s
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động kinh doanh đầu tư đóng góp một phần không nhỏ trong sự phát
triển của nền kinh tế đất nước. Nó được coi như chìa khóa, tiền đề cho sự phát triển.
Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là một khâu trọng yếu trong quá trình chuẩn
bị dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư
phụ thuộc vào công tác thẩm định có chất lượng cao hay không mà khâu quan trọng
nhất xuyên suốt dự án đầu tư là thẩm định tài chính của dự án. Từ khâu thẩm định tài
chính của dự án giúp doanh nghiệp có thể ngăn chặn các dự án xấu, bảo vệ các dự án
không bị bác bỏ, xác định các thành phần của dự án có thống nhất với nhau hay
không, đánh giá nguồn và độ lớn của rủi ro từ đó có cách thức để giảm rủi ro và chia
sẽ rủi ro một cách hữu hiệu. Như vậy chất lượng thẩm định tài chính trực tiếp tác
động lên các quyết định đầu tư là cấp phép đầu tư và hiệu quả của đầu tư vì thế mà
nó đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đầu tư.
Nhận rõ được tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử
dụng đất đối với sự phát triển kinh tế cũng như sau quá trình thực tập tìm hiểu tại
công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi em đã chọn đề tài: ‘Hoàn
thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư
vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy
Phôi & cán thép Đắk Ý )’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề là:
Nghiên cứu cơ sở khoa học của thẩm định tài chính của dự án đầu tư.
Tìm hiểu thực trạng của công tác thẩm định tài chính tại các công ty cổ phần
ở Việt Nam mà tiêu biểu là công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng và thương mại
Cát Lợi
Phương hướng và kiến nghị nhằm thực hiện công tác thẩm định tài chính có
hiệu quả hơn.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s

quan tới rất nhiều các chủ thể khác nhau, trên nhiều phương diện và ở mức độ khác
nhau. Đây là một trong những lí do quan trọng để tiến hành các hoạt động đầu tư theo
dự án. Đó cũng lại là lí do giải thích có nhiều khái niệm về dự án đầu tư có sử dụng
đất nhưng người ta vẫn chưa đưa ra một định nghĩa thật hoàn chỉnh và chính xác.
Mỗi chủ thể liên quan đến hoạt động đầu tư dưới những góc độ khác nhau sẽ đưa ra
xem xét những định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư.
Theo luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tập hợp các đề xuất bỏ
vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong
khoảng thời gian xác định
Dự án đầu tư có sử dụng đất còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ:
Về mặt hình thức: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một tập hồ sơ tài liệu trình
bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch
nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ quan lý
việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư có sử dụng đất là một công cụ thể
hiện kế hoạch, chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh
tế xã hội, là tiền đề để ra quyết định đầu tư và tài trợ vốn. Xét theo góc độ này dự án
đầu tư là một hoạt động kinh tế nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói
chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện dự án).
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư có sử dụng đất là tổng thể các hoạt động và
chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm
thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai
Như vậy, một dự án đầu tư bao gồm 4 thành phần chính:
- Mục tiêu của dự án được thể hiện ở hai mức:

Đối với các nhà tài trợ nói chung, với các ngân hàng thương mại nói riêng thì
dự án đầu tư là một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xét có nên tài trợ
cho dự án hay không. Trong trường hợp chấp thuận tài trợ, dự án là cơ sở tính toán
khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn cũng như thu hồi vốn và lãi.
Đối với các cơ quan quản lí Nhà nước, dự án đầu tư là cơ sở để xem xét, phê
duyệt, cấp phép, và cấp vốn đầu tư. Dự án còn là cơ sở để giải quyết mối quan hệ về
quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước
Việt Nam.
1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Khái niệm thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.1.1 .Khái niệm thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất
Phần trên chúng ta đã xem xét khái quát về dự án đầu tư cũng như vai trò của
nó. Nổi bật nhất đó là nó góp phần không nhỏ để ra quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Muốn vậy, một công việc không thể thiếu được đó là
phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư. Vậy thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất là
gì? Thực chất đây là việc tổ chức xem xét, đánh giá một cách khách quan, khoa học
và toàn diện các nội dung cơ bản có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và
hiệu quả của dự án đầu tư có sử dụng đất để từ đó ra quyết định đầu tư, cho phép đầu
tư hoặc tài trợ vốn cho dự án. Đây là quá trình kiểm tra đánh giá các nội dung cơ bản
của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án
là yếu tố không thể thiếu, tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Khi
nói dự án đầu tư là cơ sở để quyết định đầu tư, cho phép đầu tư hoặc tài trợ vốn cho
dự án có nghĩa là dự án ấy đã được thẩm định một cách khách quan và chính xác.
Tóm lại thẩm định là cơ sở để đưa ra quyết định có nên thực hiện dự án đầu tư hay
không.
1.2.1.2. Mục đích, ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất:
Mục đích cuối cùng của thẩm định dự án đầu tư là nhằm lựa chọn được dự án
có tính khả thi cao, nghĩa là dự án đó thực hiện được, có hiệu quả và hiệu quả phải
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s

s
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác động
theo hướng không có lợi.
1.2.2 Mục tiêu và vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
1.2.2.1 Mục tiêu của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất là:
Kiểm tra nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có
hiệu quả dự án đầu tư.
Kiểm tra tình hình, kết quả hoạt động kinh doanh của dự án để đánh giá khả
năng sinh lời của vốn đầu tư, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi do của dự án…
Thẩm định tài chính sẽ tập trung đi sâu phân tích khía cạnh tài chính của dự
án để có được quyết định cuối cùng. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là chỉ quan
tâm đến thẩm định tài chính mà bỏ qua các nội dung khác của thẩm định mà cần phải
quan tâm đến tất cả các nội dung của thẩm định bởi đó là căn cứ cho thẩm định tài
chính
1.2.2.2 Vai trò của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất
Tùy thuộc vào chủ thể thẩm định thì sẽ có những quan điểm khác nhau và dựa
trên các tiêu chí khác nhau để đánh giá vai trò của dự án đầu tư
- Đối với chủ đầu tư:
Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất cung cấp các thông tin cần
thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư không vì mục tiêu của các tổ chức
và các cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng
nhất Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định cũng là một
nội dung được quan tâm. Các tổ chức này cũng muốn chọn những giải pháp thuận lợi
dựa trên cơ sở tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình. Ví dụ:
Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, công việc quản lý thường đòi hỏi các phương
pháp chăm sóc và nơi cư trú của bệnh nhân có giá rẻ nhất. Lực lượng quốc phòng lựa
chọn những giải pháp có sẵn dựa trên cơ sỏ chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được
mục tiêu cơ bản của mình
- Đối với ngân hàng:

định. Công tác thẩm định tài chính dự án của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào
những nhân viên trong doanh nghiệp đặc biệt là những người trực tiếp thực hiện công
việc thẩm định tài chính.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Con người là nhân tố trung tâm chi phối mọi hoạt động thẩm định. Nhân viên
thẩm định của doanh nghiệp là người quyết định các công việc như: lấy thông tin gì,
ở đâu, chất lượng như thế nào, áp dụng các quy trình và phương pháp thẩm định nào?
Từ đó cho thấy quy trình nội dung phương pháp thẩm định tài chính phải phụ thuộc
vào trình độ khả năng của người thẩm đinh. Thực tế, không phải cứ áp dụng công
nghệ tiên tiến nhất, nội dung chi tiết nhất là sẽ có được những kết quả tốt nhất của
công tác thẩm định. Điều quan trọng hơn vẫn là trình độ và ý thức của cán bộ thẩm
định. Do vậy, muốn nâng cao chât lượng công tác thẩm định thì điều đầu tiên là phải
nâng cao năng lực và ý thức của cán bộ thẩm định. Cần có chính sách đào tạo chuyên
môn, pháp luật, đạo dức nghề nghiệp cũng như đảm bảo chế độ chính sách, dời sống
của cán bộ phụ trách công việc thẩm định.
Thông tin và trang thiết bị thông tin:
Đây là nội dung không kém phần quan trọng vì thực chất thẩm định là quá
trình phân tích, xử lý các thông tin để đưa ra quyết đinh. Vậy thông tin chính là
nguyên liệu của một quá trình ra quyết định và chất lượng thông tin phần nào đó
quyết định chất lượng quyết định cho vay hay chính là chất lượng công tác thẩm
định.
Việc hỗ trợ tìm kiếm và xử lý thông tin bằng các phương tiện hiện đại cũng
ngày càng trở nên quan trọng. Nó không chỉ giúp công tác thẩm định thêm chính xác
mà còn nhanh chóng, kịp thời.
1.2.3.2 Các nhân tố khách quan:
Các nhân tố khách quan cũng ảnh hưởng lớn tới công tác thẩm định.
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước:
Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách là khuôn khổ định hướng cho hoạt
động thẩm định đầu tư của các chủ thể liên quan chứ không chỉ riêng các doanh

phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng,
chi phí khác.
Các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác tuy không trực tiếp tạo ra tài
sản cố định nhưng là các khoản chi phí gián tiếp hoặc có liên quan đến việc tạo ra và
vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được mục tiêu đầu tư. Các chi phí này
thường được thu hồi đều trong một số năm đầu dự án đi vào hoạt động.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
+ Vốn lưu động ban đầu: gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu (cho
một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm) đảm bảo cho dự án có thể
đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự tính:
• Tài sản lưu động sản xuất
• Tài sản lưu động lưu động
+ Vốn dự phòng: gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa
lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời
gian thực hiện dự án.
- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư
Phương pháp 1: Xác định theo thiết kế cơ sở của dự án
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức:
V= G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV

kinh tế - kỹ thuật tương tư đã thực hiện
V=
1
I
n
CTTT
i
G
=
∑
x H
i
x H
KV

±

1
I
n
CT CTT
i
G
−
=
∑
Trong đó:
I
CTTT
G

sắm
- Chi phí xây dựng và lắp đặt
- Chi phí mua sắm thiết bị
- Vốn dự phòng
II. Vốn lưu động
- Vốn sản xuất
- Vốn lưu thông
Tổng mức đầu tư
Để đảm bảo cho quá trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng
mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Việc
xác định nhu cầu vốn đầu tư cho từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư dựa
trên tiến độ thực hiện các công việc chủ yếu đã nêu trong phần phân tích kỹ thuật.
Bảng 2: Tiến độ thực hiện đầu tư
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Đơn vị: Triệu đồng
Tên công việc
Chi phí vốn đầu tư
1 2 … n
- San lấp mặt bằng
- Xây dựng các hạng mục
công trình
- Mua sắm thiết bị
- Lắp đặt các thiết bị công
trình
- Đào tạo công nhân
- Sản xuất thử
Tổng mức đầu tư
b, Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án
Sau khi thẩm định được tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy

- Nguồn 1
- Nguồn 2
2 Số dư nợ đầu năm
3
Trả nợ gốc hàng
năm
4
Trả lãi vay hàng
năm
5 Số dư nợ cuối năm
6
Tổng tiền trả nợ
hàng năm
c, Dự tính mức lãi lỗ của dự án
Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành dự tính mức
lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh hiệu quả tuyệt đối
trong từng năm hoạt động của đời dựa án. Bảng dự trù lỗ lãi được tiến hành theo
bảng dưới đây:
Bảng 5: Bảng dự trù lỗ lãi
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Đơn vị: Triệu đồng
d, Dự tính cân đối dòng tiền của dự án
Quá trình thực hiện một dự án đầu tư thường kéo dài trong nhiều năm, trong các năm
đó thường phát sinh các khoản thu và chi. Những khoản thu và chi trong từng năm
của dự án đã tạo thành dòng tiền thu và chi của dự án. Dòng tiền ròng của dự án là
mức chênh lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của
dự án. Dòng tiền được sử dụng để tính các chỉ tiêu hiệu quả là dòng tiền sau thuế.
Dòng tiền sau thuế được xác định = Dòng tiền ròng – Dòng thuế
Xác định dòng tiền của dự án theo bảng sau:

NPV CF
k
=
= −
+
∑
s
Các chỉ tiêu
1. Dòng tiền vào
- Doanh thu sản phẩm chính
- Doanh thu sản phẩm phụ
- Doanh thu khác(giá trị thanh lý tài
sản cố định, thu hồi vốn lưu động)
2. Dòng tiền ra
- Vốn đầu tư
- Chi phí hoạt động hàng
năm( Gồm chi phí hoạt động
thường xuyên)
3. Dòng tiền ròng trước thuế
1.2.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư
a, Nhóm các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp
- Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1. Đối với dự
án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1, vào
khoản 2/3 thì dự án thuận lợi.
- Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%. Đối với các
dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự án thuận
lợi
- Tỷ lệ tài sản lưu động có / tài sản lưu động nợ phải lớn hơn 2 thì dự án thuận lợi.
Như vậy các chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thực hiện
thuận lợi.

IV
r
r
=
−
− +
+
+
∑
Ý nghĩa chỉ tiêu: NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại
sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tư.
Nguyên tắc quyết định trong lựa chọn đầu tư:
Nếu dự án độc lập:
NPV
≥
0: Chấp nhận
NPV< 0 : Không chấp nhận
Nếu dự án loại trừ lẫn nhau:
NPV> 0 và chọn NPV max
Nếu các dự án phụ thuộc lẫn nhau:
Chấp nhận dự án có NPV
≥
0 và NPV max
b
2
, Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội tại: (Internal Rate of Return – IRR)
Chỉ tiêu này còn được gọi là suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu nội bộ.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu để tính
chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu
sẽ cân bằng với tổng chi.

ta có NPV
<0. IRR cần tìm (ứng với NPV = 0) sẽ nằm giữa hai tỷ suất chiết khấu r
1
và r
2
. Việc
nội suy giá trị thứ 3(IRR) giữa hai tỷ suất chiếu khấu trên được thực hiện theo công
thức sau:

Trong đó NPV1 lớn hơn và gần 0
NPV2 nhỏ hơn và gần 0
r2> r1
r2 – r1
≤
5%
Theo phương pháp nội suy, người ta sẽ chọn r
1
, r
2
sao cho NPV
1
>0 và NPV
2
< 0.
Dự án được chọn là dự án có IRR lớn hơn lãi suất chiết khấu của dự án. Dự
án có IRR càng lớn thì khả năng sinh lời càng cao, do vậy càng được chấp nhận đầu
tư. Tuy nhiên, để so sánh đánh giá lựa chọn giữa các dự án với nhau thì không thể chỉ
dùng một chỉ tiêu IRR để so sánh mà cần kết hợp với chỉ tiêu NPV và các chỉ tiêu
khác.
b

Nghịch đảo 1/T là khả năng sinh lời của dự án
- Ứng dụng của công thức:
Trong trường hợp có từ hai dự án trở lên quyết định lựa chọn dự án theo chỉ
tiêu này như sau:
Chấp nhận dự án có thời gian thu hồi vốn thấp nhất nếu hai dự án loại trừ
cho nhau
Chấp nhận tất cả các dự án có thời gian T < T
0
(Thời gian hoàn vốn tối thiểu
chấp nhận được nếu các dự án loại trừ cho nhau
- Ưu điểm:
Tính nhanh và đơn giản
Dễ được chấp nhận trong trường hợp có nhiều dự án loại trừ lẫn nhau
Nhà đầu tư quan tâm tới dòng tiền của dự án đến thời điểm thu hồi nên
không cần dự toán dòng tiền trong thời gian lâu hơn thời gian thu hồi vốn.
- Nhược điểm:
Đối với dự án cần mở rộng đầu tư thì không áp dụng được chỉ tiêu này
Nếu nhà đầu tư quan tâm đến dòng tiền tạo ra của toàn bộ dự án thì chỉ tiêu
này không cung cấp được cơ sở để ra quyết định đầu tư
Thời gian tính vốn đầu tư có tính đến giá trị thời gian của dòng tiền.
b
4
, Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư
- Tỷ suất lợi nhuận đầu tư chưa tính đến giá trị thời gian của tiền
Lợi nhuận/ Vốn đầu tư = R
i
/IV
0
Nguyên tắc quyết định:
Chỉ chấp nhận những dự án có lợi nhuận/vốn đầu tư cao nhất trong trường hợp các

=
=
∑
Nguyên tắc quyết định:
Dự án được chấp nhận khi: PI
≥
1
Nếu PI < 1 thì không chấp nhận dự án.
Đối với những dự án loại trừ lẫn nhau nếu chỉ dùng đơn thuần chỉ tiêu PI thì có thể
dẫn đến sai lầm vì sẽ nó sẽ không nói đến quy mô của dự án
Đối với dự án độc lập: Có thể sử dụng nguyên tắc này.Chỉ tiêu này sẽ cho chúng ta
kết quả giống như kết quả NPV
Trong trường hợp không có vốn đầu tư ban đầu thì chúng ta không thể áp dụng được
chỉ tiêu này.
b
5
, Điểm hòa vốn
Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu của dự án vừa đủ trang trải các khoản chi
phí phải bỏ ra. Tại điểm hòa vốn tổng doanh thu bằng tổng chi phí do đó tại đây dự
án chưa có lãi nhưng cũng không bị lỗ. Bởi vậy, chỉ tiêu này cho biết khối lượng sản
phẩm hoặc mức doanh thu (do bán sản phẩm đó) thấp nhất cần phải dạt được của dự
án để đảm bảo bù đắp được chi phí bỏ ra.
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng mà tại đó điểm hòa
vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn). Nếu sản lượng hoặc doanh thu
của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn có lãi, ngược lại
nếu đạt được thấp hơn thì dự án bị lỗ. Do đó, chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càng
tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.
-Sản lượng hòa vốn:

FC FC
x p
VC
P V
P
= =
−
−
Trong đó:
FC : Tổng định phí của cả đời dự án nếu tính điểm hòa vốn cho cả đời dự án hoặc
định phí của một năm nếu tính điểm hòa vốn cho một năm của cả đời dự án.
VC : Biến phí hay chi phí khả biến tính cho một sản phẩm.
P : Giá sản phẩm
Từ việc xác định được sản lượng hòa vốn có thể xác định được mức hoạt động hòa
vốn và lề an toàn của dự án theo công thức sau:
Mức hoạt động hòa vốn =
.100
x
X
Lề an toàn của dự án = 100 -
.100
x
X
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
Nếu công ty sản xuất nhiều sản phẩm thì:

( )
1
m

gồm cả vốn góp cổ phần và liên doanh) và vốn đi vay (tỷ lệ này phải đảm bảo
≥
1)
b, An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn được thể hiện
thông qua việc xem xét chỉ tiêu: Tỷ lệ giữa tài sản lưu động so với nợ ngắn hạn (còn
được gọi là tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành) = Tài sản lưu động/ Nợ ngắn hạn.
Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành phản ánh khả năng thanh toán ngắn hạn
cho doanh nghiệp. Tỷ lệ này phải
≥
1 và được xem xét cụ thể cho từng ngành nghề
kinh doanh.
Đối với các dự án vay vốn để đầu tư cần phải xem xét khả năng trả nợ. Khả
năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ (nợ gốc và lãi) phải
trả hàng năm của dự án. Việc xem xét này được thể hiện thông qua bảng cân đối thu
chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án.
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nguồn trả nợ hàng năm của dự án/ Nợ phải
trả hàng năm (gốc và lãi)
Nguồn trả nợ hàng năm của dự án gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập),
khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm.
Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức quy định chuẩn. Mức
này được xác định theo từng ngành nghề. Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ
khi tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn. Ngoài ra khả
năng trả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh
thu tại điểm hoà vốn trả nợ. Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong
việc đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đồng thời cũng là chỉ tiêu được
các nhà cung cấp tín dụng cho dự án đặc biệt quan tâm và coi như là một trong các

ý kiến chuyên gia.
1.2.5.3 Phương pháp triệt tiêu rủi ro:
Dự án càng có thời gian dài và vốn thực hiện càng lớn thì càng có nhiều rủi
ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện. Để đảm bảo tính vững chắc cho dự án, phải
dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện pháp hạn chế thấp nhất tác động của
rủi ro hoặc phân tán rủi ro.
Theo giai đoạn thực hiện, ta có thể phân chia rủi ro như sau sau:
Giai đoạn thưc hiện sự án:
TrÇn ThÞ Thanh Hoµi Líp : §Þ¹ chÝnh 47
s
+Rủi ro chậm tiến độ thi công. Để hạn chế rui ro này phải kiểm tra toàn bộ kế
hoạch đấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, cam kết hỗ trợ giải phóng
mặt bằng của chính quyền địa phương.
+Rủi ro vượt tổng mức đầu tư. Để hạn chế rủi ro này, phải kiểm tra hợp đồng
giá.
+Rủi ro về cung cấp dịch vụ kỹ thuật - công nghệ không đúng tiế độ và chất
lượng không đảm bảo. Để hạn chế rủi ro này phải kiểm tra chặt chẽ các hợp đồng,
các điều khoản hợp đồng và bảo lãnh hợp đồng.
+Rủi ro về tài chính (thiếu vốn, giải ngân không đúng tiến độ). Để hạn chế rủi
ro này, cần kiểm tra các cam kết đảm bảo nguồn vốn của bên góp vốn, bên cho vay
hoặc bên tài trợ vốn.
+Rủi ro bất khả kháng. Để hạn chế, cần kiểm tra các hợp đồng bảo hiểm.
Giai đoạn sau khi dự án đi vào hoạt động:
+Rủi ro về cung cấp các yếu tố đầu vào( cung cấp không đầy đủ, không kịp
thời). Để hạn chế rủi ro này phải xem xét các hợp đồng cung cấp dịch vụ dài hạn với
các công ty cung ứng uy tín, các điều khoản thảo thuận về giá đông thời xem xét
phương án dự phòng nguồn cung ứng.
+Rủi ro về tài chính như thiếu vốn kinh doanh. Để hạn chế rủi ro này, cần kiểm
tra các cam kết tài trợ vốn.
+Rủi ro về quản lý điều hành. Để hạn chế rủi ro này, cần đánh giá năng lực