Lời nói đầu
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển
khu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc
phát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và
phát triển kinh tế đất nước.
Công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành đã và đang làm chủ đầu tư
một số dự án đầu tư phát triển nhà ở và đô thi, có trách nhiệm huy động mọi
nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu
hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và
các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch được duyệt.
Khi tiến hành một hoạt động đầu tư phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra
là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía
hiệu quả của hoạt động đầu tư sẽ cho chúng ta biết được hoạt động đầu tư có
đem lại những giá trị gì, đạt được hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra
đánh giá hiệu quả đầu tư còn cho phép chúng ta rút ra được những bài học
kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu tư khác và cho phép
tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế .
Thấy được tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu tư, trong quá
trình thực tập tại công ty cổ phần đầu tư tài chính Việt Thành em đã chọn đề
tài “Thực trạng và hiệu quả đầu tư trong công tác phát triển đô thị mới tại
công ty cổ phần đàu tư tài chính Việt Thành” làm đối tượng nghiên cứu của
chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem xét tình hình đầu
tư của công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả một dự án của
công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến thức lý luận đã
nắm bắt trong thời gian học tập ở trường để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp
tục nâng cao hiệu quả đầu tư tại công ty trong thời gian tới.
Kết cấu của chuyên đề được chia làm 3 chương:
1
Chương I: Những vấn đề lý luận chung.

trí tụê.
Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền
vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường xá, các của cải vật chất khác...), tài sản
trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực
có đủ điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.
2. Đầu tư phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc
dân.
2.1. Khái niệm đầu tư phát triển.
Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư mà người có tiền bỏ tiền ra để tiến
hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm
tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ
yếu tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu
hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào
tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt
3
động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở
đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội.
2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển.
Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu tư phát triển với các loại
hình đầu tư khác, cần phải tìm hiểu những đặc trưng cơ bản sau đây:
-Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một lượng vốn lớn và để nằm khê
đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Đây là cái giá phải trả khá lớn của
đầu tư phát triển.
-Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả
của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động
sảy ra.
-Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các
cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm
tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của

các kết quả của đầu tư chưa phát huy tác dụng. Nên tổng cung của nền kinh tế
chưa có sự thay đổi. Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trường kéo theo sản
lượng cân bằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là tác động
ngắn hạn của đầu tư đối với tổng cầu.
Đến khi các thành quả của đầu tư phát huy tác dụng các năng lực mới
đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo
sản lượng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác
dụng trong dài hạn của đầu tư.
2.3.2. Đầu tư tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu tư đối với sự
tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu tư, dù
là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu
tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Khi tăng đầu tư sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng
cao mức sống của dân cư và giảm các tệ nạn xã hội. Nhưng đồng thời việc
tăng đầu tư dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các
5
hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật tư...)
đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lượt mình lạm phát
làm sản xuất đình trệ, đời sống của người lao động gặp nhiều khó khăn do
tiền lương thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát
triển chậm lại.
Ngược lại, khi giảm đầu tư làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát,
mức sống của dân cư được đảm bảo hơn, Nhưng đồng thời giảm đầu tư khi số
lao động vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.
Vì vậy, khi đã nắm bắt được tác động hai mặt của đầu tư đến sự ổn
định nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng đối với
mọi quốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Sự tăng
giảm thích hợp đầu tư trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng
trưởng và phát triển kinh tế đất nước. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu

Kinh ngiệm các nước cho thấy, động lực để có thể tăng trưởng nhanh
với tốc độ mong muốn (từ 9÷10%) của nền kinh tế là tăng cường đầu tư nhằm
tạo ra sự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những
ngành này có thể đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô
hạn về trí tuệ con người. Khu vực nông - lâm - ngư nghiệp cho những hạn chế
về đất đai, về khả năng sinh học, để đạt được tốc độ tăng trưởng từ 5 ÷ 6% ở
ngành này là rất khó khăn.
Vì vậy, chính sách đầu tư của một quốc gia tập trung chủ đạo cho
ngành kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
ngành nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng cao của ngành đó, là động lực thúc
đẩy tăng trưởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế.
Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân
đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đưa những vùng kém phát triển thoát
khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài
nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn,
làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển.
7
ở nước ta, vai trò của đầu tư được thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, trong định hướng phát triển ngành và
lãnh thổ đã chỉ rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa
bàn trọng điểm.
Tập trung đầu tư những ngành công nghiệp then chốt, hướng mạnh
xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo,
nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao.
Công nghiệp năng lượng nhiên liệu được ưu tiên đầu tư, đồng thời coi trọng
ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá -
Hiện đại hoá đất nước như xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết
cấu hạ tầng, đặc biệt là giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho
sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lưu trong nước và quốc tế được ưu tiên
đầu tư. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn

bất kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm
máy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn
với sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật
vừa tạo ra.
Để duy trì hoạt động bình thường cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa
chữa lớn, thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền
đề để thực hiện. Do vậy, nói rằng đầu tư quyết định sự ra đời và phát triển của
mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh.
3. Vốn và nguồn vốn đầu tư.
Từ khái niệm đầu tư tới vai trò của đầu tư phát triển ta biết rằng muốn
tiến hành hoạt động đầu tư đều phải có vốn. Vậy vốn đầu tư là gì? Theo
nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu tư được hiểu như sau:
- Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh
doanh là tiền tiết kiệm của dân và được huy động từ các nguồn khác được đưa
vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có
và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu tư được huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nước và nguồn
nước ngoài.
9
3.1. Nguồn vốn trong nước bao gồm:
* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nước. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết
kiệm của Ngân sách Nhà nước.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau
mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nước cao hay thấp. Đối với một quốc gia
nguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của
các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý...
Nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh
nghiệp quốc doanh.
Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nước như vậy. Nước ta
do nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nước ngoài cùng với chính

Nhà nước huy động được qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn
lớn, tạo điều kiện cho Nhà nước hỗ trợ đầu tư tới các doanh nghiệp thông qua
các kênh tín dụng.
Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân cư được đưa vào sản xuất kinh doanh
trực tiếp qua tham gia đầu tư cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ được phép huy động từ dân cư với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng...
Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính
sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của người dân.
Hiện nay, ở nước ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân cư còn rất lớn,
nên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút được
nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân cư.
3.2. Vốn huy động từ nước ngoài
Bao gồm vốn đầu tư gián tiếp và vốn đầu tư trực tiếp.
* Vốn đầu tư gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các
tổ chức phi Chính phủ được thực hiện dưới các hình thức khác nhau là viện
trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay ưu đãi với thời hạn dài với lãi
suất thấp kể cả vay theo hình thức thông thường. Một hình thức phổ biến của
đầu tư gián tiếp tồn tại dưới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức
của các nước công nghiệp phát triển. Vốn đầu tư gián tiếp thường lớn, cho
11
nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu
phát triển kinh tế xã hội của nước nhận đầu tư. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu
tư gián tiếp thường gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng
chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả
nợ vay.
* Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp
và các cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc
tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thường
không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nước nhận
đầu tư. Tuy nhiên, với vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thì nước nhận đầu tư

giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu tư đạt được kết quả
rất lớn nhưng không có nghĩa nó đạt được hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó
cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt được nó. Nghĩa là
việc đánh giá kết quả đầu tư chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt được những gì
mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án.
1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư
1.2.1. Bản chất
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu tư phản ánh trình độ
lợi dụng các nguồn lực để đạt được các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu
quả người ta sử dụng kết quả đạt được và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất
là sự so sánh giữa những gì đạt được và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm
khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu tư.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư là việc nghiên cứu,
đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư.
Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trường, đối thủ cạnh tranh,
nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu được .
1.2.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư
13
- Việc phân tích tài chính được thực hiện trước khi tiến hành hoạt động
đầu tư nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu tư từ
quan điểm của chủ đầu tư hoặc những người hưởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó
đưa ra quyết định đầu tư và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ
chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu tư, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc
cung cấp các thông tin quản lý cho những người sử dụng - cả bên trong lẫn
bên ngoài dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng
thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tương lai cho doanh nghiệp.
1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án

Đối với nhà đầu tư, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân
hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu
tư. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để
quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh
được hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ.
2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư
Kết quả của hoạt động đầu tư được thể hiện ở khối lượng vốn đầu tư đã
được thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) được huy động hay năng lực
sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.
2.1. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
* Xét về mặt giá trị
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến
hành các hoạt động của các công cuộc đầu tư, bao gồm các chi phí cho công
tác chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt
15
máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác
theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi trong dự án đầu tư được duyệt.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà
nước tài trợ, để số vốn đã chi được tính vào khối lượng vốn đầu tư thực hiện
thì các kết quả của quá trình đầu tư được tách theo phương pháp đơn giá với
công thức sau:
Trong đó:
I
v
: Mức vốn đầu tư thực hiện
Q
i
: Khối lượng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn.

i
Q
i
i =1
i
I
v
=
Vốn đầu tư xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp được chuyển
hoá thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn
máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện được tạo ra ngay tại công trình.
2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.
Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối
tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình
xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đưa vào
hoạt động được ngay.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất, phục vụ của các TSCĐ đã được huy động vào sử dụng chúng để sản
xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được
ghi trong dự án đầu tư.
Các TSCĐ được huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là
các sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu tư, chúng có thể được biểu
hiện bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vật.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật như số lượng các TSCĐ được huy
động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ được huy
động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian...
Công thức tính giá trị TSCĐ huy động được của một dự án đầu tư:
F = I
v0
- C

v0
F
Trong đó:
i
v
: Vốn đầu tư thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động.
I
v0
: Vốn đầu tư đã thực hiện
F: Giá trị TSCĐ huy động.
Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhưng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo
cho hoạt động đầu tư ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của
đầu tư thuận lợi.
3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.
Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu tư dựa trên
các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công
18
ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị
thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu tư đem lại rất đa dạng
và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời
gian.
3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.
Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để
ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn
càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn
hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt
động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình
quân năm của cả đời dự án.
Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là W
i

i
ipv
r
WW
11
1
1
Cũng như nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án
cũng thường được tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net
19
Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện
tại. Nó được xác định theo công thức sau:
( )
∑ ∑
= =
+
−
+
=
n
i
n
i
i
i
i
i
r
C
r

i
)
RR
i
=
W
ipv
I
v0
20
Trong đó:
+ W
ipv
: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại
+ I
v0
: vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án
-Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)
RR =
W
pv
I
v0
Trong đó:
W
pv
: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt

I
voT
- W
T
-----> ≤ 0.
Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên
khi nào thì thu hồi đủ vốn.
3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu tư từ lợi nhuận thuần và khấu hao.
Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao được tính vào chi
phí sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch.
Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy được đầy
đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận
cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu tư phải
lựa chọn phương pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trước khi
kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trước khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ
thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao.
Chỉ tiêu này được tính tương tự như chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi
nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tương ứng.
* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phương án đầu tư an toàn. Tương đối
dễ tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán được quy mô
của dự án.
* Nhược điểm: Không đánh giá được quy mô lợi ích mà dự án mang lại.
22
3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu được sử dụng để tính chuyển các khoản
thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu tư về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm
cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu tư được coi là có hiệu
quả khi IRR ≥ IRR
đm
. IRR

−
+
=
∑∑
==
n
i
i
i
n
i
i
i
IRR
C
IRR
B
NPV
Trong đó:
B
i
: Giá trị thu nhập năm i.
C
i
: Giá trị chi phí năm i.
* Ưu điểm:
- Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp
nhận được và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất
mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu tư).
- Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu.

đồng vốn đầu tư:
m =
M
I
v0
x 100%
24
Trong đó:
m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu tư.
M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.
I
vo
: Tổng vốn đầu tư.
4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu được từ việc thực hiện dự án.
Việc thực hiện dự án đầu tư có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ
quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân,
góp phần phát triển địa phương tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều
chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trương phát triển của Nhà nước.
Các chỉ tiêu này không thể định lượng được nhưng không thể không tính tới
chúng.
Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu
tư là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu tư.
III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới.
1. Khái niệm và chức năng của đô thị.
1.1. Khái niệm.
Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại
hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá.
Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lưới các điểm dân cư đô thị và phổ cập
lối sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu
dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến