Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
LỜI MỞ ĐẦU
Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá.
áp lực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp
không chỉ đối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước
ta hiện nay. Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những
giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng
cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong những giải pháp đó
là việc xây dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ
Linh Đàm, khu chung cư Định Công.
Và hiện nay, dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội và Sở Du
Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long đã lập dự án xây dựng khu
chung cư cao tầng cao cấp để bán tại số 15 – 17 phố Ngọc Khánh. Dự án sẽ
được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2003. Dự án thể hiện sự tự tin
và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công ty. khẳng định khả
năng kinh doanh, góp phần nhanh chóng đưa nền kinh tế của đất nước phát
triển vững mạnh.
Tuy nhiên, dự án này có thực hiện được hay không. Điều đó còn tuỳ
thuộc vào kết quả của công tác thẩm định tính khả thi của dự án. Dù chỉ một
vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể dẫn đến những
quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không thể tránh khỏi.
1
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
Do vậy, trong quá trình thực tập tại công ty, với ý thức về tính phức
tạp cũng như tầm quan trọng trong công tác thẩm định tài chính dự án, em
đã quyết định lựa chọn đề tài:
“Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu
chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ”.
1.TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP:
1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Đầu tư theo nghĩa rộng nhất là quá trình sử dụng vốn đầu tư nhằm duy trì
tiềm lực sẵn có hoặc tạo ra tiềm lực lớn hơn cho sản xuất, kinh doanh dịch
vụ và sinh hoạt đời sống. Đối với nền kinh tế hoạt động đầu tư là một hoạt
động nhằm tạo ra và duy trì hoạt động của các cơ sở vật chất, kĩ thuật của
nền kinh tế. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư nhằm
tăng thêm cơ sở vật chất – kỹ thuật hiện có, là điều kiện để phát triển sản
xuất kinh doanh. Hoạt động đầu tư được thể hiện tập trung qua việc thực
hiện các dự án đầu tư.
Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ:
Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để
đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương
lai.
Về bản chất: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan
đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất
4
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
định nhằm đạt sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao
chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.
Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn đầu tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội
trong thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế
hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh
tế xã hội làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
Các dự án đầu tư là đối tượng cho vay trung và dài hạn chủ yếu của
- Đối với đầu tư nước ngoài gồm 3 loại A, B và loại được phân cấp cho
các địa phương.
* Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT...
Việc phân loại dự án đầu tư theo cách nào cũng mang đến tính chất
tương đối và quy ước. Một dự án đầu tư được xếp vào nhóm này hay nhóm
khác là tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi và yêu cầu nghiên cứu xem xét.
Một dự án đầu tư có thể được đưa vào thực hiện phải trải qua những
giai đoạn nhất định. Các giai đoạn kế tiếp nhau trong quá trình hình thành và
vận hành dự án tạo thành chu kỳ của dự án đầu tư.
6
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
1.4. Các giai đoạn hình thành và thực hiện dự án:
Một dự án đầu tư từ khi hình thành đến khi kết thúc thường trải qua
các giai đoạn sau:
Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư bao gồm các hoạt động chính sau:
+ Nghiên cứu cơ hội đầu tư, sản phẩm của bước này là báo cáo kỹ
thuật về cơ hội đầu tư.
+Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn một cách sơ bộ khả năng đầu tư
chủ yếu từ cơ hội đầu tư. Sự chọn lựa căn cứ vào các vấn đề sau:
- Phù hợp với chính sách phát triển kinh tế của Đảng và nhà nước.
- Có thị trường tiêu thụ và khả năng cạnh tranh.
- Xem xét nguồn tài chính dự án.
- Phù hợp khả năng tài chính của chủ đầu tư.
+Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm của bước này là báo cáo khả thi (hay
luận chứng kinh tế kỹ thuật), đây là báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm
của một dự án nói chung và dự án đầu tư nói riêng. theo quan điểm của
người lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích các nhân tố ảnh hưởng. Đây là
giai đoạn sàng lọc cuối cùng các quan điểm của người lập dự án và khẳng
quan trọng, nó là cơ sở cho việc triển khai dự án ở các giai đoạn sau, quyết
8
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
định thành công hay thất bại của dự án. Trong giai đoạn này, thẩm định dự
án được xem như một yêu cầu không thể thiếu và là cơ sở để ra quyết định
đầu tư.
2. CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH
NGHIỆP
2.1.Khái niệm về thẩm định tài chính dự án đầu tư
Thẩm định tài chính dự án đầu tư là việc xem xét, đánh giá các
bảng dự trù tài chính, trên cơ sở đó xác định các luồng lợi ích và chi phí tài
chính của dự án, so sánh các luồng lợi ích tài chính này trên cơ sở đảm bảo
nguyên tắc giá trị thời gian của tiền với chi phí và vốn đầu tư ban đầu để đưa
ra kết luận về hiệu quả tài chính của dự án và mức độ rủi ro của dự án để có
thể khắc phục kịp thời.
2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đầu tư
Đối với doanh nghiệp, việc đầu tư vào dự án là một hoạt động nghiệp
vụ, là một phương thức kinh doanh thu lợi nhuận, nhưng hoạt động này
cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, các dự án có thời hạn dài, vốn đầu
tư lớn. Vì vậy, việc thẩm định tài chính cho dự án đầu tư của doanh nghiệp
là rất cần thiết. Mục tiêu cuối cùng của việc thẩm định tài chính là trả lời câu
hỏi: dự án có hiệu quả tài không? Dự án có hiệu quả thì doanh nghiệp mới
đảm bảo được khả năng thu hồi vốn, trả lãi vay, thực hiện được mục tiêu lợi
nhuận và an toàn.
9
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
nhu cầu vốn lưu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để
dự án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường.
. Chi phí thành lập gồm các chi phí để mua sắm các vật dụng cần
thiết không phải là tài sản cố định và các chi phí để hoạt động bình thường.
. Chi phí trả lãi vay ngân hàng trong thời gian thi công.
Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai
khuynh hướng tính quá cao hoặc quá thấp.
Sau khi xác định đúng vốn đầu tư, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu
tư theo chương trình tiến độ đầu tư. Việc này rất cần thiết đặc biệt đối với
các công trình có thời gian xây dựng dài.
- Kiểm tra tính toán giá thành – chi phí sản xuất:
Trên cơ sở bảng tính giá thành đơn vị hoặc tổng chi phí sản xuất hàng
năm của dự án cần đi sâu kiểm tra:
+ Tính đầy đủ các yếu tố chi phí giá thành sản phẩm. Đối với các yếu
tố giá thành quan trọng cần xem xét sự hợp lý của các định mức sản xuất
tiêu hao... có so sánh các định mức và các kinh nghiệm từ các dự án đang
hoạt động.
11
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
+ Kiểm tra chi phí nhân công trên cơ sở số lượng nhân công cần thiết
cho một đơn vị sản phẩm và số lượng nhân công vận hành dự án
+ Kiểm tra việc tính toán, phân bổ chi phí về lãi vay ngân hàng (kể cả
lãi vay dài hạn, ngắn hạn) và giá thành sản phẩm.
+ Đối với các loại thuế của nhà nước được phân bổ vào giá bán sản
phẩm tuỳ loại hình sản xuất mà có sự phân tích, tính toán.
- Kiểm tra về cơ cấu vốn và cơ cấu nguồn vốn
+ Cơ cấu vốn (theo công dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thường
được coi là hợp lý nếu tỷ lệ đầu tư cho thiết bị cao hơn xây lắp. Đối với các
- Kiểm tra các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án (theo sáu nhóm chỉ tiêu
đã trình bày trong chương phân tích tài chính)
+ Kiểm tra sự tính toán, phát hiện những sai sót trong quá trình tính
toán.
+ Trên cơ sở các chỉ tiêu phân tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính
của dự án.
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án:
* Chỉ tiêu về khả năng sinh lợi của dự án:
13
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
+ Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV).
Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị
hiện tại của các luồng tiền ròng kỳ vọng trong tương lai với giá trị hiện tại
của vốn đầu tư ban đầu. Giá trị hiện tại ròng đo lường lợi nhuận của dự án
đầu tư sau khi đã bù đắp rủi ro và vốn bỏ ra ban đầu.
Công thức tính NPV như sau:
NPV = - Co +
∑
=
n
i 1Trong đó : Ci là luồng tiền ròng dự tính tại giai đoạn i
r là lãi suất chiết khấu của dự án.
Nguyên tắc đánh giá dự án:
Với những dự án độc lập: chọn những dự án có NPV > 0
Dùng nội suy toán học để tính IRR.
Chọn r1, r2 sao cho NPV1 > 0.
NPV2 > 0.
IRR = r1 + –
15
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
Để đạt độ chính xác cao cần chọn r1, r2 sao cho NPV, NPV2 gần
bằng 0, thông thường ta chọn r2 – r1 < 5%.
Nguyên tắc đánh giá dự án:
- Với các dự án độc lập thì chọn các dự án có IRR ≥ chi phí vốn.
- Với các dự án loại trừ thì chọn dự án thoả mãn: IRR ≥ chi phí vốn và
IRR max.
Ưu điểm của chỉ tiêu IRR:
- Phản ánh được giá trị thời gian của tiền.
- Cho biết lợi nhuận tương đối của dự án hay khả năng sinh lời của dự
án, dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn.
Nhược điểm:
- Chỉ cho biết lợi nhuận tương đối, bỏ qua giá trị tuyệt đối, nên có thể
chọn những dự án có khả năng sinh lời cao nhưng lợi nhuận tạo ra thấp.
- Việc xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi
nhuận của các cổ đông.
- Việc tính toán tương đối phức tạp.
- Không đề cập đến quy mô và độ lớn của dự án.
- Không xác định được một tỷ suất hoàn vốn nội bộ trong trường hợp
biến dạng của dòng tiền thay đổi nhiều lần từ (-) sang (+) và ngược lại, lúc
này cần dùng NPV để đánh giá.
Trong trường hợp đánh giá dự án bằng chỉ tiêu NPV và IRR mà dẫn
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
- Phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu được chọn, nếu tỷ lệ chiết khấu cao
thì PI thông thường nhỏ.
- Không đo lường trực tiếp tác động của dự án tới lợi nhuận của chủ
sở hữu, do không quan tâm đến quy mô vốn đầu tư, những dự án có PI lớn
song NPV lại nhỏ, những dự án có quy mô nhỏ thường có PI lớn.
- Không có nguyên tắc thống nhất để tính và phân loại các khoản thu
chi của dự án.
Chính vì những lý do trên, trong trường hợp xảy ra xung đột về xếp
hạng dự án giữa phương pháp PI và NPV thì dự án nào có NPV lớn nhất sẽ
được chọn.
* Chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi vốn:
+Thời gian hoàn vốn đầu tư (Pay back period – PP)
Thời gian hoàn vốn là độ dài thời gian dự tính cần thiết để các luồng
tiền ròng của dự án bù đắp được chi phí của nó. Các nhà doanh nghiệp sử
dụng thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp
nhận dự án. Những dự án có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép
tối đa sẽ bị loại bỏ. Với những dự án loại trừ nhau thì chọn dự án thoả mãn:
PP > thời gian quy định và PP min.
Người ta có thể tính thời gian hoàn vốn giản đơn và thời gian hoàn
vốn có chiết khấu. Trong thời gian hoàn vốn giản đơn, dòng tiền dự án
không được chiết khấu. Còn trong thời gian hoàn vốn có chiết khấu, dòng
tiền ròng dự án không được chiết khấu. Còn trong thời gian hoàn vốn có
18
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
chiết khấu, dòng tiền ròng của dự án được quy về giá trị hiện tại tại thời
điểm đầu tư. Như vậy, thời gian hoàn vốn có chiết khấu là khoảng thời gian
cần thiết để giá trị hiện tại được chuyển từ số âm sang số dương.
Ưu điểm:
- Đơn giản, dễ hiểu, dễ tính.
- Chọn những dự án có thời gian hoàn vốn ngắn là những dự án có rủi
ro thấp vì thời gian càng dài, mức độ chính xác của các dòng tiền càng thấp,
rủi ro càng cao.
- Không cần tính dòng tiền những năm sau năm thu hồi vốn, tránh
lãng phí thời gian, chi phí. Những dòng tiền gần chi phí tính toán thấp có thể
dựa vào các báo cáo tài chính.
- Sau thời gian hoàn vốn có thể tận dụng các cơ hội đầu tư khác có lợi
hơn.
Nhược điểm:
- Không tính đến giá trị thời gian của tiền (thời gian hoàn vốn giản
đơn).
- Mốc thời gian tiêu chuẩn mang tính chủ quan.
- Chưa tính đến lợi nhuận của dự án đầu tư.
20
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
- Phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu được chọn, khi tỷ lệ chiết khấu tăng
lên thì thời gian hoàn vốn cũng tăng lên.
- Thu nhập sau thời gian hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, do vậy có thể
bỏ qua những dự án mà năm sau năm thu hồi có lợi nhuận cao.
- Yếu tố rủi ro của các luồng tiền trong tương lai không được xem xét.
- Phải đầu tư từ năm đầu tiên mà không có cơ sở xác định thống nhất
để xác định thời điểm bắt đầu phải trả vốn, nó có thể là thời điểm bắt đầu
đầu tư hoặc kết thúc đầu tư, khi đó việc lựa chọn dự án đầu tư phụ thuộc vào
ý muốn chủ quan của người ra quyết định.
* Chỉ tiêu đánh giá điểm hoà vốn của dự án.
Điểm hoà vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu của dự án vừa đúng
- Nếu sản lượng hoặc doanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng
hoậc doanh thu tại điểm hoà vốn thì dự án có lãi. Ngược lại, nếu thấp hơn
thì dự án bị lỗ.
* Độ nhạy của dự án:
Hiệu quả của dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố được dự báo
trong khi lập dự án, những yếu tố đó có thể bị sai lệch so với thực tế. Mức
độ sai lệch phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác nhau, trong đó có thời gian dự
22
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
báo, dự báo trong tương lai càng xa càng kém chính xác. Mặt khác, trong
tương lai có nhiều biến dạng xảy ra. Vì vậy, thẩm định dự án của công ty
cần phải đánh giá sự ổn định của các kết quả tính toán chỉ tiêu hiệu quả dự
kiến, nói khác đi là cần phải phân tích độ nhạy của dự án. Thực chất của
việc phân tích độ nhạy của dự án là phân tích tính bất trắc rủi ro của sự thay
đổi một hoặc nhiều nhân tố (giá cả, chi phí đầu tư, doanh thu...) ảnh hưởng
tới NPV và IRR.
Trong thực tế, khi tính độ nhạy của các dự án, người ta cho các biến
số giá cả, chi phí đầu tư, doanh thu... thay đổi 1% so với phương án lựa chọn
ban đầu và tính NPV và IRR thay đổi bao nhiêu phần trăm.
Phân tích độ nhạy của dự án cho phép công ty biết được dự án nhạy
cảm với những yếu tố nào, hay nói cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi
nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả dự án, qua đó biết được hành lang an toàn
của dự án. Mặt khác, phân tích độ nhạy của dự án còn cho phép lựa chọn
được những dự án có độ an toàn cao. Dự án có độ an toàn cao là những dự
án vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tác động đến nó thay đổi theo
chiều hướng không có lợi.
Phân tích độ nhạy của dự án có thể được thực hiện theo các phương
pháp sau:
24
Tài liệu được sưu tầm từ nguồn internet và chính tác giả chia sẻ
TaiLieuTongHop.Com - Kho tài liệu trực tuyến miễn phí
những phương pháp thẩm định tài chính hiện đại đã giúp cho việc phân tích,
đánh giá dự án được toàn diện, chính xác và hiệu quả cao hơn.
Khi dùng một phương pháp, một chỉ tiêu để thẩm định, cán bộ thẩm
định phải hiểu rõ phương pháp ấy có ưu điểm, nhược điểm gì, có phù hợp để
thẩm định tài chính dự án không. Ví dụ như dùng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn
(PP) để thẩm định tài chính dự án đầu tư, phương pháp này không quan tâm
đến dòng tiền sau năm thu hồi vốn, do đó không lường trước được những rủi
ro trong tương lai ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án như thế nào?
Do vậy, nó thích hợp với những dự án nhỏ, hao mòn nhanh, phải thu hồi vốn
nhanh. Cán bộ thẩm định phải nắm chắc được những nhược điểm ấy của chỉ
tiêu dể thẩm định đối với những dự án phù hợp với nó. Rõ ràng ở đây, nếu
ngân hàng áp dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cho các dự án có thời gian
dài, quy mô lớn thì không hiệu quả.
Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp thường sử dụng một hệ thống chỉ
tiêu tài chính của dự án như: Thời hạn thu hồi vốn, cơ cấu vốn, doanh lợi tài
sản, doanh lợi vốn tự có, khả năng thanh toán... để phân tích dự án đầu tư,
nhưng các chỉ tiêu này căn cứ vào chuẩn mực nào để đánh giá, so sánh. Hiện
nay chưa có một hệ thống mang tính chất chuẩn mực thống nhất nào để làm
cơ sở thẩm định các dự án, do vậy, công tác thẩm định hiện nay hoàn toàn
phụ thuộc vào kiến thức và cách đánh giá chủ quan của ngươì thẩm định.
Trong thẩm định dự án, giá trị thời gian của tiền ảnh hưởng lớn đến
tính khả thi của dự án, trong nhiều dự án, nếu không tính đến giá trị thời
25
Copyright: Tài liệu đại học ©