MỘT SỐ VÍ DỤ VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
(Phương pháp so sánh)
Ví dụ 1:
Lô đất cần thẩm định giá hiện trạng là đất ở không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử
dụng ổn định trước ngày 18/12/1980 diện tích đất là 100 m
2
. Giá chuyển nhượng
đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự trên là 3.000.000 đ/m
2
.
Trong trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004
của Chính phủ thì người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Vậy lô đất này được tính như đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp là 3.000.000
đ/m
2
.
Ví dụ 2:
Lô đất cần thẩm định giá có phần giống lô đất trên nhưng sử dụng từ ngày
15/10/1993 đến trước ngày 10/7/2004.
Trường hợp này theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 7/12/2004 của
Chính phủ thì người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
phải nộp 50% tiền sử dụng đất, tức phải nộp. Giá đất của UBND tỉnh quy định
tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ là 2.000.000 đ/m
2
2.000.000 đ/m
2
x 50% = 1. 000.000 đ/m
2
.

ổn định lâu dài.
Trong trường hợp này người sử dụng đất khi xin giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
- Miễn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích 150 m
2
.
- Phần còn lại là 350 m2 phải nộp 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng
đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
350 m
2
x (1.000.000 đ/m
2
– 105.000đ/m
2
) x 50% = 156.625.000 đ.
Tổng giá trị lô đất: (500 m
2
x 1.500.000 m
2
) –156.625.000 đ =
593.375.000đ.
Tính ra đơn giá của lô đất là 1.186.750 đ/m
2
.
5.4. Quy hoạch.
5.5. Các công trình xây dựng trên đất.
5.6. Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường.
- Giá một Bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá
bán Bất động sản tương tự được trả góp và ngay giá bán các Bất động sản theo
phương thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp.

-1
] [228.980.000đ x (1+ 0,07)
-2
] +
[188.956.800 x (1+0,08)
-3
] + [169.389.793 x (1+0,09)
-4
] = 300.000.000 đ
+250.000.000đ + 200.000.000 đ + 150.000.000đ + 120.000.000đ =
1.020.000.000đ.
b. Giá trị biệt thự B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây
dựng so với biệt thự A.
1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ.
c. Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử
dụng đất đối với biệt thự C.
Biệt thự C ở khu dân cư nông thôn, sử dụng ổn định từ năm 1985 (trước
ngày 31/5/1990) nên không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
trong hạn mức, phần diện tích ngoài hạn mức phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
(400 m
2
- 200 m
2
) x 1.000.000 đ/m
2
= 200.000.000 đ.
d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về quyền sử dụng
đất và giá xây dựng so với A"
560.000.000 đ + 200.000.000 đ = 760.000.000 đ.
e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền