LỜI NÓI ĐẦU
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển
khu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc
phát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và
phát triển kinh tế đất nước.
Công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành đã và đang làm chủ đầu tư
một số dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thi, có trách nhiệm huy động mọi
nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu
hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và
các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt.
Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra
là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía
hiệu quả của hoạt động đầu tư sẽ cho chúng ta biết được hoạt động đầu tư có
đem lại những giá trị gì, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra
đánh giá hiệu quả đầu tư còn cho phép chúng ta rút ra được những bài học
kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư khác và cho phép
tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế .
Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu tư, trong quá
trình thực tập tại công ty cổ phần đầu tư tài chính Việt Thành em đã chọn đề
tài “Thực trạng và hiệu quả đầu tư trong công tác phát triển đô thị mới tại
công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành” làm đối tượng nghiên cứu của
chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem xét tình hình đầu
tư của công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả một dự án của
công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến thức lý luận đã
nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp
tục nâng cao hiệu quả đầu tư tại công ty trong thời gian tới.
Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương:
1
Chương I: Những vấn đề lý luận chung.

Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu
hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào
tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt
3
động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở
đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội.
2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển.
Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư phát triển với các loại
hình đầu tư khác, cần phải tìm hiểu những đặc trưng cơ bản sau đây:
-Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một lượng vốn lớn và để nằm khê
đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đây là cái giá phải trả khá lớn của
đầu tư phát triển.
-Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả
của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động
sảy ra.
-Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các
cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm
tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của
các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế...
-Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu
dài nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh
viễn như các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập,
Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý Trường Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát
của Campuchia...). Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu tư
phát triển.
-Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ hoạt
động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa hình
tại đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như các hoạt
động sau này của các kết quả đầu tư.
Những đặc trưng trên đây cần được các nhà đầu tư, các nhà quản lý đầu

tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Khi tăng đầu tư sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng
cao mức sống của dân cư và giảm các tệ nạn xã hội. Nhưng đồng thời việc
tăng đầu tư dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các
5
hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật tư...)
đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lượt mình lạm phát
làm sản xuất đình trệ, đời sống của người lao động gặp nhiều khó khăn do
tiền lương thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát
triển chậm lại.
Ngược lại, khi giảm đầu tư làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát,
mức sống của dân cư được đảm bảo hơn, Nhưng đồng thời giảm đầu tư khi số
lao động vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.
Vì vậy, khi đã nắm bắt được tác động hai mặt của đầu tư đến sự ổn
định nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng đối với
mọi quốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Sự tăng
giảm thích hợp đầu tư trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng
trưởng và phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu
chiến lược tăng trưởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần
có một cơ cấu đầu tư thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lược.
2.3.3. Đầu tư tác động đến tăng trưởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng
trưởng kinh tế của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR
của một quốc gia đó. ( là hiệu quả vốn đầu tư ).
ICOR =
Vốn đầu tư
Mức tăng GDP
=> Mức tăng GDP
=
Vốn đầu tư

đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát
khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài
nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn,
làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển.
7
ở nước ta, vai trò của đầu tư được thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, trong định hướng phát triển ngành và
lãnh thổ đã chỉ rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa
bàn trọng điểm.
Tập trung đầu tư những ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh
xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo,
nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao.
Công nghiệp năng lượng nhiên liệu được ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng
ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá -
Hiện đại hoá đất nước như xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết
cấu hạ tầng, đặc biệt là giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho
sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu trong nước và quốc tế được ưu tiên
đầu tư. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn
trong suốt quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so
sánh trong việc lựa chọn các địa bàn trọng điểm đầu tư, nhằm tạo động lực
thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác nhau trong cả nước. Đồng thời hỗ
trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện sống trong vùng cực kỳ khó
khăn. Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và năm tuyến hành
lang gắn với nó tốc độ tăng trưởng vượt trước gấp 1,5 ÷ 1,7 lần tốc độ bình
quân cả nước, thu hút thêm một nửa số vốn đầu tư cả thời kỳ, đóng góp
khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội.
Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị
các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau.
Hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy
mô khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa

- Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh
doanh là tiền tiết kiệm của dân và được huy động từ các nguồn khác được đưa
vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có
và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu tư được huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nước và nguồn
nước ngoài.
9
3.1. Nguồn vốn trong nước bao gồm:
* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nước. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết
kiệm của Ngân sách Nhà nước.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau
mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nước cao hay thấp. Đối với một quốc gia
nguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của
các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý...
Nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh
nghiệp quốc doanh.
Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nước như vậy. Nước ta
do nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nước ngoài cùng với chính
sách tự cấp tự túc nhiều năm. Ngân sách Nhà nước gánh chịu tất cả, do vậy
việc đầu tư dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư
không cao. Kể từ khi các chính sách mới được áp dụng, nhất là các doanh
nghiệp Nhà nước được phép cổ phần hoá. Vốn Ngân sách Nhà nước được
tập trung đầu tư hơn vào các lĩnh vực mà ngoài Nhà nước ra không ai có
thể giám đầu tư như các công trình phúc lợi đã nói trên.
* Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nước (bao gồm doanh
nghiệp Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi
nhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguồn
vốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của
mọi doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các
hoạt động đầu tư mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng

Bao gồm vốn đầu tư gián tiếp và vốn đầu tư trực tiếp.
* Vốn đầu tư gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các
tổ chức phi Chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện
trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay ưu đãi với thời hạn dài với lãi
suất thấp kể cả vay theo hình thức thông thường. Một hình thức phổ biến của
đầu tư gián tiếp tồn tại dưới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức
của các nước công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp thường lớn, cho
11
nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu
phát triển kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu
tư gián tiếp thường gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng
chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả
nợ vay.
* Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp
và các cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc
tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thường
không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận
đầu tư. Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thì nước nhận đầu tư
không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có được công nghệ (do người đầu tư
mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu
theo con đường ngoại thương vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nước nhận đầu
tư, học tập được kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công
nghiệp nước ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên thị trường quốc tế. Nước nhận
đầu tư trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu tư đem lại với người đầu tư
theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu tư nước
ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nước nhận đầu tư.
Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nước ASEAN và NICS
Đông á, có nước dựa chủ yếu vào vốn đầu tư gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine,
Thái Lan, Indonesia, Malaysia), có nhiều nước lại chú trọng vốn đầu tư trực
tiếp (Singapore, Hồng Kông).

Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu,
đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư.
Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh,
nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được .
1.2.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư
13
- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động
đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ
quan điểm của chủ đầu tư hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó
đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ
chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc
cung cấp các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn
bên ngoài dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng
thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.
1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án
đầu tư.
1.3.1. Bản chất
Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-
xã hội nhận được với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi
tiến hành công cuộc đầu tư. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái
mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách
tốt nhất và lợi ích do đầu tư mang lại cho toàn bộ nền kinh tế.
Lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư đối với việc thực
hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này
có thể được xem xét mang tính chất định tính hay định lượng. Chi phí mà xã
hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật
chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sử dụng vào mục đích

* Xét về mặt giá trị
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến
hành các hoạt động của các công cuộc đầu tư, bao gồm các chi phí cho công
tác chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt
15
máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác
theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà
nước tài trợ, để số vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện
thì các kết quả của quá trình đầu tư được tách theo phương pháp đơn giá với
công thức sau:
Trong đó:
I
v
: Mức vốn đầu tư thực hiện
Q
i
: Khối lượng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn.
P
i
: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lượng công việc
C
in
: Phụ phí bao gồm những chi phí chưa được tính trong đơn giá
dự toán. C
in
được quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó
và được phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất
nước Việt Nam.
W: Lãi định mức, được Nhà nước quy định theo tỷ lêh % so với

Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối
tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình
xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào
hoạt động được ngay.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất, phục vụ của các TSCĐ đã được huy động vào sử dụng chúng để sản
xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được
ghi trong dự án đầu tư.
Các TSCĐ được huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là
các sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu tư, chúng có thể được biểu
hiện bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vật.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật như số lượng các TSCĐ được huy
động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ được huy
động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian...
Công thức tính giá trị TSCĐ huy động được của một dự án đầu tư:
F = I
v0
- C
Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ được huy động.
I
v0
: Vốn đầu tư đã được thực hiện của các đối tượng, hạng mục công
trình đã được huy động.
C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm:
- Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đưa vào
hoạt động ngay khi công trình được xây xong.
17
- Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất,
chuẩn bị xây dựng.

đầu tư thuận lợi.
3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.
Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu tư dựa trên
các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công
18
ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị
thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu tư đem lại rất đa dạng
và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời
gian.
3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.
Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để
ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn
càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn
hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt
động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình
quân năm của cả đời dự án.
Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là W
i
) được tính như sau:
W
i
= O
i
- C
i
Trong đó:
- O
i
: Doanh thu thuần
Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế.

( )
∑ ∑
= =
+
−
+
=
n
i
n
i
i
i
i
i
r
C
r
BNPV
0 0
1
1
)1(
1
Trong đó:
NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án.
B
i
: Lợi ích trong năm i.
C

ipv
: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại
+ I
v0
: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án
-Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)
RR =
W
pv
I
v0
Trong đó:
W
pv
: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt
bằng hiện tại.
RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án. RR phải cao hơn mức lãi suất
tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích người có tiền đầu tư vào sản suất kinh
doanh.
3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư.
Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu tư cần hoạt động để có
thể thu hồi vốn đã bỏ ra.
3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần.
Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu được hàng năm
đủ để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu.
- Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả
đời dự án:

cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu tư phải
lựa chọn phương pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trước khi
kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ
thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao.
Chỉ tiêu này được tính tương tự như chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi
nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tương ứng.
* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phương án đầu tư an toàn. Tương đối
dễ tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán được quy mô
của dự án.
* Nhược điểm: Không đánh giá được quy mô lợi ích mà dự án mang lại.
22
3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản
thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu tư về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm
cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư được coi là có hiệu
quả khi IRR ≥ IRR
đm
. IRR
đm
có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi
nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu vốn đầu tư do Ngân sách Nhà
nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư vào dự án
khác… Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR:
∑∑
==
+
=
+
n
i

i
IRR
C
IRR
B
NPV
Trong đó:
B
i
: Giá trị thu nhập năm i.
C
i
: Giá trị chi phí năm i.
* Ưu điểm:
- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp
nhận được và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất
mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu tư).
- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.
- Cho phép lựa chọn phương án có IRR cao nhất.
* Nhược điểm:
- Không đánh giá được quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự
án mang lại.
23
- Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có
nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích
hợp để đánh giá, lựa chọn dự án.
- Việc tính IRR chỉ thực hiện được khi có ít nhất một giá trị NPV > 0.
Như vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn.
NPV luôn dương thì không thể tính được IRR.
4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.

: Tổng vốn đầu tư.
4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án.
Việc thực hiện dự án đầu tư có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ
quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân,
góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều
chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước.
Các chỉ tiêu này không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới
chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu
tư là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư.
III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới.
1. Khái niệm và chức năng của đô thị.
1.1. Khái niệm.
Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại
hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá.
Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập
lối sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu
dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến
chủ quan của con người, mà có quy luật khách quan riêng. Quá trình đô thị
hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng,
không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có
sự định hướng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học,
đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát
triển các đô thị và các khu đô thị mới.
25