ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐOÀN ĐỨC HOÀNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC TẠI
PHƢỜNG TRƢNG VƢƠNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khoá học

: Chính quy
: Địa chính môi trƣờng
: Quản lý tài nguyên
: 2009 - 2016

Thái Nguyên, 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐOÀN ĐỨC HOÀNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

trong công việc, tích lũy kinh nghiệm làm hành trang phục vụ cho công việc
hiện tại và sau này khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên
cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác tại Phường Trưng Vương, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. Có được kết quả này em xin chân thành
cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận đã tận tình giúp đỡ em trong suốt
thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công
tác tại UBND Phường Trưng Vương đã tạo điều kiện để em có thể hoàn thành
tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ cho
quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên
cứu nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chẵn không
tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia
đóng góp ý kiến từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá
luận của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Sinh viên
Đoàn Đức Hoàng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của Phường Trưng Vương năm 2015 ....... 43
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015.............................. 44
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ........................................ 45

CT - TTg

Chỉ thị thủ tướng

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

NĐ


UBND

Ủy ban nhân dân

UBTVQH

Ủy ban thường vụ Quốc Hội

VPĐK

Văn phòng đăng kí


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ iii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iv
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... 2
1.2.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................. 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài ..................................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................... 3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ......................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................. 4

NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 25
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 25
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội....................................................... 25
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 25
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 25
3.3.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai tại phường .......................... 25
3.3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................... 25
3.3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................. 25


vi

3.3.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại phường
Trưng Vương .................................................................................................. 26
3.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác tại Phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................. 26
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
kháccủa Phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ...... 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 26
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ............................................................... 26
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 26
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27

đích sử dụng đất, thu hồi đất ........................................................................... 40
4.2.1.6. Công tác đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................................... 40
4.2.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai .................................................... 41
4.2.1.8. Công tác quản lý, giám sát thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất ........................................................................................................... 41
4.2.1.9. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật đất đai và xử lý các vi phạm về pháp luật đất đai .................................... 41
4.2.1.10. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai ................................................. 42
4.2.2.11. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................... 42
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai .................................................................... 42
4.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của phường năm 2014 . 42
4.2.2.2. Đất nông nghiệp ................................................................................. 44


viii

4.2.2.3. Đất phi nông nghiệp ........................................................................... 45
4.2.2.4. Đất chưa sử dụng................................................................................ 47
4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất
tại Phường Trưng Vương .................................................................................. 47
4.3. Đánh giá công tác cấp giấy CNQSD đất của Phường Trưng Vương, thành
phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên trong giai đoạn 2013 - 2015.................. 49
4.3.1. Đánh giá công tác cấp giấy CGCNQSDĐ tại Phường Trưng Vương,
Thành phố Thái Nguyên, trong giai đoạn 2013 - 2015 ................................... 49
4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSD dất cho các loại đất của Phường
Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2013 -2015 ....................... 55
4.3.3. Đánh giá chung về công tác cấp GCNQSD đất của Phường Trưng
Vương, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 ............. 56

trình đô thị hoá ở làm cho mật độ dân cư ngày càng tăng. Chính sự gia tăng dân
số, sự phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm cho nhu cầu sử dụng đất
đặc biệt về nhà ở cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công
nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn. Đây là
vấn đề nan giải không chỉ với nước ta mà còn với các nước đang phát triển và
phát triển trên thế giới. Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho
mình những chương trình, kế hoạch, chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh,
điều kiện của mình để sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm. Đặc biệt
là đối với nước ta - một đất nước mà quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và
đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nước. Từ năm 1945 khi thành lập
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà cho đến nay, trải qua nhiều giai đoạn lịch
sử, Nhà nước ta luôn quan tâm thích đáng đến vấn đề đất đai và đã ban hành, đổi
mới Luật đất đai: Luật đất đai 1988, Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ
sung một số điều của Luật đất đai 1993 năm 1998, năm 2001, năm 2003.
Đặc biệt, Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã
từng bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Các
văn bản, Thông tư, Nghị định đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm chắc, quản


2

lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia cũng như phù hợp với sự phát triển của nền
kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. Công tác đăng kí và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong số các nội dung giúp cơ quan quản lí đất đai nắm
được tình hình sử dụng đất kể cả số lượng và chất lượng đất. Xuất phát từ những
yêu cầu cấp thiết trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ
nhiệm khoa quản lý Tài Nguyên Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới
sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận, tôi tiến hành nghiên cứu và
thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác tại Phường Trưng Vương, thành phố

chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003.
Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung Quản lý nhà
nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật Đất đai 2013
quy định:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.


5

11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong

Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi tham gia
sử dụng đất.
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá
có vai trò quan trọng đối với các ngành kinh tế quốc dân. Vấn đề đặt ra là cần
phải sử dụng đầy đủ, hợp lý mang lại hiệu quả trên mọi lĩnh vực. Việc sử dụng
đất đai hợp lý có liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành, từng lĩnh
vực, quyết định tới hiệu quả sản xuất và sự sống còn của vận mệnh quốc gia. Vì
vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là nhiệm vụ hàng đầu.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan
tâm chỉ đạo. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân”.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo đó
là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá IX thông
qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001.
Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 02/12/1998.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 29/06/2001.


7

Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính thay thế
cho Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.
Nghị định số 12/2002/NĐ-CP ngày 22/01/2001 của chính phủ về hoạt

trường hợp được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập
HSĐC và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có
vườn, ao gắn liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai
để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà
đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải
tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện cấp
GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các chính
sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban
hành có quy định đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC và các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất.


9

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Các tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua
lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2.1.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất.
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng thực.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.


11

2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là chứng thư

2.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.


13

2.2.2.2. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN quy định tại điều 105 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2.4. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã, phường
nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản cho người
sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng)
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận của
sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có
công chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê đất,
đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường phải
hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập nhật
những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào đơn đăng
kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo quy định và
phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc Phòng TN&MT để
được cấp GCNQSD đất.


15

Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật
những thay đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định 43/2014/NĐ-CP).