ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU
W  X C
C
Ô
Ô
N
N
G
GT
T
Y
YX
X
Â


T
T
R
R
I
I
Ể
Ể
N
NĐ
Đ
Ô
ÔT
T
H
H
Ị
ỊT
T
Ỉ

N
G
GT
T
À
À
U
U(
(
U
U
D
D
E
E
C
C
)
)
ỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP 15
1. Thực trạng về tài sản cố định ........................................................................................ 15
2. Tổng số diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng.................................................. 15
3. Thực trạng về tài chính, công nợ .................................................................................. 18
4. Thực trạng về lao động ................................................................................................. 19
III. KẾT LUẬN 20
PHẦN II PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 21
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN 21
1. Cơ sở pháp lý ................................................................................................................ 21
2. Mục tiêu cổ phần hóa.................................................................................................... 21
3.
Điều kiện thuận lợi để cổ phần hóa............................................................................... 22
4. Giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa................................................................. 22
II. NỘI DUNG PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 24
1. Hình thức cổ phần hóa .................................................................................................. 24
2. Tên Công ty cổ phần ..................................................................................................... 24
3. Ngành nghề kinh doanh dự kiến ................................................................................... 24
4. Vốn điều lệ và cơ cấu vốn điều lệ................................................................................. 25
5. Đối tượng mua cổ phần, chính sách bán cổ phần giá ưu đãi và việc phát hành cổ ph
ần
qua đấu giá .................................................................................................................... 25
6. Loại cổ phần và phương thức phát hành....................................................................... 26
7. Chi phí cổ phần hóa ...................................................................................................... 27
Phương án cổ phần hóa trang 3
8. Kế hoạch sử dụng tiền thu từ cổ phần hóa.................................................................... 27
9. Phương án sắp xếp lại lao động .................................................................................... 28
10. Phương án về tổ chức và quản lý điều hành Công ty.................................................... 29
11. Phương án đầu tư và chiến lược phát triển sau khi cổ phần hóa................................... 32
12. Rủi ro dự kiến ............................................................................................................... 36

 Địa chỉ : Số 37 đường 3 tháng 2, phường 8, TP. Vũng Tàu
 Điện thoại : (064) 859 617 Fax : (064) 859 618
 Mã số thuế : 35 0010130 8
 Email : [email protected] Logo :  Quyết định thành lập: Số 388/QĐ.UBT ngày 22/06/1995 của UBND tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu.
2. Ngành nghề kinh doanh chính
Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty nhà nước số: 4906000020 do Sở Kế
hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp, đăng ký lần đầu ngày 31/08/1996 (Số giấy
CNĐKKD cũ: 110701), đăng ký thay đổi lần thứ 12 ngày 31/10/2007, các ngành nghề kinh
doanh chủ yếu của Công ty như sau:
 Đầu tư kinh doanh công trình đô thị;
 Xây dựng nhà ở, công trình công nghiệp, công cộng, kỹ thuật hạ tầng (đường xá cấp
thoát nướ
c, vệ sinh môi trường, chiếu sáng);
 Kinh doanh nhà;
 Kinh doanh khách sạn, du lịch;
 Xây lắp đường điện cao thế 15-25-35 KV;
 Dịch vụ cho thuê kho bãi;
 Kinh doanh các dịch vụ du lịch khác trong hoạt động kinh doanh khách sạn du lịch;

Phương án cổ phần hóa trang 5
 Kinh doanh các sản phẩm dầu khí;
 Xây dựng các công trình thủy lợi, đê kè có kết cấu bằng đất và vật liệu kiên cố;
 Bảo dưỡng, sửa chữa các công trình, phương tiện thiết bị dầu khí;

Năm 1999, Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị được xếp loại là doanh nghiệp nhà
nước hạng I của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Trải qua nhiều giai đoạn hoạt động và phát triển
ngày càng lớn mạnh, Công ty đã khẳng định được uy tín của mình trên thị trường.
Phương án cổ phần hóa trang 6
Năm 2006, dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Công ty đã thực hiện cổ
phần hóa bộ phận du lịch và vật liệu xây dựng. Chi nhánh tại Đà Lạt và Cần Thơ sau khi cổ
phần hóa đã chuyển thành Công ty Cổ phần Du lịch Golf Việt Nam (VinaGolf) có vốn điều
lệ 130 tỷ, hoạt động vào tháng 07/2006, trong đó Công ty UDEC nắm giữ 51% vốn điều lệ
của VinaGolf.
Đồng thời, Xí nghiệp Sản xuất và Kinh doanh Vật liệu Xây dựng sau khi thực
hiện cổ phần hóa chuyển thành Công ty Cổ phần Thành Chí có vốn điều lệ 30 tỷ, hoạt động
vào giữa tháng 11/2006 với tỷ lệ nắm giữ của Công ty UDEC chiếm 30% vốn điều lệ.
Năm 2007, thực hiện lộ trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, UBND tỉnh Bà Rịa -
Vũng Tàu ban hành Quyết định số 2008/QĐ
.UBND ngày 05/06/2007 về việc thành lập Ban
chỉ đạo cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Sau quá
trình tiến hành các bước công việc phục vụ công tác cổ phần hoá, ngày 27/06/2008, UBND
tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ra quyết định số 2141/QĐ-UBND về giá trị doanh nghiệp để cổ
phần hoá của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
5. Cơ cấu tổ chức và quản lý
Trong những năm qua, Ban Giám đốc Công ty đã nỗ lực trong việc củng cố và tinh lọc
bộ máy tổ chức quản lý. Hiện nay, Công ty đã có một đội ngũ công nhân viên có năng lực
chuyên môn, năng động sáng tạo trong công việc và đoàn kết tốt.
Bộ máy tổ chức Công ty hiện tại như sau:
+ Ban Giám đốc;
+ Phòng ban: gồm 04 phòng;
- Phòng Tổ chức – Hành chính;
- Phòng Kỹ thuật;
- Phòng Kế ho
ạch – Kinh doanh;

Kinh
doanh
Xí
Nghiệp
Cầu
đường
Phòng
Tổ
chức
Hành
chính

Phương án cổ phần hóa trang 8
6. Danh sách những công ty mẹ và công ty con
6.1 Công ty mẹ
Không có.
6.2 Công ty con
Công ty Cổ phần Du lịch Golf Việt Nam (VinaGolf)
 Vốn điều lệ: 130.000.000.000 đồng
 Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 51%
6.3 Công ty liên kết
Công ty Cổ phần Thành Chí
 Vốn điều lệ: 30.000.000.000 đồng
 Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 30%
Công ty Cổ phần Du lịch Núi lớn Núi nhỏ & Cáp treo Vũng Tàu
 Vốn điề
u lệ: 100.000.000.000 đồng
 Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 22,5%
Công ty Cổ phần Du lịch Hoa Anh Đào
 Vốn điều lệ: 70.000.000.000 đồng

ĐVT: triệu đồng
Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007
Sản phẩm
Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT
Hoạt động kinh doanh (7.636) (201,28)% 13.731 124,57% 7.875 80,25%
- Xây dựng (2.111) (55,63)% 7.998 72,56% 7.772 79,20%
- Kinh doanh nhà (2.037) (53,69)% 1.221 11,08% 103 1,05%
- Dịch vụ du lịch và
hoạt động khác
(3.489) (91,96)% 4.512 40,93% - -
Hoạt động tài chính (6.261) (165,03)% (5.201) (47,19)% (306) (3,12)%
Lợi nhuận khác 17.691 466,31% 2.493 22,61% 2.244 22,87%
Tổng cộng 3.794 100% 11.023 100% 9.814 100%
Nguồn: UDEC

Doanh thu hoạt động xây dựng năm 2007 tăng đột biến so với 2 năm 2005, 2006 là
do Công ty chuyển doanh thu đối với việc bàn giao hai khu công nghiệp Đông Xuyên và
khu công nghiệp Phú Mỹ 1 cho UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồng thời, trong năm
2007, doanh thu và lợi nhuận hoạt động du lịch và dịch vụ khác không còn nữa do bộ
phận du lịch (Chi nhánh Đà Lạt, Cần Thơ), bộ phận vật liệu xây dựng (Xí nghiệp Sản xuất
và Kinh doanh vật liệ
u xây dựng) đã cổ phần hóa chuyển thành công ty cổ phần hạch toán
độc lập trong năm 2006. Xí nghiệp Kinh doanh các sản phẩm dầu khí LPG Phú Mỹ cũng
đã giải thể tháng 06/2008.
7.1.2. Nguyên vật liệu
Do hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, công trình, kỹ thuật hạ tầng,... nên
nguồn nguyên vật liệu chính của Công ty là xi măng, sắt, thép, nhựa đường,… Nguồn
cung cấp nguyên vật liệu rất ổn định. Chi phí nguyên v
ật liệu chiếm khoảng 70% giá vốn
hàng bán. Vì vậy với tình hình gia tăng giá cả nguyên vật liệu xây dựng năm 2007 và 6

cùng ngành.
7.1.4. Trình độ công nghệ
Trình độ công nghệ của Công ty chỉ ở mức trung bình so với các công ty khác.
Những năm gần đây với phương án chiến lược phát triển mới, Công ty đang từng bước
trang bị máy móc thiết bị nhằm nâng cao trình độ công nghệ đáp ứng với xu hướng phát
triển chung của ngành. Phương án cổ phần hóa trang 11
7.1.5. Tình hình nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới
Do từ trước đến nay Công ty hoạt động theo cơ chế nhà nước nên chi phí cho việc
nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới hầu như không có.
7.1.6. Tình hình kiểm tra chất lượng sản phẩm/dịch vụ
Trong quá trình thi công các công trình, Công ty luôn tuân thủ nghiêm ngặt các quy
định của nhà nước trong việc thi công các công trình xây dựng. Cụ thể trong quá trình thi
công, Công ty luôn có một đội ngũ giám sát viên, được thành lập tùy theo dự án của từng
công trình,
để quản lý giám sát chất lượng cũng như tiến độ hoàn thành của dự án.
7.1.7. Hoạt động Marketing
Hiện tại Công ty chưa có bộ phận chuyên về marketing.
7.1.8. Nhãn hiệu thương mại, đăng ký phát minh sáng chế và bản quyền (Logo đang sử
dụng)
Công ty chưa đăng ký bản quyền nhãn hiệu thương mại. Logo Công ty hiện đang sử
dụng:

7.1.9. Các hợp đồng lớn
Một số dự án lớn do Công ty làm chủ đầu tư:
−
Khách sạn Golf Phú Mỹ 3 sao 122 tỷ đồng
−

trđồng
699.831
705.205
468.517
2.1 Nợ vay ngắn hạn
trđồng
22.630 27.030 29.233
Trong đó: nợ quá hạn
trđồng
-- -
2.2 Nợ vay dài hạn
trđồng
112.836 64.836 20.890
Trong đó: nợ quá hạn
trđồng
-- -
3 Nợ phải thu
trđồng
157.295 77.475 171.520
4 Tổng số lao động
Người
330 207 111
5 Tổng quỹ lương trđồng
4.891 3.728 3.123
6
Thu nhập bình quân của người
lao động/tháng
trđồng
1,2 1,5 2,5
7 Doanh thu thuần

1
Bao gồm Giá vốn hàng bán, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí khác.

Phương án cổ phần hóa trang 13
− Tình hình kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam những năm qua phát triển khá
thuận lợi. Tốc độ tăng GDP của Việt Nam năm 2007 đạt 8,44% đứng thứ 3 châu
Á. Nước ta đã chính thức là thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới
(WTO). Năm 2008 nền kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn nhưng tỷ lệ tăng
trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2008 vẫn ở mức 6,5%, tình hình lạm phát
đã được
kiểm soát. Các dự án về cơ sở hạ tầng được nhà nước đẩy mạnh hơn tạo đà phát
triển vững chắc cho nền kinh tế Việt Nam nói chung cũng như ngành xây dựng
nói riêng.
− Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nằm ở khu vực kinh tế trọng điểm của phía Nam có
tiềm năng phát triển cao. Với lợi thế về du lịch biển và hệ thống c
ơ sở hạ tầng
tương đối hoàn thiện, thành phố Vũng Tàu sẽ trở thành thành phố nghỉ dưỡng
trong tương lai. Hàng loạt các dự án bất động sản lớn (trung tâm thương mại,
chung cư, căn hộ cao cấp…) được triển khai trên địa bàn tỉnh thu hút sự quan
tâm của người dân và giới đầu tư đặc biệt là các dự án về nghỉ dưỡng.
− Trong những năm qua Công ty UDEC đã tạo d
ựng cho mình một thương hiệu và
uy tín nhất định trên thị trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Công ty được tin cậy
giao cho đảm nhận nhiều công trình và dự án của tỉnh.
− Công ty có được một đội ngũ cán bộ công nhân viên giỏi, nhiều thâm niên kinh
nghiệm trong ngành. Hai xí nghiệp trực thuộc là Xí nghiệp Cầu đường và Xí
nghiệp Xây lắp luôn sẵn sàng đáp ứng thực hiện các công trình xây dựng. Do vậy
Công ty có cơ hội mở rộng thị
trường ra các tỉnh lân cận để tìm kiếm các hợp
đồng mới.

theo hướng thuận lợi cho hoạt động xây dựng. Việc ra đời Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,
Luật Kinh doanh bất động sản... vừa tạo sự phân
định ngày càng rõ hơn chức năng quản lý
nhà nước và hoạt động xây dựng của các doanh nghiệp, vừa góp phần nâng cao năng lực
cạnh tranh của các doanh nghiệp xây dựng và sản phẩm xây dựng, đáp ứng yêu cầu của
nền kinh tế quốc dân và các yêu cầu của ngành xây dựng trong hội nhập kinh tế quốc tế.
Trước những đòi hỏi của thực tiễn, ngành xây dựng đã và đang triển khai chiế
n lược phát
triển nguồn nhân lực, nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật, sắp xếp, đổi mới, nâng cao
hiệu quả hoạt động của các đơn vị, cơ quan, doanh nghiệp...
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hiện đang xúc tiến nhiều dự án về công nghiệp và du lịch.
Một số dự án thu hút đầu tư đến năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Công
viên Bàu Trũng, Khu thương mạ
i xã Phước Hòa, Khu tái định cư tại đường 51B, Khu tái
định cư tại khu vực Đông Bắc Chí Linh, Khu nhà ở D95, Cụm công nghiệp Tam Phước 1,
Cụm công nghiệp Long Điền 2...
8.3 Sự phù hợp định hướng phát triển của Công ty
Định hướng phát triển của Công ty là từng bước thực hiện quá trình chuyên nghiệp
hóa về xây dựng cơ bản. Với triển vọng phát triển của ngành xây dựng và tiềm năng của
th
ị trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong thời gian sắp tới, định hướng của Công ty hoàn
toàn phù hợp với định hướng của ngành, chính sách của nhà nước và xu thế chung trên thế
giới.

Phương án cổ phần hóa trang 15
II. THỰC TRẠNG CỦA DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC
ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
1. Thực trạng về tài sản cố định
Tình hình tài sản cố định của Công ty UDEC theo số liệu sổ sách kế toán tại thời
điểm xác định giá trị doanh nghiệp (30/06/2007) thể hiện tóm tắt ở bảng sau:

b. Lô đất tại thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu