Chuyên đề tốt nghiệp
Đề Tài
Biện pháp đẩy nhanh tiến độ
giải phóng mặt bằng tại một số
công trình trên địa bàn HN
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Lời mở đầu
Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết
sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới
mỗi người dân và cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng
quyền của người có đất thu hồi (hoặc ảnh hưởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra
những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã
hội…Điều đó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công
trình xây dựng. Nhiều công trình phải “treo” dăm bảy năm thậm chí hàng
chục năm vì không giải phóng được mặt bằng. Cũng từ các tiêu cực xã hội
nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền
đền bù đến người dân không còn nguyên vẹn…Cuối cùng, chịu thiệt hại
nhiều nhất là Nhà nước. Vậy nguyên nhân do đâu? các biện pháp khắc phục
như thế nào?
Xuất phát từ thực tế đó, trong quá trình thực tập tại Công ty Đầu tư phát
triển nhà số 2, với sự giúp đỡ của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp và các cán bộ
Phòng Quản lý dự án của Công ty. Em chọn đề tài “Những biện pháp
nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa
bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2” làm chuyên đề thực
tập.
Kết cấu của chuyên đề gồm ba chương:
Chương I: Tổng quan về Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2

nước, được tổ chức và hoạt động theo Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng
công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị do Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê
chuẩn và Điều lệ riêng của Công ty do Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu
tư phát triển nhà và đô thị phê chuẩn.
C ông ty Đầu tư phát triển nhà số 2 có vốn kinh doanh tại thời điểm thành
lập là:
Tổng số : 14.719.347.246
Trong đó : - Vốn Ngân sách : 2.500.000.000 đồng
- Vốn tự bổ sung : 3.039.627.837 đồng
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Từ những ngày đầu thành lập hoạt động kinh doanh, do cơ sở vật chất
ban đầu còn thiếu thốn điều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi hoạt động
của công ty có phần bị hạn chế. Cho đến nay, công ty chỉ mới tập trung
nghiên cứu dự án tại một số địa bàn trọng điểm như Thủ đô Hà Nội, Thành
phố HCM, Thành phố Hải Phòng, Bắc Ninh và Thái Bình. Điều này chưa
xứng tầm với vị thế mà doanh nghiệp đang có.
Dưới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô
về vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh. Trong quá trình hoạt động
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong
kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trưởng các đơn vị
cấp trên để luôn hoàn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng
công ty và công ty đề ra.
1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh.
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo
sự phân công của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, cụ thể là:
+ Lập và quản lý các dự án đầu tư xây dựng phát triển các khu đô thị,
khu công nghiệp.
+ Đầu tư kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và
khu công nghiệp.

SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Phòng
Tổ chức
Cán
bộ + VP
Giám
Đốc
PGĐ
Kinh Doanh
Phòng
Kinh
doanh
- Tiếp thị
Phòng
T i chính à
- Kế toán
PGĐ
Kỹ Thuật
Phòng
Nghiên cứu
Phát triển
DA
Phòng
Quản lý
DA
Chuyên đề tốt nghiệp
Nhìn vào sơ đồ, cơ cấu các đơn vị trong doanh nghiệp được chia thành:
* Ban Giám đốc
Giám đốc: là người đứng đầu doanh nghiệp, chịu trách nhiệm chung về
mọi mặt hoạt động và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Phòng Tài chính - Kế toán: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về
mọi hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, thanh quyết toán, kế
toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công
ty và đúng nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật
Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế
hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trường nhà đất, khu hâ đô thị mới,
khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phương nhằm đảm bảo
hoàn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của công ty.
Phòng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực hiện mọi công
việc liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu tư,
xây dựng phát triển nhà, khu dân cư, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên
địa bàn thành phố và các địa phương khác.
1.3.2 Đặc điểm sản phẩm
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó
có các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao
thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp. Vì vậy sản
phẩm của công ty có những đặc điểm chủ yếu sau:
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
* Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng.
Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng
mục công trình) được tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và
thường được gọi là các công trình xây dựng
Công trình xây dựng được phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công
trình kinh tế, công trình VH - XH, giáo dục, công trình an ninh quốc phòng.
So với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có những
đặc điểm kinh tế chủ yếu sau đây:
•Sản phẩm xây dựng thường mang tính đơn chiếc, thường được sản xuất
theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư
•Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, có kết cấu phức tạp, khó chế tạo, khó

tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà.
ở nước ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán
và kinh doanh nhà. Điều đó làm cho thị trường nhà đất ngày càng sôi động
trong những năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh
doanh phổ biến. Xu hướng tiêu dùng nhà chung cư tăng.
1.3.3 Đặc điểm về lao động
Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết
định, tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của
công ty. Cùng với sự phát triển của Công ty, lực lượng lao động trong Công
ty cũng không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng đáp ứng yêu cầu
của nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Lực lượng lao động của Công ty không
ngừng tăng lên thể hiện qua các năm:
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Bảng 1: Cơ cấu lao động trong doanh nghiệp
Chỉ tiêu
Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003
Số
lượng
(người)
Tỷ trọng
(%)
Số
lượng
(người)
Tỷ trọng
(%)
Số

2003. Như vậy, với đội ngũ cán bộ hầu hết là những người có trình độ cao
nên khả năng thực hiện tốt chức năng quản lý từ Công ty trong công tác
giám sát, chỉ đạo và điều hành tới các phòng ban trong Công ty để hoạt động
có hiệu quả.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Về độ tuổi của người lao động trong Công ty, số lao động dưới 30 tuổi
chiếm tỷ trọng cao: đã tăng từ 56,5% trong tổng số lao động năm 2001 lên
62,8 % năm 2002 và đến cuối năm 2003 con số này đã đạt 65%. Đây là
những lực lượng lao động trẻ với sự năng động, nhiệt tình, sáng tạo sẽ là
nguồn lực quan trọng của Công ty trong tương lai.
Năm 2002 Công ty đã được Tổng công ty điều chuyển và bổ nhiệm 01
Phó giám đốc phụ trách công tác thi công, đã giúp cho sự điều hành của Ban
lãnh đạo Công ty được bao quát hơn, sâu sát và toàn diện hơn.
Công tác tổ chức cán bộ đã đáp ứng được yêu cầu duy trì, phát triển của
Công ty và đã góp phần đắc lực vào việc thực hiện hoàn thành nhiệm vụ sản
xuất kinh doanh của Công ty trong năm 2003.
1.3.4 Về thiết bị công nghệ
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp Nhà nước, được thừa
hưởng một số tài sản trước đó, đất đai, nhà cửa được cấp và do bản chất của
Công ty là một chủ đầu tư chuyên thực hiện quản lý vốn nên Công ty hầu
như không có tài sản cỡ lớn mà chủ yếu là các thiết bị quản lý, văn phòng do
Công ty tự mua sắm bằng nguồn vốn tự bổ sung và thực hiện khấu hao theo
quy định của Nhà nước. Tính đến thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 01 năm
2003 giá trị máy móc thiết bị trong toàn bộ Công ty cụ thể như sau:
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Bảng 2 : Bảng kê máy móc thiết bị thuộc TSCĐ
Đơn vị tính: đồng
TSCĐ & Kí

Nhìn chung hệ thống máy móc của Công ty đang còn hiện đại, chỉ có
một thiết bị đã hết khấu hao (Máy VT+máyin), số còn lại đều mới được
Công ty mua sắm, lắp đặt thay thế cho hệ thống trước đó. Điều này đã tạo
điều kiện thuận lợi cho các nhân viên trong Công ty và phục vụ tốt cho công
tác quản lý, đáp ứng yêu cầu kịp thời nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của
Công ty.
1.3.5 Đặc điểm về tài chính
Để tiến hành sản xuất kinh doanh, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có một
lượng vốn nhất định bao gồm: vốn cố định, vốn lưu động và vốn chuyên
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
dùng khác (quỹ xí nghiệp, vốn xây dựng cơ bản…). Doanh nghiệp có nhiệm
vụ tổ chức huy động các loại vốn cần thiết cho nhu cầu kinh doanh, đồng
thời tiến hành phân phối, quản lý và sử dụng vốn hiện có một cách có hiệu
quả cao nhất trên cơ sở chấp hành các chế độ chính sách quản lý kinh tế tài
chính và kỷ luật thanh toán của Nhà nước. Nhu cầu về vốn xét trên góc độ
mỗi doanh nghiệp là điều kiện để duy trì sản xuất, đổi mới công nghệ, mở
rộng sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng việc làm, tăng thu nhập
cho người lao động. Từ đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp tăng cường khả
năng cạnh tranh trên thị trường, nâng cao hiệu quả kinh doanh. Đối với hoạt
động sản xuất kinh doanh của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 tình hình
được khái quát cụ thể như sau:
Bảng 3: Tình hình tài chính của Công ty những năm qua
Đơn vị tính: đồng
TT Các chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003
Tài sản 50.299.282.474 65.351.985.993
A TSLĐ và Đầu tư ngắn hạn 47.792.068.600 62.384.365.687
1 Tiền 3.935.241.741 6.516.434.529
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp

ngắn hạn chiếm 95,4%; tài sản cố định và đầu tư dài hạn chiếm 4,6%. Tuy
nhiên trong tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn thì các khoản phải thu chiếm
tỷ trọng rất lớn: 91,5 % năm 2002; năm 2003 là 88,9%.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Tình hình tài chính được đánh giá là lành mạnh trước hết được biểu hiện
ở khả năng chi trả.
Từ số liệu trên ta thấy hệ số khả năng thanh toán hiện hành năm 2002 là
1,42 lần (hệ số này mà ≥ 2 là tốt) tức là vào năm này nếu doanh nghiệp phải
thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%4,70
42,1
1
=
số tài sản lưu động. Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào
năm 2003 nếu doanh nghiệp phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì
doanh nghiệp chỉ cần bán đi
%73
37,1
1
=
số tài sản lưu động.
Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong
khi vốn chủ sở hữu tăng 119,98%. Tuy nhiên với 30,5% vốn chủ sở hữu
trong nguồn vốn Công ty có đủ khả năng ứng vốn cho các đơn vị thi công
khi cần thiết.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Chương 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu
tư phát triển nhà số 2

- Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện
tích và ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án.
Đối với dự án đầu tư trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai
bên tự thoả thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khuôn khổ chính
sách Nhà nước quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải
phóng mặt bằng. Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) xác nhận
và có văn bản chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và việc bàn giao đất giữa
2 bên.
Trường hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự
án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập
Hội đồng Giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất.
1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng:
- Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng;
- Trưởng phòng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thường trực;
- Trưởng phòng Địa chính Nhà đất - Uỷ viên;
- Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện) - Uỷ viên;
- Lãnh đạo UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi - Uỷ viên;
- Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác
do UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên;
- Mời 1 đến 2 người là đại diện những người được bồi thường thiệt hại
tham gia Hội đồng.
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi
thường thiệt hại và tái định cư. Khi đó, Chủ tịch UBND quận (huyện) ra
quyết định giải tán Hội đồng.
2/- Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng.
- Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Các

đất nông nghiệp;
- Chỉ đạo chính quyền phường (xã, thị trấn) thông báo cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định; chỉ đạo
chính quyền phường (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được các cơ quan Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và
hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận bản kê
khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải
phóng mặt bằng.
Ví dụ: Quy trình GPMB ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối
Dự án khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối là một dự án được sự quan
tâm đặc biệt của Bộ Xây dựng và lãnh đạo Tổng công ty, do đó Công ty
cũng xác định đây là một dự án trọng điểm, nên từ năm 2002 Công ty đã chủ
động phối hợp với Văn phòng Bộ Xây dựng tổ chức nhiều cuộc họp với 37
hộ dân để giải thích, thuyết phục vác hộ dân chấp nhận phương án đền bù và
phương án tái định cư.
Được sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng công ty trong quý 4/2002 Công ty đã
phối hợp với các ngành chức năng của Thành phố lập hồ sơ trình UBND
Thành phố ra quyết định qiao đất và thành lập Hội đồng giải phóng mặt
bằng.
Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có
Quyết định số 8063/QĐ - UB “Về việc thu hồi 3.869 m
2
đất tại phố Hoa Lư,
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng; trong đó giao cho Công ty Đầu tư
phát triển nhà số 2 (thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ
Xây dựng) 1.498 m
2
để xây dựng khu nhà ở tái định cư kết hợp kinh doanh

11- Chủ tịch MTTQ Phường Lê Đại Hành - Uỷ viên
* Đại diện các hộ dân:
1- Tổ trưởng tổ dân phố số 21
2- Tổ phó tổ dân phố số 21
Ngày 04/03/2003 Chủ tịch Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng đã có
Quyết định số 150/QĐ - UB về việc thành lập Tổ công tác điều tra, khảo sát,
đền bù GPMB thực hiện dự án. Đến đây thì Bước 1 trong quy trình đền bù
GPMB cơ bản hoàn thành
Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư
1/- Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận.
- Phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị
thu hồi.
- Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai
và tiếp nhận tờ khai.
Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có đất thực hiện dự án có
trách nhiệm thông báo, tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất
và thu tờ khai, cụ thể:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn
gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê
khai). Sau 3 ngày nhận được tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi
đất, tài sản thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống
trên khu đất, đề xuất những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách
nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai.
+ Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để
tiếp nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A
Chuyên đề tốt nghiệp
sử dụng đất kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân

tài sản do người sử dụng kê khai, lập biên bản xác nhận và đã chuyển tới Uỷ
ban nhân dân Phường Lê Đại Hành xác nhận. Công việc vẫn được tiếp tục
theo trình tự trong quy trình. Đến ngày 17 tháng 10 năm 2003, liên ngành:
Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính Nhà Đất, UBND quận HBT và Công
ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã có tờ trình số 3190/TTr - STCVG trình lên
UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án
của Công ty.
Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư
Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án giá bồi thường thiệt hại, tái
định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây
dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư; chủ dự án có thể tự làm
hoặc thuê tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư
báo cáo với Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét.
Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện
Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất
để rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử
lý cụ thể theo 2 trường hợp quy định tại Bước 4.
Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối
Ngày 23 tháng 10 năm 2003 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết
định số 6328/QĐ - UB phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại phố Hoa Lư, phương Lê Đại Hành,
quận Hai Bà Trưng giao cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 để xây dựng
khu nhà ở và văn phòng, cụ thể như sau:
* Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A