ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------------

TRẦN THỊ THU NGA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH,
TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------

TRẦN THỊ THU NGA

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ
CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH,
TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


học, khoa Quản lý tài nguyên- Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
thành phố Vinh, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất, Công ty CP phát triển đô thị Vinh, Công ty CP Đầu tư xây dựng
và ứng dụng công nghệ mới, Công ty CP thương mại và dầu khí Nghệ An,
cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Nga


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...........................................4

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .................................................... 37
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................... 37
2.4.3. Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt thông tin .. 38
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................40
3.1. Giới thiệu khái quát về các chung cư và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ......................................................40
3.1.1. Các khu chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 40
3.1.2. Quy trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở cho người mua căn
hộ trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. So sánh quy trình cấp Giấy chứng
nhận QSH nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai .................................................... 42
3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chung cư
trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ...........................................................51
3.2.1. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo giai đoạn thời gian ................... 51
3.2.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư trên
địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo dự án ...................... 54
3.2.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư tại
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo đơn vị hành chính .............. 60


v
3.3. Sự tham gia của các bên liên quan trong công tác về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất với
nhà chung cư ..........................................................................................................67
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người mua căn hộ về cấp Giấy
chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ
chung cư ............................................................................................................................ 67
3.3.2. Đánh giá của các cán bộ quản lý đối với các yếu tố liên quan đến lĩnh vục cấp
Giấy chứng nhận .............................................................................................................. 79

2

ĐVT

Đơn vị tính

3

GCN

Giấy chứng nhận

4

QLĐĐ

Quản lý đất đai

5

QSD

Quyền sử dụng

6

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


căn hộ qua các năm từ năm 2013 đến năm 2016 ............................ 51
Bảng 3.3. Số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, đã bán căn hộ và
đã làm thủ tục chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng .... 54
Bảng 3.4. Số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã bán
căn hộ cho người mua nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục
chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng ............................ 56
Bảng 3.5. Nguyên nhân chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất nhưng
chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho người mua căn hộ .............57
Bảng 3.6. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận theo đơn vị hành chính đối
với những dự án chung cư có căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận
cho người mua ............................................................................... 60
Bảng 3.7. So sánh số lượng hồ sơ tiếp nhận cấp Giấy chứng nhận cho người
mua căn hộ theo thời gian ............................................................... 62
Bảng 3.8. So sánh số dự án đã được cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở và dự án
chưa cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở từ năm 2013 đến năm 2016......63
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp Giấy chứng nhận tại 3
khu vực của thành phố Vinh ........................................................... 68
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp Giấy chứng nhận theo
đối tượng sử dụng ........................................................................... 69
Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tại 3
khu vực của thành phố Vinh ........................................................... 71
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo
đối tượng sử dụng ........................................................................... 72


viii
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình, thủ tục cấp GCN cho các
căn hộ mua bán, chuyển nhượng tại 3 khu vực của thành phố Vinh . 73
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình, thủ tục cấp GCN cho
các căn hộ mua bán, chuyển nhượng theo đối tượng sử dụng ........ 74

sống. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và tham gia vào tất cả các hoạt động
kinh tế xã hội. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước
ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm
quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực
tế. Đầu tiên là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai số
45/2013/QH13 được Quốc hội khóa 13 thông qua ngày 29/11/2013. Trong bối
cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, nền kinh tế nước nhà
phát triển nhanh chóng, thành phố Vinh không nằm ngoài vòng phát triển
chung của đất nước. Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóaxã hội của tỉnh Nghệ An một tỉnh lớn nằm ở vùng Bắc Trung bộ, tổng diện
tích tự nhiên là 104,96 km2, quy mô dân số là 435.208 người, gồm 16 phường
và 9 xã. Vinh vừa được công nhận đô thị loại 1 tại Quyết định số 1210 ngày
5/9/2008 của Thủ tướng Chính phủ. Trong những năm gần đây, thành phố
Vinh có tốc độ đô thị hóa nhanh những dự án đầu tư được triển khai trên toàn
địa bàn Thành phố như xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ
tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia….đã không
ngừng tăng lên, thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi, xuất hiện nhiều nhà
đầu tư vào dự án khu đô thị như: Công ty CP Đầu tư và ứng dụng công nghệ
mới, Công ty CP Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 30, Công ty CP Đầu tư
và xây dựng Tràng An, Công ty CP Tecco Hà Nội, Công ty CP Vinaconex
9...đã đầu tư xây dựng các khu chung cư, biệt thự, liền kề làm thay đổi bộ mặt
của thành phố ngày càng khang trang, to đẹp hơn với những tòa nhà chung cư
từ cao cấp đến bình dân, nhà thu nhập thấp, giải quyết được chỗ ở cho hàng


2
nghìn con người. Tuy nhiên, việc đầu tư các dự án làm cho nhu cầu sử dụng
đất đai ngày càng lớn dẫn đến đất đai trên thị trường trở nên khan hiếm, tăng
cao và diễn biến phức tạp, các căn hộ chung cư mặc dù người dân vào ở đã lâu
nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận đang là một vấn đề nan giải. Vì vậy,

- So sánh được hồ sơ và quy trình cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An so
với quy định của pháp luật đất đai.
- Đánh giá được thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà để bán và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
căn hộ cho người sử dụng tại các khu chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân, doanh nghiệp và cán bộ
quản lí chung cư về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá được những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp
hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án nhà
chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất đai nói chung, công
tác cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất với các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An nói riêng.
- Tìm ra những được những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất
giải pháp hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các dự án nhà chung cư trên Nghệ An.
16. Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
17. Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An (2015), Thông báo kết luận của đồng chí
Đinh Viết Hồng- Phó Chủ tịch UBND tỉnh tại buổi làm việc với các ngành về
họp bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác giao đất, cấp
Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở tại dự án kinh doanh bất
động sản trên địa bàn tỉnh.
18.Văn phòng ĐKQSD đất thành phố Vinh (2014), Báo cáo số 27/BC-UBND

8. Công ty CP Tổng công ty xây lắp dầu khí Nghệ An tại phường Trường
Thi, Tp Vinh;
9. Công ty CP Đầu tư và xây dựng Tràng An tại phường Vinh Tân, Tp Vinh;
10. Công ty CP Trung Đô tại phường Hưng Dũng, Tp Vinh;
11. Công ty CP Vinaconex9 tại xã Nghi Phú, Tp Vinh;
12. Khu nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại của Công ty CP Tecco Miền
Trung tại xã Hưng Lộc, Tp Vinh.


PHỤ LỤC 2
Mã số phiếu: ………

PHIẾU KHẢO SÁT CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH ĐỐI VỚI
CÔNG TÁC CẤP GIÂY CHỨNG NHẬN QSD ĐẤT
(Phục vụ luận văn cao học)
Đề nghị Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình:
- Đánh dấu (x) vào ô vuông () sau phương án trả lời mà Tổ chức, cá nhân,
hộ gia đình chọn, đối với câu hỏi có ô vuông sau mỗi phương án trả lời.
- Khoanh tròn vào chữ số (1,2,3,4,5,6,7,8,9,10) tương ứng với mức điểm mà
Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chọn, đối với câu hỏi có thang điểm.
Người điều tra…………………………………..Ngày điều tra…………………
A. THÔNG TIN VỀ TỔ CHỨC, CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH
1. Tên tổ chức, cá nhân, hộ gia đình:………..………………………....................
………………………………………………………………………………………
2. Địa chỉ trụ sở:............................................................................................................
3. Tên Chung cư:……………………………………………………………………..
4. Độ tuổi: …………………………………Giới tính: Nam

Nữ


 Tổ chức, doanh nghiệp
 Cá nhân, hộ gia đình
 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Người nước ngoài được phép mua
nhà ở tại Việt Nam
 Cả 3 áp án trên
Câu 5: Mục đích cấp Giấy chứng nhận căn hộ chung cư là gì?
 Thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn…
 Được Nhà nước đền bù, bồi thường khi bị thu hồi
 Thực hiện các nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ đối với Nhà nước.
 Cả 3 đáp án trên
Câu 6: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp Giấy chứng nhận căn hộ chung cư
là gì?
 Nhân tố về nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất, chính sách pháp luật; thời
gian thực hiện thủ tục hành chính


 Thuế và các khoản thu tài chính
 Sự hiểu biết,ý thức chấp hành pháp luật và thái độ của cán bộ và người
dân
 Cả 3 đáp án trên
Câu 7: Cấp Giấy chứng nhận căn hộ chung cư được quy định tại Văn bản nào?
 Luật Đất đai và các văn bản thi hành Luật
 Luật Nhà ở và các văn bản thi hành Luật
 Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản thi hành Luật
 Cả 3 đáp án trên
Câu 8: Những khoản tiền nào được pháp luật quy định có liên quan đến mua
bán, chuyển nhượng căn hộ?
 Thuế về mua bán, chuyển nhượng căn hộ
Lệ phí địa chính
 Lệ phí trước bạ

Câu 4:Nội dung hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng hợp đồng gồm
những nội dung gì?
 Thông tin cá nhân (Tên, năm sinh, CMTND, địa chỉ) của các bên; Giấy
chứng nhận (nếu có); Thông tin và đặc điểm của c ă n h ộ (số căn hộ, s ố t ầ n g ,
diện tích, vị trí...của bên b á n , chuyển nhượng;
 Giá bán, chuyển nhượng, phương thức thanh toán, Thời hạn giao, nhận bất
động sản, bảo hành
 Quyền và Nghĩa vụ, trách nhiệm nộp thuế, phí, và lệ phí, cam đoan của
các bên cũng như phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng; thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng
 Tất cả các đáp án trên
Câu 5: Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do cấp có
thẩm quyền nào lập?
 UBND cấp xã, phường, thị trấn;  Văn phòng công chứng có thẩm quyền;
 UBND cấp huyện

 UBND cấp xã và Văn phòng công chứng

Câu 6: Hồ sơ mua bán, chuyển nhượng cần phải có những loại tờ khai thuế nào?
 Tờ khai thuế mua bán, chuyển nhượng và tờ khai lệ phí trước bạ
 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ
 Tờ khai cấp mã số thuế;
 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tờ khai cấp mã số thuế
3. Những hiểu biết về quy trình thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư.
Câu 1. Để thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng căn hộ chung cư người
dân phải đến những cơ quan nào?
 Văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
 Phòng Tài nguyên và môi trường Huyện và chi cục thuế.
 UBND Huyện và đi nộp thuế, lệ phí điểm thu ngân sách Nhà nước.
 Tất cả các đáp án trên.

9

10

Câu 4. Đánh giá của tổ chức, người dân về mức độ đơn giản, dễ kê khai của hồ
sơ cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan Nhà nước? (Được đánh số từ 1 đến 10 và
theo mức độ tăng dần từ thấp đến cao)
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Câu 5: Việc trả kết quả của cơ quan Nhà nước có đúng hẹn không? (đánh dấu
X vào ô tương ứng dưới đây)
Sớm hơn giấy hẹn

. Tùy trường hợp cụ thể, còn có thể được miễn


Câu 4: Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận là bao nhiêu %?
 0,5%

1%

 2%

 Tùy trường hợp cụ thể, còn có thể được miễn

Câu 5: Mức thu lệ phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là bao nhiêu tiền?
 50.000đ
 60.000đ

 100.000đ
 Tùy trường hợp cụ thể, còn có thể được miễn

Câu 6: Mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là bao nhiêu tiền?
 100.000đ

 230.000đ

 200.000đ

 Tùy trường hợp cụ thể, còn có thể được miễn

II. PHẦN RIÊNG
1. Phần riêng dành cho cán bộ làm công tác quản lý.

5
6
7
8
9
10
Câu 4. Theo ông (bà) trình độ dân trí của cán bộ làm công tác cấp Giấy chứng
nhận? Được đánh số từ 1 đến 10 và theo mức độ tăng dần từ thấp đến cao)/hồ sơ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Câu 5: Theo ông (bà) chính sách pháp luật về đất đai và các chính sách liên
quan đến việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở?
 Phù hợp

 Không phù hợp

 Rất phù hợp

 Khác

Câu 6: Theo ông (bà) hệ thống cơ sở hạ tầng, trang thiết bị máy móc phục vụ
công tác quản lý Nhà nước về đất đai và cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền

Câu 9: Theo ông (bà)nhận xét thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở như thế nào
 Chậm

 Nhanh

 Bình thường

 khác

Câu 10: Mức độ hiểu biết của người dân về nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy
chứng nhận?
(Được đánh số từ 1 đến 10 và theo mức độ tăng dần từ thấp đến cao)/hồ sơ
1

2

3

4

5

6

7

8

9

 Chưa

- Năm cấp Giấy chứng nhận:
- Diện tích được cấp Giấy chứng nhận:

m2

Câu 2: Cá nhân cho biết hiện nay đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà chưa?
 Rồi

 Chưa

- Năm cấp Giấy chứng nhận:
- Diện tích được cấp Giấy chứng nhận:

m2


Câu 3. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cho biết đánh giá của mình về mức độ đơn
giản, dễ kê khai của hồ sơ cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan Nhà nước?
(Được đánh số từ 1 đến 10 và theo mức độ tăng dần từ thấp đến cao)/hồ sơ
1

2

3

4



9

10

Câu 5. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đánh giá như thế nào về thái độ làm việc
của cán bộ giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận ?(giao tiếp lịch sự, đúng mực,
tận tình, chu đáo)?
(Được đánh số từ 1 đến 10 và theo mức độ tăng dần từ thấp đến cao)/hồ sơ
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Câu 6: Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có hài lòng về cách hướng dẫn lập hồ sơ


4

5

6

7

8

9

10

Câu 8. Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, Tổ chức, Cá nhân, hộ gia đình
có phải trả thêm khoản chi phí nào khác ngoài quy định của cơ quan nhà nước
không?
 Có

 Không

 Không để ý

 khác

Câu 9: Xin Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cho biết mức độ tìm kiếm thông tin cấp
Giấy chứng nhận và giao dịch.
 Dễ dàng