ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ THỊ LAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

LỊ THỊ LAN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN
GIAI ĐOẠN 2014 – 2019
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Thị Thu Hằng

Thái Nguyên – 2020

Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2020

Tác giả luận văn

Lò Thị Lan


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
3. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................................2
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
4.2.
Ý
nghĩa
thực


1.1.1.1. Khái qt về cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất.....................................6
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................10
1.2. Khái quát chính
.......................................11

sách

đất

đai

1.2.1.
Khái
quát
chính
sách
.........................................................11

của
đất

Thế
đai

giới
của

và


Điện Biên Phủ ...........................................................................................................33
2.2.2. Thực trạng quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Điện Biên Phủ giai đoạn 2014 – 2019........................................................................33
2.2.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Điện Biên Phủ .........................................................................................33
2.3.4. Tác động của chuyển mục đích sử dụng đất đến KT – XH trên địa bàn thành
phố Điện Biên Phủ ...................................................................................................34
2.2.5. Đề xuất các giải pháp tăng cường vai trị quản lý Nhà nước về đất đai trong
q trình chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ - Giải pháp
chính sách..................................................................................................................34
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................34
2.3.1. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo...........................................................34
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................34
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................35
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu...............................................................................35
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất của thành phố
Điện Biên Phủ ...........................................................................................................37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................41
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Điện Biên
Phủ..47
3.2. Thực trạng biến động đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn
2014 – 2019...............................................................................................................48
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Điện Biên Phủ ....................................48


6

3.2.2. Tình hình biến động đất đai của thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2014 –


TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

TMDV

: Thương mại dịch vụ

UBND

: Ủy ban nhân dân




2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, đó là nguồn tài ngun vơ cùng q giá của mỗi quốc gia. Nó có vai
trị quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động kinh tế - xã
hội của con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phịng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng
của đất đai trong cuộc sống xã hội.
Thành phố Điện Biên Phủ đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện
CNH - HĐH; tốc độ đơ thị hóa của thành phố diễn ra khá nhanh, tốc độ phát
triển đô thị đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới quá trình sử dụng đất. Quá
trình phát triển đơ thị đã làm cho diện tích đất nơng nghiệp tại thành phố Điện
Biên Phủ có những thay đổi đáng kể: diện tích đất cho sản xuất nơng nghiệp ở
khu vực nông thôn bị thu hẹp dần nhường cho diện tích đất khu đơ thị tăng
lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đơ thị cũng được tiền tệ hóa theo quy
luật của kinh tế thị trường. Quan hệ sử dụng đất đơ thị có những phát sinh
phức tạp mà nhiều khi đã vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước - đó là
tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sự quá tải của hạ tầng
kỹ thuật đô thị, ô nhiễm môi trường, thiếu vốn đầu tư. Đặc biệt, đô thị phát
triển không đúng định hướng, mục tiêu của Nhà nước do công tác xây dựng
và quản lý quy hoạch chưa tốt. Giá cả đất đơ thị trên thị trường bất động sản
có những biến động rất phức tạp, gây ra những khó khăn cho phát triển kinh
tế - xã hội. Do biến động của quan hệ sử dụng đất trong quá trình phát triển
đơ thị, tình hình chính trị xã hội cũng có những biểu hiện xấu như: Khoảng
cách giàu nghèo ngày càng lớn do đơ thị hố, tình trạng khiếu kiện ngày
càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ lớn.
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu ngun nhân và đề xuất các

dụng đất và tác động tới sự phát triển kinh tế xã hội.


Tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đề
xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp với điều kiện thực tế của địa
phương, góp phần đẩy nhanh q trình sử dụng đất đạt hiệu quả hơn trong thời
gian tới.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố
Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên nói riêng.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề
tài
1.1.1. Cơ sở lý
luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin,
các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân
dân ta, trong lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật
chất cho xã hội”. Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội
như vậy nên theo quan điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng
một vai trị kinh tế và chính trị to lớn trong q trình phát triển của xã hội.
Tồn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp
năm
1992 để xác lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong
giai đoạn cách mạng hiện nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2013 còn xác định

nhiên khác…”
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khoáng sản, môi trường, tài nguyên
nước. Tăng cường giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài
nguyên bảo đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường.
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy
định: Nhà nước nghiêm cấm các hành vi sau:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất khơng đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ
gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.


7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất
đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai khơng chính xác
theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.1.1.1. Khái qt về cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất
* Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập đến từ
năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần thứ 2 Luật Đất đai 1993).
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
b. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Tại Điều 59, Luật đất đai 2013:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;


d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân th đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp
thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích cơng ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của
dự án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư khác
e. Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Có hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất:
* Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:
Điều 57, Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích
sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;


b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản
nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất
sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất sang đất phi nơng nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển
đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính
phủ sửa đổi, bố sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
1.2. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt
Nam
1.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế
giới
Trên Thế giới hiện nay tồn tại nhiều mơ hình sở hữu đất đai. Mơ hình
phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó
là mơ hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở
hữu duy nhất. Mơ hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia cịn mơ hình
thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số
nước đang phát triển (theo chế độ Quân chủ) thường áp dụng mơ hình tồn bộ
đất đai của quốc gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị
của từng nước và vị trí, vai trị của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của
nhà vua đối


với đất đai có khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu
đất đai của nhà vua cịn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước
khác thì quyền sở hữu đất đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví
dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ
hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi
158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật
Anh, khơng có quyền sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Lý do là quyền đối với
đất đai được xác lập thông qua việc th mướn của Nữ hồng. Tuy nhiên, vì lý
do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay được đối xử như chủ sở
hữu đất đai”. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này rất giống với
quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên thực tế,
Anh là nước theo mô hình đa sở hữu đối với đất đai

dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất,
cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Nhà nước thống nhất quản lý
về đất đai trong cả nước; Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện
các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai
hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả và hiệu lực.
- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước quy định chế độ sử dụng đất đai như sau:
+ Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụng
đất trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất hợp pháp.


+ Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn, tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời
hạn sử dụng đất.
+ Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai thống nhất
trong cả nước. Mơ hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính cơng
bằng trong hưởng dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho q trình
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phù hợp với mơ hình kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Có vai trị quan trọng đối với sự phát triển xã hội lồi người và có
những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai
được sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện
tích nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý.
Thông qua chiến lược sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng