Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 3)
MỘT SỐ NHẬN THỨC MỚI QUAN NIỆM VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT
THEO NGHỊ QUYẾT TRUNG ƯƠNG 7 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003

I. Một số định hướng đổi mới quan trọng của Đảng Cộng sản Việt Nam trong Nghị
quyết Trung ương 7 (khóa IX).

- Coi đất đai là lãnh thổ quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường này…
- Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt.
- Chủ động xây dựng thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất.
- Chính phủ ban hành quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất. Ban hành các chính sách tài chính về đất đai.

II. Một số nét cơ bản của Luật Đất đai năm 2003.
- Quyền sở hữu
- Quyền sử dụng
- Quyền định đoạt

III. Mục đích của việc định giá: 7 mục đích.
- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu
giá.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng
đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
tế.
- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà
gây thiệt hại cho Nhà nước.

bất kỳ áp lực nào từ bên ngoài.

II. Các nguyên tắc định giá đất: 3 nguyên tác.
- Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường. Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì
giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

III. Các phương pháp định giá bất động sản.
1. Các nước trên thế giới áp dụng nhiều phương pháp khác nhau:
- Phương pháp so sánh giá bán.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp phân bổ.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp chiết khấu luồng tiền.
- Phương pháp phát triển.
2. Việt Nam áp dụng các phương pháp cơ bản sau:.
Đối với việc xác định giá đất: áp dụng 2 phương pháp đó là: Phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
a) Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận của phương pháp:
Khả năng sẵn có và những đặc điểm của các khả năng so sánh của bất động sản
tạo cơ sở cho việc hình thành nên phương pháp so sánh trực tiếp.
- Cơ sở thực tiễn của phương pháp:

Trong đó:
V là giá trị hiện tại của các quyền thu nhập tương lai.
I là thu nhập ròng
R là lãi suất vốn hóa.

- Nội dung của phương pháp:
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định: Phương pháp thu nhập là phương pháp
xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm
trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến