY TRÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH ĐỐI VỚI
TRƯỜNG HỢP ĐÃ THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
1.3.1. Công tác chuẩn bị
+ Lập kế hoạch thi công chi tiết: xác định thời gian, địa điểm, khối
lượng và nhân lực thực hiện từng bước công việc; lập kế hoạch làm việc với
các đơn vị có liên quan đến công tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên địa

định được từng loại tài liệu sử dụng để. xây dựng dữ liệu không gian địa
chính và xây dựng dữ liệu thuộc tính địa chính
+ Phân loại các thửa đất:
Thực hiện phân loại thửa đất trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất. Kết quả phân loại thửa đất được lập theo Phụ lục số 02 kèm
theo Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT.
+ Đối với các thửa đất chưa thực hiện đăng ký đất đai thì lập danh sách
và chuyển cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đăng ký đất đai bắt buộc theo
quy định của pháp luật.
+ Đối với hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được thu thập
phải được làm sạch, sắp xếp và đánh số thứ tự theo quy định về hồ sơ địa chính.
1.3.4. Xây dựng dữ liệu khơng gian đất đai nền
+ Dữ liệu không gian đất đai nền được xây dựng để làm cơ sở xây
dựng, định vị dữ liệu khơng gian địa chính, dữ liệu khơng gian kiểm kê đất
đai, dữ liệu không gian quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dữ liệu không
gian chuyên đề khác.
+ Dữ liệu không gian đất đai nền được xây dựng theo phạm vi đơn vị
hành chính cấp xã và phải được thực hiện đồng thời với việc xây dựng dữ liệu
khơng gian địa chính.
+ Tài liệu để xây dựng dữ liệu không gian đất đai nền:
- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã đã có bản đồ địa chính phủ kín
thì sử dụng bản đồ địa chính;


15

- Trường hợp đơn vị hành chính cấp xã có bản đồ địa chính nhưng chưa
phủ kín thì sử dụng bản đồ địa chính đối với khu vực có bản đồ địa chính,
những khu vực cịn lại thì sử dụng bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã của
kỳ kiểm kê gần nhất;