TỔNG HỢP TIẾN ĐỘ THÔNG QUA PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG GIAI
ĐOẠN 1.
Ngày Nội dung Số bộ hồ sơ Thông qua
15/10 Xét phương án cho hộ thuộc 8A và 8B 17 17
29/10 Xét phương án các hộ thuộc 6A và 5A 42 31
17/10 Xét phương án các hộ thuộc 1B và 3A
và các hồ sơ tồn từ các buổi trước
26 26
3/12 Xét phương án cho các hộ thuộc 4E 49 31
20/12
Xét phương án lại cho toàn bộ các hộ đã
thông qua do thay đổi mức giá đất đền
bù đường Tây Sơn từ 19.800 nghìn lên
22 triệu cho vị trí 1 (bằng đường Giang
Văn Minh).
105 105
7/1 Xét thông qua phương án cho các hộ
thuộc tổ 4B và 4A
43 23
17/1 Xét thông qua phương án cho các hộ
thuộc tổ 3D và 3B.
62 40
29/2 Xét lại phương án cho các hộ dân với
mức giá đất mới là 23.500 nghìn
168 168
20/3 Xét lại phương án cho các hộ có nhà
thuộc sở hữu nước với 100% giá trị đất
và 90% giá trị nhà tầng 1, 40% giá trị
đất tầng 2.
81 81
8/4 Họp thông qua phương án tổng hợp cho

Mặc dù gặp nhiều khó khăn nhưng cho tới ngày 30/7/2002, công ty khảo sát đất đai
về căn bản đã hoàn thành khối lượng công việc được giao trong giai đoạn 1.
- Tổng cộng trên tuyến phố này, công ty đã tiến hành đo, vẽ 328 thửa đất trong đó
gồm 18 thửa đất cơ quan, 17 thửa đất ngõ và 293 thửa đất của các hộ gia đình.
Trong 328 thửa thì 313 thửa nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng, 117/313 thửa
đất có mặt phố.
Đã xác định danh giới và lập biên bản danh giới thửa đất được 324/328 thửa,
lập hồ sơ kỹ thuật được 324/328 thửa. 4 thửa không xác định được danh giới do
tranh chấp.
Đã đo vẽ được bản đồ khu vực giải tỏa phố Tây Sơn tỷ lệ 1/200.
Trong một thời gian không dài chỉ 67 ngày, công tác đã hoàn thành với một
khối lượng khá lớn. Đây là một tín hiệu tốt cho giải phóng mặt bằng.
BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ CÔNG TÁC CẮM MỐC GIỚI LẬP HỒ SƠ
KỸ THUẬT THỬA ĐẤT TRÊN PHỐ TÂY SƠN.
STT Nội dung Đơn vị Số lượng
1 Số mốc giới đã cắm chiếc 14
2 Tổng số thửa đất
Trong đó : Đã lập
Còn vướng mắc
thửa
-
-
328
324
4
3
Số thửa trong chỉ giới GPMB
Trong đó :
. Theo mục a) Đất ở
đích sử dụng b) Giao thông

dựng tiến hành thực hiện công tác này.
a) Nội dung xác lập số liệu.
. Phiếu điều tra xã hội học :
Địa chỉ, tên chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà.
Nguồn gốc của đất, nhà và mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng.
Vị trí của nhà, diện tích đất, nhà đang sử dụng.
Số nhân khẩu thực tế đang ở, có thuộc diện chính sách không ?
Kiến nghị của dân : về chính sách hay nhà tái định cư như thế nào ?
. Nội dung bản kê khai đất đai tài sản :
-Vị trí của nhà (thửa nào, danh giới với các hộ xung quanh ….)
- Diện tích đất đang sử dụng, diện tích trong và ngoài chỉ giới giải phóng mặt
bằng, nguồn gốc đất thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng… kèm theo các giấy tờ
chứng lý cần thiết về đất như giấy chứng nhận, quyết định giao đất, quyết định
giao nhà và đất, hợp đồng mua nhà đất, hóa đơn thuế sử dụng đất …
- Kê khai về nhà ở và các tài sản khác. Miêu tả cụ thể về nhà ở bao gồm diện
tích xây dựng, diện tích sử dụng, kết cấu nhà, kích thước bản vẽ sơ họa về nhà…
cùng các giấy tờ chứng lý…
Kê khai các tài sản bất động sản khác bị ảnh hưởng khi di dời.
Kê khai các hệ thống điện, nước, điện thoại… cùng hợp đồng sử dụng.
. Tổ công tác hướng dẫn các hộ dân kê khai rồi kiểm tra xác nhận chứng thực,
trên cơ sở đó, công ty tư vấn tiến hành đo đạc lại, kê khai thống kê tài sản, điều
hành sản chữa lại cho đúng. Lấy xác nhận của hộ dân về nguồn gốc đất, diện
tích đất đai tài sản, số nhân khẩu… trình ủy ban nhân dân quận Đống Đa đo
thẩm định và xác nhận.
b) Những khó khăn trong xác lập số liệu.
- Đặc điểm nhà ở khá phức tạp gây khó khăn cho việc đo vẽ.
- Có nhiều nhà đang trong tình trạng đặc biệt như là : bị niêm phong, đang tranh
chấp, không liên lạc được chủ nhà …
- Nhiều hộ dân vì các lý do khác nhau hoặc cố tình không hợp tác như không
cho đo vẽ đất đai, tài sản, cho đo nhưng không ký biên bản xác nhận…

, 46 nhà bị cắt xén có diện tích còn lại nhỏ hơn < 20m
2
được vận động di
dời nốt. (Tổng phải di dời là 216 hộ với 8729,2m
2
đất, 20512,21m
2
nhà).
Phần lớn các yêu cầu của các hộ gia đình là xem xét đền bù giá trị quyền sử
dụng đất theo giá thị trường.
Đã khảo sát thiết kế 6/13 công trình ngầm nổi và 11/13 cơ quan.
Về hồ sơ kê khai tài sản đã hoàn thành đủ 208 bộ hồ sơ của các hộ gia đình, đã
xác định được nguồn gốc đất của 215 bộ, xác định nhân khẩu của 209 hộ có xác
nhận của cơ quan Nhà nước.
Hợp đồng điện, nước, điện thoại của các hộ còn thiếu rất nhiều.
. Tổng kết đã hoàn thành được 168 bộ hồ sơ đầy đủ đã được kiểm tra xác nhận
của UBND phường, Hội đồng giải phóng mặt bằng quận Đống Đa.
d) Đánh giá công tác lập hồ sơ xác định cơ sở pháp lý về đất đai tài sản phục
vụ cho việc lập phương án bồi thường tái định cư.
Trong điều kiện địa bàn dân cư hết sức phức tạp, với những nỗ lực đáng kể
của tổ công tác và các ban ngành có liên quan, công tác lập hồ sơ pháp lý về đất
đai đã hoàn thành hơn 67% khối lượng dự định với các hộ dân – dự định trong
giai đoạn I này. ( 168/ 250 bộ hồ sơ).
4. Lập phương án bồi thường thiệt hại tái định cư cho các hộ phải di dời
Phương án bồi thường tái định cư được lập gồm 2 phần. Một là phương án
chi tiết bồi thường tái định cư cho từng đối tượng hộ gia đình cơ quan và
phương án tổng hợp bồi thường cho cả dự án.
Phương án chi tiết được lập cho từng chủ cơ quan và từng chủ sở hữu nhà, chủ
sử dụng đất.
4-1. Lập phương án bồi thường về đất.

Loại I
Mức A 9800 3920 2350 1410
Mức B 7800 3120 1870 1150
Loại II
Mức A 6300 2520 1510 910
Mức B 5050 2020 1210 730
Loại III
Mức A 4040 1620 970 580
Mức B 3230 1300 780 470
Loại IV
Mức A 2200 880 530 320
Mức B 1540 620 370 225
Bảng 7
Nguồn : Quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 quy định về khung giá các
loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
4-1-2. Phương pháp tính mức đền bù của dự án.
Về cơ bản phương pháp xác định mức đền bù của dự án đúng với quy định
chung.
Mức đền bù = Diện tích đất x Đơn giá x Hệ số giá trị
Thiệt hại về đất bị thu hồi đất quyền sử dụng đất
. Đường Tây Sơn với chiều rộng 21m có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật,
(điện nước, thông tin) khá đầy đủ hoàn hảo, hệ thống cơ sở hạ tầng siêu thị, trường
học, trạm xá … do vậy đã được xét là đường loại I.
Trên tuyến phố này hoạt động kinh doanh buôn bán khá, nhộn nhịp nhưng
hầu hết đều là các hộ gia đình buôn bán nhỏ lẻ, do vậy mức sinh lời chỉ được tính ở
mức B. Đây là điều hợp lý, bởi lẽ mức giá ứng với loại đường IA là mức cao nhất
trong Thành phố nhưng rõ ràng trong Thành phố còn có rất nhiều đường cùng loại
có mức sinh lời cao hơn nhiều so với đường Tây Sơn.
Theo bảng giá đất khu vực nội thành ban hành kèm theo quyết định
3519/QĐUB ngày 12/9/1997 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về khung giá

bởi các nhà mặt phố nhiều nhà có chiều sâu nhỏ chỉ từ 3 tới 5 mét.
Vì vậy trong dự án này tất cả nhà mặt phố sẽ được tính vị trí 1, những nhà
còn lại được tính ở vị trí 2. Không có vị trí 3.
. Việc tính hệ số giá trị quyền sử dụng đất như sau :
Các hộ có đủ giấy tờ hợp lệ hoặc sử dụng ổn định trước 1988 đóng thuế đầy
đủ được hưởng 100%.
Các hộ sử dụng ổn định trước năm 1993 phù hợp với quy hoạch được hưởng
80%.
Xây dựng lấn chiếm hỗ trợ tôn tạo 25N/m
2

Nhà của Nhà nước tầng 1 được hưởng 100% giá trị đất, tầng 2 được hưởng
40%.
4-1-3. Những khó khăn trong việc xác định mức giá đền bù về đất.
Một là có quá nhiều các đơn thư kiến nghị, khiếu nại về giá bồi thường đất việc
giải quyết lại thiên về thay đổi chính sách làm phương án phải lập đi lập lại nhiều
lần.
Hai là kết quả đo đạc diện tích đất phải bồi thường của các hộ còn sai lệch
nhiều, chưa đủ mức đo chi tiết.
Ba là việc áp dụng hệ số giá trị sử dụng đất rất phức tạp do có nhiều loại
khác nhau, nhiều khi một hộ dân được áp dụng đồng thời hai ba hệ số.
4-1-4. Kết quả đạt được.
Kết thúc giai đoạn I, dự án đã lên được phương án bồi thường về đất đai tài
sản cho 168 bộ hồ sơ của các hộ dân
Tổng diện tích đất được đền bù trong giai đoạn I là : 7625,1m
2
trong đó
2827,56m
2
được tính vị trí I, 4797,54m

so với giá chuyển nhượng thực tế khoảng 10 cây/m2 mặt đường. Do vậy các hộ
dân bị bất lợi rất lớn.
4-2. Lập phương án bồi thường về tài sản.
4-2-1 Cơ cở xây dựng mức đền bù tài sản.
. Đối với cơ sở hạ tầng, giá đền bù tài sản được tính bằng giá trị xây dựng mới
công trình có chất lượng kỹ thuật tương đương.
. Đối với các hộ gia đình, mức giá đền bù về tài sản bao gồm đền bù về nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất, đền bù về hoa màu và hỗ trợ phá dỡ.
Đền bù về nhà ở được tính như sau :
Mức đền bù = Giá trị hiện có của công + Một khoản tỷ lệ %
nhà ở trình giá trị hiện có
Giá trị hiện có = Giá trị xây x tỷ lệ % giá trị
của công trình dựng mới còn lại của công trình
Giá trị xây dựng = Diện tích x Đơn giá xây
mới xây dựng dựng nhà mới
Đơn giá xây dựng nhà mới được ban hành theo quyết định 05/2002 QĐUB
ngày 17/01/2002 và thông báo 134/LS TC-VG XD ngày 27/02/2002.
Tuy nhiên mức đền bù không lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị xây
dựng mới.
Đối với nhà cấp 4 và các công trình phụ, nhà tạm … được đền bù bằng giá trị xây
dựng mới.
Đối với nhà của Nhà nước mức đền bù được tính bằng 60% giá xây dựng mới.
Đối với nhà bị phá dỡ một phần sẽ được đền bù toàn bộ nếu phần còn lại không sử
dụng được, chỉ được đền bù chi phí, sửa chữa, hoàn thiện lại và phần bị tháo dỡ
nếu phần còn lại vấn tiếp tục sử dụng được mức hỗ trợ phá dỡ là 25 nghìn/m
2
sử
dụng.
Ban công tính bằng 50% đơn giá nhà cùng loại.
4-2-2. Phương pháp tính mức đền bù về tài sản của dự án

Loại nhà Đơn giá/m
2
Diện tích m
2
Hệ số Thành tiền Tỷ lệ
Cấp 4 580
710
2365,8
3120,3
100% 1372164
2215413
21,5%
Cấp 3 910 3019,31 90% 2472514,8 14,8%
Cấp 2 1330
1410
3518,26
4165,20
90% 4211357,2
52285628,8
56,9%
Cấp 1 1670 0 90% 0 0
Nhà tạm vật
Kiến trúc ≠≠
…. 1629,401 100% 688263,41 4,13%
Hỗ trợ phá dỡ 25 17818,271 445456,770 2,67%
Tổng 17818,271 16691107,9 100%
Bảng 9 Nguồn tổng hợp từ phương án chi tiết bồi
thường cho 168 hộ dân
4-3. Xác định mức hỗ trợ ổn định đời sống cho các hộ gia đình và thưởng tiến
độ.

Trên cơ sở số liệu điều tra xã hội học quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng,
Ban quản lý các dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội đã xác định mức hỗ
trợ ổn định đời sống cho 168 bộ hồ sơ được Hội đồng giải phóng mặt bằng
thông qua.
Nhận xét, ta thấy rõ ràng việc xét khoản hỗ trợ ổn định đời sống chỉ tính cho
KT1 và KT2 trong số hộ khẩu là rất không hợp lý. Bởi lẽ nhiều người có tên
trong sổ hộ khẩu thì lại không sống ở đó, trong khi có nhiều người sinh sống
làm ăn tại địa bàn nhưng lại không có hộ khẩu. Việc đền bù như vậy gây ảnh
hưởng tới đời sống của các hộ.
Ví dụ một bộ hồ sơ mà có tới 24 người nhưng chỉ có 1KT1 và 23KT3 chỉ được
hỗ trợ cho KT1 có 660.000đ
Bảng tổng hợp mức hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống cho 168 hộ dân
Đơn vị : 1000 đ
Các khoản hỗ trợ ổn định đời
sống sản xuất
Đơn giá
(1)
Số lượng
(2)
Thành tiền
(1x2)
1- Di chuyển điện SH 680.000 58 39.440
2- Di chuyển nước SH 200000 36 7.200
3- Di chuyển điện thoại 450.000 43 19350
4- ổn định sản xuất đời sống 660000
330.000
381
127
251.460
41910

nhu cầu mua nhà rộng hơn hoặc nhiều căn hộ trong khi quỹ nhà eo hẹp
- Đặc điểm dân sự rất phức tạp, yêu cầu đa dạng, nên bố trí rất khó khăn.
4-4-3. Nguyên tắc bố trí tái định cư của dự án.
. Giá nhà tái định cư phù hợp với mức tiền bồi thường thiệt hại
. Các hộ thuộc diện đối tượng chính sách được ưu tiên bố trí vào các căn hộ thấp
tầng (từ tầng 2 đến tầng 4)
. Các hộ có hoàn cảnh khó khăn (có người mù lòa tàn phế…) sẽ được ưu tiên bố trí
vào các căn hộ thấp tầng.
. Các hộ đông người hoặc nhiều người sống trong một căn hộ sẽ được tái định cư ở
các căn hộ có diện tích lớn hơn hoặc là xét mua thêm căn hộ với giá quy định chung.
4-4-4. Kết quả bố trí tái định cư.
Bước đầu đã lập kế hoạch bố trí nơ ở cho 104 bộ hồ sơ được 104 căn hộ ở nhà B4
làng Quốc tế Thăng Long.
Bảng sắp xếp tái định cư cho 104 hộ phố Tây Sơn
Đơn vị : 1000đ
Tầng Số hộ Diện tích m2 Đơn giá/ m2 Thành tiền
3 27 1755 6200 10881000
4 12 780 5900 4602000
6 17 1109 5600 6188000
7 12 696 5300 3688800
10 20 1265 4200 5313000
11 16 928 3900 3619200
Tổng 104 6529 34292000
Bảng 11 Nguồn : Báo cáo dự trù tái định
cư cho 104 hộ dân phố Tây Sơn
Mức hỗ trợ để hộ mặt phố trong 168 hồ sơ tự tìm địa điểm kinh doanh là :
0,3 x 65681560 N = 19704468 (nghìn đồng)
4-4-5. Đánh giá công tác bố trí tái định cư.
Trong điều kiện quỹ nhà rất eo hẹp cả về số lượng, chất lượng chủng loại, chủ dự án
đã cố gắng sắp xếp đáp ứng được phần nào nhu cầu và yêu cầu nhà tái định cư của